TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 4]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 30 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/00521 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IHSK

Jugement Rendu le 30 SEPTEMBRE 2025

AFFAIRE :

S.C.I. MACASAR

C/

S.A.R.L. M4S

ENTRE :

S.C.I. MACASAR, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 800 739 716

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie GROSJEAN de la SELARL VG CONSEIL, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. M4S, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 897 650 750

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Myriam SI HASSEN, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 août 2025. Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprès des parties constituées pour qu’il en soit fait application.

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025, avancé au 30 septembre 2025

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître [D] [R]

Maître Valérie GROSJEAN de la SELARL VG CONSEIL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 mai 2013, M. [Y] a donné à bail à la SARL LA.SCO D’OR un local commercial situé au rez- de-chaussée du [Adresse 3] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 670 euros HT. La destination du bail était la vente d’or, de métaux précieux et bijoux ainsi que la réparation, création et joaillerie.

Le local commercial a été vendu à la SCI Macasar par acte authentique du 21 mars 2014.

La société LA.SCO D’OR a cédé son fonds de commerce à la SARL M4S le 4 mai 2021 au prix de 4.400 euros.

La SCI Macasar a adressé le 15 juillet 2021 à la société M4S un congé sans offre de renouvellement à effet au 14 mai 2022.

Selon ordonnance de référé du 21 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné une expertise confiée à M. [M] chargé d’estimer la perte de valeur du fonds et l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport le 9 octobre 2023.

Par acte du 21 février 2024, la SCI Macasar a fait assigner la SARL M4S devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de :

— fixer l’indemnité d’occupation à 761,66 euros,

— fixer l’indemnité d’éviction à 15.563 euros ;

— condamner la SARL M4S à lui régler les sommes de

4.787,01 euros ;864 euros,3.135 euros- ordonner la compensation des sommes ;

— condamner la société M4S à lui régler une indemnité d’occupation de 761,66 euros outre réévaluation jusqu’à la fin de l’occupation des lieux ;

— la condamner à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2025, la SCI Macasar maintient ses demandes sauf à obtenir la condamnation de la société M4S à lui régler la somme de 6.799 euros au lieu de 4.787,01 euros.

Par conclusions du 2 mars 2025, la SARL M4S demande au tribunal de :

— lui donner de qu’elle sollicite l’homologation du rapport d’expertise qui a fixé à 15.563 euros l’indemnité d’éviction, du trouble commercial et des frais de déménagement dus par le bailleur, et donc condamner la SCI Macasar à lui verser la dite somme ;

— débouter le bailleur de ses plus amples demandes au titre de l’indemnité d’occupation, des charges et des travaux de rénovation ;

— reconventionnellement, constater que la surface du local a été surestimé de 9 m² et dire que la SCI Macasar a un trop perçu de 8.000 euros ;

— condamner la SCI Macasar à lui verser 8.000 euros au titre du trop perçu de loyers ;

— condamner la SCI Macasar à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

— condamner la SCI Macasar à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a interrogé le 15 mai 2025 les parties pour savoir si elles acceptaient une procédure sans audience en application de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. Les parties ayant accepté et remis leurs dossiers les 18 et 21 juillet 2025, l’ordonnance de clôture a été rendue le 11 août 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 mais avancé au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du code du commerce dispose :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L 145-28 du code du commerce dispose :

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

La société Macasar accepte les conclusions de l’expert et de verser la somme de 15.563 euros au locataire.

La société M4S estime que les conclusions de l’expert sont incohérentes, qu’il s’est inspiré des flux piétonniers de 2020, ce qui n’est pas significatif compte tenu de la période de confinement, qu’elle subit une pression importante du bailleur pouvant justifier un abattement de précarité de 20 % sur l’indemnité d’occupation, et que la valeur du droit au bail retenue devrait prendre en compte un coefficient de 6 à 7,5 compte tenu de la bonne situation du local dans l’hypercentre. Elle en déduit toutefois au dispositif de ses écritures qu’il convient d’homologuer le rapport de l’expert et de condamner le bailleur à lui verser la somme de 15.563 euros.

Sur ce, l’expert judiciaire indique au terme de son rapport que :

— la surface de référence est de 38 m²,

— le local situé en hypercentre de [Localité 4] se trouve toutefois hors des flux piétons importants, et n’est pas adapté aux PMR,

— la valeur locative annuelle de marché au 14 mai 2022 est de 10.150 euros HT,

— l’indemnité d’occupation est de 760 euros HT par mois ou de 9.140 euros par an, au 14 mai 2022,

— la valeur du droit au bail est estimée à 7.400 euros et la valeur du fonds de commerce à 11.400 euros ;

— l’indemnité pour trouble commercial est de 923 euros selon la moyenne d’EBE,

— les frais de déménagement sont chiffrés à 3.240 euros TTC.

Les parties s’accordent pour l’homologation du rapport de l’expert qui a estimé les sommes dues par le bailleur au locataire à 15.563 euros correspondant pour 11.400 euros à l’indemnité d’éviction, pour 923 euros au trouble commercial et pour 3.240 euros aux frais de déménagement.

Il paraît donc étonnant que la société M4S, qui demande l’homologation du rapport de l’expert, vienne contester dans le corps de ses conclusions les estimations de l’expert et les coeffecients retenus…

En conséquence, la société Macasar doit être condamnée à verser une somme de 15.563 euros à la SARL M4S.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 et de l’article R. 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, notamment les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents.

L’indemnité d’occupation doit ainsi être fixée selon la valeur locative, outre l’application d’un éventuel abattement dit de précarité.

L’expert a estimé, en fonction de la surface pondérée du local, l’indemnité d’occupation à la somme de 9.140 euros HT par an (ou 760 euros par mois) à compter du 14 mai 2022 en retenant un abattement de 10 % pour précarité sur la valeur locative annuelle.

La SCI Macasar affirme que la société M4S n’a pas réglé les indemnités d’occupation incluant les charges de 35 euros et la TVA ainsi que la majoration annuelle de loyer. Son dernier relevé produit, arrêté à janvier 2025 inclus s’élève à la somme de 6.799 euros

La SARL M4S conclut avoir toujours réglé les loyers, hors charge, dans leur intégralité jusqu’à fin 2023.

Il ressort du contrat de bail initial qu’en cas de non restitution des lieux, le locataire serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %. Les dispositions contractuelles ne prévoient donc pas le paiement d’une indemnité d’occupation TTC, la révision annuelle de l’indemnité d’occupation et le paiement de l’acompte sur charge fixé à 35 euros ou d’une éventuelle régularisation de charges.

Le congé ayant pris effet au 14 mai 2022, l’indemnité d’occupation telle que fixée par l’expert, et non remise en cause par les parties, doit donc être de 9.140 euros par an, hors taxe et hors charge, soit 24.740 euros entre le 14 mai 2022 et le 31 janvier 2024.

Le bailleur reconnaît avoir reçu en paiement du preneur la somme totale de 24.307,25 euros entre mi mai 2022 et septembre 2024.

En conséquence, la société M4S est débitrice de la somme de 432,75 euros au titre des indemnités d’occupation non réglées au bailleur, et doit être condamnée à compter de février 2025 et jusqu’à son départ des lieux à verser une somme de 760 euros par mois.

Sur les charges

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat faisant la loi entre les parties, le bailleur d’un local à usage commercial ne peut solliciter de son preneur le paiement, en sus du loyer, que des sommes clairement et expressément visées au bail comme devant peser sur le preneur.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes liés à ce bail et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur ; que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat précise la répartition des charges entre eux, cette répartition étant fonction de la surface d’exploitation. Il résulte notamment des articles R.145-35 et suivants que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mise en conformité à la réglementation si elles relèvent des grosses réparations susvisées, les honoraires de gestion des loyers du bien objet du bail, les charges, taxes et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire commercial les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur, exceptées la taxe foncière, les taxes additionnelles à cette taxe ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du bien immobilier ou à un service dont bénéficie le locataire.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

La société Macasar indique que la société M4S n’a jamais communiqué les relevés individuels de compteurs d’eau de sorte qu’elle serait redevable de la somme de 4.787,01 euros.

La société M4S affirme que le bailleur n’a jamais transmis le justificatif du décompte des régularisations des charges et de leur répartition entre les occupants de l’immeuble. Elle souhaite voir débouter le bailleur de sa demande à ce titre.

Il ressort des dispositions du bail signé entre les parties que le locataire devait rembourser au bailleur les charges dont sont tenus les locataires de locaux à usage d’habitation et qu’il s’obligeait à verser un acompte de 35 euros TVA en sus.

Concernant les taxes, le bail prévoit que le locataire rembourse au bailleur les taxes de balayage et d’ordures ménagères mais que la taxe foncière restera à la charge du bailleur (page 4 du contrat de bail).

La société Macasar se contente de produire les courriers annuels de régularisation de charges mentionnant les ordures ménagères, la quote-part EDF pour les parties communes, et la quote-part de sorties des poubelles, ce qui n’est pas expressément prévu par le contrat de bail. Aucun justificatif des montants réclamés n’est produit.

La demande du bailleur au titre de charges sera donc rejetée.

Sur les travaux de remise en état

Le locataire, au terme du bail, est aussi tenu d’entretenir les lieux loués en bon état, de procéder à la remise en peinture aussi souvent que nécessaire, et il a à sa charge l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués.

Le bailleur communique un devis du 21 juin 2023 pour le changement de 3 lames sur un volet persienne pour 864 euros et un devis de rénovation des peintures de la devanture de la bijouterie du 10 mai 2023 pour 3.135 euros.

La société M4S considère qu’il n’est pas démontré que l’état du volet nécessitait le changement de lames ou que la façade était dégradée.

De fait, le locataire ne communique aucun état des lieux ou constat de commissaire de justice permettant d’affirmer qu’il n’était pas nécessaire de procéder à une réparation du volet ou à une rénovation des peintures de la devanture, alors qu’il relevait de ses obligations résultant du bail de maintenir en bon état d’entretien le local.

En conséquence, la société M4S doit être condamnée à régler une somme de 864 euros et de 3.135 euros à la société Macasar au titre des travaux à réaliser.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès d’une prétention.

La société M4S constate que le rapport d’expertise mentionne que la surface réellement occupée est de 35 m² et non de 47 m² mentionnés dans le bail commercial. Elle estime ainsi avoir versé un loyer surévalué par rapport à la surface réellement occupée correspondant à une somme de 8.000 euros.

Elle évoque aussi un préjudice de jouissance résultant de la mise en place d’une caméra postée en face de la porte d’accès du local commercial permettant de visionner l’accès au hall de l’immeuble, de l’agression d’un salarié et de l’ouverture d’une colonne dans le local WC depuis le 10 avril 2024. Elle sollicite ainsi une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice.

La société Macasar rétorque que le loyer n’a pas été fixé en considération de la surface louée mais de façon globale et que la caméra installée vise à identifier les entrées et sorties de l’immeuble recevant des locataires Air BNB. Concernant les autres allégations, elles ne seraient pas prouvées.

Sur ce, il n’a pas été constaté à la lecture du contrat de bail la mention d’une surface d’occupation louée permettant d’affirmer que le montant du loyer dépendait du nombre de m² loués. Par ailleurs, l’expert indique que le loyer était de 8.805 euros par an hors taxe en 2022, soit 734 euros par mois et il a estimé l’indemnité d’occupation à la somme de 760 euros par mois pour une surface louée de 38 m², ce qui tend à démontrer que le montant du loyer initial n’était pas surévalué.

En conséquence, la société M4S doit être déboutée de sa demande de condamnation de la société Macasar à lui régler une somme de 8.000 euros.

Concernant le préjudice de jouissance, la société M4S ne communique pas plus un constat de commissaire de justice permettant d’affirmer que la caméra installée dans les communs permet de visionner l’accès au local commercial et de surveiller les employés. Elle ne démontre pas non plus que le local WC aurait été dégradé, qui plus est par le bailleur, postérieurement à l’effet du congé de quitter les lieux.

Les demandes présentées au titre d’un préjudice de jouissance invoqué par la société M4S doivent être rejetées.

Sur la compensation des sommes dues

L’article 1347 du code civil rappelle que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 précise que la compensation peut être prononcée en justice même si l’une des obligation quoique certaine n’est pas encore liquide ou exigible.

Compte tenu des sommes dues réciproquement par le bailleur (15.563 euros) et le preneur (432,75 + 864 + 3.135 euros), il convient d’ordonner la compensation des sommes dues.

Ainsi, la société Macasar doit être condamnée à régler une somme de 11.131,25 euros à la SARL M4S. Il doit être rappelé toutefois que la société M4S demeure tenue au paiement de l’indemnité d’occupation de 760 euros par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais du procès

La société Macasar sera condamnée aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SCI Macasar à verser à la SARL M4S la somme de 15.563 euros (quinze mille cinq cent soixante trois euros), au titre de l’indemnité d’éviction, du trouble commercial et des frais de déménagement ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL M4S à la SCI Macasar à la somme de 760 euros (sept cent soixante euros par mois) jusqu’à libération des lieux ;

Condamne la SARL M4S à verser à la SCI Macasar la somme de 432,75 euros (quatre cent trente deux euros et soixante quinze centimes) au titre des indemnités d’occupation impayées entre le 14 mai 2022 et le 31 janvier 2025 ;

Condamne la SARL M4S à régler à la SCI Macasar la somme de 864 euros (huit cent soixante quatre euros) et la somme de 3.135 euros (trois mille cent trente cinq) au titre des travaux de réfection ;

Ordonne la compensation des sommes dues entre le bailleur et le locataire ;

Condamne en conséquence la SCI Macasar à régler à la SARL M4S la somme de 11.131,25 euros (onze mille cent trente et un euros et vingt-cinq centimes) ;

Condamne la SARL M4S à régler à la SCI Macasar une indemnité d’occupation de 760 euros (sept cent soixante euros) par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération complète des locaux commerciaux ;

Rejette les plus amples demandes présentées par les parties et notamment les demandes reconventionnelles de la SARL M4S ;

Condamne la SCI Macasar aux dépens de la procédure comprenant les frais d’expertise judiciaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE