TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00577 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JIBX

NAC : 5AA 1B

JUGEMENT

Du : 11 Avril 2025

S.C.I. [P] IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [P] [E],

Rep/assistant : M^e Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

E.U.R.L. L’IMMOBILIER DU COIN

Rep/assistant : M^e Viviane PELTIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Rep/assistant : M^e Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON

Madame [M] [T]

Rep/assistant : M^e Ophélie GIRARD, avocat au barreau de BOURGES

Monsieur [I] [C]

Rep/assistant : M^e Ophélie GIRARD, avocat au barreau de BOURGES

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Avril 2025

A :SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

M^e Alban POUSSET-BOUGERE (LYON)

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Avril 2025

A :SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

M^e Alban POUSSET-BOUGERE (LYON)

M^e Lionel DUVAL,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Fanny CHANSEAUME, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 13 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. [P] IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [P] [E],, dont le siège social est 38 Quai d’Aubary – 63320 CHAMPEIX, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [T], demeurant 7 rue du Suc – 63320 CHAMPEIX

représentée par M^e Ophélie GIRARD, avocat au barreau de BOURGES substitué par Maître Jean-pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [I] [C], demeurant 124 route des Garceaux – 03000 MOULINS

représenté par M^e Ophélie GIRARD, avocat au barreau de BOURGES substitué par Maître Jean-pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Appelé en cause

L’ E.U.R.L. L’IMMOBILIER DU COIN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est 41 rue de la Halle – 63320 CHAMPEIX

représentée par M^e Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 30 octobre 2020, M. [E] [P] a acquis par l’intermédiaire de la SCI [P] IMMOBILIER un immeuble de rapport sis 38 Quai d’Aubary à CHAMPEIX (63320).

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 juin 2021 avec prise d’effet au 15 juin 2021, la SCI [P] IMMOBILIER représentée par l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a donné à bail à M. [I] [C] et Mme [M] [T] un logement situé au 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros provision sur charges comprises.

Suivant mandat de gérance en date des 07 et 17 mai 2022, la SCI [P] IMMOBILIER a donné gestion de l’immeuble litigieux à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN, comprenant un local commercial en rez-de-chaussée, un appartement au 1er étage, un appartement au 2ème étage loué à M. [I] [C] et Mme [M] [T] et un appartement au 3ème étage loué à M. [J] [W].

Par courrier du 26 novembre 2022, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a informé la SCI [P] IMMOBILIER de désordres concernant l’appartement du 1er étage ainsi que l’appartement de M. [I] [C] et Mme [M] [T].

Suivant courrier en date du 26 novembre 2022, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a informé M. [I] [C] et Mme [M] [T] qu’elle venait d’alerter la SCI [P] IMMOBILIER sur les désordres constatés dans leur appartement lors de sa sa visite le 25 novembre 2022 et qu’en vertu du principe de précaution, elle leur recommandait de se reloger provisoirement.

Suivant courrier daté du 26 novembre 2022 et remis en main propre le 26 novembre 2022 à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN, M. [I] [C] et Mme [M] [T] lui ont demandé de quitter le logement sans préavis à compter du 1er décembre 2022 invoquant des désordres sur la solidité de l’appartement dans leur logement.

Suivant courrier du 1er décembre 2022, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a informé

la SCI [P] IMMOBILIER du départ des locataires.

Invoquant des désordres dans l’immeuble litigieux, un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été établi à la requête de l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN le 06 décembre 2022.

le 30 décembre 2022, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a notifié à la SCI [P] IMMOBILIER la fin de son mandat de gestion.

Le 13 janvier 2023, le maire de la commune de CHAMPEIX a pris un arrêté de mise en sécurité à l’encontre de la SCI [P] IMMOBILIER lui demandant de faire évacuer le logement du 1er étage.

A la demande de la SCI [P] IMMOBILIER, M. [G]a déposé un rapport technique concernant la structure du plancher haut du 1er étage de l’immeuble litigieux le 16 janvier 2023.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie de l’appartement occupé par M. [I] [C] et Mme [M] [T] a eu lieu le 28 février 2023 par commissaire de justice.

Un arrêté de mainlevée de péril ordinaire a été établi par le maire de la commune de CHAMPEIX le 23 juin 2023.

Une sommation de payer la somme de 1.800 euros a été signifiée le 21 juin 2023 par commissaire de justice à M. [I] [C] et Mme [M] [T] pour les loyers et charges impayés durant le préavis.

Une requête en injonction de payer la somme de 1.800 euros en principal a été déposée par la SCI [P] IMMOBILIER auprès du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND à l’encontre de M. [I] [C] et Mme [M] [T] en date du 21 août 2023.

Par ordonnance d’injonction de payer du 20 septembre 2023, M. [I] [C] et Mme [M] [T] ont notamment été condamnés à verser à la SCI [P] IMMOBILIER la somme de 1.800 euros.

L’ordonnance portant injonction de payer exécutoire a été signifiée par acte de commissaire de justice en date des 9 et 31 octobre 2023 respectivement à Mme [M] [T], acte déposé à l’étude et à M. [I] [C], acte signifié à personne.

Par courrier en date du 17 octobre 2023 arrivé le 23 octobre 2023 au greffe du tribunal judiciaire, Mme [M] [T] a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de payer et M. [I] [C] devait former opposition le 15 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SCI [P] IMMOBILIER a assigné en cause et en garantie l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN afin que le jugement lui soit déclaré opposable et qu’elle soit garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais ainsi qu’aux dépens.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par la juridiction à l’audience du 23 mai 2024 sous le numéro unique RG 23/577.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la SCI [P] IMMOBILIER sollicite le bénéfice de ses dernières écritures récapitulatives et demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer la SCI [P] IMMOBILIER recevable et bien fondée en son action,

— déclarer M. [I] [C] et Mme [M] [T] recevables en leur opposition,

— mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 20 septembre 2023 et statuer à nouveau,

— rejeter l’opposition formée par M. [I] [C] et Mme [M] [T] comme étant non fondée et dilatoire,

— débouter M. [I] [C] et Mme [M] [T] et l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN de l’ensemble de leurs demandes comme étant non fondées,

— condamner solidairement M. [I] [C] et Mme [M] [T] à lui payer la somme de 1.800 euros à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 août 2023,

— dire que le jugement sera déclaré commun et opposable à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN,

— juger que dans l’éventualité où serait mise à sa charge une quelconque part de responsabilité dans les désordres allégués par ses locataires, elle devra être garantie de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais par l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN,

— condamner solidairement M. [I] [C], Mme [M] [T] et l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de requête et d’ordonnance d’injonction de payer, les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer, les frais de signification de la présente décision.

La SCI [P] IMMOBILIER expose qu’en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, elle est bien fondée à solliciter la somme de 1.800 euros à M. [I] [C] et Mme [M] [T] correspondant aux trois mois de loyers dûs en vertu du préavis légal de trois mois. Elle soutient que la réduction légale du congé à un mois ne s’applique pas au congé délivré par M. [I] [C] et Mme [M] [T]. Elle ajoute qu’aucun accord sur une quelconque réduction de leur préavis n’a eu lieu. Elle explique que souhaitant investir dans l’immobilier, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN lui a fait visiter l’immeuble composé d’un local commercial au rez-de-chaussée, d’un appartement situé au 1er étage, d’un appartement situé au 2ème étage loué à M. [I] [C] et Mme [M] [T] et d’un appartement au 3ème étage loué à M. [W]. Elle prétend que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a manqué à son obligation de conseil en sa qualité de professionnel. Elle estime que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN aurait dû l’informer sur les caractéristiques essentielles du bien et attirer son attention sur les éventuels risques qu’elle pouvait rencontrer du fait de l’ancienneté de l’immeuble sur la faisabilité de ses projets locatifs. Elle indique qu’un mandat de gestion a été régularisé le 17 mai 2022 avec l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN et que celle-ci n’a pas respecté les termes du mandat en conseillant aux locataires de donner congé des biens loués alors que selon le rapport technique réalisé à son initiative par M. [Z] [G], les désordres de la structure de l’immeuble ne concernaient que le 1er étage sans mettre en danger les autres occupants. Elle souligne que l’arrêté de péril du maire de CHAMPEIX du 13 janvier 2023 mentionne sur ce point que les travaux de réparation et l’évacuation du logement en cas d’occupation ne concerne que le logement situé au 1er étage. Elle ajoute que le rapport technique précité n’indique pas que les travaux réalisés par la SCI [P] IMMOBILIER soient à l’origine des désordres. Elle considère qu’elle ne peut se positionner sur la demande en restitution du dépôt de garantie de M. [I] [C] et Mme [M] [T] en l’absence d’état des lieux d’entrée. Elle estime qu’elle est ainsi bien fondée à solliciter la condamnation de l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN à la garantir de toute condamnation à son encontre.

De son côté, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN demande aux visas des aticles 1231 et suivants du Code civil et de l’article 1989 du Code civil au juge des contentieux de la protection de débouter la SCI [P] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, notamment au titre de sa garantie, de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [P] IMMOBILIER à son encontre, de condamner la SCI [P] IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’EURL L’IMMOBILIER DU COIN soutient que la SCI [P] IMMOBILIER n’est pas fondée à engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement du mandat conclu entre elles. Elle expose que selon les termes du mandat, elle ne pouvait pas réaliser des travaux dépassant 20 % du montant du loyer, soit 110 euros en l’espèce, qu’elle devait au-delà obtenir l’accord écrit du mandant et qu’en cas d’urgence, elle devait seulement prendre toutes mesures conservatoires et en aviser la SCI [P] IMMOBILIER. Elle précise qu’elle a été averti des problèmes de structure le 25 novembre 2022 et que dès le 26 novembre 2022, après la visite de l’immeuble, elle informait la SCI [P] IMMOBILIER que des mesures urgentes devaient être prises notamment en désignant un homme de l’art pour expertiser les dysfonctionnements et savoir s’il existait des problèmes de structure. Elle fait valoir qu’elle a constaté la démolition de la quasi-totalité des cloisons au 1er étage par la SCI [P] IMMOBILIER, qu’une poutre en bois était fissurée et soutenue par deux étais ainsi que des cloisons fissurées. Elle affirme que la SCI [P] IMMOBILIER a commis une faute en portant atteinte à la solidité de la structure de l’immeuble postérieurement à la vente par la réalisation de travaux au 1er étage en sa qualité de maître d’ouvrage sans considération de la sécurité des locataires. Elle soutient qu’elle a averti les locataires à titre de mesure conservatoire les invitant à se reloger jusqu’à la remise en sécurité de l’immeuble et que la SCI [P] IMMOBILIER lui a interdit de réaliser toutes mesures conservatoires au sein de l’immeuble suivant courrier du 30 novembre 2022. Elle précise qu’elle a, à nouveau sollicité le 1er décembre 2022, la SCI [P] IMMOBILIER pour connaître sa décision quant à l’intervention d’ un homme de l’art, en vain. Elle indique que la SCI [P] IMMOBILIER n’a engagé aucun travaux et lui a empêché l’accès à l’appartement du 1er étage en apposant un verrou. Elle considère que la bailleresse est responsable de l’arrêté de péril pris par la commune de CHAMPEIX. Elle prétend que la SCI [P] IMMOBILIER n’a fait inspecter que le rez-de-chaussée et le 1er étage pour éviter d’exonérer ses locataires du paiement des loyers courants et les reloger alors qu’elle l’a averti des problèmes de structure touchant tout le bâtiment et en particulier le 2ème étage. Elle déduit des conclusions de l’expert que le 2ème étage aurait pu s’écrouler compte tenu d’une poutre située au 1er étage sous-dimensionnée.

Elle s’oppose à la demande de relever et garantir la SCI [P] IMMOBILIER des loyers de M. [I] [C] et Mme [M] [T] en l’absence de la démonstration par la bailleresse de son préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité. Elle précise que la SCI [P] IMMOBILIER échoue à démontrer la preuve de l’irrécouvrabilité de ses locataires et que les loyers ne sont pas dûs par les locataires en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation en raison de l’arrêté de mise en sécurité. Enfin, elle estime que la SCI [P] IMMOBILIER n’est pas fondée à solliciter sa condamnation à la garantir de la restitution du dépôt de garantie de M. [I] [C] et Mme [M] [T] versé à la SCI [P] IMMOBILIER en vertu du contrat de bail conclu le 11 juin 2021 . Elle estime que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elle a transmis à la SCI [P] IMMOBILIER l’ensemble des éléments le 24 mars 2023 suite à la restitution des clés par M. [I] [C] et Mme [M] [T] pour lui permettre de restituer le dépôt de garantie. Elle ajoute que la SCI [P] IMMOBILIER ne lui a jamais communiqué les justificatifs nécessaires pour établir un décompte des charges restant dues.

M. [I] [C] et Mme [M] [T], quant à eux, demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer recevable leur opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 20 septembre 2023,

— débouter la SCI [P] IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions,

Reconventionnellement,

— condamner la SCI [P] IMMOBILIER à leur régler la somme de 1.000 euros pour procédure abusive,

— condamner la SCI [P] IMMOBILIER à leur régler la somme de 550 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— condamner la SCI [P] IMMOBILIER à leur régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de leurs demandes, sur le fondement de la jurisprudence, M. [I] [C] et Mme [M] [T] se prévalent du caractère insalubre de leur logement et du manquement grave du bailleur à ses obligations pour justifier une dispense de préavis. Ils exposent qu’ils ont été contraints de quitter leur logement en urgence en raison du danger pour leur sécurité. Ils soutiennent qu’ils rapportent la preuve de l’insalubrité de l’immeuble en se fondant sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 06 décembre 2022 et de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble de la commune de CHAMPEIX. Ils font valoir que la SCI [P] IMMOBILIER a initié une procédure abusive à leur encontre dont ils demandent réparation. Ils sollicitent en outre la restitution du dépôt de garantie versé à la SCI [P] IMMOBILIER.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des demandeurs, il convient de se reporter à leurs écritures oralement soutenues à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Le présent jugement en premier ressort sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’opposition de Mme [M] [T] a été formée par courrier le 17 octobre 2023 arrivé le 23 octobre 2023 au greffe du tribunal judiciaire suite à la signification de l’ordonnance intervenue le 9 octobre 2023, en l’étude de commissaire de justice, de sorte que le délai d’opposition n’était pas expiré au moment où l’opposition a été formée.

En outre, il apparait que M. [I] [C] a formé opposition à injonction de payer le 15 novembre 2023 et que l’ordonnance a été signifiée à personne le 31 octobre 2023. Il s’en déduit que le recours a été exercé dans les délais prévus aux articles 1415 et 1416 du Code de Procédure Civile.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’opposition formée par Mme [M] [T], et par M. [I] [C].

En conséquence, l’opposition de Mme [M] [T] et M. [I] [C] anéantit l’ordonnance du 20 septembre 2023 à laquelle le présent jugement sera substitué.

I. Sur la demande en paiement de la somme de 1.800 euros

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 12 de la loi du 06 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé.

Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15, c’est-à-dire qu’il doit être donné en respectant un délai de préavis de trois mois (ou un mois en cas de préavis réduit) et notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Sur l’insalubrité du logement

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il ressort tant de l’article 1719 du Code civil que de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Mme [M] [T] et M. [I] [C] ont délivré congé à SCI [P] IMMOBILIER par lettre datée du 26 novembre 2022 et remise en main propre à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN à cette même date (pièce 4 de la demanderesse).

La SCI [P] IMMOBILIER fait valoir qu’elle a refusé le congé abrégé de Mme [M] [T] et M. [I] [C] et qu’ils sont redevables de 3 mois de loyers.

Il n’est pas contesté que Mme [M] [T] et M. [I] [C] ont alerté l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN en charge de la gestion locative du logement de l’existence de désordres affectant les lieux dès le 26 novembre 2022 (pièce 2).

Il ressort en effet de leur courrier daté du 26 novembre 2022 que :

— la structure au niveau des portes (porte d’entrée et de la chambre) bouge sans cesse. Elles se ferment avec beaucoup de difficulté, alors qu’il y a quelques semaines de là, il y avait un jour entre la structure de la porte et celle-ci

— le sol s’est affaissé à plusieurs endroits, dans la chambre ainsi que dans la cuisine,

— une fissure s’est créée sur l’un des murs en placo de l’appartement.

Ils versent sur ce point le courrier de l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN daté du 26 novembre 2022 constatant lors de la visite de leur logement :

— difficultés pour fermer la porte d’entrée donnant sur les parties communes

— impossibilité de fermer la porte de la chambre droite,

— apparition de fissures,

— affaissement d’une partie du plancher.

Il apparait aussi que l’agence immobilière a constaté dans l’appartement en travaux au premier étage en dessous du logement litigieux qu'”une poutre maîtresse qui soutient votre sol présente une fissure”.

De plus, Mme [M] [T] et M. [I] [C] produisent aux débats le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 06 décembre 2022 dont il résulte les constatations suivantes au 1er étage :

— dans la 1ère chambre, un écart important visible entre le parquet et les plinthes et ce en plusieurs points de la pièce, que la porte ne ferme pas et une fissure verticale sur le mur face à la porte des toilettes,

— dans la 2ème chambre, un écart important entre le sol et les plinthes, une lègère sensation de flottement du sol lors du déplacement dans la pièce.

— dans la cuisine, que les carreaux au sol se désolidarisent en partie centrale.

Par ailleurs, le commissaire de justice note au 1er étage, la présence d’un tableau électrique en état précaire avec des fils apparents.

En outre, il apparait que ces éléments sont corroborés par des constatations techniques telles qu’elles résultent du rapport technique de M. [Z] [G] en date du 16 janvier 2023 sollicité par la SCI [P] IMMOBILIER pour examiner la structure du plancher haut du 1er étage de l’immeuble litigieux. L’expert constate une forte défaillance de la poutre située la plus au nord, dont l’extrémité ouest se trouve encastrée dans le mur mitoyen ouest sur une longueur de 1,50 m et un pourrissement du bois de la porteuse sur une longueur de 2 mètres. Il conclut que la poutre en place n’est pas en capacité de supporter les charges, car elle se trouve sous dimensionnée (les charges permanentes provenant du 2ème étage sont trop importantes. Les altérations constatées se cumulent et conduisent à un état de péril imminent. L’expert préconise l’installation de 5 étais sous poutre et reprise de la descente de charge sous 2 étais dans le volume du RDC pour sécuriser la structure et permettre la requalification en péril ordinaire.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 5 du décret du 30 janvier 2002, le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Alors que la SCI [P] IMMOBILIER soutient que l’arrêté de mise en sécurité en date du 13 janvier 2023 du maire de la commune de CHAMPEIX ne concerne que le 1er étage, il ressort toutefois du rapport de M. [G] que celle-ci n’a sollicité l’avis de l’expert que pour la structure du 1er étage.

De surcroit, les constatations des désordres par l’expert sur le plancher haut du 1er étage correspondent au plancher bas du second étage occupé par Mme [M] [T] et M. [I] [C] .

Ainsi, l’analyse des pièces produites par Mme [M] [T] et M. [I] [C] permet de constater que le logement litigieux ne correspondait pas aux normes de la décence, dès lors qu’au 26 novembre 2022, l’absence d’étais a mis en danger la sécurité de l’ensemble des occupants de l’immeuble contrairement aux allégations de la SCI [P] IMMOBILIER.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour y remédier rapidement puisque l’arrêté de mainlevée de péril ordinaire du maire de la commune de CHAMPEIX date du 23 juin 2023.

Il s’en déduit que la SCI [P] IMMOBILIER a failli à ses obligations tenant notamment à la délivrance d’un logement décent et à la réalisation de toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Ainsi, Mme [M] [T] et M. [I] [C] rapportent la preuve du caractère inhabitable de leur logement en raison de l’état de péril imminent de l’ouvrage constaté par M.[G] selon le rapport susvisé justifiant donc la dispense de préavis.

En conséquence, la SCI [P] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Mme [M] [T] et M. [I] [C] à lui payer la somme de 1.800 euros.

II. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI [P] IMMOBILIER à régler la somme de 550 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie

En vertu de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports locatifs, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 11 juin 2021 dispose que le locataire verse ce jour la somme de 550 euros entre les mains de la SCI [P] IMMOBILIER (page 3).

Pour les mêmes motifs que ceux-ci dessus exposés et notamment au motif principal que Mme [M] [T] et M. [I] [C] justifient la dispense de préavis et qu’ils ne sont redevables d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif selon les éléments au dossier, ils sont bien fondés en leur demande de restitution du montant du dépôt de garantie.

En conséquence, la SCI [P] IMMOBILIER sera condamnée à rembourser à Mme [M] [T] et M. [I] [C] la somme de 550 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

III.Sur l’appel en garantie de la SCI [P] IMMOBILIER à l’encontre de l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN

En application des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ainsi que de ses fautes de gestion. Dans ce cadre, l’agent immobilier est tenu à une obligation de conseil du bailleur.

Les conventions se renferment dans leur objet, et la responsabilité du mandataire s’apprécie en fonction de l’étendue de la mission qui lui est confiée.

Il appartient à la SCI [P] IMMOBILIER d’établir la réalité des fautes qu’elle impute à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN.

En l’occurrence, il est établi que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a accepté un mandat de gestion locative en date des 07 et 17 mai 2022.

S’agissant de la “GESTION DES TRAVAUX”, il ressort des termes du mandat de gérance que le mandataire avait pour mission de :

— faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 20% du loyer mensuel (le loyer mensuel est celui en vigueur au jour des travaux), et celles plus importantes mais urgentes, en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ;

pour tous les autres travaux, hors travaux de construction et ceux de l’article 606 du Code civil, les faire exécuter après accord écrit du mandant ;

s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant.

Il en résulte que les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence du logement relèvent, au sens du contrat de mandat, non pas de menues réparations, ou de réparations urgentes que le mandant peut réaliser seul, mais de travaux importants, que l’agence immobilière peut réaliser après accord écrit de la bailleresse.

Dès lors, la réalisation des travaux de nature à remédier à l’indécence du logement n’était pas incluse dans le périmètre du mandat confié par la SCI [P] IMMOBILIER à l’agence immobilière.

Si la bailleresse reproche à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN d’avoir tardé à l’informer rapidement, il ressort cependant du courrier du 26 novembre 2022 adressé à la SCI [P], que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN a informé celle-ci des désordres constatés sur place le 25 novembre 2022 dès qu’elle en a eu connaissance le 24 novembre 2022 par Mme [T] :

— “la porte d’entrée ferme avec beaucoup de difficultés après l’avoir poussée très fort, la porte d’accès intérieur vers la chambre de droite ne peut plus être fermée car il y a un jour de 1cm au niveau du chambrale en haut à droite. Et dans cette chambre, Mme [T] a dû mettre des cales sous tous ses meubles. Dans la cuisine, au niveau de la partie meublée, le sol s’est afaissé, créant des espaces entre les lames du sol PVC. Quand vous marchez à cet endroit, le sol semble bouger sous vos pieds. Une fissure s’est crée dans la cloison en placo en face du wc”.

— “ vous avez démoli la quasi totalité des cloisons qui y existaient

une poutre en bois qui est en partie fissurée, est soutenue par 2 étais métalliques. Cette poutre semble être localisée sous le sol de la cuisine de Mme [T].

Les cloisons périphériques de cet appartement présentent des fissurations au niveau de leurs renforts verticaux en bois.

La rapide survenue de ces désordres (environ un an après l’entrée dans les lieux de

Mme [T] nous font craindre l’existence d’un désordre structurel dans votre immeuble, et à term, une poursuite de l’affaissement des planchers du 2ème étage, voire leur effondrement.

Il est nécessaire de faire appel de façon urgente à un homme de l’art pour expertiser ces dysfonctionnements et proposer une solution technique pour faire cesser ces désordres.

Dans l’attente de la mise en place de cette solution, et pour une raison évidente de sécurité des personnes et des biens, le principe de précaution nous impose d’alerter vos locataires , et de leur proposer de se reloger sans délai le temps de la mise en sécurité de l’immeuble”.

Ainsi, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN justifie avoir alerté la SCI [P] IMMOBILIER sur la nécessité de réaliser des travaux urgents permettant de remédier à l’indécence du logement loué dans le cadre de l’exécution de son contrat de mandat.

En outre, il ressort du courrier du 1er décembre 2022 adressé à la SCI [P] IMMOBILIER que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN n’ayant pas reçu de réponse de la bailleresse à son courrier du 26 novembre 2022 et dans l’impossibilité de garantir à Mme [T] sa sécurité dans le logement, a à titre de mesures conservatoires convenu que Mme [T] lui remettrait les clés du logement une fois qu’elle l’aura vidé et nettoyé.

De surcroit, il est établi que les travaux ont été engagés par la SCI [P] IMMOBILIER au 1er étage de l’immeuble litigieux et qu’un arrêté de péril a été pris par le maire de CHAMPEIX.

Or, l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN ne peut être tenue pour responsable des travaux engagés par la SCI [P] IMMOBILIER.

Il convient en effet de rappeler que l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction disposant des compétences suffisantes pour connaître l’origine, la nature et la portée de désordres survenus suite à ouvrage réalisé sur l’immeuble.

De même, il ne peut être reproché à l’agence de ne pas avoir livré d’informations qu’ elle ne détenait pas elle-même en sa qualité de non professionnel de la construction.

Il en résulte qu’aucun manquement contractuel n’est imputable à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN ayant agi conformément à sa mission, de sorte que la SCI [P] IMMOBILIER ne pourra qu’être déboutée de sa demande de condamnation en garantie.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, M. [I] [C] et Mme [M] [T] font valoir que la SCI [P] IMMOBILIER a mené une procédure abusive contre eux. Ils exposent qu’il est important de sanctionner la mauvaise foi du demandeur dans cette procédure pour obtenir le règlement d’un préavis de trois mois alors qu’ils ont dû quitter le logement précipitamment pour des raisons évidentes de sécurité.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol.

Or, il résulte de ce qui précède que l’action introduite par la SCI [P] IMMOBILIER, qui succombe à l’instance est fondée sur une créance inexistante en raison du manquement de la bailleresse à ses obligations.

En conséquence, la SCI [P] IMMOBILIER sera condamnée à payer à M. [I] [C] et Mme [M] [T] la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée sur le fondement d’une créance inexistante.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [P] IMMOBILIER, partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Condamnée aux dépens, la SCI [P] IMMOBILIER, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, et condamnée au même titre à payer à M. [I] [C] et Mme [M] [T] la somme de 1.000 euros et à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DIT régulière et recevable en la forme l’opposition formée par M. [I] [C] et Mme [M] [T] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 20 septembre 2023 au bénéfice de la SCI [P] IMMOBILIER,

SUBSTITUANT la présente décision à l’ordonnance anéantie par l’opposition régulière,

DEBOUTE la SCI [P] IMMOBILIER de sa demande de condamner solidairement M. [I] [C] et Mme [M] [T] à lui payer solidairement la somme de 1.800 euros,

CONDAMNE la SCI [P] IMMOBILIER à payer à M. [I] [C] et Mme [M] [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procèdure abusive,

CONDAMNE la SCI [P] IMMOBILIER à rembourser à Mme [M] [T] et M. [I] [C] la somme de 550 € au titre de la restitution du dépôt de garantie;

DEBOUTE la SCI [P] IMMOBILIER de sa demande au titre des frais irrépétibles;

DECLARE le présent jugement commun et opposable à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN,

CONDAMNE la SCI [P] IMMOBILIER à payer à M. [I] [C] et Mme [M] [T] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [P] IMMOBILIER à payer à l’EURL L’IMMOBILIER DU COIN la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [P] IMMOBILIER aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection