MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/07852 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UXGT

AFFAIRE : S.C.I. YALTA PATRIMOINE C/ S.A.S. MICROBABY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. YALTA PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

DEFENDERESSE

S.A.S. MICROBABY, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Harmonie RENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0850

Clôture prononcée le : 21 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 10 mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2012, la société QUORUM GRAPHIC INVESTISSEMENT a consenti un bail à la société THEO & THEA d’une durée de neuf années, à effet du 1er octobre 2012 expirant le 30 septembre 2021, et portant sur des locaux sis [Adresse 2]) composés ainsi que suit :

— Lot n°193 : dans le bâtiment K, au sous-sol, un local commercial de 205 m² environ et une surface privative de 311 m² ;

— Lot n° 194 : un emplacement de voiture.

Par acte du 2 juillet 2019, la société THEO & THEA a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. MICROBABY dont l’activité a trait, aux termes de l’extrait Pappers du registre national des entreprises à jour du 20 février 2024 (pièces n° 4 en demande) à la « création et la gestion d’établissements d’accueil de la petite enfance, la vente et la location de matériels de puériculture ».

Après son expiration, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte notarié du 12 juillet 2022, la S.C.I. YALTA PATRIMOINE a acquis les locaux propriété de la société QUORUM GRAPHIC INVESTISSEMENT, venant ainsi aux droits de cette dernière.

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2023, la S.C.I. YALTA PATRIMOINE a fait délivrer à la S.A.S. MICROBABY un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2023, le Bailleur a fait délivrer au Preneur un congé sans offre de renouvellement au 30 septembre 2023, avec refus de versement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime tiré du non-paiement des loyers et charges locatives, en visant l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce.

Suivant assignation délivrée le 29 novembre 2023, la S.C.I. YALTA PATRIMOINE a attrait la S.A.S. MICROBABY devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment d’ordonner l’expulsion des locaux de la S.A.S. MICROBABY et de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, la S.C.I. YALTA PATRIMOINE a demandé à la juridiction, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, de :

« IN LIMINE LITIS :

— DECLARER valable le commandement de payer délivré à la requête de la société YALTA PATRIMOINE à la société MICROBABY suivant acte de M^e VENEZIA, Commissaire de Justice, en date du 3 février 2023,

— DECLARER valable le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de la société YALTA PATRIMOINE à la société MICROBABY, suivant acte de M^e VENEZIA, Commissaire de Justice, en date du 8 février 2023,

AU FOND :

— DECLARER valable et régulier le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de la société YALTA PATRIMOINE à la société MICROBABY, suivant acte de M^e VENEZIA, Commissaire de Justice, en date du 8 février 2023,

— ORDONNER, en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la société MICROBABY et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial sis à [Adresse 3] à [Localité 11], avec le concours en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier;

— CONDAMNER, en outre, la société MICROBABY au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.200 € par mois, hors charges et hors taxes à compter du 30 septembre 2023, jusqu’à libération complète des lieux par lui et tout occupant de son chef ;

Subsidiairement,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal, et lui donner mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MICROBABY à compter du 30 septembre 2023 ;

En conséquence,

— REJETER la société MICROBABY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions notamment celles visant au maintien dans les lieux et à l’indemnité d’occupation,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société MICROBABY à régler à la société YALTA PATRIMOINE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La CONDAMNER aux dépens,

— REJETER les demandes de la société MICROBABY au titre de l’artice 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La S.C.I. YALTA PATRIMOINE a soutenu que :

— le commandement de payer et le congé sans offre de renouvellement délivrés au Preneur ne sont pas nuls dès lors que, aux termes du bail, celui-ci a fait élection de domicile dans les locaux loués, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de faire délivrer les actes litigieux au siège social de la défenderesse ;

— le commandement de payer délivré régulièrement vaut mise en demeure du Preneur ;

— le refus de s’acquitter de la totalité des sommes réclamées dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer constitue un motif grave justifiant le congé litigieux, un solde de 2 345,63 € n’ayant pas été acquitté ;

— les sommes réclamées au titre de la clause pénale et des frais de relance sont effectivement dues par le Preneur ;

— le non-versement des loyers et charges entre le 2 août 2022 et le 8 mars 2023, jusqu’à la délivrance du commandement de payer litigieux, constituent des manquements graves démontrant la mauvaise foi du Preneur, qui ne justifie pas d’un contexte économique objectivement ses difficultés à s’acquitter de ses obligations ;

— la S.A.S. MICROBABY étant occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023, elle est redevable d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme annuelle de 38 400 € HT HC, soit 3 200 € HT HC mensuels ;

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2024, la S.A.S. MICROBABY a demandé au tribunal, au visa des articles L. 145-14, L. 145-17, L. 145-28 du Code de commerce, et des articles 648, 690, 696 et 700 du Code de procédure civile, de :

« In limine litis,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré le 03 février 2023 à la demande de la société YALTA PATRIMOINE,

— PRONONCER la nullité du congé donné avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction délivré le 08 mars 2023 à la demande de la société YALTA PATRIMOINE,

Au fond,

— CONSTATER l’absence de mise en demeure préalable de la société MICROBABY,

— CONSTATER en tout état de cause l’absence de motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence,

— JUGER que la société MICROBABY est en droit de percevoir une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ;

— DEBOUTER la société YALTA PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la YALTA PATRIMOINE à verser une indemnité d’éviction à la société MICROBABY ;

— Avant dire droit sur le montant de celle-ci, ORDONNER une expertise judiciaire aux frais avancés de la société YALTA PATRMOINE, avec pour mission de :

— Se rendre dans les locaux sis [Adresse 5], les décrire, dresser la liste du personnel employé par la preneuse,

— Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité de la preneuse, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’éviction,

— Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité de la preneuse, de la situation, et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 30 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux.

— JUGER que la société MICROBABY pourra se maintenir dans les locaux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction aux conditions et clauses du Contrat de bail expiré,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société YALTA PATRIMOINE à verser à la société MICROBABY la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens. »

La S.A.S. MICROBABY a soutenu que :

— le commandement de payer et le congé litigieux sont nuls dès lord qu’ils n’ont pas été délivrés à son siège social mais seulement à l’adresse des locaux donnés à bail qui ne sont que des lieux d’exploitation dénués de pouvoirs d’administration, et ce indépendamment de l’élection de domicile résultant des stipulations du bail ;

— le congé sans offre de renouvellement litigieux est irrégulier en raison de l’absence de mise en demeure préalable découlant de la nullité du commandement de payer ;

— le congé est aussi irrégulier en ce que les loyers visés dans les causes du commandement de payer ont été acquittés dans les délais impartis, les pénalités de retards réclamées étant injustifiées et le motif tiré du non-paiement de clause pénale n’étant pas visé dans la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

— les sommes réclamées au titre de la clause pénale n’étaient pas exigibles à la date du commandement de payer pour n’avoir pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec avis de réception sous quinzaine stipulée au contrat de bail ;

— des retards de paiement des loyers ayant été régularisés ne constituent pas un motif grave et légitime justifiant un congé avec refus de renouvellement ;

— le solde débiteur invoqué par le Bailleur est imputable à des frais annexes au loyers et charges ;

— elle s’est montré diligente dans l’acquittement des loyers et charges malgré le contexte économique difficile résultant tant de la crise sanitaire que de l’inflation ;

— elle a doit au maintien dans les locaux jusqu’au versement d’une indemnité d’éviction ;

— le montant de l’indemnité d’occupation réclamé par le Bailleur n’est pas fondé et doit faire l’objet d’une expertise judiciaire sollicité par ce dernier, et à laquelle elle ne s’oppose pas ;

— une expertise judiciaire doit aussi être ordonnée afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 10 mars 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 648 du Code de procédure civile précise qu’à peine de nullité, tout acte d’huissier de justice indique notamment, si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

L’article 649 ajoute que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 de ce code dispose que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Enfin, en application de l’article 690 du même code, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

L’article 690 alinéa 2 précise qu’à défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir.

L’article L. 145-17 I du Code de commerce prévoir quant à lui que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) »

En l’espèce, le 3 février 2023, la S.C.I. YALTA PATRIMOINE a fait délivrer à la S.A.S. MICROBABY un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme, au principal, de 20 048,71 €.

Elle a également fait délivrer au Preneur, le 8 mars 2023, un congé sans offre de renouvellement sous réserve des effets du commandement de payer susvisé.

Il est constant que ces deux actes ont été délivrés à l’adresse des lieux loués, au [Adresse 4] à [Adresse 10][Localité 9], l’acte étant remis, selon les mentions concernant le commandement de payer, à Mme [U] [H], directrice ainsi déclarée, qui « a déclarée être habilité(e) à recevoir la copie » étant observé que la S.A.S. MICROBABY a pourtant son siège social, ainsi qu’il résulte des autres pièces et notamment de l’acte introductif d’instance, au [Adresse 6] à [Localité 12].

Il faut préciser à cet égard que la société demanderesse verse l’extrait Pappers du registre national des entreprises relatif à la société défenderesse (pièce n° 4) mentionnant que l’adresse du siège social social de cette dernière est bien située au [Adresse 6] à PARIS (75008).

Or, même si les clauses du contrat de bail stipulent, en son article XXIV, que le Preneur fait élection de domicile « dans les lieux loués » pour « tous actes extrajudiciaires ou de poursuites », il n’en demeure pas moins que la notification n’a pas été faite au siège social de la société défenderesse, lieu pourtant de son établissement au sens des dispositions législatives de l’article 690 du Code de procédure civile.

En l’absence de signification au siège social, qui n’était pas situé au domicile élu, la signification apparaît donc susceptible d’être irrégulière.

Il est indifférent qu’une personne, présente dans les lieux loués, ait accepté de recevoir l’acte signifiant le commandement de payer en se disant habilitée, alors que l’article 690 prévoit bien que la notification doit être faite au lieu de l’établissement de la personne morale, soit au siège social ici connu du Bailleur, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 690, relatives à la recherche par l’huissier des personnes habilitées, ne s’appliquant, en toute hypothèse, qu’à défaut de lieu d’établissement.

En outre, il convient de relever que le commandement de payer ne comporte pas même la simple mention du véritable siège social de la personne morale destinataire de l’acte, conformément aux dispositions de l’article 648 du Code de procédure civile, puisque cet acte mentionne à tort que le siège social de la société est situé dans les lieux loués. Or, en toute hypothèse, la circonstance qu’une signification est faite au domicile élu ne supprime pas l’obligation d’indiquer le siège social. En cas de signification à domicile élu, l’huissier de justice doit aviser de celle-ci l’intéressé le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable.

A cet égard, la signification du commandement de payer mais également celle du congé sans offre de renouvellement, laquelle a été faite à l’étude sans mention du siège social de la S.A.S. MICROBABY, sont encore susceptible d’être irrégulières.

Or il est par ailleurs constant que le Preneur à bail dispose d’un délai d’un mois, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, pour éventuellement contester les sommes réclamées dans le commandement de payer ou procéder au paiement, de sorte que l’irrégularité de la signification cause nécessairement grief en application des articles 649 et 114 du Code de procédure civile.

En outre, il découle des dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce que, le commandement de payer étant nul, la condition de mise en demeure préalable pour la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement n’est pas remplie, un tel congé étant également irrégulier à ce titre.

Dès lors il résulte de tout ce qui précède qu’il convient faire droit aux demandes de la S.A.S. MICROBABY tendant à déclarer nuls et de nul effet tant le commandement de payer délivré le 3 février 2023 que, subséquemment, le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré sous réserve dudit commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de débouter la S.C.I. YALTA PATRIMOINE de l’ensemble de ses prétentions dans la mesure où elles sont fondées sur les actes déclarés nuls.

Par ailleurs, l’article L. 145-9 du Code de commerce dispose notamment que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. (…) »

Le congé donné au Preneur étant nul, le bail doit dès lors être regardé comme s’étant poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée jusqu’à la délivrance régulière d’un congé ou d’une demande de renouvellement, ni l’un ni l’autre n’étant établis dans le cadre de la présente procédure, de sorte que la demande reconventionnelle de la S.A.S. MICROBABY tendant à l’octroi d’une indemnité d’éviction est sans fondement et qu’il y a lieu de l’en débouter, ensemble sa demande subséquente d’expertise judiciaire à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.C.I. YALTA PATRIMOINE aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.C.I. YALTA PATRIMOINE à payer à la S.A.S. MICROBABY la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉCLARE nuls et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 février 2023 par la S.C.I. YALTA PATRIMOINE aux lieux loués par la S.A.S. MICROBABY ainsi que le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 8 mars 2023 en ces mêmes lieux sous réserve des effets du commandement de payer susvisé ;

DÉBOUTE la S.C.I. YALTA PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. MICROBABY de sa demande relative à l’octroi d’une indemnité d’éviction, ensemble sa demande subséquente d’expertise judiciaire tendant à son évaluation ;

CONDAMNE la S.C.I. YALTA PATRIMOINE à payer à la S.A.S. MICROBABY la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. YALTA PATRIMOINE aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT