MEDM/FC

Jugement N°

du 17 JUIN 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/01419 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I7LW / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[G] [Y]

Contre :

[Z] [J]

[X] [I]

[H] [V]

S.A.S. OPTIMHOME

Grosse : le

la SELAS FIDAL

M^e Anne-laure GAY

M^e Samantha LAROYE

M^e Marie-christine SLIWA-BOISMENU

Copies électroniques :

la SELAS FIDAL

M^e Anne-laure GAY

M^e Samantha LAROYE

M^e Marie-christine SLIWA-BOISMENU

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [G] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Samantha LAROYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie-christine SLIWA-BOISMENU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Anne-Laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. OPTIMHOME

[Adresse 8]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant la SELAS FIDAL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant M^e Pierre LACROIX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS

Lors de l’audience de plaidoirie du 07 Avril 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

assistées, lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

Après avoir entendu en audience publique du 07 Avril 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat de vente exclusif en date du 11 mars 2020, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [V] ont confié à la SAS OPTIMHOME représentée par Monsieur [Z] [J], agent commercial indépendant, la gestion de la vente d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] [Localité 9] dont ils étaient propriétaires.

Par acte authentique reçu par Maître [K] le 28 octobre 2020, Madame [G] [Y] a fait l’acquisition de ce bien immobilier auprès des consorts [W], par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS OPTIMHOME et de Monsieur [Z] [J].

Souhaitant faire procéder à la réfection de la façade et de la toiture de la maison et à la pose de volets en aluminium, Madame [G] [Y] a déposé le 16 février 2021 une déclaration préalable de travaux auprès de la commune de [Localité 9] à laquelle cette dernière s’est opposée par décision du 25 mai 2021.

Par courrier avec demande d’avis de réception du 14 octobre 2022, Madame [G] [Y] a, par l’intermédiaire de son Conseil, demandé aux consorts [W] de prendre en charge la réalisation de travaux de mise en conformité des menuiseries extérieures réalisées antérieurement à la vente, ce à quoi ils se sont opposés.

C’est dans ce contexte que, par actes du 23 mars 2023, Madame [G] [Y] a fait assigner les consorts [W] et la SAS OPTIMHOME devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en vue notamment de les voir condamner à lui payer la somme de 21 591,43 euros au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme pour les premiers et à l’obligation d’information et de conseil pour la seconde et au titre du préjudice en résultant.

Par acte du 31 août 2023, la SAS OPTIMHOME a appelé en cause Monsieur [Z] [J] sollicitant qu’il vienne la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, Madame [G] [Y] demande au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [L] [I], Madame [H] [V] et la SAS OPTIMHOME ainsi que, le cas échéant, Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 21 591,43 euros ;

— Condamner in solidum Monsieur [L] [I], Madame [H] [V] et la SAS OPTIMHOME ainsi que, le cas échéant Monsieur [Z] [J] aux dépens ;

— Condamner in solidum Monsieur [L] [I], Madame [H] [V] et la SAS OPTIMHOME ainsi que, le cas échéant Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de sa demande en paiement, Madame [G] [Y] reproche aux consorts [W], au visa de l’article 1604 du code civil, d’avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien immobilier. Elle indique ainsi que l’état réel du bien n’est pas conforme à la description qui en est faite aux termes de la section « Existence de travaux » dans l’acte de vente dans la mesure où les travaux extérieurs de menuiserie effectués par les vendeurs ne sont pas précisés dans l’acte, pas plus que leur irrégularité, ce que ces derniers ne contestent pas. Elle ajoute qu’il est au contraire, expressément indiqué qu’aucun travaux modifiant l’aspect extérieur du bien n’a été réalisé, seulement des travaux de rénovation intérieure de sorte qu’elle ignorait tout de leur existence. Aussi, elle précise que le défaut de conformité ne s’entend pas uniquement d’une différence de nature ou de quantité délivrée, mais également d’un défaut d’équipement, ce qui est le cas en l’espèce. Elle poursuit en expliquant que Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] ne peuvent valablement se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente en ce qu’elle ne joue pas en matière de défaut de délivrance conforme. Aussi, elle reproche à la SAS OPTIMHOME et à Monsieur [Z] [J] sur le fondement de l’article 1992 du code civil, d’avoir manqué à leur obligation de conseil et d’information, estimant qu’ils détenaient nécessairement les éléments d’information relatifs à la situation administrative du bien litigieux – compte-tenu de l’accessibilité des règles locales d’urbanisme et du fait qu’il n’est pas démontré que les vendeurs ne les en avaient pas informés – et qu’ils ne les lui ont ainsi pas communiqués. Elle ajoute que dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été en possession de ces informations, ils étaient tenus de mener les investigations nécessaires leur permettant de les obtenir. Elle en conclut ainsi qu’elle est fondée à solliciter leur condamnation à réparer son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour avoir manqué à leur obligation précontractuelle d’information et de conseil.

En outre, Madame [G] [Y] explique qu’elle subit un préjudice résultant du fait que, conformément à la décision d’opposition de la commune de [Localité 9] du 20 mars 2021, elle ne peut effectuer des travaux de réfection de la façade et de la toiture, lesquels sont urgents, sans avoir au préalable fait régulariser les travaux de menuiserie. Elle ajoute que la réalisation de ces travaux représente pour elle un coût financier et ce, peu importe qu’ils n’aient, à ce jour, pas encore débuté.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, Monsieur [L] [I] et Madame [H] [V] demandent au tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [G] [Y] ;

— Condamner Madame [G] [Y] aux dépens ;

— Condamner Madame [G] [Y] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour conclure au rejet des demandes présentées par Madame [G] [Y], les consorts [W] soutiennent, au visa des articles 1604, 1605 et 1610 du code civil, que le défaut de délivrance conforme s’entend uniquement d’une différence de quantité ou de nature entre la chose prévue au titre des stipulations contractuelles et la chose livrée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. A cet égard, ils relèvent que l’acte de vente ne mentionne rien au sujet des menuiseries extérieures et qu’aucun équipement indiqué n’est manquant de sorte qu’il n’existe aucune différence entre la chose objet du contrat et la chose livrée. Ils ajoutent que les stipulations du contrat de vente ne sont pas erronées en ce qu’il n’est à aucun moment indiqué que la liste des travaux est exhaustive, ni qu’aucun travaux modifiant l’extérieur n’a été fait, ni même que la réfection des menuiseries a fait l’objet d’une déclaration préalable et est conforme au règlement d’urbanisme. Ils précisent au contraire que la mention selon laquelle les travaux de rénovation intérieure n’entrent pas dans le périmètre de ceux nécessitant une déclaration préalable est exacte. Ils en concluent ainsi que leur responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ne saurait être engagée pour avoir simplement omis de mentionner l’existence de travaux de menuiserie extérieurs. Ils expliquent qu’en tout état de cause, si la non-conformité devait être retenue, celle-ci était apparente au moment de la vente, Madame [G] [Y] ne pouvant ignorer que les menuiseries étaient en PVC et qu’elles n’étaient donc pas conformes au règlement d’urbanisme local. Ils considèrent ainsi qu’elle ne peut donc engager une action pour défaut de délivrance conforme dans la mesure où elle a reçu le bien immobilier sans émettre de réserve.

S’agissant du préjudice allégué, les consorts [W] expliquent que Madame [G] [Y] ne justifie d’aucun préjudice en ce qu’elle n’est nullement empêchée de réaliser des travaux de réfection de la façade et de la toiture, travaux qu’elle a, au demeurant, commencé à engager. En outre, ils relèvent que la première décision de la commune de [Localité 9] du 20 mars 2021 s’opposant à la déclaration préalable n’est pas motivée par le fait que les travaux de la porte d’entrée et des menuiseries doivent être régularisés mais exclusivement par le fait que la pose de volets en aluminium est proscrite par le règlement d’urbanisme local. Ils ajoutent que la décision de non-opposition à la déclaration préalable de la commune du 21 juillet 2021 ne lui fait pas obligation d’effectuer des travaux de régularisation au niveau des menuiseries extérieures, pas plus que les avis rendus par les Architectes des bâtiments de France. Ils en concluent ainsi qu’ils ne peuvent être contraints de supporter le coût de remplacement des menuiseries qui n’a pas été imposé par la commune, lequel est, en toute hypothèse, surévalué selon eux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2025, la SAS OPTIMHOME demande au tribunal de :

A titre principal,

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [G] [Y] ;

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [Z] [J] de l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre :

En toute hypothèse,

— Condamner tout succombant aux dépens ;

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire.

S’opposant aux demandes formées par Madame [G] [Y], la SAS OPTIMHOME conteste, au visa de l’article 1240 du code civil, tout manquement à son obligation de conseil et d’information. Rappelant sa qualité de négociateur et non de rédacteur de l’acte, elle indique que l’obligation de conseil à laquelle elle est soumise s’entend d’une obligation de moyens, de sorte qu’elle n’est pas tenue d’aller au-delà des informations dont elle dispose sur le bien immobilier en vérifiant sa conformité aux règles d’urbanisme. Elle poursuit en expliquant qu’elle n’a pu informer les acquéreurs de la réalisation par les vendeurs de travaux sans déclaration préalable dans la mesure où elle n’avait pas été destinataire de l’information et qu’ils ne l’ont pas mentionné dans l’acte de vente. En outre, la SAS OPTIMHOME précise que le refus opposé par la mairie à la première déclaration préalable est uniquement motivé par la non-conformité des volets métalliques à la règlementation locale. Elle ajoute que suite au dépôt par Madame [G] [Y] d’une nouvelle déclaration, les architectes des bâtiments de France ont rendu un avis favorable le 22 mai 2024 qui ne compte pas au rang de ses prescriptions, l’obligation préalable de régulariser les travaux de menuiserie et de la porte d’entrée, mais seulement des observations sur ce point. Elle conclut en précisant qu’en toute hypothèse, seule une expertise contradictoire permettrait de déterminer les travaux devant être réalisés par la demanderesse et non de simples devis.

Au soutien de sa demande en garantie, la SAS OPTIMHOME explique, se fondant sur les articles L 134-1 et L 131-4 du code du commerce, de même que sur l’article 331 du code de procédure civile, que Monsieur [Z] [J] a seul négocié la vente entre les parties en qualité de négociateur indépendant et qu’il est ainsi seul tenu de répondre des griefs exposés par la demanderesse. Elle en déduit donc que si le tribunal devait juger que Monsieur [Z] [J] avait manqué à son obligation de conseil, il aurait ainsi commis une faute dans l’exécution de son contrat, engageant sa responsabilité à son égard et justifiant qu’il la garantisse de l’intégralité de ses condamnations.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 janvier 2025, Monsieur [Z] [J] demande au tribunal de :

A titre principal,

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [G] [Y] ;

— Rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la SAS OPTIMHOME à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre :

A titre infiniment subsidiaire,

— Limiter sa condamnation à une part résiduelle ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [G] [Y] aux dépens ;

— Condamner Madame [G] [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour s’opposer aux demandes formées par Madame [G] [Y], Monsieur [Z] [J] explique que sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement du défaut de délivrance conforme en ce qu’il n’est pas le vendeur, mais seulement un intermédiaire qui est intervenu dans la vente. En outre, se fondant sur les articles 1240 du code civil et L 134-1 du code de commerce, il explique, que s’il est soumis, en qualité de mandataire dans le cadre d’une activité d’entremise, à l’obligation de vérifier les caractéristiques d’un bien immobilier, il s’agit d’une obligation de moyens qui ne lui impose pas d’aller au-delà des caractéristiques élémentaires du bien en menant des recherches approfondies, de sorte qu’aucun manquement à son obligation de conseil ne peut lui être reproché. Par ailleurs, il précise que le bien immobilier, et notamment les menuiseries, sont conformes à ce que Madame [G] [Y] a pu voir et constater lors de la visite. Il conteste également, en application de l’article 1641 du code civil, l’existence de tout vice caché dans la mesure où aucun lien n’est établi entre l’absence de déclaration des travaux par les vendeurs et l’opposition de la mairie à la réalisation des travaux. Enfin, il explique que l’opposition initiale de la mairie de [Localité 9] ne porte que sur les volets métalliques qui ne respectent pas la règlementation locale en matière d’urbanisme et n’est pas motivée par l’absence de déclaration des travaux réalisés par les vendeurs et ajoute que la nouvelle déclaration déposée par Madame [G] [Y] mentionnant des volets en bois a été acceptée sans condition par la commune. Il en conclut ainsi qu’il ne saurait être tenu de l’indemniser au titre de la réfection totale des menuiseries.

Au soutien de sa demande tendant à être garanti de toute condamnation et à défaut, de voir limiter sa condamnation à une part résiduelle, Monsieur [Z] [J] considère qu’il ne saurait être condamné seul à réparer le préjudice de Madame [G] [Y] en ce que la SAS OPTIMHOME, était mandatée pour la vente et liée contractuellement à l’acquéreur de sorte qu’elle se devait également de vérifier la situation administrative du bien.

L’instruction a été clôturée le 20 mars 2025 selon ordonnance du même jour.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 07 avril 2025 et mise en délibéré 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

1. Sur l’existence d’une faute des consorts [W]

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Au titre de son obligation de délivrance, le vendeur s’engage à délivrer un bien conforme à ce que les parties ont contractuellement prévu.

Ce défaut s’apprécie au jour de la vente et la preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, Madame [G] [Y] produit le contrat de vente conclu le 28 octobre 2020 avec Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V]. Il contient une clause intitulée « Existence de travaux » qui énonce au sujet des travaux réalisés que le vendeur « déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Rénovation intérieure complète : électricité, plomberie, placo, peintures. Création d’une ouverture entre les deux sections cadastrales (à l’intérieur du bien).

Les travaux, compte-tenu de la description faite par le vendeur, ne nécessitaient pas de déclaration préalable.

Il est précisé qu’une déclaration préalable de travaux est nécessaire dans les cas suivants :

— Travaux qui créent entre 5m2 et 20m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par le plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols). Toutefois, entre 20 m2 et 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m2.

— Travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;

— Travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

Le vendeur confirme que les travaux n’entrent pas dans l’un des cas ci-dessus.

Le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi. L’acquéreur a alors un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice. »

Or, il résulte de ces stipulations contractuelles que le bien immobilier, objet de la vente, a fait l’objet d’un certain nombre de travaux lesquels n’entrent pas dans le champ de ceux soumis à une déclaration préalable. Il n’est à aucun moment fait mention du fait qu’aucun travaux nécessitant une déclaration préalable n’a été effectué, ni même que la liste des travaux mentionnés aux termes du contrat est exhaustive.

Dès lors, le bien immobilier délivré par les consorts [W] à Madame [G] [Y] est conforme aux stipulations du contrat du 28 octobre 2020.

2. Sur l’existence d’une faute de la SAS OPTIMHOME

Suivant les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il résulte de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et que sa responsabilité est appliquée plus rigoureusement lorsque le mandat est à titre onéreux.

L’agence immobilière est tenue à l’égard des acquéreurs, dans le cadre de la négociation de la vente, d’une obligation d’information et de conseil lui imposant de les renseigner avec exactitude et loyauté sur l’état du bien immobilier vendu. Elle est ainsi tenue de procéder à toutes les vérifications utiles ou nécessaires, recueillir et communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l’opération, en l’absence de toute information donnée par le vendeur. Toutefois, elle n’est pas contrainte de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions réglementaires dont elle ignorait l’existence en l’absence d’éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, que les consorts [W] ont signé un mandat de vente à titre exclusif avec la SAS OPTIHOME représentée par Monsieur [Z] [J] le 11 mars 2020 pour une maison d’habitation située [Adresse 6]. Le montant des honoraires est fixé à 5000 euros. La SAS OPTIMHOME est donc contractuellement liée aux vendeurs.

En l’état des pièces versées aux débats, il n’est pas démontré que les consorts [W] avaient informé la SAS OPTIMHOME de la réalisation de travaux sans déclaration préalable. En l’absence de toute mention en ce sens dans le contrat de vente, il y a lieu de considérer que l’agence immobilière ignorait leur existence au moment de la vente intervenue auprès de Madame [G] [Y]. Toutefois, il a été rappelé que l’agence immobilière est tenue de procéder aux vérifications utiles relatives à la situation du bien immobilier à l’égard des règles d’urbanisme, et ce, même en l’absence d’informations données par les vendeurs dès lors qu’elle soupçonne une difficulté. Or, il résulte des conclusions des parties, qu’il était manifeste que la porte d’entrée et les menuiseries au niveau des fenêtres avaient été réalisées en PVC blanc et que ces travaux n’étaient pas d’origine. S’agissant d’un bien immobilier situé dans le périmètre de protection d’un monument historique, l’agence immobilière ne pouvait ignorer qu’une difficulté liée à une éventuelle non-conformité du bien immobilier à la réglementation d’urbanisme locale se posait. Elle était donc naturellement tenue de se renseigner en sollicitant a minima les explications des vendeurs à ce sujet. Il convient d’ajouter que l’existence prétendue d’une tolérance de la commune de [Localité 9] à l’égard des travaux réalisés au niveau des habitations voisines ne dispense pas l’agence immobilière de vérifier la conformité du bien objet de la vente.

Il en résulte ainsi qu’en ne procédant pas aux vérifications nécessaires, la SAS OPTIMHOME a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité si un préjudice en est résulté.

3. Sur l’existence d’une faute de Monsieur [Z] [J]

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Conformément à l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et que sa responsabilité est appliquée plus rigoureusement lorsque le mandat est à titre onéreux.

L’article L 134-1 du code de commerce énonce que l’agent commercial est chargé, en tant que mandataire professionnel indépendant, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, de location ou de prestation de services au nom et pour le compte de son mandant.

L’article L 134-4 du code de commerce impose à l’agent commercial d’exécuter son mandat en bon professionnel, autrement dit, en faisant preuve de diligence.

En application de ces textes, l’agent commercial a une obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs, dont il est l’interlocuteur physique. En cela, il est tenu de procéder à toutes les vérifications utiles ou nécessaires et de recueillir et communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l’opération considérée. Il n’est toutefois pas contraint de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions réglementaires dont il ignorait l’existence en l’absence d’éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la SAS OPTIMHOME était chargée de la vente du bien immobilier et qu’elle s’est substituée à Monsieur [Z] [J]. Ce dernier est, en effet, intervenu dans la négociation de la vente en qualité d’agent commercial indépendant en vertu de son contrat de mandat de négociateur non salarié en transactions immobilières du 28 juin 2013.

Là encore, il n’est pas établi qu’à la date de la conclusion du contrat de vente, l’agent commercial avait connaissance des travaux de menuiseries extérieurs réalisés quelques années plus tôt par les vendeurs. Toutefois, et il convient là, d’appliquer le même raisonnement qu’à l’agence immobilière, Monsieur [Z] [J] était tenu, au regard des caractéristiques spécifiques du bien, de se renseigner sur sa conformité aux prescriptions réglementaires locales en sollicitant a minima les explications des vendeurs sur ce point.

Dès lors, en ne procédant pas aux vérifications nécessaires, Monsieur [Z] [J] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité si un préjudice en est résulté.

Sur l’existence d’un préjudice

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, il résulte de la décision de la commune de [Localité 9] du 25 mai 2021 versée aux débats, qu’elle s’oppose à la déclaration préalable de travaux déposée par Madame [G] [Y] le 16 février 2021 au motif que les volets métalliques ne respectent pas l’article 1-4 du règlement de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et qu’en l’état, le projet n’est donc pas conforme aux règles applicables dans le site patrimonial remarquable. En outre, aucune mention relative à une obligation de régulariser les travaux de menuiserie ne figure dans ladite décision, pas plus que dans l’avis des Architectes des bâtiments de France en ce que la régularisation desdits travaux n’est mentionnée qu’à titre d’observation et non de prescription. Il est au contraire expressément indiqué que « les volets métalliques ne respectent pas l’article 1-4 du règlement de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) » et que «de ce fait, cette déclaration préalable ne peut pas être acceptée ». Enfin, il sera relevé qu’une nouvelle déclaration préalable concernant cette fois, des volets en bois, a été déposée par la demanderesse le 28 juin 2021 et a été acceptée par la commune de [Localité 9] par décision en date du 21 juillet 2021 sous réserve de respecter les prescriptions des Architectes des bâtiments de France relatives aux caractéristiques de la toiture et de la zinguerie.

Par conséquent, Madame [G] [Y] ne saurait valablement soutenir qu’elle est tenue de faire procéder à des travaux de régularisation et a fortiori, avant de pouvoir engager les siens.

Dès lors, le manquement commis par la SAS OPTIMHOME et Monsieur [Z] [J] à leur obligation d’information n’a causé aucun péjudice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] [Y] sera rejetée.

Sur l’appel et la demande en garantie formés mutuellement par la SAS OPTIMHOME et Monsieur [Z] [J]

L’appel et la demande en garantie sont formés par une personne qui estime qu’une autre personne doit lui être substituée dans les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées contre elle, en application des dispositions des articles 331 et 68 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de la SAS OPTIMHOME, ni de Monsieur [Z] [J]. Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner le bien fondé de ces demandes.

L’appel en garantie formé par la SAS OPTIMHOME, de même que la demande en garantie formée par Monsieur [Z] [J] deviennent ainsi sans objet.

Il en va de même s’agissant de la demande de Monsieur [Z] [J] tendant à voir limiter sa condamnation à une part résiduelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été introduite le 23 mars 2023, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [G] [Y] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [X] [I], de Madame [H] [V], de la SAS OPTIMHOME et de Monsieur [Z] [J] ;

DIT que l’appel en garantie formé par la SAS OPTIMHOME, de même que la demande en garantie formée par Monsieur [Z] [J] sont sans objet en l’absence de condamnation prononcée à leur encontre ;

DIT que la demande de Monsieur [Z] [J] tendant à voir limiter sa condamnation à une part résiduelle est sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à condamner quiconque au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits.

En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président