REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/07660 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNS7

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR c/ [D]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Capucine VARRON CHARRIER de l’AARPI CLAMENCE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON, substituée par M^e BODY

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [D]

née le 13 Mars 1969 à [Localité 7] (VAR)

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Capucine VARRON CHARRIER de l’AARPI CLAMENCE AVOCATS ASSOCIES

— [Y] [D]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR (ci-après VAR HABITAT) a donné à bail à madame [Y] [D] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 261,73 €, actualisé après indexation à l’audience à la somme de 355,34 euros charges comprises.

Le logement appartenait à un ensemble immobilier acquis en l’état futur d’achèvement par VAR HABITAT le 6 février 2008 au sein de la résidence [Adresse 10], dont la livraison a été retardée au 14 octobre 2010.

Dans les mois qui ont suivi la mise en location des logements, des désordres sont apparus, affectant les nouvelles constructions, suite à des erreurs de conception mises en exergue dans le cadre d’une expertise judiciaire.

En vue de la réalisation des travaux nécessaires, VAR HABITAT a prévu la mutation des résidents du bâtiment B vers un logement situé dans un autre bâtiment de la résidence.

Madame [Y] [D] a refusé en 2013 puis à plusieurs reprises la solution de relogement proposée par la bailleresse.

VAR HABITAT a par ailleurs constaté des incidents de paiement du loyer de sa locataire, outre l’absence de justification de la souscription d’une assurance habitation en cours de validité à la date de l’assignation.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, VAR HABITAT a fait assigner madame [Y] [D] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 4 décembre 2024, pour voir ordonner la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion de la locataire et obtenir la condamnation de cette dernier au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 décembre 2024, VAR HABITAT, représenté(e) par son conseil, a confirmé les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, madame [Y] [D] n’était ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, il en a été donné connaissance à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 février 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation judiciaire :

L’article 1728 du code civil impose au preneur :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Le non respect de ses obligations par le locataire l’expose au risque de réssolution judiciaire du bail le liant à son propriétaire.

L’article 1227 du code civil prévoit ainsi que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1217 du même code précise que "la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat (…)".

En l’espèce, VAR HABITAT fait valoir que depuis plus de dix ans, elle propose à madame [Y] [D] des solutions de relogement avec prise en charge intégrale des frais de déménagement, ce dont elle justifie par productions des divers courriers adressés à la locataire.

Il est également justifié que madame [Y] [D] a refusé les solutions proposées, par crainte de ne pas bénéficier d’un logement identique au sien.

Il est par ailleurs justifié d’une multitude de tentatives de la bailleresse de résoudre à l’amiable le litige l’opposant à madame [Y] [D].

Or, il résulte des éléments versés aux débats que VAR HABITAT est contrainte d’engager des travaux de remise en état du bâtiment dans lequel se situe l’appartement de madame [Y] [D], obligations qui découlent des conclusions du rapport de visite dans le cadre du traitement de l’habitat insalubre établi par l'[Localité 5] le 18 janvier 2024, ainsi que du rapport technique de l’expert DELTA CONCEPT ETUDES, qui conclue notamment : « il est précisé qu’afin de pouvoir intervenir sur l’ensemble des réseaux d’eaux usées ainsi que pour accéder au vide sanitaire, il est indispensable que la totalité du bâtiment soit évacué de ses derniers résidents ».

VAR HABITAT justifie que madame [Y] [D] a par ailleurs manqué à plusieurs reprises à son obligation de paiement des loyers.

Par courrier du 1er mars 2023, VAR HABITAT a ainsi indiqué à sa locataire que son prélèvement automatique du 5 février 2023 et qu’elle se trouvait redevable d’un montant de 478,48 euros.

Par courrier du 8 mars 2024, une nouvel avertissement a été adressé, au regard du compte locatif débiteur à hauteur de 539,08 euros.

Madame [Y] [D] a ainsi manqué à ses obligations de paiement du loyer à plusieurs reprises.

Par ailleurs, si le propriétaire a l’obligation de reloger son locataire lorsque le logement est frappé d’insalubrité, ce même locataire a l’obligation de quitter les lieux inhabitables lorsqu’une solution de relogement lui est proposée.

Or, il résulte bien de la visite du 18 janvier 2024 que "les désordres constatés dans les parties communes et les parties privatives du rez de chaussée du bâtiment B3 situé au [Adresse 8] relèvent de l’insalubrité, telle qu’elle est définie à l’article L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique", de sorte qu’il est constant que l’intégralité du bâtiment 3 devait être évacuée.

Ces manquements graves justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et d’expulsion formée par la bailleresse, suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

A ce titre, VAR HABITAT sollicite la réduction du délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux accordé à madame [Y] [D] pour quitter le logement, eu égard au délai écoulé depuis que la défenderesse a été avisée de son obligation de déménager et de donner suite à la solution de relogement proposée par sa bailleresse.

Au regard de la bonne foi dont la bailleresse a fait preuve et du délai ayant déjà couru depuis que le bâtiment a été déclaré insalubre, eu égard par ailleurs à la mauvaise foi dont madame [Y] [D] a fait preuve, refusant de répondre aux propositions de VAR HABITAT et lui imposant une attente de près de dix années alors même que l’ensemble des autres locataires de l’immeuble a quitté l’immeuble, le délai accordé à madame [Y] [D] pour quitter les lieux après commandement sera réduit à un mois.

II/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

VAR HABITAT produit un décompte actualisé au 11 mars 2024, établissant la dette de madame [Y] [D] à cette date à la somme de 539,08 euros, tenant compte des règlements partiels intervenus et des rappels APL adressés par la CAF.

Madame [Y] [D], non comparante, ne justifie pas du règlement des loyers échus, figurant en débit sur son compte locatif.

Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement formée par la bailleresse, étant précisé que la dette n’a pas été actualisée au jour de l’audience.

Madame [Y] [D] sera condamnée à payer à VAR HABITAT la somme de 539,08 euros correspondant aux loyers restant dus à la date du 11 mars 2024, en deniers ou quittances.

Par ailleurs, VAR HABITAT sollicite la condamnation de madame [Y] [D] à une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers augmenté des charges, due à compter de la date de résiliation des deux baux, et jusqu’à libération effective des lieux, soit une somme de 355,34 euros.

En l’occurrence, le bail est résilié à la date de la présente décision, de sorte que la demande en paiement formée par VAR HABITAT doit s’analyser en une demande de paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation (date du jugement) et une demande en paiement d’indemnité d’occupation à compter de cette date.

De ce fait, madame [Y] [D] sera condamnée :

— au paiement de la somme de 539,08 euros correspondant aux loyers dus à la date du 11 mars 2024,

— au paiement de la somme de (355,34) x 11 = 3.908,74 euros au titre des loyers des mois d’avril 2024 à février 2025 inclus, condamnation en deniers ou quittances pour permettre la déduction des règlements intervenus sur la période,

— au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant total correspondant au montant des derniers loyers augmenté des charges, soit 355,34 euros, à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, à effet pour la première échéance d’indemnité d’occupation au 1er mars 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir VAR HABITAT, madame [Y] [D] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la date de la présente décision la résiliation du bail liant VAR HABITAT et madame [Y] [D] et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à madame [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, VAR HABITAT pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [Y] [D] à verser à VAR HABITAT les sommes de :

—  539,08 euros correspondant aux loyers dus à la date du 11 mars 2024,

—  3.908,74 euros au titre des loyers des mois d’avril 2024 à février 2025 inclus, en deniers ou quittances,

CONDAMNE madame [Y] [D] à verser à VAR HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant total correspondant au montant des derniers loyers augmenté des charges, soit 355,34 euros, à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, à effet pour la première échéance d’indemnité d’occupation au 1er mars 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés pour le logement et par la cessation de l’usage pour la place de stationnement ;

CONDAMNE madame [Y] [D] à verser à VAR HABITAT une somme 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [Y] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection