MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00104 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U247

CODE NAC : 30Z – 0A

AFFAIRE : Société IMMORENTE C/ E.U.R.L. SHARWIN SAÏSHA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. P. I. IMMORENTE

immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 347 996 209

dont le siège social est sis 303 Square des Champs Elysées – 91026 EVRY-COURCOURONNES Cédex

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : J048

DEFENDERESSE

E. U. R. L. SHARWIN SAÏSHA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 922 670 369

dont le siège social est sis 22 Rue de Paris – 94220 CHARENTON LE PONT

représentée par Maître Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0767

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Débats tenus à l’audience du : 02 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 30 Mai 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 octobre 2022, la SCPI IMMORENTE a donné à bail commercial à la SARL ALFFAMARCHE, aux droits de laquelle est venue la SARL SHARWIN SAÏSHA, des locaux situés 22 rue de Paris 94220 Charenton le Pont, moyennant un loyer annuel de 16 500,00 € hors charges et hors taxes payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCPI IMMORENTE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 19 octobre 2023 à la SARL SHARWIN SAÏSHA pour une somme de 22 068,09 € au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 décembre 2023, la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SARL SHARWIN SAÏSHA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater la résiliation du bail et déclarer la SARL SHARWIN SAÏSHA occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge des référés de désigner,

— condamner provisionnellement la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer en principal la somme de 22.068,09 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal,

— condamner provisionnellement la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer la somme de 4.413,61 euros en application des dispositions de l’article 24 du contrat de bail,

— fixer et condamner provisionnellement la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances, qui auraient normalement dû être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de ces deux périodes : période ferme ou avant le terme d’une période triennale,

— condamner provisionnellement la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui rembourser la franchise de loyer accordée au titre du mois de février 2023 d’un montant de 1.650 euros,

— fixer et condamner provisionnellement la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50 % de ce montant de loyer (article 4 du contrat de bail), outre le règlement des charges et taxe, jusqu’à la remise des clés,

— condamner la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2024 à laquelle la SCPI IMMORENTE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 34 295,79 € (frais d’huissier compris).

Elle s’est opposée à tout délai de paiement, exposant que le dernier paiement avait été effectué en mai 2023, que la dette avait augmenté et que la SARL SHARWIN SAÏSHA ne justifiait d’aucune pièce à l’appui de sa demande de délai.

A l’audience, la SARL SHARWIN SAÏSHA, représentée par son conseil, a sollicité les plus larges délais de paiement, au visa de l’article 1343-5 du code civil.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 octobre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCPI IMMORENTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 22 068,09 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 novembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL SHARWIN SAÏSHA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL SHARWIN SAÏSHA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50 % de ce montant en application de l’article 4 du bail commercial, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCPI IMMORENTE, l’obligation de la SARL SHARWIN SAÏSHA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33 922,90 € (déduction faite des frais d’huissier), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL SHARWIN SAÏSHA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 22 068,09 € et à compter du 19 décembre 2023 pour le solde.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la SARL SHARWIN SAÏSHA ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, force est de constater que le dernier paiement remonte à mai 2023 et que la dette n’a fait qu’augmenter depuis lors.

La SARL SHARWIN SAÏSHA sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la clause pénale

La SCPI IMMORENTE sollicite l’application de l’article 24 du bail commercial et ainsi :

— la condamnation de la SARL SHARWIN SAÏSHA à lui payer une indemnité fixée à 20% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée,

— qu’en cas de résiliation du bail avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale pour non-respect par le Preneur de l’une de ses obligations, celui-ci soit redevable du montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement dû être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de ces deux périodes,

— qu’en cas de constat judiciaire de l’acquisition définitive de la présente clause résolutoire et de prononcé judiciaire de la résiliation du Bail aux torts exclusifs du preneur, le Preneur doive rembourser au Bailleur toutes mesures d’accompagnement qui lui auraient été accordées (participation financière aux travaux, franchise ou réduction de loyer…) dans leur intégralité TVA en sus.

Cette clause contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SHARWIN SAÏSHA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL SHARWIN SAÏSHA ne permet d’écarter la demande de la SCPI IMMORENTE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 novembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL SHARWIN SAÏSHA et de tout occupant de son chef des lieux situés à 22 rue de Paris 94220 Charenton le Pont avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL SHARWIN SAÏSHA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL SHARWIN SAÏSHA à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL SHARWIN SAÏSHA à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 33 922,90 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur 22 068,09 € euros et à compter du 19 décembre 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

REJETONS la demande de délai de paiement de la SARL SHARWIN SAÏSHA,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la SARL SHARWIN SAÏSHA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL SHARWIN SAÏSHA à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,