TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00060 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WA65

Minute : 26/00097

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

Avec la participation de Madame [I] [B], Juriste assistante

CREANCIER POURSUIVANT :

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC)

SA immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 016 381

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, en cette qualité,

représentée par M^e Florence CHOPIN, avocat au barreau du VAL DE MARNE, vestiaire : PC 189

DEBITEURS SAISIS :

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [V] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL DE MARNE, vestiaire : PC 370

CREANCIER INSCRIT :

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC)

SA immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 016 381

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, en cette qualité,

représentée par M^e Florence CHOPIN, avocat au barreau du VAL DE MARNE, vestiaire : PC 189

DEBATS :

Audience publique du 19 février 2026 et mise en délibéré au 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivants commandements de payer aux fins de saisie immobilière délivrés le 6 février 2025 et publiés le 26 mars 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] sous le volume 2025 S n°49, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [Z] [J] et Madame [G] [V] épouse [J] (ci-après « les débiteurs saisis ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 28 avril 2025, le créancier poursuivant a fait assigner à l’audience d’orientation du 19 juin 2025, les débiteurs saisis pour obtenir la vente forcée du bien immobilier.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de :

— Débouter les époux [J] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière,

— Débouter les époux [J] de leur demande de voir réduire l’indemnité d’exigibilité à l’euro symbolique,

— Débouter les époux [J] de leur demande de délai de paiement,

— Débouter les époux [J] de leur demande d’autorisation de vente amiable,

— Constater que sa créance est liquide et exigible, et qu’il agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de de 396.249,61 euros, suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’au complet règlement,

— A titre subsidiaire, si et seulement si – par extraordinaire – le juge de l’exécution venait à écarter la clause d’exigibilité, fixer le montant de la créance à la somme de 44.107,82 euros au titre des échéances impayées du 5 août 2023 au 5 octobre 2025,

— En conséquence, l’autoriser à poursuivre la procédure de saisie immobilière,

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du décret du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner à sa requête, la vente forcée du bien sis à [Adresse 3], le tout cadastré section AC numéro [Cadastre 1], lieudit " [Adresse 4] " pour 10a 69ca, appartenant à Monsieur [Z] [J] et Madame [G] [V] épouse [J],

— Fixer la date de l’audience de vente, laquelle interviendra sur la mise à prix de 140.000 euros,

— Autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis par tel Commissaire de Justice de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique, ou dans l’impossibilité de cette dernière, de ceux témoins majeurs conformément à l’article L ; 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,

— Dire que la publicité de la vente se fera conformément aux règles édictées par les articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution, avec une parution sur le site internet : VENCH.FR et AVOVENTES.FR

— Dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Florence CHOPIN, avocat aux offres de droit.

Il soutient que toutes les mises en demeure et lettres valant déchéance du terme ont été envoyées à l’adresse de [Localité 3], ancien domicile des époux [J], et ont été réceptionnées avec accusés de réception signés, que ces derniers ne produisent aucune preuve contraire et que le bien de [Localité 3] était toujours leur propriété à cette période. Il fait valoir qu’il résulte de ces éléments que la déchéance du terme et le commandement de payer valant saisie immobilière ont été régulièrement notifiés et ne sont pas nuls. S’agissant de l’indemnité d’exigibilité de 7 %, il affirme celle-ci est prévue par l’acte de prêt et correspond à un taux usuel. Concernant la clause de déchéance du terme, il indique qu’une mise en demeure a été adressée aux débiteurs saisis laissant un délai de 30 jours pour régularisation, ce qui constitue un délai raisonnable. Il explique qu’en tout état de cause, les impayés constituent une inexécution suffisamment grave pour justifier la déchéance du terme. Il affirme que les débiteurs saisis n’ayant effectué aucun règlement et ne produisant aucun document relatif à leur situation financière, leur demande de délais de paiement doit être écartée. Enfin, il s’oppose à la demande de vente amiable au prix plancher de 300.000 euros en l’absence de document justifiant la valeur du bien ou le sérieux de la proposition.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2025, les débiteurs saisis demandent au juge de l’exécution de :

— Prononcer la nullité de la déchéance du terme,

— Prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière,

— Débouter la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC), de sa demande en vente forcée,

— Débouter la société CIC de sa demande d’une indemnité d’exigibilité équivalente à 7% et la réduire à l’euro symbolique,

— Les autoriser à poursuivre la vente amiable au plus plancher de 300.000 euros,

— Taxer les frais de poursuites,

— Dire que conformément à l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé de formalité de vente n’établira l’acte de vente qu’après consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et justification du paiement des frais taxés,

— Fixer l’audience de rappel à laquelle la vente sera examinée,

— Rappeler que la décision à intervenir suspend le cours de la procédure de saisie,

— Réserver les dépens de la présente instance.

En premier lieu, ils font valoir que la clause d’exigibilité immédiate est abusive, car potestative, l’offre de prêt ne fixant aucun délai pour la déchéance du terme.

Ils allèguent la nullité de la déchéance du terme et du commandement de payer valant saisie au motif que le créancier poursuivant a systématiquement transmis ses mises en demeure à leur ancienne adresse. Ils contestent, en outre, l’indemnité d’exigibilité de 7 % réclamée par le créancier poursuivant, d’un montant de 25.423,45 euros, qu’ils estiment disproportionnée au regard de leur situation. Ils sollicitent en conséquence sa réduction à la somme symbolique d’un euro. Enfin, les époux [J] sollicitent l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien immobilier saisi. Ils indiquent que le bien a été acquis au prix de 372.000 euros en novembre 2021 et proposent la fixation d’un prix plancher à la somme de 300.000 euros, sollicitant en conséquence le rejet de la vente forcée.

A l’audience du 19 février 2026, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont chacune maintenu leurs demandes, conformément à leurs dernières conclusions.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées que la décision est mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Par acte du 6 mars 2026, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a dénoncé la déclaration de créance, déclarée au greffe du juge de l’exécution le même jour, aux débiteurs saisis.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

1 – Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne et de la Cour de Cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la CJUE a dit pour droit que l’article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Il a également été jugé qu’une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et qu’une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation (Cour de cassation, Chambre civile 1, 22 mars 2023, 21-16.044, Publié au bulletin).

Enfin, le fait que la banque ait renoncé à se prévaloir de la clause de déchéance du terme en adressant à l’emprunteur préalablement au prononcé de l’exigibilité anticipée une mise en demeure précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 19 novembre 2021 revêtu de la formule exécutoire contenant un prêt n° 30066 10432 00020420905 « CIC IMMO PRET MODULABLE » d’un montant de 372.000 euros remboursable en 298 mensualités au taux d’intérêt hors assurance de 1,40 % l’an.

L’article 18 « EXIGIBILITE IMMEDIATE » (page 10) des conditions générales de l’offre de prêt prévoit que : « sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle », notamment dans le cas où l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit.

Le créancier poursuivant verse aux débats :

— deux lettres recommandées avec accusé de réception du 8 janvier 2024 (plis avisés le 13 janvier 2024) mettant en demeure les débiteurs saisis de régler les échéances impayées au 5 janvier 2024 sous 30 jours et leur rappelant qu’à défaut de règlement desdites sommes dans le délai précité, la résiliation du contrat de prêt sera prononcée et la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible,

— deux lettres recommandées avec accusé de réception du 12 mars 2024 (plis avisés le 16 mars 2024) leur notifiant la déchéance du terme du contrat de prêt et mettant en demeure les débiteurs saisis de régler le capital restant dû pour le 12 avril 2024 au plus tard ou de communiquer leurs propositions de règlement dans le délai susvisé, sous peine de poursuites judiciaires en l’absence de régularisation des échéances impayées dans le délai imparti.

Il s’avère, à la lecture de la clause « EXIBILITE IMMEDIATE », que même si elle prévoit la délivrance d’une mise en demeure, aucun délai n’est expressément mentionné. Elle prévoit uniquement que l’exigibilité du prêt doit être notifiée après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par le courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle.

Ainsi, il y a lieu de dire la clause de déchéance de terme prévue à l’article 18 des conditions générales de l’offre de prêt abusive et de la réputer non écrite.

Le fait que la banque ait fait une application très souple de la clause de déchéance du terme est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

En effet, il convient de rappeler qu’une clause de déchéance du terme qui prévoit la résiliation du contrat après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par le créancier est en principe abusive, dès lors qu’elle laisse à ce dernier un pouvoir discrétionnaire de fixation du délai de régularisation, sans garantie d’un délai raisonnable et objectivement déterminé. Cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et doit être réputée non écrite. La jurisprudence exige que le débiteur soit informé de manière claire et qu’un délai raisonnable lui soit laissé pour remédier à son inexécution, conformément aux articles 1225 et 1226 du code civil et à l’article L. 212-1 du code de la consommation.

En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s’apprécie in abstracto, uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

Il résulte de ce qui précède que la clause de déchéance du terme ayant été déclarée abusive et réputée non écrite, la mise en demeure valant déchéance du terme, fondée sur cette clause, est dès lors privée d’effet. Il en découle, d’une part, que la déchéance du terme prononcée par le prêteur par l’envoi d’un courrier recommandé le 12 mars 2024, est rétroactivement privée de fondement juridique, d’autre part, que le contrat de prêt, selon le tableau d’amortissement versé aux débats par le créancier poursuivant, est toujours en cours.

Par conséquent, la demande tendant à voir prononcer la nullité de la mise en demeure du 8 janvier 2024 et des lettres de résiliation du 12 mars 2024, est devenue sans objet.

* Sur le montant de la créance de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

Il résulte des éléments qui précèdent que seule est exigible, partant susceptible d’exécution forcée, la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d’amortissement susvisé, à l’exclusion du capital restant dû et de l’indemnité d’exigibilité.

De ce fait, la demande de réduction de l’indemnité d’exigibilité portée par les débiteurs saisis est donc sans objet.

L’article 17 « RETARDS » (page 10) des conditions générales de l’offre de prêt stipule qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le préteur sera en droit, conformément à l’article L. 313-50 du code de la consommation, d’appliquer une majoration du taux débiteur à hauteur de 3 points à compter de la première échéance restée en souffrance et jusqu’à la reprise du cours normal des échéances contractuelles.

Il résulte du tableau d’amortissement et du décompte actualisé produit par le créancier poursuivant que ce dernier justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 44.107,82 euros arrêtée à la date du 5 octobre 2025, ce qui représente les échéances impayées du 5 août 2023 au 5 octobre 2025, date de la dernière échéance impayée avant la date de l’audience d’orientation du 19 février 2026.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel courant de 1,40% majoré de 3 points à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à parfait règlement.

2 – Sur l’orientation de la procédure

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, les débiteurs saisis sollicitent l’autorisation de vendre amiablement leur bien au prix plancher de 300.000 euros. Or, ils ne produisent aucun mandat de vente ni même aucune estimation de leur bien ou toute autre démarche en ce sens.

Ainsi, ils ne démontrent pas avoir effectué les diligences nécessaires, permettant de considérer qu’une vente à l’amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes pour le créancier.

Par conséquent, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée de l’immeuble situé dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les frais et les dépens

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, dont distraction au profit de Maître Florence CHOPIN.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés aux commandements de payer aux fins de saisie immobilière délivrés le 6 février 2025 et publiés le 26 mars 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] sous le volume 2025 S n°49,

DIT que la clause de déchéance du terme contenue à l’article 18 des conditions générales du contrat de prêt est réputée non écrite comme abusive,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de nullité de la mise en demeure,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de réduction de l’indemnité d’exigibilité de 7%,

FIXE la créance de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) à la somme de 44.107,82 euros en principal, frais et intérêts, arrêtés au 5 octobre 2025, outre les intérêts de retard au taux contractuel de 1,40% majorés de 3 points à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’au paiement complet,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 25 juin 2026 à 9h30, salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente,

AUTORISE la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, dont distraction au profit de Maître Florence CHOPIN,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION