N° RG 25/00127 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGB6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES, sis [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître DE GINESTET

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e GAUTHIER

copie conforme délivrée le à M. [T]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2023 à effet du 23 mars suivant, Madame [Z] [M] née [B] a donné à bail à Monsieur [L] [T] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, charges incluses, de 750 euros payable d’avance au plus tard le 1er de chaque terme.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, Madame [Z] [M] née [B], représentée par MIRADOUR IMMOBILIER, a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Le loyer des mois d’avril, mai, juin et juillet 2024 n’ayant pas été réglé, Madame [Z] [M] née [B] a fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 3 091,17 euros à ce titre due par Monsieur [L] [T].

Le 20 septembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [T], le 2 septembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, une somme principale de 3 091,17 euros, outre 153,45 euros de frais.

Monsieur [L] [T] n’a pas payé sa dette dans le délai de deux mois imparti.

Le loyer des mois d’octobre et novembre 2024 n’ayant pas été réglé, Madame [Z] [M] née [B] a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 1 500 euros à ce titre due par Monsieur [L] [T].

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, pour entendre :

dire et juger son action recevable et bien fondée,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] [T],

EN CONSÉQUENCE

ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

condamner Monsieur [L] [T] à lui payer une somme de 4 591,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 091,17 euros et de l’assignation pour le surplus,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Monsieur [L] [T] au paiement desdites indemnités d’occupation mensuelle dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à l’entière libération totale des lieux,

condamner Monsieur [L] [T] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

condamner Monsieur [L] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES explique s’être substituée à Monsieur [L] [T], défaillant dans le règlement du loyer, en versant à sa bailleresse, Madame [Z] [M] née [B], une somme totale de 4 591,17 euros, déplore que toutes les démarches amiables qu’elle a entreprises pour l’exhorter à lui rembourser cette somme soient restées infructueuses et assure avoir qualité pour engager à son encontre une action en résiliation du contrat de location.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance arrêtée au 31 mai 2025 s’élève, compte tenu de nouveaux incidents de paiement survenus à l’occasion des échéances des mois de février, mars, avril et mai 2025, à 7 201,17 euros.

Comparant, Monsieur [L] [T] a précisé que ses soucis pécuniaires puisent leur origine dans ses déboires professionnels puisqu’il serait en cours de procédure avec son ancien employeur, indiqué ne plus occuper d’emploi et sollicité des délais pour se libérer de sa dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 50 à 100 euros.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur le 17 mars 2023 et ont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 3 septembre 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [L] [T] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique 20 février 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l’atteste ;

Enfin, il convient de préciser que la procédure prévue à l’article 750-1 du Code de procédure civile ne s’applique pas au cas de l’espèce, comme la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le fait à juste titre observer, dès lors que la demande principale de résiliation de bail est une demande indéterminée ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal, à titre principal, qu’il constate la résiliation du bail que Madame [Z] [M] née [B] a consenti à Monsieur [L] [T] le 17 mars 2023 ;

Le premier alinéa du paragraphe I de l’article 24, précédemment cité, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre Madame [Z] [M] née [B] et Monsieur [L] [T] recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [T], le 2 septembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 3 091,17 euros en principal ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet et ne lui a proposé aucun plan d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 4 591,17 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [L] [T], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la dette locative et la demande de délais

En application de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ;

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, cette subrogation devant être expresse et devant être consentie en même temps que le paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens ;

En vertu de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Madame [Z] [M] née [B] a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, le 7 mars 2023, le contrat de cautionnement VISALE n° A10256194348 ;

La SASU ACTION LOGEMENT fonde sa demande sur trois quittances subrogatives dans les droits de Madame [Z] [M] née [B] datées des 11 juillet 2024, 9 décembre 2024 et 9 janvier 2025, ainsi que sur le dernier état détaillé de sa créance établi le 26 mai 2025 ;

Il s’évince de la première quittance qu’elle a versé à Madame [Z] [M] née [B], au titre du loyer des mois d’avril (750 euros), mai (750 euros), juin (841,17 euros) et juillet 2024 (750 euros) que Monsieur [L] [T] n’a pas payé, une somme de 3 091,17 euros, de la deuxième qu’elle lui a réglé celle de 2 229 euros correspondant au loyer impayé des mois d’octobre (750 euros) novembre (750 euros) et décembre 2024 (729 euros), et de la troisième qu’elle lui a versé 2 610 euros pour les mois de février (727 euros), mars (555 euros), avril (687 euros) et mai 2025 (641 euros), soit une somme totale de 7 930,17 euros (3 091,17 + 2 229 + 2 610) ;

Ces trois quittances démontrent en outre, en leur article 4 intitulé ACCEPTATION, SUBROGATION ET MANDAT, la concomitance des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [Z] [M] née [B] et de la transmission par celle-ci de ses droits et actions contre Monsieur [L] [T] pour les mêmes montants ;

Par ailleurs, le dernier état détaillé de la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve que Monsieur [L] [T] lui a réglé en cours de procédure une somme de 729 euros le 17 décembre 2024 ;

La somme de 7 201,17 euros (7 930,17 – 729) réclamée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, ainsi, est parfaitement justifiée ;

Enfin, Monsieur [L] [T] sollicite des délais pour se libérer de sa dette, dont il ne querelle ni la matérialité ni le montant ; la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’en remet ;

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Il est cependant loisible de relever que Monsieur [L] [T] ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa situation personnelle, professionnelle et financière, privant dès lors le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement ses ressources et charges mensuelles et sa capacité corrélative à honorer les délais qu’il convoite pour se libérer de sa dette par versements, en sus du loyer courant, d’une somme «de 50 à 100 euros» ;

De plus, il s’est déjà accordé, depuis le mois d’avril 2024, de longs délais, proches de ceux qu’il brigue désormais ;

Enfin, sa proposition de verser chaque mois de 50 à 100 euros est insuffisante puisqu’elle ne conduirait à l’apurement de son arriéré qu’au bout de 6 ans, ce qui priverait durablement la demanderesse, qui n’est pas un organisme bancaire, de sommes lui revenant ; dès lors, cette requête sera rejetée ;

Par application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [L] [T] sera donc condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 7 201,17 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur celle de 3 091,17 euros, du 19 février 2025 sur celle de 4 591,17 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail liant les parties est résilié de plein droit à compter du 3 novembre 2024 ; Monsieur [L] [T] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, cependant, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle, dès lors qu’elle sera justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [L] [T] ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [L] [T] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [L] [T], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre Madame [Z] [M] née [B] et Monsieur [L] [T] le 17 mars 2023, pour défaut de paiement du loyer et charges aux termes convenus.

Enjoint à Monsieur [L] [T] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique.

Condamne Monsieur [L] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de SEPT MILLE DEUX CENT UN EUROS et DIX-SEPT CENTIMES (7 201,17 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur celle de 3 091,17 euros, du 19 février 2025 sur celle de 4 591,17 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Monsieur [L] [T] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Monsieur [L] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Monsieur [L] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [L] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE