RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 25/364JCP

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRZ6

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Entre :

OPH OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Madame [V] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 30 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 1/12/25 à M^e DEVILLERS et à Mme [D]

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRZ6 – jugement du 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2018, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Madame [V] [D], preneur, un bail portant sur un logement de type 3 n°89, avec cave, situé au [Adresse 2], à [Localité 8].

Saisi de signalement de dépôt d’ordures ménagères et d’encombrants dans les parties communes ainsi que de plaintes du voisinage de nuisances sonores, le bailleur est intervenu à compter du 14 mai 2019 aux fins de rappeler à Madame [V] [D] son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, y compris auprès des occupants de son chef.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner Madame [V] [D] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 30 octobre 2025, et ce aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail, sur le fondement des troubles occasionnés par la défenderesse excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— débouter la défenderesse de toutes prétentions contraires ;

— maintenir le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de l’urgence à mettre un terme aux troubles dénoncés, unique solution permettant de rétablir la tranquillité du voisinage ;

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution, l’expulsion pouvant intervenir dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié charges incluses jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût exposé pour parvenir à l’expulsion de la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces et écritures en exposant que la locataire a gravement et de manière répétée manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail persistant à déposer notamment sur le palier du logement des sacs d’ordures ménagères, vélos et autres encombrants, et ayant par ailleurs généré de nombreuses plaintes du voisinage pour nuisances sonores, les troubles persistant au jour de l’audience, et ce malgré les tentatives infructueuses du bailleur de rappeler au preneur les termes de ses obligations.

En défense, que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude le 8 octobre 2025, Madame [V] [D] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience du 30 octobre 2025, ni n’a fait valoir de motifs d’indisponibilité.

Il sera donc statué par décision rendue en premier ressort réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail fondée sur la non jouissance paisible des lieux donnés à bail et les troubles anormaux de voisinage

Sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et doit user de la chose louée raisonnablement. A ce titre, il doit respecter non seulement la chose louée mais également s’abstenir de créer tous troubles anormaux de voisinage.

Enfin il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation dudit contrat sollicitée par le bailleur, la situation justifiant la résiliation du bail s’appréciant au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que des signalements de dépôts d’ordures ménagères devant le palier du logement a donné lieu à un premier avertissement du bailleur le 14 mai 2019 aux fins de rappeler à Madame [V] [D] son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, suivi de nouveaux avertissements le 11 octobre 2019 et le 9 novembre 2020 la défenderesse persistant à déposer des déchets ainsi que des encombrants devant sa porte. Saisi de plaintes du voisinage de nuisances sonores diurnes et nocturnes avec des cris, disputes et volume trop important de musique, le bailleur rappelait à la défenderesse par courrier du 3 avril 2020 son obligation d’user paisiblement de la chose louée.

Les avertissements et mise en garde étant restés sans effet, le bailleur mettait en demeure la défenderesse par courrier recommandé du 28 octobre 2021 d’avoir à cesser les troubles locatifs.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [V] [D] n’a toutefois pas modifié son comportement, ni cherché à rétablir la tranquillité du voisinage. Aux termes d’un courrier du bailleur en date du 10 décembre 2021, l’OPAC DE L’OISE mettait une nouvelle fois en demeure la défenderesse de cesser les troubles constatés et entendait lui rappeler les obligations définies au contrat de bail, en l’espèce d’user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler la tranquillité des locataires par des tapages répétés.

Il est établi par les concordantes et circonstanciés signalements du gardien de l’immeuble et attestations versées aux débats des voisins de la défenderesse, que la défenderesse ainsi que les occupants de son chef du logement donné à bail, ont nui répétitivement à la tranquillité des lieux, les parties communes restant régulièrement encombrées de sacs d’ordures ménagères et d’encombrants.

Force est de constater que la défenderesse n’a pas modifié son comportement après mise en demeure du bailleur le 11 mars 2024 suivant nouveaux signalements du gardien et du voisinage, outre les sacs d’ordures ménagères, le palier étant régulièrement encombré de vélos, matelas ou valise.

Il convient de relever que le bailleur mettait Madame [V] [D] en demeure le 10 février 2025, eu égard à l’ancienneté et la récurrence des troubles constatés, de donner volontairement congé du logement dans un délai d’un mois, et l’informait qu’à défaut une procédure de résiliation judiciaire dudit bail serait engagée.

Force est de constater que la défenderesse n’a pas donné congé et que le bailleur a été saisi à compter du 18 mars 2025 de nouveaux faits de dépôt de détritus et sacs poubelles sur le palier du logement de la défenderesse, réitérés le 19 septembre 2025.

Madame [V] [D] ayant ainsi manqué gravement et répétitivement à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail a généré un trouble anormal et continue de voisinage. Ledit trouble anormal de voisinage persistant justifie en l’espèce que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion et de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail au 27 novembre 2025, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Bien que la défenderesse ait été régulièrement avertie des conséquences de ses agissements récurrents sans pour autant y remédier, le bailleur ne justifie pas en l’espèce d’une urgence particulière susceptible de supprimer le délai prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution suivant le commandement de quitter les lieux. La demande du bailleur sera donc rejetée sur ce chef. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation du logement sans droit ni titre

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 28 novembre 2025 au montant du loyer prévu par le contrat de location, majoré des provisions sur charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Les éventuels frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance et tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la gravité des manquements de Madame [V] [D] à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail et les troubles anormaux du voisinage en résultant ;

PRONONCE la résiliation au 27 novembre 2025 du bail consenti le 20 novembre 2018 par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à Madame [V] [D] sur le logement n°89 avec cave situé [Adresse 2], à [Localité 8] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [D] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux et restitution des clefs ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [D] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE