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TRIBUNAL JUDICIAIRE de DIJON

1ère Chambre

MINUTE NE

DU : 08 Février 2022

AFFAIRE N° RG 19/00837 – N° Portalis DBXJ-W-B7D-GS7J

Jugement Rendu le 08 FEVRIER 2022

AFFAIRE :

C D épouse Y F Y

C/

E A épouse Z G Z M J K L IM M X

ENTRE :

Madame C D épouse Y née le […] à […], demeurant […]

représentée par Maître Juliette HEBMANN, avocat au barreau de DIJON plaidant

Monsieur F Y né le […] à […], demeurant […]

représenté par Maître Juliette HEBMANN, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame E A divorcée Z née le […], […], demeurant […]

représentée par Maître Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON postulant, Maître Corinne STEIN-JANSON, avocat au barreau de BESANCON plaidant

Monsieur G Z né le […] à […], demeurant […]

représenté par Maître Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON postulant, Maître Corinne STEIN-JANSON, avocat au barreau de BESANCON plaidant

M J K L IMMOBILIER, inscrite au RCS de Dijon sous le […] dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame H I, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 décembre 2020 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 octobre 2021. L’affaire a été refixée au 04 Janvier 2022 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 08 Février 2022

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- Contradictoire

- en premier ressort

- rédigé par Madame H I

- signé par Madame H I, Présidente et Madame BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à Maître Juliette HEBMANN

Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION

Maître Maxence PERRIN

EXPOSE DU LITIGE
Madame C Y et Monsieur F Y, propriétaires d’une maison située […], ont souhaité mettre en vente leur bien. Ils ont conclu le 1 décembre 2017 un mandat de vente sans^er exclusivité avec l’agence J K L IMMOBILIER pour un prix de 235.000 €.

Le 21 janvier 2018, Monsieur et Madame Z ont formalisé une offre d’acquisition de la maison pour 205.000 €, sous réserve de l’obtention d’un prêt de ce montant, envisageant l’entrée dans les lieux le 2 mai 2018.

Le 30 janvier 2018, un compromis de vente, rédigé par l’agence J K L IMMOBILIER, a été signé entre les époux Y et Monsieur G Z et Madame E Z au prix de 213.000 €. Les acquéreurs ont déclaré que l’acquisition au prix total de 229.000 € serait financée moyennant un prêt, la vente étant soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 229.000 € remboursable sur 20 ans au taux de 2,5 % la première année, à présenter dans un délai de 70 jours. L’acte authentique devait être signé au plus tard le 15 mai 2018 devant M^e LUSSIAUD, notaire à MARNAY (70).

Par courrier électronique du 1 février 2018, l’agent immobilier^er a informé les vendeurs que les acquéreurs envisageaient une date de signature de la vente définitive le 28 avril 2018. Monsieur et Madame Y ont signé un contrat de bail le 13 mars 2018 pour libérer les lieux, à effet au 3 avril 2018. Toutefois, le 14 mars 2018, l’agent immobilier les informait des refus de prêts, ce que les époux Z confirmaient par courrier du 22 mars.

Par actes du 7 mars 2019, Monsieur et Madame Y ont fait assigner Monsieur G Z, Madame E A épouse Z et la SAS J K L IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins de les condamner à régler la clause pénale contenue dans l’acte et de condamner solidairement les défendeurs à leur verser les loyers payés, l’indemnité de report de prêt et un préjudice moral.

Par dernières écritures du 14 septembre 2020, Monsieur et Madame Y demandent de voir le tribunal :

- juger que la non réalisation de la condition suspensive est imputable aux époux Z ;

- condamner solidairement les époux Z à leur verser la somme de 29.000 € au titre de la clause pénale ;

- juger que l’agence immobilière a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

- condamner solidairement les défendeurs à leur verser les sommes de :

- 4.451,30 € au titre des loyers ;

- 1.291,68 € au titre du report de prêt ;

- 3.000 € au titre du préjudice moral ;

- 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rejeter les demandes des époux Z ;

- dire que M^e HEBMANN pourra recouvrer les frais dont elle a fait l’avance.

Les époux Y constatent que les refus de prêts ne sont pas conformes aux dispositions prévues au terme du compromis de vente. La communication d’autres documents postérieurement à la caducité de la promesse ne permet pas de vérifier la sincérité de ces derniers alors qu’il semble que les époux Z n’avaient plus l’intention d’acheter le bien. Ainsi, ils ont volontairement présenté des offres de prêts non conformes aux prescriptions de la promesse pour obtenir des refus des banques. Par ailleurs, le divorce du couple n’a été prononcé que près d’un an après les faits et il n’est pas établi que le couple s’est séparé peu de temps après la signature de la promesse. Les acquéreurs étant responsables de la non réalisation des conditions suspensives, ils doivent verser le montant de la clause pénale. L’agence immobilière aurait dû vérifier la solvabilité des acquéreurs potentiels et préconiser la souscription d’un dépôt de garantie, d’autant que l’agent immobilier s’est montré particulièrement rassurant quant aux garanties financières présentées par les époux Z. Monsieur et Madame Y ont signé un contrat de bail le 13 mars 2018 et quitté leur maison début avril, alors qu’ils auraient pu être informés dès le 6 mars 2018 de ce que les acquéreurs renonçaient à la vente. Ils ont donc engagé des frais puisqu’ils n’ont vendu leur maison qu’en juillet 2018. Ils ont par ailleurs demandé un report de prêt pendant un an, pour éviter de devoir payer un loyer ainsi que les échéances de prêt, ce qui a engendré un coût de 1.291,68 €. Le stress causé par l’annulation de la vente de leur bien et les difficultés financières qu’ils ont subi, justifient l’indemnisation de leur préjudice moral.

Par conclusions notifiées le 5 décembre 2019, la SAS J K L IMMOBILIER demande au tribunal de :

- déclarer irrecevables et infondées les demandes des époux Y ;

- déclarer irrecevables et infondées les demandes des époux Z ;

- reconventionnellement, condamner in solidum Monsieur Z et Madame A à lui verser la somme indemnitaire de 13.000 € ;

- condamner in solidum les parties à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens recouvrés par la SCP MAUSSION.

L’agence J indique que les époux Y ont sciemment commis une faute contractuelle en résiliant le 26 mars 2018 le mandat de vente sans respecter le préavis de 15 jours, alors que la non obtention du prêt par les époux Z n’est pas en lien avec cette résiliation. L’agence rappelle qu’en qualité d’intermédiaire à une transaction immobilière en matière de vente, elle n’a aucun droit de vérifier la solvabilité déclarée d’un acquéreur en lui demandant ses pièces justificatives de revenus. Sa responsabilité est appréciée au moment de la signature du compromis et elle ne pouvait présumer d’une séparation du couple deux mois après. Le refus des banques n’était pas lié aux conditions du prêt mais à la situation du couple qui n’était pas feinte puisqu’un divorce a été prononcé. Elle note que les époux Y confondent le dépôt de garantie et la clause pénale. Or en tout état de cause, dès lors que

dans le délai de 70 jours, les acquéreurs avaient produit des attestations des banques refusant de prêter leur concours, l’agent immobilier aurait été dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie s’il en avait prévu un. De façon précipitée, les vendeurs ont pris la décision de signer un bail alors que les acquéreurs avaient jusqu’au 10 avril 2018 pour lever la condition suspensive. Or l’agence était dans l’obligation de répercuter la proposition de date des acquéreurs, tout en employant des termes laissant entendre que rien n’était sûr et définitif. En tout état de cause, il n’est pas démontré qu’un retard de trois mois dans la vente aurait eu un impact particulier dans la vie des vendeurs. Reconventionnellement, l’agence estime que les ex-époux Z sont de mauvaise foi en sollicitant un préjudice moral de 5.000 € au motif que l’agence aurait inventé le fait que Madame Z n’aurait pas obtenu un poste à l’hôpital de Dijon. La faute des époux Z est en lien direct avec la perte d’honoraires de l’agence ce qui justifie l’indemnisation à hauteur de 13.000 € sollicitée.

Par dernières conclusions du 27 novembre 2020, Monsieur G Z et Madame E A demandent de :

- dire que la non réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable aux époux Z qui n’ont pas commis de faute ;

- débouter les demandeurs de leurs demandes et l’agence J de leurs demandes reconventionnelles ;

- dire que l’agence et les époux Y ont commis une faute et condamner ces derniers solidairement à leur régler la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

- condamner solidairement les époux Y à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur et Madame Z indiquent qu’ils se sont séparés au début du mois de mars 2018 de façon inattendue. Les banques, informées de cette situation, ont ainsi refusé de prêter leur concours. Le refus de prêt n’était nullement lié à leurs capacités financières, d’autant que leurs situations professionnelles n’ont pas changé, mais exclusivement lié à la séparation du couple. Ils ont d’ailleurs finalisé leur divorce le 26 février 2019 après discussion au titre de la liquidation de leur régime matrimonial. Ils rappellent avoir fourni le refus de la banque CIC qui correspond au montant de 229.000 € augmenté des frais de notaire. Les refus ont été réitérés dans les formes convenues par les établissements bancaires suite aux demandes formalisées par les demandeurs en juillet 2018. Ils affirment avoir réellement eu l’intention d’acquérir le dit bien (devis pour déménagement, recherche de nourrice agréée…) mais avoir dû subir une séparation, n’ayant d’ailleurs pas recherché à acheter un autre bien. Ils ont par ailleurs informé l’agent immobilier dans le délai de réalisation des conditions suspensives soit avant le 10 avril 2018. Les vendeurs ont choisi de libérer leur maison avant le délai de levée de la clause suspensive ce qui était relativement audacieux et ne peuvent demander le remboursement des loyers jusqu’à la vente définitive de leur maison alors qu’ils pouvaient parfaitement résilier leur bail dès le 14 mars. L’agent immobilier n’a pas vérifié les attestations de refus de prêts des banques ni alerté les époux Z de la nécessité d’une formalisation particulière de ces documents, il a par ailleurs menti aux époux Y sur le motif de refus des prêts.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par une ordonnance rendue le 8 décembre 2020. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 octobre 2021 mais défixée pour être refixée à l’audience du 4 janvier 2022 et elle a été mise en délibéré au 8 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des époux Z

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, en vigueur au moment de la signature du contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutées de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil rappelle que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La promesse de vente signée par les parties le 30 janvier 2018 précise : "L’acquéreur déclare que son acquisition sera financée, frais d’emprunt non compris de la façon suivante : d’un ou plusieurs prêts bancaires assimilés d’un montant global de 229.000 €, à ce total s’ajouteront les frais d’emprunt. L’acquéreur déclare en outre qu’il n’existe pas d’empêchement à l’obtention de ce crédit au regard de ses ressources mensuelles et de ses emprunts en cours et qu’il n’y a pas d’obstacle à la mise en place éventuelle de l’assurance décès invalidité sur sa tête." Au titre des conditions suspensives, il est précisé l’obtention d’un prêt que l’acquéreur :

- devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 229.000 € pour une durée maximum de 20 ans au taux maximum hors assurance de 2,5 % la première année,

- s’oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès du CIC ou tous autres organismes prêteurs,

- s’oblige à justifier sans délai à compter de sa réception de l’obtention de toute offre de prêt en avisant l’agence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui en informera à son tour le vendeur,

- s’oblige à fournir à première demande tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers. La condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixée à 70 jours d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. L’acquéreur devra justifier des diligences

accomplies par lui pour l’obtention du prêt mentionné par la production d’au moins deux attestations de dépôt de prêt ainsi que la production d’au moins deux refus de prêt émanant, pour chacune desdites pièces, de deux banques ou organismes financiers différents, précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. La présentation des offres de prêt devra se faire dans un délai de 70 jours (au minimum un mois). Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’un quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur à raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Une clause pénale est également prévue à l’acte en cas de refus par une partie de signer l’acte authentique équivalente à 10 % du prix de vente. De même il est prévu qu’en cas de fausse déclaration ou de déclaration inexacte de l’acquéreur, tel qu’énoncé au paragraphe « Déclarations de l’acquéreur » emportant annulation du contrat aux torts exclusifs de ce dernier, le vendeur percevra de l’acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 10 % du prix de vente.

En l’espèce, par mail du 1 février 2018, l’agent immobilier^er informe les vendeurs de ce que Monsieur et Madame Z envisagent de signer l’acte authentique le 28 avril 2018, comme date de signature « potentielle » pour ne pas les prendre au dépourvu. Par courrier électronique du 16 février 2018 adressé à une amie, Madame E Z indiquait que son entretien à B s’était bien passé et qu’ils envisageaient de déménager entre le 28 avril et le 1 mai. Elle précisait que son époux avait commencé à travailler sur^er Dijon le 1 février et que Mirebeau semblait "une petite ville pratique et^er calme". Un devis de déménagement pour Mirebeau avait été envisagé le 2 mars 2018. Par ailleurs, par courrier du 2 février 2018, Madame A avait sollicité le relais petite enfance pour obtenir la liste des assistantes maternelles. Elle avait même trouvé le 25 février 2018 une personne adéquate. Ces éléments viennent confirmer le fait que le couple souhaitait réellement s’installer en Côte d’Or et était vivement intéressé par l’acquisition de la maison de MIREBEAU SUR BEZE.

Toutefois, il s’avère que le couple a pris la décision de se séparer début mars 2018 comme il est possible de le constater à la lecture de SMS, démontrant aussi que chaque époux a sollicité une agence immobilière pour rechercher un nouveau logement (le 6 et le 8 mars 2018). Madame Z a signé un bail à son seul nom le 12 mars 2018 à effet au 1 mai 2018, et Monsieur Z a déménagé^er seul sur Dijon le 19 avril 2018.

Dès lors, il ressort des pièces produites que :

- par courrier du 8 mars 2018, le Crédit Agricole a refusé à Monsieur et Madame Z leur demande de prêt d’un montant de 232.408 €

au taux de 1,60 % sur 240 mois ;

- par courrier électronique du 20 mars 2018, la correspondante du Crédit Agricole mentionne : "sachant que le refus ne porte pas sur la durée ou le montant mais sur votre situation" ;

- le courrier du 31 juillet 2018 du Crédit Agricole confirme le refus de prêt sollicité de 229.000 € pour une durée de 240 mois au taux de 1,60 %.

- l’étude de financement du CIC Est porte sur un prêt immobilier au profit du couple pour un montant de 232.259 € au taux d’intérêt de 1,40 % correspondant pour 213.000 € au montant de l’acquisition (ce qui est bien conforme au prix de vente du bien immobilier), et pour 19.259 € au montant des frais annexes ;

- par courrier du 9 mars 2018, le CIC Est a refusé la demande du 8 février 2018 de prêt immobilier de Monsieur Z pour un montant de 232.259 € sur une durée de 240 mois ;

- le courrier du 31 juillet 2018 du CIC confirme au couple le refus de financement.

Il n’est enfin pas contesté le fait que Monsieur G Z (directeur de magasin) et Madame E A (docteur en psychiatrie) ont signé le 26 février 2019 une convention de divorce par consentement mutuel remise au notaire M^e JELSCH.

Dans ces conditions, dès lors que les acquéreurs ont justifié avoir sollicité deux établissements bancaires pour l’obtention d’un prêt pour un montant minimal de 229.000 € (étant constaté que le montant des frais bancaires et des frais de notaire peuvent légitimement porter le montant total de la somme empruntée à 232.000 €, sans qu’un tel montant apparaisse disproportionné au regard du prix d’acquisition de l’immeuble d’autant que la promesse de vente mentionne en page 20 "à ce total s’ajouteront les frais d’emprunt qui seront fonction des modalités et du montant de celui-ci« ), et qu’ils ont obtenu deux réponses négatives de deux établissements bancaires différents dans le délai des 70 jours prévus (ce qui prouve que les acquéreurs avaient déposé des demandes de prêts avant le 10 avril 2018), aucune faute ne peut leur être reprochée, la séparation du couple demeurant un événement soudain, brutal et peu prévisible lorsqu’on projette initialement d’acquérir ensemble un bien immobilier. Il est de fait, plus que probable, que le refus des banques soit motivé par cette séparation concomitante, plutôt que par les capacités de remboursement de chaque époux au regard de leurs âges, de leurs professions et de leurs situations professionnelles et financières. Il n’est pas établi enfin que les acquéreurs ont commis de fausses déclarations ou des déclarations inexactes emportant l’annulation de la promesse (étant constaté que le paragraphe »Déclarations de l’acquéreur" en page 6 précise seulement que l’acquéreur atteste n’avoir pas fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine d’interdiction d’acheter et qu’il atteste que le bien est destiné à son occupation personnelle).

En conséquence, les vendeurs ne rapportent pas la preuve que les bénéficiaires ont empêché l’accomplissement de la condition de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale ni d’examiner l’éventuel préjudice des époux Y au titre de la responsabilité des acquéreurs.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’agent immobilier, qui intervient en application des dispositions de l’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, a essentiellement pour^er mission de mettre en contact le vendeur avec des éventuels acquéreurs. Il conduit les négociations de manière à aboutir à leur accord. Il est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis à vis de son mandant et doit lui donner une information loyale sur les caractéristiques du bien vendu et sur sa valeur. L’agent rédacteur de l’acte doit supporter une responsabilité plus lourde en s’assurant de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne. L’obligation de conseil et de mise en garde de l’agent immobilier porte également sur les éléments financiers de l’opération. Il est tenu d’un devoir de mise en garde du vendeur contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

Selon mandat de vente sans exclusivité, les époux Y ont conféré à l’agence J K L IMMOBILIER le pouvoir de rechercher un acquéreur pour leur maison au prix de 235.000 €, pour une durée de 12 mois, en l’échange d’une rémunération de 12.500 € TTC.

Les époux Y reproche à l’agence J de ne pas avoir vérifié la solvabilité des acquéreurs potentiels lors de la signature du compromis et de ne pas avoir exigé le versement d’un dépôt de garantie.

Si l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil, qui demeure une obligation de moyen et non de résultat, et se doit de procéder aux vérifications nécessaires quant à la capacité de financement des acquéreurs, il ne peut garantir la solvabilité des candidats acquéreurs ni être responsable lorsque les renseignement fournis ne permettaient pas de déceler l’insolvabilité.

En l’espèce, les futurs acquéreurs, âgés d’une trentaine d’années, ont déclaré être cadre commercial et étudiante en médecine selon la promesse de vente et ont indiqué vouloir financer l’acquisition du bien intégralement par le biais d’un emprunt de 229.000 € remboursable sur 20 ans. Il ressort de l’attestation notarié réceptionnant la convention de divorce qu’au 26 février 2019, Monsieur G Z était directeur de magasin et Madame E A était docteur en psychiatrie. Il n’est donc pas démontré que les acquéreurs ont délivré aux vendeurs de fausses informations permettant de mettre en cause leur solvabilité.

Si l’agence J ne démontre pas avoir sollicité au moment de la signature du compromis des informations plus précises pour justifier la situation économique des acquéreurs, ces derniers n’étaient pas sans ressource et auraient été en mesure d’obtenir leur prêt s’ils ne s’étaient pas séparés début mars 2018. Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’absence de solvabilité des acquéreurs est à l’origine de la caducité de la promesse de vente, étant constaté que le couple s’est séparé physiquement au mois d’avril après une recherche de

logements distincts en mars 2018 et a divorcé moins d’un an après par consentement mutuel (ce qui n’est pas non plus un délai inacceptable au regard de la nécessité d’élaborer une convention de liquidation du régime matrimonial). Ce défaut de lien de causalité entre la faute de l’agence, qui ne pouvait présumer de la séparation du couple d’acquéreurs un peu plus d’un mois après la signature de la promesse, et le préjudice éventuel causé aux vendeurs qui ont pris la décision prématurée de libérer leur logement et de souscrire un bail avant le 10 avril 2018, ne permet pas de retenir la responsabilité contractuelle de l’agence J.

La promesse de vente ne prévoyait pas de versement d’un acompte, séquestre, dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la condition suspensive par la faute de l’acquéreur.

En tout état de cause, l’article L 313-41 alinéa 2 du code de la consommation rappelle que lorsque la condition suspensive prévue n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

De fait, il aurait pu être reproché à l’agence J de ne pas avoir prévu ce dépôt de garantie si la condition suspensive ne s’était pas réalisée du fait de l’attitude des acquéreurs (qui n’auraient pas sollicité d’offre de prêt, ou aurait attendu après le délai de 70 jours pour justifier la non réalisation de la condition). Or tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la responsabilité de l’agence J à ce titre ne peut être valablement recherchée, faute à nouveau de lien de causalité.

En conséquence, Monsieur et Madame Y doivent être déboutés de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle des ex-époux Z

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur Z et Madame A indiquent qu’ils ont subi un stress important, alors qu’ils étaient en pleine procédure de divorce, les demandeurs ayant sollicité que les banques réitèrent leurs refus de financement, sous peine d’introduction d’une action en justice, alors que l’agence immobilière n’a jamais exigé une formalisation spécifique de ces documents. Ils estiment que l’agence est responsable car elle aurait affirmé aux vendeurs que la banque aurait refusé le prêt en raison du fait que Madame A n’aurait pas obtenu le poste convoité au CHU de DIJON, ce qu’ils contestent formellement. Ils rappellent qu’elle n’a jamais eu le projet de travailler sur Dijon mais devait intégrer l’AHBFC de B, comme le prévoit une lettre de la direction du 15 février 2018 promettant son embauche pour une entrée en fonction le 14 mai 2018, ce qui s’est réalisé effectivement. Ils estiment injuste la procédure alors qu’ils devaient trouver, en cours de séparation, une solution de logement et que la procédure leur a imposé de révéler leur vie privée. Ils estiment leur préjudice moral à la somme de 5.000 €.

Dès lors toutefois qu’il n’est pas démontré l’existence d’une faute spécifique des époux Y ou de l’agence immobilière, qui étaient, compte tenu de l’absence de réalisation de la condition suspensive, en droit d’exiger divers justificatifs et explications puisqu’initialement, rien ne laisser présumer le fait que les acquéreurs auraient pu se voir refuser l’offre de prêt compte tenu de leurs situations financières respectives, les défendeurs seront déboutés de leur demande, d’autant qu’ils ne prouvent pas la réalité de leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de l’agence J

En réaction à la demande de préjudice moral sollicité par les ex-acquéreurs, l’agence J sollicite la condamnation des ex-époux Z à lui verser la somme de 13.000 € correspondant aux honoraires perdus estimant qu’ils font preuve d’une évidente mauvaise foi, d’autant que l’agence n’est pas à l’origine de l’assignation en justice.

Il a été démontré que le défaut de réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable aux acquéreurs, qui n’ont pas commis de faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit. En conséquence, il n’y a pas lieu, sur le fondement contractuel de les condamner à indemniser le mandataire du préjudice causé au motif que les époux Z auraient commis une faute. Par ailleurs, les ex époux Z ont été déboutés de leur demande au titre du préjudice moral qui était formalisé également à l’encontre des demandeurs et non seulement contre l’agent immobilier. Enfin, l’agence J ne démontre nullement la réalité de son préjudice de nature à lui permettre d’obtenir contre Monsieur Z et Madame A une indemnisation équivalente aux honoraires envisagés au titre de la réalisation de la vente immobilière devenue caduque, ce qui serait, au surplus, contraire aux dispositions légales conditionnant le droit à rémunération de l’agent immobilier à la conclusion effective de l’opération projetée dans un acte contenant l’engagement des parties. En conséquence, l’agence J doit également être déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombe, en conséquence, elles seront déboutées respectivement de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Dit que l’absence de réalisation de la condition suspensive mentionnée dans la promesse de vente signée le 30 janvier 2018 entre Monsieur F Y et Madame C D épouse Y et entre Monsieur G Z et Madame E A n’est pas imputable à une faute des futurs acquéreurs ;

Constate l’absence de lien de causalité entre la faute de la SAS

J K L IMMOBILIER et le préjudice prétendument subi par Monsieur F Y et Madame C D épouse Y ;

Déboute les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE