REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/07410 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNHK

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 30 Juillet 2025

[G], [L] c/ S.A.S. GEC-IMMO

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Madame [F] [U] [Z] [G]

née le 11 Juillet 1985 à [Localité 6] ([Localité 5])

Et

Monsieur [S] [M] [E] [L]

né le 07 Janvier 1982 à [Localité 9] ([Localité 5])

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Audrey MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

S.A.S. GEC-IMMO

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 30 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey MICHEL, M^e Florent LADOUCE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [F] et M. [L] [S] et la SA GEC-IMMO ont signé un bail d’habitation le 31/05/2024 pour un local sis [Adresse 4] à [Localité 7] (83) pour un loyer de 1 300 € mensuels ;

Par assignation en date du 25/09/2025 Mme [G] [F] et M. [L] [S] ont attrait la bailleresse par devant je juge des contentieux et de la protection aux fins principalement de nullité du commandant qui leur a été délivré le 31/07/2024 sur les fondements de dispositions des articles 10, 3-1 et 24 et suivant de la loi du 09/07/1989 et 1104 ; 1217 ; 1719 du code civil ;

A l’audience initiale les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyée à différentes reprises, pour être définitivement fixée au 28/05/2025 ;

A cette dernière audience, par la voie de leur conseil, Mme [G] [F] et M. [L] [S] indiquent s’en remettent à leurs dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité :

Fixer la durée du bail à 6 ans ; Déclare nul le commandement délivré le 31/07/2024 ; Fixer à 868 € le montant du loyer et le montant du dépôt de garantie en l’état de leur préjudice évalué à 15 % puis de 30 % ;Constater le défaut de délivrance ; Condamner la bailleresse à procéder aux travaux nécessaires sous astreintes de 100 € par jour de retard ;Ordonner compensation entres les montant revendiqué et leur préjudice ; Condamner la bailleresse à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

La SA GEC-IMMO quant à elle par la voie de son conseil, soutient ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité sur les fondements des dispositions des articles 1130 et suivants du code civil, articles 7 et 24 et suivant de la loi du 09/07/1989 :

Prononcer la nullité du bail ;Ordonner l’expulsion ; Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à lui payer la somme de 11159.99 € à titre d’arriéré de loyers ;Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à fournir une attestation d’assurance d’habitation sous astreinte de 50 € par jour de retard ;Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à lui payer la somme de 1 150 € au titre de caution ;Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à une indemnité fixée à la somme de 1 300 € mensuels Infiniment subsidiairement, ordonner une expertise aux frais avancés des défendeurs ; Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l 'article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens ;

Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 30/07/2025 ; il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIFS

— Sur la demande de nullité du bail

L’article 1178 du code civil indique qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Les articles 1104 et article 1131 du code civil prévoient que les contrats doivent être négociés et exécutés de bonne foi et que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du même code dispose, quant à lui, que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce à l’appui de sa candidature à l’obtention du bail objet du litige le locataire, en l’espèce M. [L] [S] a produit notamment 3 bulletins de salaires pour les mois de janvier à mars 2024 établissant un emploi auprès de la société SAS SOMI ainsi que d’un salaire mensuel de 2 000 € net ;

Il demeure acquis que ces derniers documents sont des faux produits aux fins de tromper la religion de la bailleresse, il convient de se reporter sur ce point à l’examen de l’attestation de Mme [T] [O], directrice des ressources humaines de la société SAS SOMI en date du 27/09/2024 par laquelle elle indique que M. [L] [S] est demeuré dans la société durant la période du 01/03/2017 au 21/07/2018.

Il est, dès lors, parfaitement établit que ce dol a permis d’obtenir le consentement de la bailleresse puisqu’il porte sur les revenus et la situation professionnelle du candidat à l’obtention d’un logement, éléments qui sont déterminants pour conclure le contrat de bail .

De même la société bailleresse démontre, sans être pertinemment contredite, qu’au regard des critères d’attribution, le locataire disposait de revenus trop faibles, au regard du loyer et des charges, ce dernier ne disposant en réalité, au moment de la signature du bail, d’aucun emploi pour se voir attribuer le logement litigieux ; de sorte que le bail a été conclu sur le fondement d’une erreur provoquée portant sur les qualités essentielles du cocontractant, sans qu’aucune faute de la bailleresse soit établie, de nature à justifier également la nullité du contrat de bail .

— Sur l’arriéré de l’indemnité d’occupation et la demande d’expulsion

Compte tenu de la nullité du contrat de bail du 31/05/2024 et de ses conséquences, les locataires se trouvent déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour eux de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résolu, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [G] [F] et M. [L] [S] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 31/05/2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble ; Il convient en l’état de fixer l’indemnité à la somme de 1 300 € ;

Par conséquent, à compter de la nullité rétractive du bail au 31/05/2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables de cette indemnité sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle

La bailleresse revendique un arriéré correspondant du mois de juin 2024 au 01/05/2025 ; il convient dès lors de condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à payer à la SA GEC-IMMO la somme de 11 159.99 € ;

Par ailleurs, Mme [G] [F] et M. [L] [S] étant occupants sans droit ni titre du logement donné à bail ; par suite il y a lieu d’ordonner leur expulsion dans les termes du dispositif.

— Sur la demande de dépôt de garantie et demande d’attestation d’assurance

Compte tenu de la nullité du bail et de ses effets ; ces demandes seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA GEC-IMMO le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Mme [G] [F] et M. [L] [S] qui succombent à la procédure, supporteront la charge des dépens.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de bail du 31/05/2024, avec effet rétroactif, conclu entre, d’une part, Mme [G] [F] et M. [L] [S] et, d’autre part, la SA GEC-IMMO et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] (83) ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [F] et M. [L] [S] de libérer les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8]) et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [F] et M. [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA GEC-IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Mme [G] [F] et M. [L] [S] à payer à la SA GEC-IMMO la somme de 11 159.99 € au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Mme [G] [F] et M. [L] [S] à verser à la SA GEC-IMMO jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle soit 1300 € ;

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] à payer SA GEC-IMMO la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] et M. [L] [S] aux entiers dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION