Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/335

N° RG 24/06088 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAOL

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS D’AZUR, sise à VENCE (06140) 1167 chemin de la Sine, pris en la personne de son Syndic en exercice FONCIA AD Immobilier, société par actions simplifiées immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [V]

rue J.J. Rousseau 3

7340 COLFONTAINE (BELGIQUE)

Madame [L] [V]

rue J.J. Rousseau 3

7340 COLFONTAINE (BELGIQUE)

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] sont propriétaires du lot N°149 à savoir un appartement au sein de la résidence LES JARDINS D’AZUR sise 1167 chemin de la Sine à VENCE (06140).

La résidence LES JARDINS D’AZUR est constituée en copropriété conformément à la loi n°65-557 en date du 10 juillet 1965 relatif au statut de copropriété des immeubles bâtis, par l’établissement du statut et de l’état descriptif de division en date du 25 avril 2017 (pièce N°17).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR a, par acte de Commissaire de Justice en date du 6 décembre 2024, fait citer à comparaître les époux [V], par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [V] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR :

— La somme de 10.590,24 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— La somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil,

— La somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [V] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que les époux [V], n’ont pas constitué avocat.

En vertu de l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile : « L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [V] sont domiciliés rue J.J Rousseau 3, 7340 COLFONTAINE (BELGIQUE), Etat membre de l’Union Européenne.

Conformément à l’article 11 paragraphe 2 a) du Règlement de l’Union européenne 2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale : « 2. L’entité requise prend toutes les mesures nécessaires pour qu’il soit procédé à la signification ou la notification de l’acte dans les meilleurs délais et, en tout état de cause, dans un délai d’un mois à compter de sa réception. S’il n’a pas été possible de procéder à la signification ou à la notification dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’acte, l’entité requise :

en informe immédiatement l’entité d’origine au moyen du formulaire K […] ».

Le formulaire K a bien été joint à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR et les époux [V] ont bien été touchés par l’assignation de la requérante en date du 6 décembre 2024.

Par conséquent, Monsieur et Madame [V] ont été assignés, la présente juridiction est donc régulièrement saisie conformément à l’article 688 alinéa 1er du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 mars 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 20 juin 2025. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR fait valoir que :

— les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés et le budget provisionnel des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2019, 11 septembre 2020, 27 novembre 2021, 02 juillet 2022, 02 décembre 2023 et 15 juin 2024 ;

— en devenant copropriétaires, les requis ont adhéré au contrat de syndic acceptant ainsi les frais prévus par ce dernier mis à la charge du débiteur ;

— le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR est bien fondé à s’adresser à la Justice afin d’obtenir condamnation solidaire des époux [V] au paiement de l’arriéré des charges impayées, appels de fonds et charges dues ainsi que les frais d’accessoires afférents au recouvrement de la créance, frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, nécessaires à la garantie et à la conservation des intérêts du syndicat.

— les charges et appels de fonds sont exigibles au 1er jour de la période échue conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— en date du 1er octobre 2024, les époux [V] sont débiteurs de la somme de 10.590,24 € ;

— le paiement des provisions et charges à leur échéance est une obligation impérative pour tous les copropriétaires. C’est une obligation fondamentale, indispensable au fonctionnement même de la copropriété qui, pour financer ses dépenses collectives, n’a pas d’autre ressource que la quote-part de chacun de ses membres ;

— l’absence de règlement régulier des charges de copropriété par les époux [V] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Décompte des charges impayées des époux [V] sur la période allant du 25/09/2020 au 01/10/2024 (pièce N°1) ;

— Relevé de propriété de Monsieur [F] [V] et de Madame [L] [H] épouse [V] sis 1167 chemin de la Sine à VENCE (06140) (pièce N°2) ;

— Un extrait du grand livre comptable de la copropriété LES JARDINS D’AZUR du 01/01/2020 au 31/12/2020 (pièce N°6)

— Les différents appels de provisions sur les années comptables 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièce N°8) ;

— Des relevés de charges de copropriété sur les années comptables 2020 et 2021 (pièce N°9) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale constitutive en date du 10 mai 2019 approuvant le budget de l’année comptable 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice 2020 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 11 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2021 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2021 sur la désignation du cabinet NGI comme nouveau syndic de la copropriété du 30/04/2021 au 30/06/2022 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27/11/2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice 2022 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2024 approuvant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 (pièce N°11) ;

— Le contrat de syndic avec la société FONCIA AD IMMOBILIER en date du 15 juin 2024 suite à la désignation à l’AG de la même date (pièce N°12) ;

— Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la résidence LES JARDINS D’AZUR en date du 25 avril 2017 (pièce N°17).

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR ne rapporte pas, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, la preuve des éléments attestant la réception des mises en demeure, relances, intérêts de retard sur relance, sommation de communiquer ou encore que certains frais comme la constitution du dossier transmis à l’avocat entre dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.

Au regard du décompte versé aux débats sur la période allant du 25/09/2020 au 01/10/2024, il apparaît dans le calcul des charges, des postes de dépenses n’entrant ni dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065, ni dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la même loi.

Ces dépenses sont les suivantes :

06/11/2020 : Mise en demeure pour un montant de 30,00 €. Cette dépense, en principe doit être compris dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant en l’espèce, le S.D.C. requérant, n’apporte pas la preuve de la réception de la mise en demeure. Par conséquent, cette dépense doit être d’une part sortie du calcul des charges et d’autre part, ne pas être comptabilisée dans les frais nécessaires précités.

17/03/2021 : Relance de la mise en demeure précédente pour un montant de 25,00 € (même constat) ;

20/05/2021 : Sommation de payer pour un montant de 250,00 €. Même constat, de plus le demandeur ne rapporte pas la preuve du retour de cette sommation pour communication de l’acte de l’autorité étrangère (Belgique) attestant que les défendeurs ont effectivement été touchés par l’acte ;

06/06/2021 : Commandement de payer pour un montant de 166,15 €. Même constat que pour la sommation de payer ; (pièce N°4)

05/11/2021 : Frais de mise en demeure pour une somme de 50,00 €. Même constat ; (pièce N°3)

25/11/2021 : Frais de 2ème relance pour une somme de 35,00 €. Même constat que pour les relances et mises en demeure précédentes ; (Pièce N°3)

25/11/2021 : Intérêt de retard au 25/11/2021 pour une somme de 9,07 €. Le demandeur n’indique pas la nature de ces intérêts. En effet, il est impossible pour la présente juridiction de savoir si ces intérêts de retard sont relatifs à des sommes dues au titre des charges au sens de l’article 10 précité ou si ces sommes correspondent à des intérêts de retard sur la mise en demeure de la même date. A défaut de rapporter la preuve de la nature de la créance, il conviendra, pour le Tribunal de céans, de l’exclure du montant dû au titre des charges ainsi que des frais nécessaires ;

11/08/2022 : Mise en demeure pour une somme de 50,00 €. Même constat que pour les mises en demeure précédentes ; (pièce N°3)

02/09/2022 : Relance de mise en demeure (idem) pour une somme de 35,00 € ;

02/09/2022 : Intérêts de retard au 02/09/2022, même constat que pour les intérêts de retard au 25/11/2021, pour un montant de 10,26 € ; (pièce N°3)

25/08/2023 : Constitution du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 398,52 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

12/10/2023 : Constitution du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 398,52 €. Même constat que pour le poste de dépense du 25/08/2023 ;

16/10/2023 : LMP MED 10 2 affaire [V] pour un montant de 120,00 €. Il apparaît que cette charge a été engagée en vue d’un règlement amiable du présent litige et n’entre donc pas en compte dans le calcul des charges ou dans celui des frais nécessaires au recouvrement desdites charges ;

20/11/2023 : LMP DMD FICHE LOT pour un montant de 74,00 €. Le S.D.C. ne rapporte pas la preuve que cette dépense entre dans la catégorie des charges ou des frais nécessaires. Elle sera donc écartée ;

01/12/2023 : RL5S suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 35,00 €, même constat.

Il en découle que le montant effectif des charges pour la période allant du 25 septembre 2020 au 01 octobre 2024 se calcule de la manière suivante : 10.590,24 (somme sollicitée) – 30 – 25 – 250 – 166,15 – 50 – 35 – 9,07 – 50 – 35 – 10,26 – 398,52 – 398,52 – 120 – 74 – 35) = 8.903,72€ au titre des charges impayées au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il ressort également des pièces versées aux débats qu’aucune pièce permettant de fonder une quelconque somme au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est produite.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de la résidence LES JARDINS D’AZUR (pièce N°17) fait mention d’une solidarité entre les propriétaires indivis de la manière suivante : « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

Les époux [V] seront donc solidairement tenus au paiement des charges impayées ci-dessus décrites.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [L] [H] épouse [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 8.903,72 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 25 septembre 2020 jusqu’au 01 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée (pièce n°1).

Pour rappel, à défaut de rapporter la preuve de réception des différentes mise en demeure et sommation de communiquer versées aux débats, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation, soit en date du 26 décembre 2024.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le requérant fait valoir que :

— En ne faisant pas face à l’une des principales obligations de copropriétaires, à savoir le règlement régulier des charges, les époux [V] causent un déséquilibre dans la trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

— Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AZUR sollicite réparation de ce préjudice par l’allocation de dommages-et-intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en octobre 2020 fait état de provisions aléatoires et peu fréquentes, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle des époux [V].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 500 € à titre de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, les frais de commandement de payer, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l’article 695 du Code de procédure civile.

Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l’instance comme sollicité, qui en seront donc exclus.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Par ailleurs, lorsqu’une condamnation solidaire ou in solidum au fond a été prononcée, il n’est pas nécessaire d’avoir une motivation particulière pour la condamnation aux dépens (Cass. req., 19 févr. 1867 : DP 1867, 1, p. 306. – Cass. req., 29 oct. 1906 : DP 1907, 1, p. 341. – Cass. 2e civ., 12 mai 1982 : Bull. civ. II, n° 71 ; Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan. jurispr. p. 284).

En l’espèce, Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDIN D’AZUR à verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] et Madame [L] [H] épouse [V], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 8.903,72 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 25 septembre 2020 jusqu’au 01 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AZUR la somme de 500 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [L] [H] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDIN D’AZUR à verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE