Service de l’Expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

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MINUTE : 26/

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N°: N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAWR

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : LIMEIL-BREVANNES : 13 bis rue Roger SALENGRO

Juge : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN

Greffier : Madame S. PERREAU

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Service de l’Expropriation

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC GRAND PARIS AMENAGEMENT,

établissement public d’Etat à caractère industriel et commercial, immatriculée au registre du Commerce et des Société de PARIS sous le numéro 495 120 008 dont le siège social est sis 4/14 rue Ferrus – 75014 PARIS

pris en la personne de son directeur général, pour ce domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : T07 substitué par M^e François DAUCHY

ET :

S.C.I. SALMARINA,

société civile immobilière, immatriculée au registre du Commerce et des Société de Créteil sous le n° 808 391 056, n° SIRET 80839105600013, dont le siège social est sis 13 rue Roger SALENGRO – 94450 LIMEIL-BRÉVANNES

représentée par ses représentants légaux en exercice,

représentée par M^e Anna BERZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C0114

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

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Nous, Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de S. PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SALMARINA est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 13 bis rue Roger Salengro à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 722.

Par une déclaration d’intention d’aliéner en date du 18 octobre 2024, reçue en mairie de Limeil-Brévannes le 14 novembre 2024, la SCI SALMARINA a déclaré vouloir vendre son bien au prix de 950.000 euros.

Par une décision du 11 février 2025, l’établissement public Grand Paris Aménagement (ci-après «GPA »), délégataire du droit de préemption, a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 418.000 euros.

Par exploit délivré le 9 avril 2025, la SCI SALMARINA a notifié à GPA son refus du prix proposé.

C’est dans ces circonstances que, par un mémoire introductif d’instance en date du 18 avril 2025, reçu au greffe le 24 avril 2025, GPA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

GPA a consigné la somme de 68.700 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, selon le récépissé n° 250105567975 en date du 26 juin 2025.

Par ordonnance rendue le 5 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 30 septembre 2025. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 1er décembre 2025.

Service de l’Expropriation

Dans son dernier mémoire en date du 25 novembre 2025, reçu au greffe le 28 novembre 2025, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique n° 2 », GPA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes, fins et prétentions de la SCI SALMARINA,

— fixer le prix du bien préempté à la somme totale de 341.000 euros, décomposée comme suit :

I. Sur la partie commerciale (valeur occupée)

* méthode d’évaluation : par comparaison

* superficie retenue : 71,36 m²

* valeur unitaire : 3.181 euros/m²

Soit 71,36 m² x 3.181 euros/m² = 226.996,16 euros arrondis à 227.000 euros ;

II. Sur la partie habitation (valeur occupée)

* méthode d’évaluation : par comparaison

* superficie retenue : 39,26 m²

* valeur unitaire : 2.892 euros/m²

Soit 39,26 m² x 2.892 euros/m² = 113.539,92 euros arrondis à 114.000 euros.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 26 novembre 2025, intitulées « Mémoire récapitulatif n° 3 », la SCI SALMARINA demande au juge de l’expropriation de :

A titre principal :

— fixer le prix du bien situé 13 bis rue Roger Salengro à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 722, appartenant à la SCI SALMARINA à la somme totale de 548.854 euros arrondis à 550.000 euros, décomposée comme suit, en méthode par comparaison corroborée par la méthode par capitalisation pour le commerce et en méthode par comparaison pour le logement, sans abattement pour occupation :

* commerce : 4.714 euros/m² x 71,36 m² = 336.391 euros

* logement : 5.412 euros/m² x 39,26 m² = 212.463 euros ;

A titre subsidiaire :

— fixer le prix du bien situé 13 bis rue Roger Salengro à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 722, appartenant à la SCI SALMARINA comme suit, en méthode par comparaison corroborée par la méthode par capitalisation pour le commerce et en méthode par comparaison pour le logement, avec l’alternative :

— si l’habitation est occupée le jour de la vente :

* commerce : 4.714 euros/m² x 71,36 m² = 336.391 euros

* logement : 5.412 euros/m² x 39,26 m² x 0,9 = 191.216 euros ;

Soit 527.607 euros arrondis à 530.000 euros ;

— si l’habitation est libre le jour de la vente :

* commerce : 4.714 euros/m² x 71,36 m² = 336.391 euros

* logement : 5.412 euros/m² x 39,26 m² = 212.463 euros ;

Soit 548.854 euros arrondis à 550.000 euros ;

En tout état de cause :

— condamner GPA à verser à la SCI SALMARINA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner GPA aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 24 novembre 2025, reçues au greffe le même jour, le commissaire du gouvernement propose la fixation du prix de la préemption à la somme de 395.400 euros en valeur arrondie.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 1er décembre 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.

I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d’urbanisme

En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en l’espèce.

GPA propose de retenir comme date de référence le 8 octobre 2025, date l’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).

Le commissaire du gouvernement retient quant à lui la date du 6 décembre 2024, correspondant à la date d’approbation par le conseil territorial du PLU de la commune de Limeil-Brévannes.

La SCI SALMARINA ne se prononce pas sur ce point.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi applicable à la commune de Limeil-Brévannes a été approuvée le 8 octobre 2025, de sorte qu’il convient de retenir cette date comme date de référence.

A cette date, le bien se situe en zone UA du PLU, correspondant à la zone urbaine centrale.

Service de l’Expropriation

2) Sur la consistance matérielle de la parcelle

Le bien objet de la préemption est constitué d’un pavillon divisé en un local commercial au rez-de-chaussée et un appartement indépendant à l’étage.

Le bâtiment est situé sur la parcelle appartenant à la SCI LES GRANDS OPERAS, la SCI SALMARINA bénéficiant d’une servitude de passage pour l’accès à l’appartement situé au premier étage.

Le local commercial, exploité par une agence immobilière, donne sur une rue très passante. La façade est entièrement vitrée.

L’espace réservé à l’accueil du public comprend trois bureaux et un petit espace d’attente avec trois chaises et une table basse. Le sol est carrelé et la pièce est en bon état.

A l’arrière se trouve un espace réservé au personnel composé d’un bureau, d’un espace cuisine et de sanitaires, également en bon état. Cet espace donne sur le jardin de la propriété voisine de la SCI LES GRANDS OPERAS.

L’appartement est accessible par un escalier rudimentaire en métal situé dans le jardin de la SCI LES GRANDS OPERAS, menant à une grande terrasse en état vétuste.

L’entrée de l’appartement s’effectue par une double porte vitrée accessible depuis cette terrasse. Il se compose d’un séjour/cuisine avec sol en stratifié et d’une chambre donnant sur la rue, qui permet d’accéder à la salle d’eau avec douche et WC. Les fenêtres sont équipées de double vitrage et l’ensemble est en bon état.

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur les surfaces à retenir

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir une surface habitable totale de 110,62 m², soit 71,36 m² pour le local commercial et 39,26 m² pour l’appartement, sur la base d’un certificat de mesurage établi par la société NSL DIAGNOSTIC et produit par la SCI SALMARINA.

Ces surfaces seront donc retenues.

4) Sur la méthode d’évaluation

Si l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

En l’espèce, s’agissant de l’évaluation de l’appartement, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir la méthode par comparaison, terrain intégré.

Cette méthode sera donc retenue.

Concernant l’évaluation du local commercial, GPA sollicite également l’application de la méthode par comparaison, terrain intégré.

Il s’oppose à l’utilisation de la méthode par capitalisation, faisant valoir que celle-ci est usuellement écartée par les juridictions de l’expropriation en raison du risque d’imprécision lié au choix du taux de capitalisation.

Il relève qu’en l’espèce, le taux de capitalisation fixé à 6 % n’est justifié par aucun terme de comparaison.

La SCI SALMARINA sollicite l’application de la méthode par comparaison, terrain intégré s’agissant de l’appartement et retient une valeur issue de la moyenne entre les valeurs dégagées à l’aide de la méthode par comparaison et à l’aide de la méthode par capitalisation pour l’évaluation du local commercial.

Elle fait valoir que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode la plus appropriée à la situation des parcelles préemptées et argue que la méthode par capitalisation peut à tout le moins constituer une technique de vérification de la cohérence des valeurs.

Le commissaire du gouvernement propose d’évaluer tant l’appartement que le local commercial à l’aide de la méthode par comparaison, terrain intégré.

Sur la méthode par capitalisation, il observe que son utilisation n’est pas pertinente dans la mesure où des termes de comparaison portant sur des biens situés à Limeil-Brévannes ont été produits.

**

*

Si l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

La méthode par comparaison consiste à évaluer le bien exproprié par comparaison avec des mutations de biens aux caractéristiques similaires intervenues récemment à proximité du bien.

La méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en multipliant sa valeur locative par un taux de capitalisation ou taux de rendement.

Si cette méthode est susceptible d’être utilisée en l’absence de termes de comparaison pertinents pour l’évaluation du bien, les parties et le commissaire du gouvernement produisent en l’espèce suffisamment de termes de comparaison pour permettre sans difficulté l’application de la méthode par comparaison.

L’appartement et le local commercial seront donc évalués au moyen de la méthode par comparaison, terrain intégré.

5) Sur la situation locative

En l’espèce, la SCI SALMARINA indique que le local commercial est loué à la SAS SALMARINA au titre d’un bail commercial initialement conclu en date du 13 mars 2015, tandis que l’appartement est loué à Monsieur [W] [X] au titre d’un bail d’habitation non meublée en date du 9 juin 2016, d’une durée de trois ans et reconduit tacitement.

Le transport sur les lieux a permis de confirmer l’état d’occupation du local commercial et de l’appartement du premier étage.

III. Sur la détermination du prix de la préemption

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Caractéristiques de l’ensemble immobilier à évaluer :

— ensemble immobilier situé 13 bis rue Roger Salengro à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 722,

— ensemble immobilier constitué d’un local commercial au rez-de-chaussée et d’un appartement T2 au premier étage,

— bon état général,

— locaux loués,

— évaluation selon la méthode par comparaison.

1) Propositions des parties

Termes de comparaison et argumentaire proposés par GPA

GPA reprend à son compte les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement tant pour la partie commerciale que pour la partie habitation.

Service de l’Expropriation

Sur le local commercial

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

Situation d’occupation

DEM 1 / CDG 1

10/06/2024

2024P12520

12 allée des Enfants Heureux

à Limeil-Brévannes

Local commercial avec réserve

67,26 m²

4.014 €/m²

Loué

DEM 2 / CDG 2

13/02/2025

2025P05951

16 bis rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

52,8 m²

4.564 €/m²

Libres

DEM 3 / CDG 3

26/06/2025

2025P15977

42 ter rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

42,27 m²

3.336 €/m²

Libres

GPA indique qu’il convient d’appliquer aux valeurs des biens vendus libres un abattement de 30 % pour tenir compte de l’occupation commerciale du bien préempté, de sorte que la moyenne des termes de comparaison corrigés s’élève à 3.181 euros/m². Il propose de retenir cette valeur pour l’évaluation du bien préempté.

Sur l’application d’un abattement pour occupation, il affirme que l’état d’occupation du bien doit nécessairement être pris en compte dans son évaluation et indique que la différence de valeur observée à l’examen des termes de comparaison résulte non seulement de leur état d’occupation, mais aussi de leur état d’entretien.

Sur les prétentions de la SCI SALMARINA, GPA fait valoir que la majoration de 10 % des références DEM 1 / CDG 1 et DEM 2 / CDG 2 proposée par la défenderesse n’est pas justifiée, l’examen des biens objet de ces références devant au contraire conduire à une pondération à la baisse de la valeur moyenne obtenue.

A cet égard, il relève que le local commercial objet de la première référence est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de standing et dans une rue piétonne, ce qui représente un facteur de plus-value. Il ajoute que l’agencement du bien lui confère une valeur supérieure à celle du bien préempté.

S’agissant de la référence DEM 2 / CDG 2, il indique que les aménagements d’une boucherie étant plus onéreux que ceux nécessaires à l’activité d’une agence immobilière, la valeur unitaire supérieure est justifiée.

Sur l’appartement

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

Situation d’occupation

DEM A / CDG A

05/11/2024

2024P24460

8 quater rue du Tertre

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau avec WC, parking

42,44 m²

3.063 €/m²

Libre

DEM B / CDG B

13/02/2025

2025P05946

16 bis rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, chambre, cuisine, salle d’eau, WC, cave

39,2 m²

3.571 €/m²

Libre

DEM C / CDG C

28/05/2024

2024P11277

67 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bain, WC, douche, terrasse

40,46 m²

3.337 €/m²

Libre

DEM D / CDG D

28/05/2024

2024P11273

69 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, chambre avec rangement, séjour avec rangement, dégagement, débarras avec rangement, salle de bain, WC, cuisine avec rangement

39,84 m²

3.389 €/m²

Libre

DEM E / CDG E

25/07/2024

2024P18642

2 bis av. du Président Wilson

à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, deux chambres, salle de bain, WC, deux caves

43,85 m²

3.592 €/m²

Libre

DEM F / CDG F

12/06/2024

2024P12881

9 av. du Président Wilson

à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, chambre, WC, cave

37,02 m²

3.458 €/m²

Libre

Sur la base de ces références, GPA propose de retenir une valeur unitaire de 3.402 euros/m² avant abattement pour occupation de 15 %.

Sur l’abattement pour occupation, il argue que la condition suspensive négociée avec l’acquéreur évincé concernant le départ du locataire au jour de la réitération de la vente ne lui est pas opposable.

Il fait valoir que les conditions du bail et le nombre de locataires sont sans effet sur la nécessité d’appliquer un tel abattement.

Sur les termes de comparaison proposés par la SCI SALMARINA, GPA relève que la référence DEF 1 porte en réalité sur une maison d’habitation d’une surface de 61,49 m² et non 40 m², tandis que la référence DEF 2 porte sur un bien d’une superficie réelle de 64,05 m², ce qui porte sa valeur unitaire à 3.903 euros/m² et conforte ainsi sa propre offre.

Termes de comparaison et argumentaire proposés par la SCI SALMARINA

Sur le local commercial

La SCI SALMARINA indique qu’il convient de retenir les références DEM 1 / CDG 1 et DEM 2 / CDG 2 à condition de leur appliquer un coefficient de majoration de 10 % afin de tenir compte de la meilleure situation du bien préempté.

A cet égard, elle observe s’agissant de la référence DEM 1 / CDG 1 qu’il s’agit du bien le plus comparable au bien préempté eu égard à son emplacement et à sa configuration. Elle souligne que le bien ne dispose cependant d’aucun espace extérieur et se situe dans un ensemble immobilier en copropriété.

Sur la référence DEM 2 / CDG 2, elle indique que le bien est situé dans un ensemble immobilier ancien en copropriété, dans une rue moins passante que la rue Roger Salengro. Elle observe que la surface du bien correspond non seulement à un local sur rue, mais aussi à une réserve, une chambre froide et une partie de cour avec fumoir.

Elle préconise d’écarter la référence DEM 3 / CDG 3. Elle argue que le bien hébergeait un commerce peu qualitatif de taxiphone, se trouve en état dégradé et présente une surface inférieure à celle du bien préempté. Elle ajoute qu’il est situé dans un immeuble en copropriété.

La SCI SALMARINA propose de retenir, sur la base de la moyenne entre la valeur moyenne des deux références retenues valorisée de 10 % et la valeur obtenue au moyen de la méthode par capitalisation, une valeur unitaire de 4.714 euros/m².

Elle sollicite que le local commercial soit évalué sans application d’un abattement pour occupation.

Elle fait valoir qu’un tel abattement ne se justifie que si celle-ci constitue effectivement un facteur de moins-value. Elle observe que l’examen des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement révèle que l’état d’occupation commerciale d’un bien n’entraîne pas de conséquence substantielle sur sa valorisation et cite de la jurisprudence en ce sens.

Sur l’appartement

La SCI SALMARINA produit les deux termes de comparaison suivants :

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

DEF A

28/11/2023

2023P29836

83 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement T2

40 m²

6.725 €/m²

DEF B

02/08/2021

2021P13895

83 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement T3

61 m²

4.098 €/m²

Elle indique concernant la référence DEF A, dont les caractéristiques sont remises en cause par le commissaire du gouvernement et GPA, que la référence de publication est exacte et qu’il y a eu confusion avec la vente d’un autre bien situé dans le même immeuble.

Elle propose de retenir en complément la référence DEF B, portant sur l’appartement de 61 m² situé dans le même immeuble et cité par le commissaire du gouvernement.

Elle indique que la valeur unitaire moyenne de ces deux références est de 5.412 euros/m² et propose de retenir cette valeur pour la fixation du prix de préemption.

Sur les références produites par le commissaire du gouvernement et reprises par GPA, la SCI SALMARINA observe :

— sur la référence CDG B / DEM B, que le bien est situé au-dessus de commerces générateurs de nuisances, au sein du même ensemble immobilier dégradé que le bien objet de la référence CDG 2 / DEM 2, acquis par le SAF 94 ;

— sur les références CDG C / DEM C et CDG D / DEM D, que le bien est situé dans un immeuble fortement dégradé acquis par le SAF 94 ;

— sur la référence CDG E / DEM E, que le bien est situé en rez-de-chaussée en face d’un arrêt de bus très fréquenté, ne présente aucun espace extérieur et se situe dans un immeuble ancien et dégradé ;

— sur la référence CDG F / DEM F, que le bien se situe également en rez-de-chaussée sur rue.

Elle affirme que l’ensemble de ces biens ne sont pas comparables au bien à évaluer.

Sur la référence CDG A / DEM A, elle relève que la valeur anormalement basse, ne correspondant pas au marché immobilier dans la commune de Limeil-Brévannes, doit conduire à l’écarter.

Sur l’application d’un abattement pour occupation, elle argue que dans la mesure où le bien ne comprend qu’un seul logement, occupé par un locataire unique au titre d’un bail stipulant un délai de préavis de six mois, il n’y a pas lieu de pratiquer un tel abattement.

A titre subsidiaire, elle sollicite la fixation du prix de préemption en la forme alternative, sans abattement ou avec l’application d’un abattement limité à 10 %, dans la mesure où le locataire a manifesté son intention de quitter les lieux.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Sur le local commercial

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

Situation d’occupation

CDG 1 / DEM 1

10/06/2024

2024P12520

12 allée des Enfants Heureux

à Limeil-Brévannes

Local commercial avec réserve

67,26 m²

4.014 €/m²

Loué

CDG 2 / DEM 2

13/02/2025

2025P05951

16 bis rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

52,8 m²

4.564 €/m²

Libres

CDG 3 / DEM 3

26/06/2025

2025P15977

42 ter rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

42,27 m²

3.336 €/m²

Libres

Le commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire moyenne issue de ces références s’élève à 3.971 euros/m².

Il propose de privilégier la référence CDG 1 / DEM 1 compte tenu de sa situation géographique, de sa superficie et de sa situation locative et retient ainsi une valeur unitaire de 4.000 euros/m², sans application d’un abattement pour occupation.

Sur l’argumentaire de la SCI SALMARINA, il indique que la majoration de 10 % proposée n’est pas justifiée. Il ajoute qu’en présence de termes de comparaison pertinents dans la commune de Limeil-Brévannes, l’utilisation de la méthode par capitalisation ne se justifie pas.

Sur l’appartement

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

Situation d’occupation

CDG A / DEM A

05/11/2024

2024P24460

8 quater rue du Tertre

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau avec WC, parking

42,44 m²

3.063 €/m²

Libre

CDG B / DEM B

13/02/2025

2025P05946

16 bis rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, chambre, cuisine, salle d’eau, WC, cave

39,2 m²

3.571 €/m²

Libre

CDG C / DEM C

28/05/2024

2024P11277

67 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bain, WC, douche, terrasse

40,46 m²

3.337 €/m²

Libre

CDG D / DEM D

28/05/2024

2024P11273

69 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, chambre avec rangement, séjour avec rangement, dégagement, débarras avec rangement, salle de bain, WC, cuisine avec rangement

39,84 m²

3.389 €/m²

Libre

CDG E / DEM E

25/07/2024

2024P18642

2 bis AV. Président Wilson

à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, deux chambres, salle de bain, WC, deux caves

43,85 m²

3.592 €/m²

Libre

CDG F / DEM F

12/06/2024

2024P12881

9 Av. Président Wilson

à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, chambre, WC, cave

37,02 m²

3.458 €/m²

Libre

Service de l’Expropriation

Le commissaire du gouvernement indique que la valeur moyenne issue de ces termes de comparaison s’élève à 3.402 euros/m². Compte tenu de la situation géographique du bien préempté, il propose de retenir une valeur de 3.500 euros/m², avant abattement pour occupation de 20 %.

Sur les termes de comparaison produits par la SCI SALMARINA, le commissaire du gouvernement relève que la référence DEF A porte en réalité sur une maison de ville en R+1 d’une surface de 61,49 m², soit 4.374,69 euros/m², et doit être écartée. Il indique que la référence DEF B ne doit pas davantage être retenue dans la mesure où elle porte sur un appartement de 67,05 m² vendu 250.000 euros, soit 3.903 euros/m².

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Références écartées

Ne sont prises en considération comme références pertinentes que des ventes effectives pour lesquelles sont produites des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions (notamment : références de publication, références cadastrales, adresse exacte avec le numéro de rue, date exacte, nature de l’activité exercée le cas échéant).

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de telles informations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, les références cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activité exercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

S’agissant de la référence DEF A, la SCI SALMARINA indique qu’elle porte sur la mutation d’un appartement T2 de 40 m², tandis que le commissaire du gouvernement affirme que le bien objet de cette mutation est une maison de ville d’une surface de 61,49 m².

La SCI SALMARINA ne produit pas l’acte de vente correspondant à cette référence, mais uniquement une capture d’écran de la base DVF, dont la fiabilité n’est pas établie.

En raison de l’incertitude concernant la consistance et la superficie du bien qui en est l’objet, il convient d’écarter la référence DEF A.

La référence DEF 2 sera également écartée compte tenu de la superficie non comparable du bien avec celle du bien préempté.

Références retenues

En somme, les références suivantes sont retenues, en ce qu’il s’agit des mutations avec les caractéristiques les plus proches de la présente préemption, pour lesquelles des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions ont été fournies :

Sur le local commercial

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

Prix du m²

Situation d’occupation

CDG 1 / DEM 1

10/06/2024

2024P12520

12 allée des Enfants Heureux

à Limeil-Brévannes

Local commercial avec réserve

67,26 m²

4.014 €/m²

Loué

CDG 2 / DEM 2

13/02/2025

2025P05951

16 bis rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

52,8 m²

4.564 €/m²

Libres

CDG 3 / DEM 3

26/06/2025

2025P15977

42 ter rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Locaux commerciaux

42,27 m²

3.336 €/m²

Libres

Il y a cependant lieu de privilégier la référence CDG 1 / DEM 1 dans la mesure où il s’agit du terme de comparaison le plus proche du bien préempté, tant en termes de superficie que de situation géographique et de destination, le bien étant exploité par une agence immobilière tout comme le bien préempté.

Par conséquent, la valeur unitaire du bien propriété de la SCI SALMARINA sera fixée à la somme de 4.000 euros/m². Compte tenu du fait que le terme de comparaison privilégié porte sur un bien vendu occupé, il n’y a pas lieu d’appliquer à cette valeur un abattement pour tenir compte de l’occupation commerciale du bien préempté.

Le prix de préemption doit donc être fixé comme suit : 71,36 x 4.000 = 285.440 euros.

Sur l’appartement

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Consistance du bien

Surface du bien

prix du m²

Situation d’occupation

CDG A / DEM A

05/11/2024

2024P24460

8 quater rue du Tertre

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau avec WC, parking

42,44 m²

3.063 €/m²

Libre

CDG B / DEM B

13/02/2025

2025P05946

16 bis rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, séjour, chambre, cuisine, salle d’eau, WC, cave

39,2 m²

3.571 €/m²

Libre

CDG C / DEM C

28/05/2024

2024P11277

67 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bain, WC, douche, terrasse

40,46 m²

3.337 €/m²

Libre

CDG D / DEM D

28/05/2024

2024P11273

69 rue Henri Barbusse

à Limeil-Brévannes

Appartement avec entrée, chambre avec rangement, séjour avec rangement, dégagement, débarras avec rangement, salle de bain, WC, cuisine avec rangement

39,84 m²

3.389 €/m²

Libre

CDG E / DEM E

25/07/2024

2024P18642

2 bis Av. du président Wilson

à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, deux chambres, salle de bain, WC, deux caves

43,85 m²

3.592 €/m²

Libre

CDG F / DEM F

12/06/2024

2024P12881

9 Av. du président Wilson à Limeil-Brévannes

Appartement avec cuisine, salle à manger, chambre, WC, cave

37,02 m²

3.458 €/m²

Libre

Service de l’Expropriation

Ces six termes de comparaison font ressortir la valeur moyenne suivante :

(3.063 + 3.571 + 3.337 + 3.389 + 3.592 + 3.458) / 6 = 3.401,66 arrondis à 3.402 euros.

Compte tenu de la configuration du bien, qui ne dispose pas d’une cuisine séparée, de plusieurs chambres ou de cave, mais est doté d’une vaste terrasse, et de sa superficie proche de celle des biens objets des références retenues, il y a lieu de retenir cette valeur moyenne pour la fixation du prix de préemption.

Sur la fixation du prix de préemption en la forme alternative

En matière de préemption, la consistance matérielle et juridique du bien s’apprécie au jour du jugement.

L’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables.

En l’espèce, l’appartement est occupé par Monsieur [W] [X] au titre d’un bail d’habitation non meublée initialement conclu en date du 9 juin 2016, versé aux débats par la défenderesse.

Il est constant que pour la partie préemptrice, l’état d’occupation d’un logement est susceptible de générer des frais supplémentaires au titre du relogement des occupants, le nombre d’occupants et la durée et les conditions du bail étant à cet égard inopérants.

Cependant, la SCI SALMARINA produit un courrier de Monsieur [W] [X] en date du 26 novembre 2025 aux termes duquel celui l’informe de « [sa] démarche actuelle de recherche d’un nouveau logement » et indique que l’appartement sera libéré au plus tard le 30 juin 2026.

Service de l’Expropriation

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI SALMARINA de voir fixer le prix de préemption en la forme alternative, selon que le logement est occupé ou libre au jour de la vente, étant précisé que dans l’hypothèse où le logement serait vendu occupé, il sera retenu un abattement pour occupation de 15 %.

Le prix de préemption doit donc être fixé comme suit :

— dans l’hypothèse où l’appartement serait libre d’occupation au jour de la vente :

39,26 x 3.402 = 133.562,52 arrondis à 133.563 euros ;

— dans l’hypothèse où l’appartement serait occupé au jour de la vente :

39,26 x 3.402 x 0,85 = 113.528,14 euros.

Cependant, en vertu des dispositions de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Par conséquent, dans l’hypothèse où le bien serait vendu occupé, il y a lieu de fixer le prix de préemption à la somme de 114.000 euros proposée par GPA dans ses dernières écritures.

***

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix total d’acquisition du bien appartenant à la SCI SALMARINA est fixé comme suit :

* dans l’hypothèse où l’appartement serait libre d’occupation au jour de la vente :

— pour le local commercial : 285.440 euros ;

— pour l’appartement : 133.563 euros ;

Soit un total de 419.003 euros ;

* dans l’hypothèse où l’appartement serait occupé au jour de la vente :

— pour le local commercial : 285.440 euros ;

— pour l’appartement : 114.000 euros ;

Soit un total de 399.440 euros.

IV. Sur les autres demandes

1 – Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

GPA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2 – Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, l’équité commande de condamner GPA, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI SALMARINA la somme de 3.000 euros.

***

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Judith COLOMBAT-SULTAN, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de CRÉTEIL, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2025,

Service de l’Expropriation

FIXE le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier situé 13 bis rue Roger Salengro à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 722, propriété de la SCI SALMARINA, selon l’alternative suivante :

— dans l’hypothèse où l’appartement serait libre d’occupation au jour de la vente : 419.003 euros ;

— dans l’hypothèse où l’appartement serait occupé au jour de la vente : 399.440 euros,

PRECISE que ce prix de préemption se décompose de la manière suivante :

* dans l’hypothèse où l’appartement serait libre d’occupation au jour de la vente :

— local commercial : 285.440 euros ;

— appartement : 133.563 euros ;

* dans l’hypothèse où l’appartement serait occupé au jour de la vente :

— local commercial : 285.440 euros ;

— appartement : 114.000 euros,

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par l’établissement public Grand Paris Aménagement (GPA) en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

CONDAMNE l’établissement public Grand Paris Aménagement (GPA) à payer à la SCI SALMARINA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d’appel dans le mois de la signification par voie d’huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d’appel de Paris.

Fait au siège du tribunal judiciaire de CRÉTEIL en la chambre des expropriations le 19 janvier 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION