T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03258 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVMY

MINUTE n° : 2025/775

DATE : 17 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSES

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

Société [Adresse 12] représentée par son gérant en exercice, la Société SIANNA PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gautier LEC, avocat au barreau de NICE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Gautier LEC

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Gautier LEC

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 17 et 18 avril 2025 à la SCCV [Adresse 8] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, par lesquelles Madame [M] [P] et Madame [U] [J] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 145, 835 du code de procédure civile, 1642-1, 1648, 1646-1, 1792 et suivants du code civil, de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir condamner la SCCV [Adresse 8] à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de provision ad litem ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles elles se réfèrent à l’audience du 15 octobre 2025, par lesquelles Madame [M] [P] et Madame [U] [J] sollicitent, au visa du même texte, de :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au contradictoire de la SCCV [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] avec mission décrite dans le corps de leurs écritures,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 8], dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de provision ad litem,

DEBOUTER la SCCV [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER la société [Adresse 8] à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 15 octobre 2025, par lesquelles la SCCV [Adresse 8] sollicite, au visa des articles 6, 9, 145, 146, 835 du code de procédure civile, 1315, 1104 du code civil et de la jurisprudence citée, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

DECLARER Mesdames [P] et [J] irrecevables en leur demande tendant à la voir participer à une expertise judiciaire portant sur des désordres relatifs aux façades, à l’enduit du garage, à l’auvent ou encore au vide sanitaire relevant des parties communes de la copropriété de la résidence [Adresse 9], sans examen au fond,

DEBOUTER en conséquence Mesdames [P] et [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

RENVOYER Mesdames [P] et [J] à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où votre juridiction venait à rejeter la fin de non-recevoir ainsi proposée, DEBOUTER Mesdames [P] et [J] de leur demande aux fins d’expertise,

A titre infiniment subsidiaire, et dans l’hypothèse où votre juridiction estimerait devoir faire droit à la demande en désignation d’expert exposée, COMPLETER la mission donnée à l’expert désigné qui devra également " rechercher si les désordres, malfaçons et non conformités tels qu’ils sont décrits dans l’assignation de Mesdames [P] et [J] (hors parties communes), étaient apparents lors de la livraison intervenue en date du 24 avril 2024 ",

Sur la demande en paiement d’une provision ad litem, DEBOUTER Mesdames [P] et [J] de leur demande en paiement,

A titre subsidiaire et si par impossible votre juridiction devait malgré tout faire droit à la demande en paiement d’une provision ad litem, ORDONNER, la constitution par Mesdames [P] et [J] d’une garantie bancaire de restitution à son bénéfice en application des dispositions de l’article 517 du code de procédure civile,

En tout état de cause, DEBOUTER Mesdames [P] et [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

DEBOUTER Mesdames [P] et [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Mesdames [P] et [J] à lui verser une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSER les dépens à la charge de Mesdames [P] et [J] ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, auxquelles il se réfère à l’audience du 15 octobre 2025 et par lesquelles le [Adresse 13] [Adresse 8] OUEST, représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, sollicite, au visa des articles 145 et suivants du code de procédure civile, de :

Lui donner acte qu’il forme toutes protestations et réserves sur la demande expertale formée par Mesdames [M] [P] et [U] [J],

Dire et juger que les frais de consignation à valoir sur les honoraires de l’expert seront mis à la charge de Mesdames [M] [P] et [U] [J],

Voir condamner Mesdames [M] [P] et [U] [J] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA sous sa due affirmation ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes relatives à la désignation d’un expert

Les consorts [R] fondent leurs prétentions sur l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable avant le 1er septembre 2025, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Elles exposent avoir acquis en l’état futur d’achèvement de la SCCV [Adresse 8], par acte authentique du 2 juin 2023, un bien immobilier constituant le lot 417 au sein de la copropriété située à [Localité 11], et avoir subi un certain nombre de désordres faisant l’objet de réserves lors de la livraison en date du 24 avril 2024, non levées à ce jour.

Elles soutiennent être recevables à agir par application des articles 14 et 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 à raison des désordres aux parties communes leur causant un préjudice personnel d’une part, 1642-1 du code civil sur la garantie des vices apparents d’autre part.

Elles prétendent avoir un motif légitime au vu de la réalité des désordres et réserves émises à la livraison du bien.

La SCCV [Adresse 8] rétorque que les requérantes n’ont pas qualité à obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour examiner des désordres ou réserves affectant les parties communes et qu’elles ne disposent pas davantage d’un motif légitime à défaut de rapporter suffisamment la preuve de l’existence ou de la persistance de certains désordres.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Sur la recevabilité, l’article 122 du code de procédure civile dispose : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Si le syndicat des copropriétaires a en principe qualité à agir en vue de remédier aux désordres impactés les parties communes, les requérantes soulignent à raison que les articles 14 et 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 leur permettent, le cas échéant, d’agir contre ledit syndicat pour des désordres ayant leur origine dans les parties communes et leur causant un dommage personnel.

La SCCV [Adresse 8] conteste le fait que les requérantes se plaignent de préjudices personnels, en particulier l’absence d’auvent pouvant générer des pénétrations d’eau dans le garage, les fissurations et désordres aux enduits en façades ainsi que des entrées d’eaux usées dans le vide sanitaire pouvant engendrer un risque sanitaire important.

Néanmoins, il n’entre pas dans la mission du juge des référés à ce stade de s’assurer de la caractérisation d’éventuels préjudices.

La simple potentialité de tels préjudices personnels suffit et les requérantes produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 octobre 2024 et un rapport d’expertise non contradictoire du 14 juin 2024 qui confirment les faits dénoncés, en particulier quant à leurs probables conséquences sur la jouissance de leurs parties privatives par les requérantes.

Il est inopérant de relever que les éléments de preuve précités seraient de nature non contradictoires et par conséquent inopposables à la SCCV [Adresse 8]. En effet, il s’agit d’éléments régulièrement versés aux débats et débattus par les parties afin de déterminer s’ils sont suffisants pour faire la preuve des faits caractérisant le motif légitime de l’article 145 précité. Ils n’ont pas à être contradictoires puisque non destinés à établir la preuve d’une responsabilité.

S’agissant de l’absence d’un auvent non contractuellement prévu, les requérantes ont qualité à invoquer des désordres résultant d’une potentielle mauvaise conception de ce chef, pouvant favoriser selon elles les infiltrations dans leur garage.

Il sera également observé que le préjudice esthétique allégué par les requérantes au titre des fissurations et désordres aux enduits de façades s’accompagnent d’un potentiel problème d’étanchéité, selon le rapport d’expertise non contradictoire du 14 juin 2024, susceptible d’avoir des conséquences sur leurs parties privatives.

Par conséquent, les requérantes sont recevables, en leur qualité de copropriétaires, à agir afin de solliciter la désignation d’un expert sur les désordres impactant les parties communes, d’autant que le syndicat des copropriétaires a été attrait à la procédure. La fin de non-recevoir de ce chef sera rejetée.

Sur le motif légitime, il est constant que l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, qui interdit au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne peut s’appliquer aux demandes fondées sur l’article 145 précité, ce dernier fondement ayant justement pour but d’établir ou de conserver la preuve de faits. (Cass.ch.mixte, 7 mai 1982, numéro 79-11.814 ; Cass.Civ.2ème, 17 février 2011, numéro 10-30.638)

La SCCV [Adresse 8] ne peut ainsi viser ce texte pour s’opposer au motif légitime invoqué par les requérantes.

De même, il a été rappelé que les requérantes n’ont pas à démontrer la preuve d’une obligation, mais seulement de faits.

Les éléments de preuve versés aux débats apparaissent suffisants pour voir désigner un expert.

Les parties s’opposent quant à la levée des réserves, comme le confirment leurs échanges de courriers depuis juillet 2024.

Les requérantes démontrent le potentiel litige né de l’absence de levée de réserves selon les constatations en dernier lieu le 18 octobre 2024 par le commissaire de justice et les levées de réserve postérieures concernent uniquement les volets roulants ainsi que la « finition dalle sur plot », lesquelles ne permettent pas suffisamment de rendre compte d’une régularisation complète de la situation.

S’agissant des enduits façades, les requérantes contestent la levée des réserves sur la base du constat précité du 18 octobre 2024 et les preuves d’intervention de la SCCV [Adresse 8] sont datées de juillet 2024 antérieurement audit constat. Ces éléments n’empêchent aucunement une mesure d’instruction tendant à constater l’état actuel des façades, quand bien même il y a eu des interventions postérieurement à la livraison.

Les consorts [R] entendent voir désigner un expert sur les désordres réservés qui ne seraient pas levés, et il convient par conséquent de limiter la mission de l’expert aux éléments compris dans le constat de commissaire de justice du 18 octobre 2024.

Les requérantes démontrent en conséquence leur motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires défendeur de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de sa responsabilité.

Il sera fait droit à la demande de désignation d’un expert dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile. La mission sera fixée au dispositif de la présente ordonnance selon les précisions apportées ci-dessus. Il n’est pas opportun de donner mission à l’expert judiciaire de donner les éléments permettant d’évaluer l’ensemble des préjudices, autres que le coût des travaux de reprise, l’expert devant donner son avis sur ces préjudices. Il sera également fait droit à la demande relative au caractère apparent des désordres selon les distinctions opérées dans le dispositif de la présente ordonnance afin d’éviter que l’expert ne se prononce sur des notions purement juridiques.

Les consorts [R] et la SCCV [Adresse 8] seront déboutées du surplus de leurs demandes contraires relatives à la mission de l’expert.

Sur la demande à titre de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Quant au montant de la provision, elle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il est relevé que la jurisprudence produite par les requérantes concerne une action au fond introduite puisque le juge de la mise en état se prononce sur une provision ad litem par application du texte spécifique de l’article 789 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la SCCV [Adresse 8] souligne à raison que des comptes-rendus d’expertise contradictoire avaient été déposés dans cette affaire afin de justifier l’octroi de la provision ad litem.

En l’espèce, les éléments versés aux débats démontrent que les parties ne sont pas en accord sur les réserves à lever et que ces éléments donnent justement lieu à la désignation d’un expert.

Aussi, il n’est pas fait la preuve par les requérantes d’une obligation non sérieusement contestable de réparer imputable à la défenderesse.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande et les consorts [R] en seront déboutées.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [R], ayant intérêt à la mesure d’expertise, seront condamnées aux dépens de l’instance de référé, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 précité. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Il sera accordé à Maître Laurence PARENT-MUSARRA le droit au recouvrement direct des dépens de l’instance dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les consorts [R] et la SCCV [Adresse 8] seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise au contradictoire des parties à l’instance et désignons pour y procéder :

Monsieur [X] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 10]. : 06.72.89.11.37

Courriel : [Courriel 7]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux à [Localité 11] ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties ainsi que l’ensemble des pièces administratives et techniques utiles afférentes à la construction litigieuse et annexer à son rapport copie de tous documents utiles ;

— préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles ces travaux ont été exécutés et terminés, la date de prise de possession et s’il y a lieu les dates des procès-verbaux de réception en mentionnant les réserves éventuellement formulées ainsi que les notifications écrites de désordres révélés postérieurement à la réception ; si la réception des travaux n’a pas eu lieu de manière amiable, préciser à quelle date celle-ci pourra intervenir, et préciser si les réserves formulées ont été levées ; rechercher si les travaux ont été effectués conformément aux conventions entre parties, aux normes et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art, en décrivant, le cas échéant, les malfaçons ou moins-values constatées ;

— examiner le bien immobilier en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 octobre 2024 ;

— rechercher les causes des désordres en précisant les moyens d’investigation employés ; dire en particulier s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’une dégradation des existants, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles en précisant les intervenants concernés ;

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; indiquer de manière plus générale les conséquences de ces désordres quant à l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ;

— indiquer les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres, malfaçons et non-conformités constatés, y compris sur les parties communes, étaient apparents dans toutes leurs causes et conséquences sur les parties privatives des requérantes lors de la livraison desdites parties privatives intervenue le 24 avril 2024 ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— décrire les travaux de nature à remédier à ces désordres, en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise des devis qu’il examinera et annexera à son rapport, en précisant la durée des travaux de reprise ; donner son avis sur l’ensemble des préjudices pouvant être invoqués par les requérantes (préjudices de jouissance, financier, moins-value) ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [M] [P] et Madame [U] [J] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 17 MARS 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 17 MARS 2028,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande à titre provisionnel de Madame [M] [P] et Madame [U] [J] et les en DEBOUTONS de ce chef,

CONDAMNONS Madame [M] [P] et Madame [U] [J] aux dépens de l’instance et ACCORDONS à Maître Laurence PARENT-MUSARRA le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT