N° RG 25/00168 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGKC

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [M] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2024, Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] ont donné à bail à Monsieur [L] [H], avec la caution solidaire de Madame [G] [Z], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], ont fait délivrer à Monsieur [L] [H], le 11 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 000 euros, outre 135,97 euros de frais.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution, Madame [G] [Z], le 13 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] ont fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1134 du Code civil, 809, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclarés recevables et bien fondés en leur demande,

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties au 11 avril 2025,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [H] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] à leur payer la somme de 3 000 euros représentant l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

être autorisés à conserver le dépôt de garantie de 500 euros,

condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] à leur payer, à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux consacrée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, charges et taxes en sus,

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer qui leur a été signifié.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Maître Barbara CANLORBE, représentant Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance locative de ses clients arrêtée au 31 juillet 2025 s’élève à 4 500 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du cautionnement

En application du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa dudit article, doit apposer la mention prévue à l’article 2297 du Code civil et recevoir du bailleur un exemplaire du contrat de location, ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Aux termes de l’article 2297 du Code civil, la caution personne physique appose elle-même, à peine de nullité de son engagement, la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant, en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres, le cautionnement valant, en cas de différence, pour la somme écrite en toutes lettres ;

Il s’évince de l’acte de cautionnement solidaire du 24 juillet 2024 annexé au contrat liant les parties qu’il satisfait aux exigences légales ;

En effet, il est loisible de constater qu’il recèle le montant du loyer, soit 500 euros, en chiffres et en toutes lettres, les conditions de sa révision, en l’occurrence chaque année, par application à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la mention prévue à l’article 2297 du Code civil ainsi que le montant de l’engagement de Madame [G] [Z], soit 36 000 euros, et sa reconnaissance d’avoir reçu un exemplaire du contrat de location ainsi que sa signature ;

Le cautionnement de Madame [G] [Z] sera donc déclaré régulier.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

En vertu du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification étant effectuée par voie électronique ;

Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 11 février 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer qu’ils ont fait délivrer le même jour à Monsieur [L] [H] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le juge des contentieux de la protection pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article XI intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE de ses conditions générales, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] ont fait délivrer à Monsieur [L] [H], le 11 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 000 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont il disposait à cet effet ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 000 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, d’enjoindre à Monsieur [L] [H], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 26 mars 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] arrêté au 31 juillet 2025 démontrent que Monsieur [L] [H], qui l’avait jusque-là respectée, a été totalement défaillant à partir du mois de novembre 2024 dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes contractuellement fixés, puisqu’il n’a alors plus versé le moindre centime à ses bailleurs ;

La somme de 4 500 euros que Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] lui réclament au titre des neuf échéances de loyer restées impayées des mois de novembre 2024 à juillet 2025 inclus, est ainsi parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de 4 500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur celle de 2 000 euros, du 25 avril 2025 sur celle de 3 000 euros et de cette décision pour le surplus, la demande de Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] de conserver le dépôt de garantie étant par ailleurs rejetée puisque son sort sera traité lorsque le défendeur quittera leur logement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 26 mars 2025 ; Monsieur [L] [H] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 juillet 2025 ;

Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 500 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z], sa caution ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution, qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été respecivement signifié les 11 et 13 février 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le cautionnement de Madame [G] [Z] au profit de Monsieur [L] [H].

Déclare Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [L] [H] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [H], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4 500 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur celle de 2 000 euros, du 25 avril 2025 sur celle de 3 000 euros et de cette décision pour le surplus,

Déboute Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] de leur demande d’autorisation de conserver le dépôt de garantie.

Condamne solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M], à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de CINQ CENTS EUROS (500 euros).

Déboute Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [P] [W] née [M] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [G] [Z] ès-qualités de caution aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été signifié, respectivement, les 11 et 13 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE