TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DAX

N° RG 23/00631 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C5CM

JUGEMENT DU 04 Février 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 04 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Z] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Jon BERTIZBEREA de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

S.E.L.A.R.L. [H] ET ASSOCIES, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 528 301 922

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : SCP KHUN ET ASOCIES, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [T] [H], notaire associé au sein de la S.E.L.A.R.L. [H] ET ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : SCP KHUN ET ASOCIES, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 13 novembre 2019 par Maître [T] [H], Notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), au sein de la SELARL [H] ET ASSOCIES, Madame [Z] [E] a acquis auprès de Monsieur [N] [U] un appartement (lot n° 94) et une place de parking (lot n° 207) dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Landes), cadastré section AB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant le prix de 155 000 euros acquitté au moyen de deux prêts.

Dans l’acte de vente, le vendeur a déclaré que le bien était à usage d’habitation.

Madame [Z] [E] a acquis le bien pour l’occuper à titre de résidence principale.

Selon procès-verbal en date du 22 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 9] » a rappelé dans sa résolution n° 15 que le bien était à destination de résidence de tourisme.

Par courrier daté du 16 août 2022, Madame [Z] [E] a informé Monsieur [N] [U] de cette situation et lui a réclamé la réparation des préjudices en résultant.

Le 21 mars 2024, la commune de [Localité 6] a adressé au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en activité, la société [11], un courrier lui demandant de « notifier à l’ensemble des copropriétaires l’obligation de respecter les conditions réglementant une résidence de tourisme et de faire stopper sans délai tout contrat de location ou occupation qui ne respecterait pas les conditions ». Elle demandait au syndic de « bien vouloir procéder au retrait des boîtes aux lettres individuelles qui sont situées à l’entrée de la résidence ».

A la suite de ce courrier, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 19 juin 2024 la résolution n° 40 dans laquelle elle indiquait procéder à la suppression des boîtes aux lettres individuelles. Le syndic ne laissait en place qu’une boîte aux lettres au nom du gestionnaire des habitations de tourisme, la société [13].

Par actes de commissaire de justice des 26 avril et 11 mai 2023, Madame [Z] [E] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax Monsieur [N] [U], Maître [T] [H] et la SELARL [H] ET ASSOCIES aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la vente reçue le 13 novembre 2019 par Maître [T] [H], le remboursement du prix de vente qu’elle a acquitté et le paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dax a débouté Maître [T] [H] et la SELARL [H] ET ASSOCIES de leur demande incidente tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes de Madame [Z] [E] relatives à l’annulation de la vente pour défaut de publication au service de la publicité foncière de ladite demande.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, Madame [Z] [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1130, 1132, 1133 et 1178 du Code civil, de :

à titre principal,

— constater l’erreur commune sur les qualités substantielles de la chose vendue,

— constater la faute de la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] ayant participé à l’erreur commune,

— condamner Monsieur [N] [U], la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H], in solidum, à lui verser la somme de 46 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier direct,

— condamner in solidum la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] à lui verser les sommes suivantes en réparation de son préjudice :

—  3 811,50 euros au titre des frais notariés supplémentaires,

—  9 904,33 euros au titre des intérêts d’emprunt supplémentaires,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

à titre subsidiaire,

— avant dire droit, sur l’estimation du préjudice financier direct, ordonner une expertise judiciaire ou consultation technique auprès d’un expert en immobiliser inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’appel de Pau aux fins de donner son avis sur :

— la valeur vénale en 2019 de l’appartement litigieux avec une destination de résidence principale,

— la valeur vénale en 2019 de l’appartement litigieux avec destination de résidence de tourisme,

— dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait une expertise judiciaire ou une consultation technique pour la détermination du quantum du préjudice financier direct, surseoir à statuer sur les demandes au titre du préjudice financier indirect dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ou de la consultation technique,

en tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [N] [U], la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] à verser à Madame [Z] [E] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [Z] [E] indique notamment qu’elle pensait acquérir un bien à destination d’habitation pour en faire sa résidence principale et qu’il s’agissait d’un élément essentiel de son consentement. Elle rappelle que les défendeurs ont indiqué dans l’acte de vente que le bien était destiné à l’habitation et qu’elle pouvait ainsi l’utiliser comme telle. Elle soutient qu’en réalité le bien a une destination de résidence de tourisme ainsi qu’il résulte des articles 1.1.5. et 2.1.1. du règlement de copropriété, de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2022 et de la résolution n° 38 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024, ainsi que des courriers du syndic et de la mairie de [Localité 6]. Elle ajoute que le certificat d’urbanisme et le PLU mentionnent que le bien se trouve en secteur Ucch à destination de tourisme et que la commune de [Localité 6] a mis en demeure le syndic de faire cesser toute occupation non touristique de la résidence. Elle rappelle que l’erreur peut être commune au vendeur et à l’acquéreur. Elle affirme que le notaire avait en sa possession les éléments de nature à l’alerter sur une possible contradiction avec la destination du bien vendu dans l’acte et sa réelle destination et qu’il a donc manqué à son obligation de vérification et de conseil. Elle fait valoir qu’elle subit des préjudices financiers suite au trop payé par rapport à la valeur réelle du bien compte tenu de sa destination et des frais que cette surévaluation a engendrés pour elle (frais de notaire et intérêts de l’emprunt immobilier). Elle précise que le syndic a supprimé les boîtes aux lettres individuelles et que cette situation lui apporte beaucoup de tracas et de stress émotionnel dans un contexte de première acquisition.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, Monsieur [N] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231, 1240, 1132 du Code civil de :

à titre principal,

— débouter Madame [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— si par impossible la juridiction de céans estimait que l’acte de vente était entaché d’une erreur, condamner solidairement la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] à relever indemne Monsieur [N] [U] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

— s’il était fait droit à la demande d’expertise judiciaire formulée, ajouter à la mission de l’expert judiciaire d’avoir à se positionner sur le préjudice subi par Monsieur [N] [U] suite à la présentation du bien acquis puis revendu comme pouvant être une résidence principale,

en toute hypothèse,

— condamner la partie succombante au paiement de la somme de 3 500 euros en faveur de Monsieur [N] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [N] [U] fait valoir que la preuve de l’erreur sur les qualités substantielles du bien n’est pas rapportée de façon certaine et définitive du fait de l’ambiguïté sur l’interprétation de la destination du bien. Il soutient que s’agissant d’un problème de droit notarial, l’analyse du notaire reste la plus fiable que celle du syndic. Il rappelle que le syndic est une société d’exploitation qui a notamment intérêt à maintenir la position d’une destination unique de résidence de tourisme. Il indique que le tribunal ne peut pas se prononcer sur la destination du bien en l’absence de décision du tribunal administratif. Il rappelle que Madame [Z] [E] ne mentionne aucune sanction prise par la commune à son encontre et que de très nombreuses maisons dans le voisinage sont à usage d’habitation. Subsidiairement, il retient qu’aucune faute ne pourrait être retenue contre lui, la demanderesse admettant que l’erreur puisse être commune. Il estime qu’elle ne rapporte pas la preuve de la dévalorisation du bien par sa destination uniquement touristique. Enfin, il affirme que s’il y avait une erreur, elle serait due à une faute du notaire et qu’il aurait donc lui aussi subi des préjudices car il aurait pu faire valoir ses droits sur une réduction du prix. Il rappelle enfin, qu’en cas de réduction du prix, il a payé une plus-value sur laquelle il a été imposé.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, Maître [T] [H] et la SELARL [H] ET ASSOCIES demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :

à titre principal,

— dire et juger qu’ils ont rempli leur mission et n’ont commis aucune faute à l’égard de Madame [Z] [E] ou Monsieur [N] [U],

— dire et juger que les préjudices allégués par Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [U] n’ont pas été causés par les prétendues fautes qui leur sont reprochées,

en conséquence,

— débouter Madame [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre,

— débouter Madame [Z] [E] de sa demande d’expertise,

— débouter Monsieur [N] [U] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre,

— condamner Madame [Z] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la partie succombante en tous les dépens,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

en conséquence,

— écarter l’application de l’article 514 du Code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Madame [Z] [E].

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que le règlement de copropriété prévoit bien que le propriétaire ne peut retrouver une occupation d’habitation qu’à l’expiration du bail de neuf ans souscrit à la livraison du bien et que Madame [Z] [E] ne peut donc pas se voir imposer la location de son bien. Ils rappellent que le bail commercial initial sur l’appartement n’a pas fait l’objet d’un renouvellement ainsi qu’il résulte du titre de propriété de Monsieur [N] [U]. Ils affirment, subsidiairement, que la réalité des préjudices n’est pas démontrée, que ce soit la dévalorisation du bien, les intérêts de banque ou le préjudice moral.

La clôture de l’instruction a été fixée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de Madame [Z] [E] qui tendent à voir “constater l’erreur commune sur les qualités substantielles de la chose vendue” et “constater la faute de la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] ayant participé à l’erreur commune” et les éléments de conclusions de Maître [T] [H] et la SELARL [H] ET ASSOCIES qui tendent à voir “dire et juger qu’ils ont rempli leur mission et n’ont commis aucune faute à l’égard de Madame [Z] [E] ou Monsieur [N] [U]” et “dire et juger que les préjudices allégués par Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [U] n’ont pas été causés par les prétendues fautes qui leur sont reprochées” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur l’erreur sur les qualités substantielles du bien

Selon l’article 1130 du Code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Madame [Z] [E] soutient que le bien a une destination commerciale (résidence de tourisme). A l’appui de cette allégation, elle produit les courriers du syndic en activité, la société [11], les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires rappelant la destination de la résidence et le courrier de la commune de [Localité 6] précité mettant en demeure les occupants de cesser toute location ou occupation. Elle indique notamment que le permis de construire a été délivré pour une résidence de tourisme. Elle soutient également que le règlement de copropriété de la Résidence reçu le 3 mars 2006 par Maître [F], Notaire à [Localité 12], mentionne une destination de résidence de tourisme.

Les défendeurs soutiennent au contraire que la destination du bien inscrite dans l’acte est conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

Il convient de rappeler qu’en application des articles D 321-1 et D 321-2 du Code de tourisme, un établissement peut être classé en résidence de tourisme et être organisé en copropriété soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à condition que le règlement de copropriété précise clairement la destination touristique du bien et les règles qui y sont attachées, qu’au moins 70% des logements soient donnés en location touristique meublée pour une durée minimale de neuf ans, 55% après la durée de neuf ans, et que la gestion de la résidence soit assurée par une seule personne physique ou morale.

Il ressort de ces dispositions que la résidence de tourisme n’exclut pas la possibilité d’une destination d’habitation pour certains lots et n’impose pas l’exploitation de l’intégralité des logements d’une résidence comme location touristique.

Il résulte par ailleurs du courriel adressé le 15 septembre 2022 à Madame [Z] [E] par Madame [O] [V], directrice de la société [11], qu’ « à ce jour plus de 55% des copropriétaires sont toujours titulaires d’un bail avec l’exploitant unique [13] » remplissant donc les conditions de la résidence de tourisme.

Le classement en résidence de tourisme n’excluant pas une destination mixte (habitation/ commerciale), il ne peut être déduit du permis de construire autorisant une telle résidence ou du PLU classant la parcelle en zone Ucch, une interdiction de la destination habitation des lots.

En tout état de cause, pour apprécier l’existence d’une erreur portant sur la destination du bien, il convient, en l’espèce, de se référer aux dispositions du règlement de copropriété, lequel a valeur contractuelle entre les copropriétaires, ceux-ci étant tenus par la destination qui y est stipulée.

L’article 8 II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la Résidence « [Adresse 9] » contient notamment les dispositions suivantes :

« 2.1.1. DESTINATION DE L’IMMEUBLE

Pour satisfaire aux obligations de l’arrêté du 14 février 1986 fixant les normes de la procédure de classement des hôtels et des résidences de tourisme, et plus particulièrement de l’article 1er, II – b, la résidence de tourisme [10] fera l’objet, pendant une durée minimum de 9 ans (ou douze selon le type de bail consenti), d’une activité d’exploitation para-hôtelière consistant en la location des locaux privés d’habitation meublés et parties communes meublées et équipées et la fournitures de divers services.

A cet effet, chaque copropriétaire signera un bail commercial dont les dispositions s’imposeront tant au bailleur qu’au preneur au même titre que celles du présent règlement de copropriété, étant entendu qu’il résulte de ces baux que tout ou partie des parties communes ou locaux communs de la copropriété seront mis à disposition du gestionnaire de la résidence de tourisme pour qu’il puisse les utiliser pour les besoins de son activité pendant au moins neuf ou douze ans, conformément au bail.

Pendant ce délai, les acquéreurs des lots, en cas de revente, auront l’obligation de continuer les baux en vigueur. A l’expiration du délai de neuf ou douze ans, conformément aux baux, l’usage para hôtelier pourra être maintenu, logement par logement, si les copropriétaires le désirent.

La société chargée de l’exploitation de la résidence pourra établir un règlement intérieur déterminant les règles d’usage des logements et des parties communes conformes aux principes généraux énoncés ci-après.

2.1.2. USAGES DES PARTIES PRIVATIVES

(…)

2.1.2.2. OCCUPATION

Les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonnes vies et mœurs. Ils seront destinés à la location en meublé ou à l’habitation. »

A aucun moment du règlement de copropriété il n’est prohibé la destination d’habitation des lots, notamment dans l’article 2.1.1. « DESTINATION », cette dernière y étant clairement autorisée dans l’article 2.1.2.2. « OCCUPATION ».

Force est de constater que la résolution n° 41 du procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2024, qui a vocation à rappeler aux copropriétaires les dispositions du règlement de copropriété relatives à la destination du bien, omet de viser les deux articles précités, lesquels consacrent pourtant de manière expresse la destination mixte du bien.

Le titre de propriété de Monsieur [N] [U] en date du 1er juillet 2013, contient la déclaration du précédent propriétaire de l’absence de renouvellement de bail commercial, ce qui permettait donc une destination d’habitation.

Il n’est donc pas démontré que Madame [Z] [E] fait un usage de son bien non conforme au règlement de copropriété, dès lors que 55% des logements de la copropriété sont affectés au tourisme ainsi qu’il ressort du courriel précité du syndic de copropriété.

La demanderesse ne peut ainsi se prévaloir de l’existence d’une erreur portant sur les qualités substantielles des lots privatifs acquis dans la résidence « [Adresse 9] ».

Madame [Z] [E] sera donc déboutée de sa demande formée à titre principal sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles du bien.

Sur les préjudices

L’article 1178 du code civil prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dès lors qu’il n’a pas été démontré l’erreur sur la destination d’habitation du bien dans l’acte de vente, il n’est démontré ni l’absence de validité du contrat ni un comportement fautif imputable au notaire ou au vendeur.

En conséquence, Madame [Z] [E] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

Par suite, et en l’absence d’erreur sur les qualités substantielles de la chose, les demandes subsidiaires de Madame [Z] [E] tendant à voir désigner une expertise judiciaire pour l’évaluation des préjudices ainsi que les autres demandes subsidiaires des défendeurs sont sans objet.

Sur les surplus des demandes

Madame [Z] [E], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera condamnée à verser à Monsieur [N] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la SELARL [H] ET ASSOCIES et à Maître [T] [H] la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter. Il n’y a pas lieu de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Madame [Z] [E] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Madame [Z] [E] à verser à Monsieur [N] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [E] à verser à la SELARL [H] ET ASSOCIES et Maître [T] [H] la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [E] aux entiers dépens,

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,