TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00415 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JC57

NAC : 5AK 0A

JUGEMENT

Du : 20 Novembre 2025

Monsieur [X] [D]

Rep/assistant : M^e Laura CARCASSIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [R] [P]

Rep/assistant : M^e Bertrand CHAUTARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 Novembre 2025

A : M^e Laura CARCASSIN,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 Novembre 2025

A : M^e Laura CARCASSIN,

M^e Bertrand CHAUTARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [D], demeurant Rue Général Baron de Langlade – 63320 MEILHAUD

représenté par M^e Laura CARCASSIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 631130012023002267 du 05/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P], demeurant Lotissement des Graviers – 63320 MEILHAUD

représenté par M^e Bertrand CHAUTARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 05 janvier 2013 avec prise d’effet au 1er février 2013, M. [R] [J] a donné à bail à M. [X] [D] un logement situé Rue Général Baron de Langlade à Meilhaud (63320), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros dont 20 euros de provisions sur charges.

Suite au diagnostic de l’association Soliha Loire du 02 juin 2022 concluant à l’indécence du logement le 12 décembre 2022, les services de la caisse d’allocations familiales (CAF) ont suspendu le versement de l’allocation logement au bailleur.

Invoquant l’insalubrité de son logement, M. [X] [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, fait assigner M. [R] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi à la demande de M. [X] [D] le 12 octobre 2023.

Lors de l’audience du 4 avril 2024, [X] [D] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures et a demandé au Juge des Contentieux de la Protection:

A titre principal :

— d’ordonner la réduction du loyer de 75% à compter du 2 juin 2022 et, par voie de conséquence, de condamner M. [R] [J] au remboursement de la somme mensuelle de 225 euros depuis cette date,

— de condamner M. [R] [J] au remboursement des provisions sur charges sur une période de trente-six mois,

— de condamner M. [R] [J], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à lui remettre les quittances de loyer des douze derniers mois,

— de condamner M. [R] [J] au paiement de la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

A titre subsidiaire :

— d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire

En tout état de cause :

— de débouter M. [R] [J] de l’ensemble de ses prétentions,

— de condamner M. [R] [J] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner M. [R] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du 12 octobre 2023.

M. [R] [J], quant à lui, a demandé au Juge des Contentieux de la Protection :

A titre principal :

— de débouter M. [X] [D] de l’ensemble de ses prétentions,

— de condamner M. [X] [D] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner M. [X] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire

A titre reconventionnel :

— de condamner M. [X] [D] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement en date du 16 mai 2024, une expertise judiciaire a été ordonnée initialement confiée à M. [S] [T] puis finalement à M. [H] [L] qui a déposé son rapport le 28 juillet 2025.

Lors de l’audience du 18 septembre 2025, M. [X] [D] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— juger recevable et bien fondé ses demandes,

— débouter M. [R] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le logement donné à bail par M. [R] [J] ne respecte pas les critères de décence imposées par la loi et le règlement,

— juger que M. [R] [J] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux et engage donc sa responsabilité contractuelle,

— condamner M. [R] [J] à faire réaliser par des professionnels les travaux listés par l’expert pour remédier aux désordres dans un délai d’un mois à compter de la décision rendue,

— condamner M. [R] [J] à faire réaliser par des professionnels les travaux de remise en état de l’installation électrique, tel que listés par la société “les bons artisans”, dans un délai d’un mois à compter de la décision rendue,

— condamner M. [R] [J], en cas d’inexécution des travaux dans le délai d’un mois à compter de la décision, au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— ordonner la réduction du loyer de 75% à compter du 2 juin 2022 et, par voie de conséquence, condamner M. [R] [J] au remboursement de la somme mensuelle de 225 euros depuis cette date jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés,

— condamner M. [R] [J] au paiement de la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner M. [R] [J] au paiement de la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de santé,

— condamner M. [R] [J] à lui payer la somme de 1.260 euros arrêtée au mois de septembre 2025 et à parfaire, au titre du remboursement des provisions sur charges locatives encaissées et non justifiées,

— ordonner à M. [R] [J], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à lui remettre les quittances de loyer des douze derniers mois,

— condamner M. [R] [J] à verser à Maître laura CARCASSIN, conseil de M. [X] [D], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [R] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 12 octobre 2023.

Au soutien de ses prétentions principales, M. [X] [D] fait valoir que le logement n’est pas conforme au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. A cet égard, il explique notamment que, lors d’une visite effectuée par l’association Soliha Loire le 2 juin 2022, il a été constaté des traces d’humidité, l’absence de grille d’entrée d’air dans le logement ainsi que les non-conformités du système électrique. Il précise que, selon un procès-verbal de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, les désordres liés à l’humidité ont aussi été recensés dans l’ensemble du logement. Il ajoute que M. [R] [J] a attendu quatre mois après l’assignation pour faire poser une VMC dans le logement alors que l’absence de dispositifs pour assurer un renouvellement suffisant de l’air a contribué au développement des moisissures. Il soutient que les désordres ont en grande partie été constatés par l’expert judiciaire. Concernant les non-conformités électriques, il considère que si l’expert ne s’est pas prononcé sur ce point, il rapporte la preuve de celles-ci suivant les attestations produites et notamment celle de la société “les bons artisans”. Se prévalant des conclusions expertales, M. [X] [D] en déduit que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrer au preneur un logement décent issue de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du Code Civil. Dans ce contexte, il affirme qu’il y a lieu d’ordonner la réalisation des travaux listés par l’expert judiciaire et de remise en état de l’installation électrique sous astreinte, la diminution du loyer à hauteur de 75% à compter du 2 juin 2022, date de constatation des désordres affectant le logement jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés.

Il expose sur le fondement de l’article 1240 du Code civil qu’il a subi un préjudice moral en raison des tracas qu’il a subis en lien avec la carence de son bailleur à effectuer les travaux et qu’il a été contraint d’introduire une action en justice pour faire valoir son droit de vivre dans un logement décent. Il estime aussi avoir subi un préjudice de santé en raison d’un environnement humide persistant ayant entraîné une pneumopathie.

De plus, M. [X] [D] indique, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur n’a jamais effectué une quelconque régularisation des charges et qu’il n’a jamais produit le moindre document permettant d’établir le montant des charges récupérables. Compte tenu de cet élément, M. [X] [D] estime que ce manquement du bailleur justifie d’ordonner la restitution des provisions sur charges versées depuis juin 2020 à septembre 2025, soit la somme de 1.260 euros.

Par ailleurs, il affirme également que M. [R] [J] n’a pas respecté les dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’il ne lui a jamais remis ses quittances de loyer.

De son côté, M. [R] [J] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et demande au juge des contentieux de la protection :

— d’homologuer ses engagements à exécuter les travaux prescrits au paragraphe III.8 “travaux nécessaires – coût – durée” à la page 20 du rapport du 17.11.2025 au 28.11.2025 et à prendre en charge l’hébergement de M. [X] [D] pendant une durée de trois semaines du 16.11.2025 au 07.12.2025 chiffré à 500 euros et ce sous le contrôle de l’expert, soit par sa visite sur les lieux ou par la transmission d’un procès-verbal de constat d’huissier constatant les travaux réalisés,

— de débouter M. [X] [D] de l’intégralité de ses demandes de son assignation du 16.06.2023 et de ses conclusions n°1,

— de fixer le préjudice de M. [X] [D] conformément à l’appréciation de l’expert à 600 euros,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses prétentions principales, M. [R] [J] sollicite l’homologation de sa proposition contractuelle pour réaliser les travaux préconisés par l’expert ainsi qu’un contrôle de l’expert quant à la réalisation des travaux. Il expose qu’il a entrepris de nombreuses diligences pour remédier à certains désordres. Il indique avoir effectué divers travaux (remplacement de radiateurs, peinture etc) postérieurement à la visite de l’association Soliha Loire et il considère produire des devis conformes à la nature et au coût financier des travaux visés par l’expert au paragraphe 8.1 à la page 20 de son rapport. Il précise que sa proposition de reloger M. [X] [D] pendant une durée de trois semaines est aussi conforme à la durée des travaux préconisés par l’expert. Il conteste la réalisation des travaux sous astreinte.

Il s’oppose sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile à la demande de réduction de loyer et aux demandes d’indemnisation du préjudice moral et de santé de M. [X] [D]. Il estime que celui-ci ne rapporte pas la preuve de ses préjudices. Il affirme que l’expert n’a retenu d’ailleurs aucun de ces préjudices dans son rapport.

Concernant les provisions sur charges encaissées et non justifiées, il prétend que l’expert ne retient pas ce poste de préjudice et que l’assignation date du 16 juin 2023 en vue d’une audience du 21 septembre 2023.

S’agissant de la demande de réduction des loyers de 75 % par mois, il explique que celle-ci est irrecevable en raison de son caractère concommitant à la demande de le condamner à payer à M. [X] [D] la somme de 225 euros par mois à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation des travaux exigés. Il estime que cette demande est infondée en l’absence de mention de ce préjudice par l’expert et il rappelle que l’assignation date du 16 juin 2023 pour une audience au 21 septembre 2023.

Il précise qu’il a transmis par mail les quittances de loyer des mois d’octobre 2024 à août 2025.

Il sollicite de fixer le préjudice de M. [X] [D] à la somme de 600 euros correspondant au préjudice chiffré par l’expert dans son rapport à la page 19, soit l’équivalent de deux mois de loyer.

Il s’oppose enfin à la demande de paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile puisque M. [X] [D] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [R] [J] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

I. Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Sur le caractère indécent du logement

Selon l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est également obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre, l’article 1719 du Code Civil prévoit que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n°8-12.261 ; 3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 22-10.013).

La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire: celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Si est en jeu l’obligation de délivrance, notamment d’un logement décent, il n’est pas nécessaire pour le preneur de demander à son bailleur une remise en état pour être indemnisé des troubles subis depuis l’origine (3 Civ, 14 octobre 2009, no 08-17.750).

Au cas d’espèce, M. [X] [D], qui invoque un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent, produit notamment aux fins de démontrer l’existence de ce manquement le rapport de visite de l’association Soliha Loire Puy-de-Dôme du 02 juin 2022 qui constate plusieurs désordres dans le logement situé au Rue Général de Langlade à Meilhaud. A cet égard, il est notamment mentionné que le système de chauffage est insuffisant ; que les fenêtres du séjour et de la chambre n’ont aucune grille d’entrée d’air et que le logement présente des traces d’humidités importantes.

De plus, M. [X] [D] produit le procès-verbal de constat de commisaire de justice en date du 12 octobre 2023 et les photographies annexées.

Il ressort des constatations que :

— dans la chambre à coucher : “les moisissures sont bien apparentes, il existe des désordres au niveau de la surface plafonnée, le chambranle de fenêtre PVC est affecté par ces pigmentations de moisissures, il existe une fissure dans le vitrage du battant droit de la fenêtre ( M. [X] [D] me déclare que le propriétaire voulait mettre une ventilation et que le vitrage a été brisé à ce moment-là), le pan de mur latéral de gauche est imprégné par des pigmentations de moisissure, les lés de papier peint se décollent en partie inférieure, le pan de mur latéral droit présente les mêmes défauts,

— dans le couloir : le pan de mur orienté au nord est imprégné en partie inférieure de moisissures sur toute la longueur,

— dans les toilettes : le pan de mur latéral orienté au nord présente des moisissures très importantes, au niveau de la surface plafonnée, il existe d’importantes pigmentations de moisissures,

— la salle d’eau : les joints sont imprégnés de moisissure, il existe de l’humidité sur une hauteur à partir des plinthes d’environ 30 cm de part et d’autre du chambranle de la porte des toilettes”.

En outre, il ressort du rapport d’expertise (page 15) en date du 28 juillet 2025 que les désordres et les non conformités concernés sont :

— présence de moisissures sur les parois extérieures, sur la partie nord du logement,

— présence de dégradation des finitions en pieds de murs se trouvant être des conséquences d’humidité ; cela, spécialement précédemment au remplacement de la VMC,

— absence d’un détecteur de fumée,

— présence d’un vitrage fendu,

— exposition au plomb à supprimer sur le garde-corps de la fenêtre de la chambre,

— absence de fourniture d’un diagnostic de l’état de l’installation électrique, de constat des risques d’exposition au plomb et de l’état des risques et pollutions, lors des renouvellements de bail mais effectif à compter du 28 janvier 2025.

Le rapport d’expertise judiciaire précise que les causes et origines des non conformités et désordres constatés sont :

— l’aération insuffisante du logement ; celle-ci ayant déjà été améliorée, en particulier, par la mise en place d’une nouvelle unité centrale de VMC et celle d’une entrée d’air dans la chambre mais aussi se trouvant encore plus nécessaire que dans un cas normal du fait de l’humidité menée par la présence d’un ruisseau longeant la façade nord du bâtiment et également passant sous son plancher du rez-de-chaussée pour alimenter des droits d’eau,

— le phénomène de condensation sur des parois froides non isolées, formant ainsi des ponts thermiques,

— l’insuffisance de diligence de M. [R] [J] quant à :

* l’absence de fourniture d’un détecteur de fumée au locataire,

* le non remplacement du vitrage qu’il a fendu,

* l’absence de fourniture d’un diagnostic de l’état de l’installation électrique, de constat des risques d’exposition au plomb et de l’état des risques et pollutions, lors des renouvellements de bail,

* la présence d’un risque d’exposition au plomb à supprimer sur le garde-corps de la fenêtre de la chambre.

L’expert conclut que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2022 en raison de :

— l’existence d’un risque d’exposition au plomb sur le garde-corps de la fenêtre de la chambre

— malgré le remplacement du groupe extracteur de VMC, le logement se trouve toujours insuffisamment ventilé du fait de l’absence d’une entrée d’air.

Le rapport indique toutefois que M. [R] [J] a fourni un détecteur de fumée au locataire, ce qui n’est pas contesté. En outre, il n’est pas contesté que le bailleur a réalisé divers travaux postérieurement à la visite de l’association Soliha Loire Puy-de-Dôme.

En ce qui concerne le chauffage, il convient de noter que l’expert n’a reçu aucune observation de M. [X] [D] sauf très récemment pour indiquer que le radiateur électrique de la chambre se serait détaché de la paroi sur laquelle il se trouvait fixé.

Par ailleurs, il convient d’observer que M. [R] [J] ne conteste pas les constatations de l’expert.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que de tels éléments constituent un manquement aux dispositions des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent étant donné qu’il est précisé que le bien doit notamment disposer d’une aération suffisante, qu’il doit assurer le clos ainsi que le couvert et disposer d’un système permettant un chauffage normal.

Ii. Sur la demande de réalisation de travaux pour indécence du logement

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, “Le bailleur est obligé : […]

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués”.

En l’espèce, M. [X] [D] sollicite de contraindre M. [R] [J] à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, M. [H] [L], dans son rapport (p. 20, 8°) rendu le 28 juillet 2025, à savoir :

— un doublage ventilé des parties non doublées sur la partie NORD du logement , avec isolation thermique d’épaisseur varaible suivant l’existance de la disponibilité pour ce faire le permet ; ainsi que la reprise des finitions de manière identique ou similaire à celless existantes

— pour la chambre, remplacement du doublage sur parois NORD et de la finition sur celle se trouvant à l’EST

— réfection de la peinture du plafond pour la chambre

— réfection de la finition du plafond et des parties hautes de deux parois de la salle de bain

— reprise de la finition du garde-corps de la chambre pour la suppression du risque d’exposition au plomb

— mise en place d’une entrée d’air dans la pièce principale

— remplacement du vitrage fendu

— mise en place d’un détecteur de fumée fourni au locataire (intervention réalisée depuis notre demande).

Il produit aussi un devis de l’entreprise VDF n°7938 du 06 juin 2025 d’un montant de 6.090,61 euros TTC concernant des travaux de plâtrerie peinture.

Le bailleur verse au débat :

— le devis n° 120900 du 24 janvier 2025 de l’entreprise GEDIMAT pour un montant de 325,60 euros concernant le remplacement du double vitrage cassé dans la chambre et la pose d’une entrée d’air hygroréglable sur la traverse haute du dormant de la fenêtre de la cuisine (annexe 7 du rapport),

— un devis de M. [F] [N] du 22 janvier 2025 concernant des travaux de plâtrerie peinture (annexe 7 du rapport) pour un montant de 1.786,95 euros TTC,

— la facture de l’entreprise GEDIMAT en date du 27 janvier 2025 pour l’achat d’un détecteur de fumée (annexe 9).

En outre, il ressort du rapport d’expertise que M. [R] [J] a mandaté des entreprises afin d’effectuer les investigations et les travaux nécessaires de réparation du logement de M. [X] [D]. L’expert relève en effet que M. [R] [J] a :

— fait intervenir un électricien sur l’installation électrique (réfection du tableau) et la VMC (remplacement du groupe d’extraction) (annexe 4),

— remplacé deux convecteurs électriques (annexe 4),

— fait réaliser un doublage ventilé sur une paroi de la pièce principale selon facture de l’entreprise SILVESTRINI et FILS d’un montant de 712,58 euros TTC en date du 13 octobre 2023 (annexe 3) et la pose d’un détecteur de fumée (annexe 12).

S’agissant du coût des travaux, l’expert retient :

— pour la chambre, le devis VDF qui comprend également la réfection de la finition du gardecorps pour un montant de 3.692,08 euros HT auquel il convient d’ajouter 40 euros HT pour la remise en pace du convecteur soit la somme de 3.732,08 euros HT,

— pour les wc, compte tenu de l’épaisseur d’isolant en se basant sur le devis de M. [N] mais en employant un isolant d’épaisseur de 8 cm à minima, la somme de 675 euros HT,

— pour la salle de bain, l’estimation de M. [N] mais en employant un isolant d’épaisseur supplémentaire là ou cela est possible, la somme de 725 euros HT,

— le remplacement du vitrage dans la chambre et la pose d’une entrée d’air dans la pièce principale soit 271,33 HT selon le devis de GEDIMAT.

Il en ressort que le montant des travaux à réaliser s’élève à la somme de 5.403,41 euros HT et à 5.943,75 euros avec une TVA à 10 %.

Dès lors, il doit être retenu que M. [R] [J] a failli à son obligation de mise à disposition d’un logement décent à M. [X] [D], dans le cadre du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [J] à réaliser la réfection de l’appartement de M. [X] [D] dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement,selon les travaux préconisés par l’expert tels que précisés au dispositif de la décision.

Sur les non-conformités du système électrique

M. [X] [D] soutient que l’intervention de l’électricien en juin 2023 mandaté par M. [R] [J] pour remplacer notamment plusieurs disjoncteurs défaillants est insuffisante.

Il produit un rapport d’intervention de la SAS Les bons artisans en date du 29 juillet 2025 (pièce 16) préconisant de remettre la totalité de l’installation aux normes. Il rappelle que l’expert ne s’est pas prononcé sur les non-conformités électriques.

Il ressort toutefois du diagnostic de l’état de l’installation électrique produit par M. [R] [J] (annexe 11 du rapport d’expertise) en date du 27 janvier 2025 que “l’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie”.

De plus, il ressort de la page 23 du rapport d’expertise que M. [R] [J] a fait intervenir un électricien qui a procédé à la réfection du tableau électrique.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [D] ne rapporte pas la preuve des non-conformités du système électrique.

En conséquence, M. [X] [D] sera débouté de sa demande de condamner M. [R] [J] à faire réaliser les travaux de remise en état de l’installation électrique.

III. Sur la demande de condamnation de M. [R] [J] sous astreinte à faire réaliser les travaux

L’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que M. [R] [J] ne s’exécutera pas spontanément à compter du présent jugement, de sorte qu’il n’est pas justifié, en l’état, de prononcer une astreinte.

Par ailleurs, il convient de noter que M. [R] [J] a commencé à faire réaliser certains travaux et qu’il assume maintenant son rôle de bailleur.

En conséquence, il y a lieu de rejetter la demande de M. [X] [D] de condamner M. [R] [J] à procéder aux travaux sous astreinte.

IV. Sur la demande reconventionnelle d’homologation des engagements de M. [R] [J]

En l’espèce, M. [R] [J] sollicite l’homolgation de ses engagements à exécuter les travaux prescrits au paragraphe III.8 “travaux nécessaires-coût-durée” à la page 20 du rapport d’expertise judiciaire du 17.11.2025 au 28.11.2025 et à prendre en charge l’hébergement de M. [X] [D] pendant une durée de trois semaines du 16.11.2025 au 07.12.2025 chiffré à 500 euros et ce sous le contrôle de l’expert.

Or, compte tenu de ce qui précède et du sens de la décision, sa demande d’homologation des engagements susvisés sera rejetée.

Par ailleurs, il convient de noter que M. [X] [D] ne sollicite pas d’homologuer les engagements décrits ci-dessus.

En conséquence, M. [R] [J] sera débouté de sa demande d’homologuer ses engagements à exécuter les travaux prescrits par l’expert et à prendre en charge l’hébergement de M. [X] [D].

V. Sur la demande de réduction des loyers

Selon l’article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé'.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que : '5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement'.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…), le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…)'.

En l’espèce, M. [X] [D] sollicite une réduction des loyers à hauteur de 75 % par mois en raison de l’ampleur des désordres à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés.

M. [R] [J] estime qu’aucune réduction de loyer ne peut être consentie à M. [X] [D] qui ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Or, il est constant que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent, l’indécence du logement constatée ci-dessus justifie en effet la réduction du loyer de 75%.

Ainsi, compte tenu de la gravité, de la durée des désordres résultant de l’inaction du bailleur, le loyer sera réduit à la somme de 75 euros par mois, rétroactivement à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés.

En conséquence, M. [R] [J] sera condamné à rembourser à M. [X] [D] la somme de 225 euros mensuelle à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés.

VI. Sur les demandes indemnitaires

Sur la réparation du préjudice moral

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [X] [D] estime avoir subi un préjudice moral, distinct, qui doit être indemnisé séparément pour lequel il sollicite la somme de 15.000 euros.

M. [R] [J] sollicite de fixer les préjudices de M. [X] [D] à la somme de 600 euros correspondant au préjudice chiffré par l’expert dans son rapport à la page 19, soit l’équivalent de deux mois de loyer.

Or, si M. [X] [D] a subi d’indéniables tracas du fait de l’inertie de son bailleur à remédier aux désordres, le préjudice qu’il avance relève d’un préjudice de jouissance, de sorte que cette demande apparaît redondante avec la demande de réduction de loyer.

En l’absence de préjudice distinct du préjudice de jouissance, qui a déjà fait l’objet d’une indemnisation, il convient de débouter M. [X] [D] de sa prétention indemnitaire au titre de son préjudice moral.

S’agissant du préjudice de santé

Arguant de la remise par le bailleur d’un logement indécent qui lui aurait occasionné des risques manifestes pouvant porter atteinte à sa santé, M. [X] [D] verse au débat plusieurs documents médicaux pour retracer la dégradation de son état de santé sur plusieurs années.

Il ressort du certificat médical en date du 07 octobre 2024 de son médecin traitant, le docteur [B] [V], un possible lien de causalité entre les pathologies de M. [X] [D] et l’état du logement (pièce 17).

De plus, il ressort du résultat de la radiographie pulmonaire du 17 javier 2025 versée aux débats que M. [X] [D] présente “une opacité ovalaire d’environ 4,7 cm de hauteur sur la partie médiane de l’apex pulmonaire laissant penser à une pneumopathie”.

Si les différentes pathologies de M. [X] [D] constatées médicalement en 2024 et 2025 ne permettent pas d’établir un lien direct avec l’humidité du logement et les moisissures, il est indéniable qu’elles ont eu un impact néfaste sur sa santé. L’humidité ambiante et la moisissure sont de nature à avoir majoré les difficultés de santé de M. [X] [D] .

Pour autant, les prétentions indemnitaires de M. [X] [D] apparaissent quelque peu excessives au regard de l’intensité du trouble telle qu’elle résulte de l’analyse des pièces produites.

Ainsi, il convient de limiter le montant de son préjudice et d’allouer à M. [X] [D] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts que devra lui verser M. [R] [J].

VII. Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

Selon l’article 1302 du Code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…).

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. (…).

A défaut de justification des charges, le locataire est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 du Code civil, l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit clairement qu’en plus du loyer le locataire s’acquitte d’une provision sur charge mensuelle de 20 euros. Il convient de noter que les charges sont payables par mois d’avance dès le premier jour du terme selon le contrat de bail litigieux.

M. [X] [D] indique n’avoir jamais reçu d’information sur le coût réel des charges, de sorte qu’il s’estime légitime à solliciter le remboursement des provisions sur charges encaissées et non justifiées à compter du mois de juin 2020 jusqu’au mois de septembre 2025 et à parfaire. Il rappelle que la prescription triennale a été interrompue par son assignation en date du 16 juin 2023.

M. [R] [J] s’oppose au remboursement des sommes susvisées indiquant qure l’expert ne retient pas ce préjudice et que l’assignation date du 16 juin 2023 pour une audience le 21 septembre 2023.

Or, il ne peut qu’être constaté que M. [R] [J] ne produit aucun décompte détaillé conforme aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives n’étant dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition en tenant à sa disposition les pièces justificatives.

Dès lors, M. [X] [D] établit la preuve de sa créance de restitution au titre des provisions sur charges locatives encaissées et non justifiées.

En outre, M. [R] [J], qui ne justifie d’aucune régularisation de charges, ne peut faire état d’une prescription.

En conséquence, en l’absence de justificatifs de charges produits par M. [R] [J], il convient de le condamner à verser à M. [X] [D] la somme de 1.300 euros arrêtée au mois de novembre 2025, au titre du remboursement des charges perçues sans être justifiées.

VIII. Sur la demande de communication sous astreinte des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [X] [D] reproche à M. [R] [J] de ne pas avoir transmis les quittances de loyer des douze derniers mois.

Si M. [R] [J] indique avoir transmis par un courriel du 16 septembre 2025, les quittances de loyer des mois d’octobre 2024 à aôut 2025. Il convient cependant de constater que ce courriel ne figure pas au bordereau des pièces communiquées de ses conclusions n°3 en date du 16 septembre 2025.

Ainsi, le bailleur ne produit pas la transmission des quittances de loyer conformément à l’obligation qui lui en est faite par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. [R] [J] sera condamné à adresser à M. [X] [D] les quittances de loyer des douze derniers mois. Aucun élément ne permet de considérer que M. [R] [J] ne s’exécutera pas spontanément à compter du présent jugement, de sorte qu’il n’est pas justifié, en l’état, de prononcer une astreinte.

IX. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [J], partie perdante, est condamné aux dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023 d’un montant de 345,20 euros.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Selon l’article 700 2° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Conformément aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat. Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

En l’espèce, M. [X] [D] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 28 avril 2023, M. [R] [J] est condamné à payer à Maître Laura CARCASSIN, Avocat, une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile.

X. Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’indécence du logement donné à bail suivant contrat conclu le 05 janvier 2013 entre M. [R] [J] et M. [X] [D] situé Rue Général Baron de Langlade à Meilhaud (63320) ;

CONDAMNE M. [R] [J] à faire effectuer les travaux suivants préconisés par l’expert par des hommes de l’art tendant à rendre le logement décent, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement :

— un doublage ventilé des parties non doublées sur la partie NORD du logement, avec isolation thermique d’épaisseur varaible suivant l’existance de la disponibilité pour ce faire le permet ; ainsi que la reprise des finitions de manière identique ou similaire à celless existantes,

— pour la chambre, remplacement du doublage sur parois NORD et de la finition sur celle se trouvant à l’EST,

— réfection de la peinture du plafond pour la chambre,

— réfection de la finition du plafond et des parties hautes de deux parois de la salle de bain,

— reprise de la finition du garde-corps de la chambre pour la suppression du risque d’exposition au plomb,

— mise en place d’une entrée d’air dans la pièce principale,

— remplacement du vitrage fendu ;

REJETTE la demande de M. [X] [D] de condamner M. [R] [J] à procéder aux travaux susvisés sous astreinte ;

DEBOUTE M. [X] [D] de sa demande de condamner M. [R] [J] à faire réaliser les travaux de remise en état de l’installation électrique;

ORDONNE la réduction du loyer à 75 euros par mois à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés ;

CONDAMNE en conséquence M. [R] [J] à rembourser à M. [X] [D] la somme de 225 euros mensuelle à compter du 02 juin 2022 jusqu’à la réalisation complète des travaux exigés ;

DEBOUTE M. [R] [J] de sa demande d’homologuer ses engagements à exécuter les travaux prescrits par l’expert et à prendre en charge l’hébergement de M. [X] [D] ;

DEBOUTE M. [X] [D] de sa prétention indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [R] [J] à verser à M. [X] [D] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de santé ;

CONDAMNE M. [R] [J] à verser à M. [X] [D] la somme de 1.300 euros arrêtée au mois de novembre 2025 au titre du remboursement des charges perçues sans être justifiées ;

CONDAMNE M. [R] [J] à adresser à M. [X] [D] les quittances de loyer des douze derniers mois et DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à Maître Laura CARCASSIN, Avocat, une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE [R] [J], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023 d’un montant de 345,20 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection