TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 24/00005 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U2W2

Minute : 24/316

JUGEMENT ORIENTATION DU 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame BERARD, Juge

GREFFIER : Madame MENTRI, Greffière

PARTIES

CRÉANCIER POURSUIVANT :

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 379 502 644, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 391 563 939, dont le siège social est [Adresse 4]

elle-même venant aux droit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA)

Ayant pour Avocat Postulant :

M^e Martin ISAL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 12

Ayant pour Avocat Plaidant :

M^e Amourdavelly MARDENALOM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : J130,

DÉBITEUR SAISI :

Monsieur [R] [X]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Ayant pour Avocat Postulant

M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 1

Ayant pour Avocat Plaidant :

la SCP GOBERT& ASSOCIES, agissant par Cécile PION avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant,

JUGEMENT

Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 5 septembre 2023 et publié le 26 octobre 2023 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 5] sous le volume 2023 S n°207, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE elle-même venant aux droit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA) (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [R] [X] (ci-après « le débiteur saisi ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Suivant acte remis à étude le 11 décembre 2023, le créancier poursuivant a fait assigner le débiteur saisi à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil du 8 février 2024 afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble saisi.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 15 décembre 2024.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT demande au juge de l’exécution de :

— débouter M. [R] [X] de l’ensemble de ses demandes

— fixer sa créance à la somme la somme globale sauf mémoire de 762 .966,32 € arrêtée au 7 mars 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,68% l’an postérieurs jusqu’au parfait paiement,sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution

— déterminer l’orientation de la procédure

— pour le cas où la vente amiable serait autorisée, fixer le prix plancher à la somme de 43.000 euros

— condamner M.[R] [X] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2024, M. [R] [X] demande au juge de l’exécution de :

in limine litis :

— ordonner la nullité de l’assignation et la caducité du commandement de saisie immobilière du 5 septembre 2023 ;

— surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive pénale à rendre sur sa plainte devant le tribunal judiciaire de Marseille

à titre principal :

— annuler aux frais du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le commandement de payer valant saisie immobilière du 5 septembre 2023 sur le lot 122 de la résidence [Adresse 7] ;

— en conséquence, débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de toute ses demandes,

à titre subsidiaire

— déchoir et débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes aux titrés des intérêts conventionnels échus, et ceux postérieurs à la déchéance du terme

à titre encore plus subsidiaire :

— débouter le créancier poursuivant des intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation, de la capitalisation des intérêts et de sa demande en paiement au titre des frais de rejet et de frais de transmission contentieux

— l’autoriser à vendre le bien à l’amiable au prix de 40.000 euros net vendeur

en tout état de cause :

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes

— le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, maintiennent les termes de leurs conclusions.

Le juge de l’exécution a soulevé d’office d’une part la prescription biennale du capital restant dû et des mensualités échues, et d’autre part le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et a autorisé les parties à conclure sur ces points en cours de délibéré.

Dans sa lettre notifiée par RPVA en cours de délibéré le 6 novembre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT fait valoir que le code de consommation n’est pas applicable au contrat de prêt en cause dans la mesure où M. [R] [X] a agi dans le cadre de l’activité professionnelle de loueur de meublés. Il ajoute que la référence aux dispositions du code de la consommation dans l’acte de prêt ne peut valoir soumission volontaire et non équivoque de la banque à ce code, dans la mesure où cette référence a été établie à la suite d’affirmations mensongères, l’emprunteur s’étant présenté à la banque comme un loueur de meublés non professionnel, sans l’alerter sur la souscription de sa part de d’autres prêts qu’il avait contractés en parallèle. Il en conclut que sa créance n’est pas soumise à la prescription biennale et que le régime des clauses abusives n’est pas applicable en l’espèce.

Dans sa lettre notifiée par RPVA en cours de délibéré le 30 octobre 2024, M. [X] admet que sa qualité d’emprunteur professionnel l’empêche de bénéficier de la prescription biennale. Il indique en revanche que banque savait que le prêt litigieux qui portait sur trois investissements locatifs meublés s’analysait comme une activité professionnelle et qu’elle a donc volontairement soumis le contrat de prêt en toute connaissance de cause au code de la consommation, ce qui implique qu’il peut se prévaloir de toutes les autres dispositions protectrices d’ordre public du code de la consommation, parmi lesquelles le régime des clauses abusives. A ce titre, il affirme que le délai de huit jours prévu par l’offre de prêt pour rendre exigible la totalité du crédit constitue une clause abusive en ce qu’elle créée un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties. Il en conclut que la créance de la banque n’est pas exigible et que les demandes du créancier poursuivant sont irrecevables et en tout état de cause mal fondées.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation et la caducité du commandement de saisie immobilière

M.[R] [X] soutient à tort que le créancier poursuivant ne produit pas le commandement de saisie immobilière du 5 septembre 2023 et que cet acte ne lui a pas été signifié.

En effet, le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT communique le commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 5 septembre 2023 et le procès-verbal de signification au débiteur.

Dès lors, les prétentions de M.[R] [X] aux fins de nullité de l’assignation et de caducité du commandement de saisie immobilière ne seront pas accueillies.

Sur le sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer et ce dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En application de l’article 4 du code de procédure pénale la mise en mouvement de l’action publique n’impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l’action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l’infraction.

Ainsi, les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale.

Il est constant que la présente instance a pour objet la mise œuvre de la procédure de saisie immobilière par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de M.[R] [X] et qu’elle ne donc tend donc pas à la réparation du dommage causé par les infractions de la procédure pénale.

Par voie de conséquence, le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale présente un caractère facultatif en application des article 377 et suivants du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT entend se prévaloir d’un acte notarié du 20 décembre 2006 établi par un notaire renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille pour être jugé pour des faits de complicité d’escroquerie en bande organisée mais contre lesquels l’infraction de faux n’a pas été retenue et qui bénéficie de la présomption d’innocence.

En outre, au terme de l’instruction, il est acquis que les banques ne sont pas pénalement poursuivies pour avoir consenti les prêts litigieux aux emprunteurs.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est donc en droit de poursuivre à l’encontre de M.[R] [X] le recouvrement de sa créance qui résulte du remboursement d’un crédit consenti en 2006 et resté impayé depuis le 15 mars 2010, soit 14 années.

Ainsi, le risque de contrariété de décisions n’est pas caractérisé et la demande de sursis à statuer tendant en définitive à retarder l’issue de la présente instance, il est donc de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de statuer dans un délai raisonnable. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner un sursis à statuer.

Sur l’application du code de la consommation au contrat de prêt en cause

Les crédits immobiliers, consentis aux consommateurs par des organismes de crédit, constituent des services financiers fournis par des professionnels soumis à la prescription de deux ans de l’article L. 137-2 devenu l’article L. 218-2 du code de la consommation.

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’ancien article L.312-3 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige exclut de son champs d’application les prêts immobiliers accordés pour financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment « sont exclus du champ d’application du présent chapitre ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance » .

Il n’est pas contesté par les parties que M. [X], qui a réalisés plusieurs investissements immobiliers lui permettant de bénéficier du statut de loueur de meublé professionnel, a la qualité de professionnel au sens du code du code de la consommation.

En revanche, M. [X] soutient que si elle exclut l’application de la prescription biennale, la soumission volontaire des parties au code de la consommation le fait bénéficier de toutes les autres dispositions du code de la consommation, du fait de leur caractère d’ordre public, ce qui inclut le régime des clauses abusives et la déchéance des intérêts conventionnels.

Néanmoins, si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection définis par le code de la consommation des contrats qui n’en relèvent pas en vertu des dispositions de ce code, leur manifestation de volonté, dont la réalité est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, doit être dépourvue d’équivoque (Cour de Cassation, Chambre civile 1,1 juin 1999, 97-13.779 , Cour de Cassation, chambre civile 1, 9 mars 2022, 20-20.390).

En l’occurrence, il convient de rechercher si M. [R] [X] démontre que CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN avait la volonté non équivoque de lui appliquer les dispositions protectrices du code de la consommation, en sachant qu’il n’y était pas soumis.

A ce titre, le débiteur saisi fait valoir à juste titre que l’appréciation faite par les juridictions d’instruction du caractère non applicable de la loi Scrivener ne lie pas le présent juge au civil.

Il ne peut pour autant se prévaloir du contexte général de « l’affaire Apollonia » pour en déduire que le prêteur savait qu’il était un investisseur professionnel, seuls des éléments concrets devant être retenus pour caractériser cette connaissance.

Or, la référence expresse aux articles L 312-1 et suivants du code de la consommation figurant dans l’intitulé de l’offre de prêt immobilier du 7 juin 2006 est insuffisante à elle-seule à caractériser une soumission non équivoque à ce droit protecteur s’il n’est pas acquis que la banque savait qu’elle ne prêtait pas à un consommateur.

Il ressort des termes de l’offre de prêt immobilier et de l’acte notarié de vente du 20 décembre 2006 que le prêt « CAP PROJET » pour un montant de 480.000 euros a servi à financer l’acquisition de trois appartements (lot 121, lot 122 et 123) dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] [Localité 11] ", situé dans la commune de [Localité 12] (94).

Contrairement à ce que soutient M. [R] [X], ces pièces ne mentionnent pas qu’il s’agit de l’acquisition de trois lots locatifs meublés accolés à des baux commerciaux, l’offre de prêt indiquant uniquement que l’opération financée porte sur un appartement en VEFA à usage locatif.

Par ailleurs, la banque produit les trois fiches de renseignement remplies par M. [R] [X] au moment de la souscription du prêt dans lesquelles l’emprunteur se présente comme agissant dans le cadre juridique du loueur de meublé non professionnel et il n’est pas mentionné qu’il contractait en parallèle auprès de d’autres établissements bancaires.

Dans ces conditions, étant précisé que M. [R] [X] était médecin au moment de la souscription de l’offre, et qu’il ne prouve pas avoir porté à la connaissance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN, par la transmission d’un document quelconque, des éléments de nature à lui révéler le caractère professionnel des investissements projetés et le taux d’endettement en résultant, la banque a pu légitimement croire être en présence d’un acquéreur désireux de réaliser des investissements modérés et non en présence d’un emprunteur professionnel.

Par conséquent, il n’est établi que de façon équivoque, la banque dispensatrice de crédit a entendu se soumettre au droit consumériste alors même qu’elle avait conscience de contracter avec un professionnel. Ainsi, le débiteur saisi ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation, ce qui implique qu’il ne puisse pas bénéficier de la prescription biennale et de la qualification de clause abusive s’agissant de la clause de déchéance du terme. De même, il sera débouté de sa demande tendant à la déchéance des intérêts conventionnels.

Sur la disqualification de l’acte notarié du 20 décembre 2006

Aux termes de l’ancien article 1318 du code civil applicable au litige, l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

L’article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, (…).

L’article 2 du même décret dispose par ailleurs que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés :

1° Société titulaire d’un office notarial ;

2° Société de notaires ;

3° Société en participation de notaires ;

4° Société de participations financières de profession libérale de notaires ;

5° Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

L’acte instrumenté en méconnaissance de ces interdictions ne vaut pas titre exécutoire (1re Civ., 31 octobre 2012, pourvoi n°11-25.789).

Le créancier poursuivant fait vainement valoir que la demande de M. [R] [X] aux fins de disqualification de l’acte notarié serait prescrite, arguant qu’il n’a pas demandé la nullité de l’acte souscrit en 2006 dans le délai de prescription quinquennale et qu’en tout état de cause, cet argument ne pourrait pas lui être opposé par voie d’exception en raison de l’exécution volontaire et spontanée par M. [X] du prêt avant de cesser d’en payer les échéances, en application de l’article 1185 du code civil.

En effet, d’une part, M. [R] [X] n’agit pas en nullité du prêt mais soulève à titre de moyen de défense dans le cadre d’une action aux fins de saisie immobilière la question de la disqualification de l’acte notarié, et d’autre part ce n’est pas l’acte notarié qu’il a exécuté en payant les mensualités du crédit mais l’acte sous seing privé de prêt.

Sur le fond, il convient de relever que la sanction de la perte d’authenticité d’un acte authentique présente un degré de gravité tel que les dispositions de l’ancien article 1318 du code civil, qui ne vise qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme « l’acte qui n’est point authentique » doivent être interprétées strictement.

L’intérêt personnel du notaire,Me [D] doit donc être examiné pour le seul acte passé et non par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société APOLLONIA et de défiscalisation au profit d’acquéreurs, laquelle s’inscrit dans l’exercice normal de la profession de notaire.

Cet intérêt ne donc saurait se confondre avec l’intérêt résultant de la perception d’émoluments ou d’honoraires, aussi importants soient-ils, qui ne constituent que la rétribution de l’exercice des fonctions de notaire en sa qualité de rédacteur des actes qu’il reçoit, honoraires réglementés par la puissance publique et découlant de son statut d’officier public.

Or, au cas présent, M.[R] [X] ne démontre pas que des proches de Me [D] ou l’un de ses associés étaient intéressés à l’acte du 20 décembre 2006, que ce dernier contient des dispositions en sa faveur, que Me [D] a instrumenté pour une société dont il était associé ou actionnaire ou que Me [D] a reçu à l’occasion de son intervention lors de l’établissement de l’acte du 20 décembre 2006 des droits autres que ceux résultant de l’exercice de sa profession ou qui font l’objet d’une règlementation.

L’arrêt du 31 octobre 2013 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant en chambre disciplinaire fonde l’interdiction temporaire d’exercer de M. [R] [X] sur des fautes déontologiques constituées par le recours systématique aux procurations pour favoriser les intérêts du promoteur par rapport à ceux des clients, sur l’établissement des procurations à la chaine sans vérification de la situation individuelle des clients et sur des déplacements pour les recueillir au domicile de ses clients du commercialisateur, dans des boites ou des aéroports, faits de nature à porter atteinte à la dignité de sa fonction.

Le renvoi de M. [D] devant le tribunal correctionnel de Marseille par le juge d’instruction, confirmé par la chambre d’instruction pour complicité d’escroquerie en banque organisée est motivé par le recours systématique à la signature de procurations, le fait de n’avoir pas satisfait à son devoir de conseil et le fait de ne pas avoir suspendu la poursuite des opérations commanditées par la société APOLINNIA alors même qu’il était en mesure d’analyser les conditions dans lesquelles les crédits étaient cumulées sur la tête des clients des investisseurs. Il a mis en lumière l’intérêt de Me [D] à l’opération d’escroquerie dans son ensemble dans la mesure où 40 à 45% de son activité était constituée par les dossiers APOLLONIA.

Ces deux décisions sont sans rapport avec l’existence d’un intérêt personnel de Me [D] dans l’acte notarié en cause, dès lors qu’elles n’établissent pas un quelconque avantage matériel ou financier de ce dernier dans cet acte au-delà du paiement de sa prestation tarifée en qualité d’officier ministérielle.

Il s’en suit que le débiteur saisi ne démontre pas un intérêt personnel de Me [D] à l’établissement de l’acte notarié du 20 décembre 2006 de nature à constituer l’incapacité visée par l’ancien article 1318 du code civil.

Ainsi, seront rejetées la demande de disqualification de l’acte authentique et celle subséquente d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 5 septembre 2023.

Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 20 décembre 2006 revêtu de la formule exécutoire contenant un « prêt CAP PROJET » octroyé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA) à M. [R] [X] d’un montant de 480.000 euros au taux d’intérêt annuel initial de 4, 70% hors assurance, remboursable en 300 échéances.

Les conditions générales de l’offre de prêt prévoient que « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours, après une simple mise en demeure adressée par l’emprunteur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après ».

Elles prévoient également que « pour l’un des cas d’exigibilité prévu, le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu’à la date du règlement effectif. Le prêteur pourra, en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. Le prêteur pourra réclamer à l’emprunteur défaillant le remboursement, sur justification, des frais taxables occasionnés par cette défaillance, à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire des frais de recouvrement ».

Le créancier poursuivant verse aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2010 (pli distribué le 29 mai 2010) mettant en demeure M. [R] [X] de régler les échéances impayées sous huit jours à peine de déchéance du terme. En l’absence d’exécution de l’emprunteur dans ce délai, la déchéance du terme a été acquise.

Sur le montant de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT

M. [R] [X] fait valoir que conformément aux articles L.312-23, L.312-21 et L.312-22 du code de la consommation les intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû, et que la banque ne peut pas appliquer la capitalisation des intérêts non prévue par l’offre de prêt et l’acte notarié.

Toutefois, il résulte de développement précédent que les dispositions protectrices du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne s’appliquant pas à l’acte de prêt du 7 jui, 2006, M. [R] [X] ne saurait se prévaloir de l’interdiction des intérêts conventionnels sur l’indétermité de résiliation.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par la banque qu’elle n’a pas ni appliqué les intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation, ni n’a pratiqué l’anatocisme.

En revanche, le calcul des intérêts de retard entre le 20 mai 2010 et le 2 juin 2023 au taux de

3, 68% sur le capital restant dû de 480.000 euros pendant 4.762 jours s’établit comme suit : [480.000 X 3, 68% X 4.762 jours ]/ 365, soit la somme de 230.454, 703 euros.

Au surplus, les frais de rejet de 90 euros qui ne sont pas justifiés seront déduits de la créance de la banque.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 749.019, 073 euros, en principal, intérêts et frais, arrêtée à la date du 2 juin 2023 outre les intérêts de retard au taux contractuel de 3,68% postérieurs au 3 juin 2023 jusqu’au parfait règlement.

Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Au cas présent, M.[R] [X] sollicite la vente amiable de son bien au prix plancher de 40.000 euros.

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT consent au principe de la vente amiable mais est en désaccord avec le prix plancher proposé, souhaitant qu’il soit fixé à la somme de 43.000 euros.

Force est de constater que M. [R] [X] ne justifie pas de la valeur de son bien, ni des démarches faites dans le but de vendre amiablement son bien, ni de conditions de vente satisfaisante.

Les parties ne produisant aucune évaluation du bien, le juge de l’exécution se trouve dans l’incapacité de fixer un prix plancher.

Dans ces conditions, la demande de vente amiable doit être rejetée et la vente forcée ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

L’équité commande de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant, par jugement contradictoire, en premier ressort, par jugement mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

DEBOUTE M.[R] [X] de sa demande de nullité de l’assignation et de caducité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière,

DEBOUTE M. [R] [X] de sa demande de sursis à statuer,

DEBOUTE M.[R] [X] de sa demande aux fins d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 5 septembre 2023,

DEBOUTE M.[R] [X] de sa demande de déchéance des intérêts conventionnels,

ORDONNE la vente forcée des biens visés commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 5 septembre 2023 et publié le 26 octobre 2023 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 5] sous le volume 2023 S n°207,

FIXE la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 749.019, 073 euros, en principal, intérêts et frais, arrêtée à la date du 2 juin 2023 outre les intérêts de retard au taux contractuel de 3,68% postérieurs au 3 juin 2023 jusqu’au parfait règlement,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 13 février 2025 à 9h30, salle A, B ou J,

AUTORISE le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

REJETTE toute plus ample demande,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION