TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 16 Octobre 2025

Dossier N° RG 22/03047 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JOCX

Minute n° : 2025/284

AFFAIRE :

[E] [J], [B] [G] épouse [J] C/ [A] [L], [I] [U], S.A. SERENIS ASSURANCES, ès-qualités d’assureur de Madame [A] [L], S.A.R.L. GROUPEMENT IMMOBILIER

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES

Maître [M] [N]

Maître [Y] [H]

Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [J]

Madame [B] [G] épouse [J]

demeurants [Adresse 3]

représentés par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

Madame [A] [L], demeurant [Adresse 1]

S.A. SERENIS ASSURANCES, ès-qualités d’assureur de Madame [A] [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. GROUPEMENT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marc FOLLANA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte authentique du 6 juin 2017 M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] ont acquis de Mme [I] [U], une maison située [Adresse 4] au prix de 580 000 €.

Constatant, après la prise de possession de la villa, des désordres affectant la piscine, et l’impact des inondations de juin 2010 sur la maison, ils ont saisi, le 8 novembre 2017, le juge des référés qui, par ordonnance de référé du 3 avril 2018 a désigné un expert judiciaire.

M. [Z] a rendu son rapport d’expertise le 17 janvier 2022.

Par actes d’huissier des 25 et 26 avril 2022, M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] ont fait assigner Mme [I] [U] et la Sarl Groupement Immobilier devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 1137, 1240, 1603, 1611, 1614 et 1641 du code civil afin de voir :

Dire et juger que la responsabilité de Mme [U] est engagée au titre des désordres affectant la propriété de M. et Mme [J].

Dire et juger que la Sarl Groupement Immobilier a manqué à son devoir de conseil à I’ égard des consorts [J].

En conséquence,

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier à verser aux consorts [J] [D] somme de 32 850,54 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier à verser aux consorts [J] [D] somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier à verser aux consorts [J] [D] somme de de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Condamner in solidum les requises au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le 17 novembre 2022, la Sarl Groupement Immobilier a fait assigner en intervention forcée Mme [A] [L] et la société Serenis Assurances en sa qualité d’assureur de Mme [L].

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 février et le 23 juin 2023 Mme [I] [U] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité de l’action en vices cachés et pour défaut de délivrance conforme, outre une demande au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 26 juillet 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous le numéro le plus ancien, a déclaré les époux [J] irrecevables en leur action fondée sur la garantie des vices cachés, les a déclarés recevables en leur action au titre de la délivrance conforme prévue par l’article 1604 du code civil et pour les demandes subsidiaires, a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a effet différé été rendue le 21 octobre 2024, avec clôture au 4 février 2025. L’audience du 18 février 2025 a été renvoyée au 3 juillet 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées, par le Réseau privé virtuel des avocats, ci-après dénommé RPVA, le 16 février 2024, au visa des articles 1137, 1240,1603 1611 et 1614 du code civil, M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] demandent au tribunal de :

Dire et juger que la responsabilité de Mme [U] est engagée au titre des désordres affectant la propriété de M. et Mme [J] sur le fondement de la délivrance non conforme

A titre subsidiaire,

Juger que Mme [U], l’agence Groupement Immobilier et/ou Mme [L] ont commis un dol

Dire qu’il existe un mandat apparent de Mme [L] exerçant pour le Groupement Immobilier

A tout le moins,

Dire et juger que la Sarl Groupement Immobilier et/ ou Mme [P] a manqué à son/leur devoir de conseil et d’information à I’ égard des consorts [J].

En conséquence,

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier, Mme [L] et son assureur Serenis Assurances à verser aux consorts [J] [D] somme de 32 850, 54 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier, Mme [L] et son assureur Serenis Assurances à verser aux consorts [J] [D] somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Condamner in solidum Mme [U] et la Sarl Groupement Immobilier, Mme [L] et son assureur Serenis Assurances à verser aux consorts [J] [D] somme de de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Condamner in solidum les requises au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, Mme [I] [U] sollicite le débouté de toutes les demandes, fins et conclusions des époux [J] et leur condamnation reconventionnellement à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

La Sarl Groupement Immobilier, par conclusions en défense et récapitulatives numéro 3, notifiées par RPVA le 3 juin 2024, demande au tribunal de :

A titre principal :

Constater l’absence de faute de l’agence immobilière et de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ;

Constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence immobilière ;

En déduire que sa responsabilité ne peut être engagée ;

En conséquence :

Débouter les époux [J] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de l’agence Groupement Immobilier ;

A titre subsidiaire :

Condamner Mme [U] à relever indemne et garantir l’agence Groupement Immobilier de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

A titre encore plus subsidiaire :

Condamner Mme [L] et la société Serenis Assurance à relever indemne et garantir l’agence Groupement Immobilier de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En toute hypothèse :

Condamner les époux [J], ou à défaut tout succombant, à verser à l’agence Groupement Immobilier la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du CPC, dont distraction au profit de Maître [Y] [H].

Mme [A] [L] et la SA Serenis Assurances, par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, demandent au tribunal de :

Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes,

Débouter la Sarl Groupement Immobilier de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [L]

A titre subsidiaire,

Faire application de la notion de perte de chance,

Réduire les montants à des plus justes proportions,

Réduire la part de responsabilité de Mme [L] à de plus justes proportions,

Ecarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir

En tout état de cause,

Condamner la Sarl Groupement Immobilier, subsidiairement tout sucombant à verser à Mme [L] et à la SA Serenis Assurances la somme de 6000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner la Sarl Sarl Groupement Immobilier, ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1. Sur l’obligation de délivrance conforme de Mme [U] :

Moyens des parties :

Les époux [J] rappellent qu’en application de l’article 1604 du code civil, le bien vendu doit être conforme aux stipulations contractuelles.

Ils indiquent qu’ils ont été trompés par Mme [U] qui leur a indiqué que la piscine et le spa étaient en bon état alors que le mécanisme de la piscine avait été modifié et détourné dans le but de montrer un semblant de fonctionnement, que l’ensemble des pièces du spa étaient détériorées. Ils font également valoir que le système d’assainissement ne fonctionnait pas.

Mme [I] [U] conclut à l’irrecevabilité de l’action fondée sur la délivrance conforme de l’article 1604 du code civil au motif qu’en matière de vente d’immeuble cette obligation consiste en une différence matérielle ou de consistance entre la description de l’acte notarié et la configuration effective du bien, ce qui la distingue de l’action en garantie des vices cachés qui est la seule action susceptible d’être engagée lorsque la chose est atteinte d’un vice d’usage. Elle ajoute que les époux [J] ne peuvent prévoir un cumul de fondements juridiques et que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil.

Réponse du tribunal :

Aux termes des articles 1603 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance vis-à-vis de l’acquéreur, c’est-à-dire qu’il doit transporter la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Selon l’article 1615 du même code, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

Il sera rappelé que l’action en garantie des vices cachés formée par M. et Mme [J] a été déclarée irrecevable à la différence de l’action au titre de l’obligation de délivrance.

Il convient de distinguer l’obligation de délivrance de la garantie des vices cachés au motif que le défaut de conformité qui ouvre une action en responsabilité sur le fondement de l’obligation de délivrance concerne les différences constatées entre le bien désigné dans le contrat et le bien livré alors que la notion de vice caché s’étend de la non-conformité à un usage normal de la chose, à l’impropriété à la destination normale et aux défauts de conception et de fabrication. Lorsque la chose vendue est atteinte d’un vice caché, c’est-à-dire d’un défaut la rendant impropre à son usage normal, l’acheteur n’a pas d’option avec l’exercice de l’action pour défaut de délivrance. En cas d’existence d’un vice caché de la chose vendue, l’acquéreur est limité dans le fondement de son action. Il ne peut demander réparation sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance.

En l’espèce, la non-conformité du système d’assainissement a été portée à la connaissance des acquéreurs dans l’acte de vente du 6 juin 2017 et en ce qui concerne la piscine et le Spa rien n’a été précisé quant à leur état dans ledit acte. Les désordres affectant ces équipements ne constituent pas une non-conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties, il s’agit plutôt d’une non-conformité de la chose à sa destination. Les époux [J] dénoncent des défauts de la piscine et du Spa à leur destination et non pas à des spécifications convenues avec Mme [U]. Par conséquent, l’action fondée sur l’obligation de délivrance ne peut aboutir.

Les demandes formées par M. et Mme [J] à l’encontre de Mme [U], sur le fondement de l’article 1604 du code civil, seront rejetées.

2. Sur le dol et la responsabilité extra contractuelle de l’article 1240 du code civil :

Moyens des parties :

Après avoir rappelé les textes et la jurisprudence, M. et Mme [J] indiquent que Mme [U] a délibérément gardé le silence sur les inondations subies par sa maison confirmée par les attestations des voisins. Qu’elle a été indemnisée au titre de l’arrêté de catastrophe naturelle du 21 juin 2010 alors qu’il est fait état dans l’acte de vente de l’absence de sinistre ayant donné lieu à une indemnité.

Ils font valoir qu’ils n’auraient pas acheté cette propriété s’ils avaient eu connaissance d’un sinistre d’une telle ampleur et auraient au moins procédé à des évaluations plus approfondies.

Ils reprochent également à Mme [U] d’avoir caché un second réseau d’assainissement viable, ce qui les conduit à des travaux inutiles sur le réseau abandonné.

Ils recherchent également la responsabilité délictuelle de la Sarl Groupement Immobilier en exposant que le mandataire doit répondre des fautes dont il serait coupable envers les tiers. Ils précisent que la Sarl Groupement Immobilier n’a pas fait état de la survenance du sinistre sur la propriété, ni du défaut de fonctionnement de la piscine et du spa alors qu’exerçant sur [Localité 5], elle ne pouvait ignorer les inondations de 2010.

Ils soulignent que l’expert ne peut se prononcer sur des points de droit et que Mme [P] a été informée du sinistre puisqu’elle prétend leur en avoir donné connaissance. Ils ajoutent que Mme [L] procède par affirmation sans démontrer ce qu’elle allègue, qu’elle devait se renseigner sur l’état et la fonctionnalité de la maison et de ses éléments d’équipement, qu’elle n’a pas respecté son devoir d’information et de conseil.

Ils indiquent que les liens contractuels entre l’agence et ses agents commerciaux lui importe peu et qu’elle a réglé à la commission à la Sarl Groupement Immobilier. Ils ajoutent que Mme [L] disposait d’un mandat apparent, qu’ils n’avaient pas connaissance du contrat la liant à l’agence Groupement Immobilier.

Mme [I] [U] précise que la maison date de 1983 et qu’elle a acheté en l’état en 2006. Pour la piscine, elle indique que les demandeurs reconnaissent que la mise en eau de la piscine a eu lieu comme prévu au compromis, que l’huissier de justice a constaté la perte d’eau six semaines après la vente et que les factures qu’elle produit ne démontre rien d’anormal quant à sa consommation d’eau. Elle fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence d’une fuite mais qu’elle ne peut être tenue responsable de la vétusté de la tuyauterie et des canalisations d’une piscine âgée de 28 ans.

Pour le spa, elle expose qu’il fonctionnait au moment de la vente mais que le risque de panne sur un équipement âgé de 10 ans au moment de la vente a été transféré sur les acquéreurs.

Pour l’assainissement, elle rappelle que la contrôle a établi la non-conformité de l’installation, qu’elle a donné connaissance du rapport et n’a rien dissimulé.

La société Groupement Immobilier Sarl précise qu’elle exerce une activité d’agence immobilière et mandate des agents disposant du statut de travailleurs indépendants qui négocient et concluent les ventes immobilières. Elle indique avoir conclu avec Mme [L] un contrat d’agent commercial indépendant en immobilier le 5 octobre 2015 qui prévoit notamment l’obligation pour le mandataire de souscrire l’ensemble des assurances professionnelles nécessaires à l’exercice de son activité couvrant notamment sa responsabilité professionnelle et civile tant à l’égard des tiers que du mandat, la responsabilité du mandant ne pouvant jamais être recherchée.

Elle expose que les actes ont été rédigés par le notaire et que Mme [U] a déclaré sous sa seule responsabilité que la propriété n’avait pas connu de sinistre, notamment un épisode d’inondation au cours des 10 dernières années.

Elle fait valoir que conformément à sa mission l’expert judiciaire a conclu à l’absence de responsabilité de l’agence immobilière, que Mme [L] est intervenue en qualité d’agent commercial indépendant sans aucun lien de subordination avec elle, qu’elle n’est pas intervenue dans la vente, qu’elle n’a commis aucune faute personnelle et qu’il n’est pas démontré d’intention dolosive de dissimulation.

Elle indique que le manquement au devoir de conseil n’est pas établi dès que les désordres n’étaient pas apparents et qu’il n’est pas rapporté la preuve de leur connaissance par l’agence immobilière. Elle ajoute qu’elle n’est pas un professionnel des techniques du bâtiment et qu’elle ne peut être tenue responsable de l’absence d’information ou des informations erronées donnés par son client. Elle souligne qu’elle n’a jamais rencontré les époux [J], n’a jamais visité le bien, n’a pas rédigé les actes alors que le notaire devait s’assurer de la véracité des clauses insérées.

Elle ajoute que les inondations de 2010 ne suffisent pas à démontrer que la maison objet du litige était concernée, qu’il n’est pas établi qu’elle ait été informée de ce fait et qu’il n’existe aucun lien entre les désordres affectant le système d’assainissement et cet ancien sinistre. Pour la piscine et le spa il ne lui appartenait pas d’en vérifier le fonctionnement, qu’elle n’en a ni les compétences, ni l’obligation.

Elle précise qu’il n’existe pas non plus de lien de causalité et de préjudice indemnisable qui lui soit imputable.

Mme [A] [L] et son assureur la SA Serenis Assurances font valoir que l’agent immobilier avait informé les acquéreurs avant la vente d’un dégât des eaux mineur en 2010 et d’une indemnisation à ce titre par l’assurance mais que cette information n’a pas été reprise dans les actes notariés.

Elle souligne qu’elle n’a rien rédigé et qu’elle n’avait pas à remettre en cause les informations données par la venderesse. Elle ajoute que les époux [J] ne souffrent d’aucun préjudice relatif à l’absence de mention de l’indemnisation d’assurance ou à l’existence d’un sinistre en 2010 dans l’acte authentique.

Elle fait valoir que le bien acquis se situe à l’extérieur du périmètre concerné par le plan de prévention des risques d’inondation de la ville.

Elle expose qu’elle n’a pas à vérifier l’absence de vices cachés et qu’au moment des visites le bien était en parfait état, qu’elle n’avait pas à inspecter l’immeuble vendu sur un plan technique. Elle ajoute que les désordres invoqués par les époux [J] concernant la piscine n’ont aucun lien avec le sinistre de 2010.

Elle précise qu’elle ne peut être tenu responsable du dol de son mandant.

Réponse du tribunal :

Ainsi que le définit l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Le compromis de vente signé les 13 et 19 avril 2017 indique en page 7 que la piscine est actuellement vide et que le vendeur s’engage expressément à la remettre en eau au plus tard 15 jours avant la date de réitération des présentes par acte authentique afin de pouvoir vérifier son bon fonctionnement et procéder à toute éventuelle réparation qui s’avérerait nécessaire. Cette remise en eau devant intervenir au plus tard le 25 mai 2017, la signature de l’acte définitif étant prévu au plus tard le 8 juin 2017. L’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service public de l’assainissement non collectif le 30 mars 2017 qui a préconisé la mise en conformité à réaliser au plus tard dans un délai d’un an en cas de vente. L’acte notarié du 6 juin 2017 prévoit la vente, au titre des meubles, d’un jaccuzzi démontable avec deux pompes de massage et chauffage pour le prix de 5400 €, reprend les indications de non-conformité relatives à l’assainissement et en page 19, Mme [U] déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L 125-2 ou de l’article L 128-2 du code des assurances.

Me [T], commissaire de justice, a constaté le 20 juillet 2017 que l’eau de la piscine remplie la veille jusqu’à la hauteur des margelles, s’est stabilisée, le lendemain, au niveau de la prise balai et a perdu 25 cm en une nuit, soit au vu de la dimension de la piscine, 12,5 m3. A l’emplacement de la jauge et du mécanisme de remplissage automatique un trou a été percé sur le côté, de plus, les moteurs et la pompe à air du spa ne fonctionnent pas, seul un jet fonctionne de manière erratique.

Après la vente, les demandeurs indiquent avoir relevé une forte consommation d’eau pour la piscine à la suite d’une alerte de Veolia, un spa présentant plusieurs dysfonctionnements mécaniques et une filière d’assainissement différente de celle décrite sur le plan de masse et dont le fonctionnement doit être contrôlé.

Selon l’expert judiciaire, M. [V] [Z], la piscine de construction traditionnelle de plus de 20 ans d’âge est recouverte d’un revêtement de pâte de verre ou émaux blancs sur le fond et les parois du bassin et un spa est encastré dans une plage périphérique dallée. Les buses de refoulement sont obturées le jour de la visite de l’expert, de sorte que la piscine n’est recyclée que par la prise balai reliée en by-pass depuis le réseau du refoulement du local.

L’expert a constaté que la canalisation d’aspiration de fond de la piscine a été obturée par un bouchon caoutchouc type bouchon hivernage. Les tests de canalisation sous pression ont mis en évidence des fuites sur les réseaux de refoulement et de bonde de fond. L’expert a vérifié la perte d’eau de 1m3 par heure, soit 24 m3 par jour avant l’obturation de la bonde et une surconsommation d’eau de juin à novembre 2017 après l’acquisition du bien par les époux [J]. Il ajoute que le niveau des remblais autour de la piscine parait avoir subi un tassement de plusieurs centimètres sous la plage piscine, ce qui est confirmé par un témoin, M. [X].

Le spa hors sol qui avait vocation à être posé sur la plage piscine a été encastré dans une fosse avec un accès difficile aux éléments techniques et une humidité inappropriée à cet équipement.

Concernant l’assainissement, M. [Z] indique que s’il existe un autre réseau que celui décrit, pour autant les travaux effectués par l’entreprise Venturino sur la filière du Spanc étaient justifiés et n’ont pas été occasionnés en pure perte puisque la filière d’assainissement, bien que vétuste fonctionne et que les travaux ont conduit le Spanc à donner un avis favorable le 9 novembre 2017. Il a toutefois ajouté que si le système d’assainissement fonctionne toute intervention de maintenance est impossible et la filière ne peut avoir un fonctionnement pérenne.

Ainsi, au vu des éléments qui précèdent Mme [I] [U] qui était propriétaire du bien immobilier depuis le 26 juillet 2006, connaissaient les fuites affectant la piscine et les dysfonctionnements du Spa, elle avait également connaissance de l’importance du bon état de fonctionnement de la piscine pour les acquéreurs au vu de la clause insérée en page 7 du compromis de vente, or elle a dissimulé aux époux [J] les fuites de la piscine et l’épisode cévenol de 2010 qui a provoqué la submersion des pièces technique du spa accélérant leur dégradation ainsi qu’un tassement des plages de la piscine et des dégradations pour celle-ci. Plusieurs témoins, qui vivent à proximité de la maison vendue aux époux [J] par Mme [U] indiquent que cette personne ne résidait pas dans cette habitation, qu’elle n’y venait que très occasionnellement, ce qui explique que ses factures d’eau ne reflètent pas les fuites de la piscine, sachant de surcroît que cet ouvrage était vide au moment du compromis de vente. M. [O] [X] précise dans son attestation du 29 juin 2019, que la maison de Mme [U] a été gravement impactée lors des inondations du 15 juin 2010 que l’eau s’est déversée en masse de l’habitation , terrasse pour se retrouver sur l’espace piscine et spa, que la parcelle de terrain qui jouxte le local technique piscine était envahie d’eau à hauteur de plus d’un mètre et qu’il a constaté quelques jours après ces événements un affaissement de terrain et de carrelage de la plage piscine qui touche le mur en pierres sèches. Le spa encastré dans une fosse avec un accès libre servant d’escalier a été particulièrement impacté et recouvert d’eau. Selon lui, un voisin a aidé Mme [U] à faire une déclaration de sinistre.

Mme [R] [K] épouse [C] affirme, le 12 février 2028, que Mme [U] venait très peu à la villa et que le compagnon de celle-ci lui a indiqué au niveau du compteur d’eau avoir une fuite importante d’eau avec plus de 300 m3 d’eau consommée en à peine un mois alors que la maison était inhabitée. M. [F] [C] confirme que la maison était occupée de manière très épisodique depuis 2010 que le compagnon de Mme [U] lui a dit qu’il avait coupé l’eau parce qu’ils n’avaient pas trouvé la fuite et qu’un ouvrier cherchait à raccorder la maison sur une ancienne fosse septique car selon lui, tout était bouché.

Il est par conséquent établi que Mme [U] connaissait les dégâts occasionnés par les inondations de 2010 sur la piscine et le spa, qu’elle a déclaré sciemment et de manière erronée, le 6 juin 2017, lors de la signature de l’acte de vente, ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre depuis 10 ans et qu’elle a rempli la piscine conformément à l’engagement pris lors de la signature du compromis de vente mais s’est abstenue d’aviser les acquéreurs des fuites qui affectait celle-ci. L’expert a relevé qu’en cas de fuite d’un réseau de piscine, il est possible de cacher les désordres en dérivant les canalisations vers la prise balai et en bouchonnant le fond de façon à ne fonctionner que sur le réseau skimmer d’aspiration de surface mais que les dysfonctionnements apparaissent rapidement ensuite. Selon lui, les désordres affectant la piscine sont imputables à des désordres anciens révélés lors de l’acquisition et de son utilisation, les ruptures de tuyauteries sont antérieures à la vente de la villa, bien que les canalisations aient été volontairement modifiées de façon à permettre une circulation de l’eau dans le bassin, des travaux nécessaires de réparation et de remplacement des réseaux auraient dû être effectués. Pour le spa, ce dernier a été inséré dans une fosse humide récupérant les eaux de ruissellement, ce qui a participé à la dégradation de ses éléments techniques, particulièrement au moment de l’épisode Cévenol de 2010 et Mme [U] savait que la fosse avait été envahie par l’eau lors des inondations.

Il n’est pas douteux que comme tout acheteur normalement soucieux des désordres affectant le bien acquis, la connaissance des fuites de la piscine dont ils avaient demandé le remplissage, la dégradation du spa inséré dans la plage de la piscine, l’absence d’information sur la déclaration de sinistre par la venderesse après les inondations de 2010 avaient un caractère déterminant du consentement des époux [J]. Mme [I] [U] a donc commis un dol.

En ce qui concerne l’assainissement, Mme [U] a informé les acquéreurs du rapport du Spanc sur la non-conformité de ce dernier et à supposer qu’elle en ait eu connaissance, elle n’avait pas l’obligation d’aviser les acquéreurs d’un ancien système d’assainissement qui n’était pas en fonctionnement. Sa responsabilité ne sera donc pas retenue sur ce point.

A propos de la Sarl Groupement Immobilier et de Mme [A] [L], les relations contractuelles entre ces deux parties ne concernent pas M. et Mme [J], toutefois en application de l’article 1240 du code civil, il leur appartient d’apporter la preuve d’une faute commise par ces derniers, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que la Sarl Groupement Immobilier n’a jamais eu de contact avec les époux [J], n’a pas visité la maison vendue et aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que cette société avait connaissance des fuites affectant la piscine, des désordres affectant le spa ou encore de l’existence d’un deuxième système d’assainissement. Aucune faute n’est établie à son encontre. Sa responsabilité ne sera donc pas retenue.

Pour Mme [L], agent commercial indépendant mandaté par la Sarl Groupement Immobilier, elle n’avait pas les compétences techniques ni l’obligation de vérifier le bon fonctionnement de la piscine, du spa, de l’assainissement, elle ne pouvait donner d’autres informations que celles reçues de sa cliente, Mme [U]. Il n’est pas non plus prouvé qu’elle connaissait les désordres et l’impact de l’épisode Cévennol de 2010 sur la maison vendue étant précisé qu’elle n’était pas présente à l’acte de vente lorsque la venderesse, qui lui aurait indiqué avoir fait une déclaration pour un dégât des eaux mineur en 2010, a déclaré l’absence de sinistre suite à l’état de catastrophe naturelle. Rien ne permet non plus d’affirmer que lors de la visite des lieux et de la vente la maison, ne paraissait pas en bon état de fonctionnement y compris au niveau de la piscine, sachant de surcroît qu’aucun élément du dossier ne permet de considérer que Mme [L] détenait des informations données par sa cliente qu’elle aurait dissimulé aux acquéreurs.

Aucune faute n’est donc imputable à Mme [L] qui sera mise hors de cause ainsi que son assureur la SA Serenis Assurance.

3. Sur les préjudices :

Moyens des parties :

M. et Mme [J] demandent le paiement des travaux de mise en place d’un tuyau d’évacuation des eaux usées pour un montant de 3120 € TTC, des travaux de réfection de la piscine à hauteur de 4570 € TTC et de 10 768 € TTC, la réfection de l’assainissement individuel pour un montant de 8140 € TTC, la prise en charge des factures d’eau de Veolia pour 852,54 € et le remboursement du spa payé 5400 €.

Ils indiquent que la valeur locative de leur maison s’élève à 2500 € par mois et que la piscine qui constitue une plus-value n’a pas pu être utilisée du 8 juin 2017 au 30 août 2019, date à laquelle ils ont décidé de préfinancer les travaux de remise en état de celle-ci.

Ils réclament un préjudice moral à hauteur de 10 000 € pour ne pas avoir pu jouir pleinement de leur propriété et s’être trouvé dans une situation inconfortable financièrement et moralement.

Mme [U] n’a pas conclu sur les préjudices et les autres parties ont été mises hors de cause.

Réponse du tribunal :

L’expert judiciaire a examiné la facture de la société Haïti Piscine du 30 aout 2019 et celle de l’entreprise Barbagallo Salvatore d 10 novembre 2019, concernant les travaux de la piscine et les a retenus au titre de l’évaluation du préjudice matériel, étant précisé que les époux [J] ont préfinancé ces travaux. Aussi, Mme [I] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 15 338 € TTC pour la réparation de la piscine.

La facture d’eau du 28 décembre 2017 d’un montant de 852,54 € en lien direct avec les fuites importantes de la piscine devra être prise en charge par la venderesse à hauteur de 800 € pour tenir compte de la consommation d’eau, hors piscine, des époux [J].

Pour le spa, M. [Z] n’a pas évalué les travaux de rénovation compte tenu de l’état de grande vétusté de ses éléments techniques et de sa plomberie mais également des difficultés d’obtention des pièces détachées sur un modèle ancien. Ce spa a été évalué au vu de l’acte de vente à la somme de 5400 € et si le montant des meubles permet d’obtenir une déduction fiscale il n’en demeure pas moins qu’il fait partie de la somme globale payée par les acquéreurs pour l’achat de la maison. Aussi, Mme [U] devra leur rembourser cette somme.

Pour l’assainissement, la responsabilité de Mme [U] n’ayant pas été engagée elle ne sera recevable d’aucune somme sur ce point.

Ainsi, Mme [I] [U] est condamnée à payer à M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] la somme totale de 21 538 € en réparation des préjudices matériels.

Pour le préjudice de jouissance, M et Mme [J] n’ont pas pu utiliser la piscine à compter du 20 juillet 2017, date du constat du commissaire de justice et jusqu’à la date de la réparation de cette dernière après une période des travaux. Le financement des travaux par les demandeurs a permis de réduire la durée du préjudice de jouissance. Ils ont donc été privés de la piscine et du spa durant plusieurs étés alors que les photographies montrent que la piscine était un élément très visible de la maison. Aussi la somme de 4000 € leur sera accordée en réparation du préjudice de jouissance subi.

Ils n’apportent pas la preuve de leur préjudice moral et seront déboutés de leur demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Mme [I] [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Selon l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Me [Y] [H] qui en a fait la demande.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparait inéquitable de laisser l’ensemble des frais irrépétibles à la charge, de M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J], de sorte que Mme [I] [U] sera condamnée à leur payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas l’application de ce même article en faveur de la Sarl Groupement Immobilier, Mme [A] [L] et la SA Serenis Assurances qui seront déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE les demandes de M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] dirigées contre Mme [I] [U] fondées sur la délivrance non conforme ;

DEBOUTE M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] de toutes leurs demandes dirigées contre la Sarl Groupement Immobilier, Mme [A] [L] et la SA Serenis Assurances ;

CONDAMNE Mme [I] [U] à payer à M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] la somme totale de 21 538 € TTC en réparation des préjudices matériels ;

CONDAMNE Mme [I] [U] à payer à M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] la somme de 4000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] de leur demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [I] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE la distraction des dépens sollicitée par Me [Y] [H] ;

CONDAMNE Mme [I] [U] à payer à M. [E] [J] et Mme [B] [G] épouse [J] la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la Sarl Groupement Immobilier, de Mme [A] [L] et de la SA Serenis Assurances fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision. DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,