REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/02594 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KU5Z

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

[R] c/ [X] [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [U] [R]

née le 27 Novembre 1958 à [Localité 9] (ALPES MARITIMES)

Profession : Retraité/e

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [X] [N]

né le 08 Décembre 1967 à [Localité 10] (PORTUGAL)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET [Localité 7] ORDRONNEAU

— [I] [X] [N]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2022, Madame [U] [R] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [I] [X] [N] portant sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.150 euros, outre le paiement de la taxe d’ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, Madame [U] [R] a fait signifier à Monsieur [I] [X] [N] un commandement de payer pour un montant de 6.834 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif.

Par notification électronique du 30 septembre 2024, Madame [U] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, Madame [U] [R] a fait assigner Monsieur [I] [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

— prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire,

— condamner Monsieur [I] [X] [N] à payer à Madame [U] [R] les sommes suivantes :

—  13.350 euros au titre des loyers impayés dus sur la période de location comprise entre le 1er décembre 2023 et le 31 mars 2025,

—  409 euros au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023

—  398 euros au même titre pour l’année 2024,

— la somme mensuelle en principal de 1.150 euros à titre de loyers à compter du 1er avril 2025 jusqu’à ce qu’une décision définitive ou exécutoire intervienne dans le cadre de la présente instance,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.150 euros et condamner Monsieur [I] [X] [N] à son paiement, à compter du jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif ou exécutoire jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clefs ou l’expulsion des lieux loués du locataire et de tous occupants de son chef,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [X] [N] des lieux loués et celle de tous occupants des lieux de son chef, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délai de deux mois stipulé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— refuser d’accorder à Monsieur [I] [X] [N] le bénéfice de délais pour libérer les lieux ou pour s’acquitter de sa dette locative,

— condamner Monsieur [I] [X] [N] à payer à Madame [U] [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [I] [X] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 13 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2025.

A cette audience, Madame [U] [R], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18.757 euros (mois de juillet 2025 inclus), soit 17.950 euros au titre des loyers et 807 euros au titre des taxes d’ordures ménagères).

Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que le locataire n’a toujours pas justifié au jour de l’audience d’une assurance contre les risques locatifs, ce qui justifie également la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré locatif en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, aucun règlement n’étant effectué depuis décembre 2023. Elle met en avant les manquements répétés de Monsieur [I] [X] [N] dans le respect de ses obligations contractuelles (défaut de paiement du loyer, défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs), la mauvaise foi de ce dernier qui n’a pas respecté un précédent échéancier, et les difficultés financières auxquelles elle se trouve confrontée, qui justifient qu’elle s’oppose à tous délais.

Monsieur [I] [X] [N] comparaît en personne. Il conteste le montant du décompte locatif qui lui est présenté, soutenant avoir réglé, huit mois avant l’audience, une somme de 3.000 euros qui n’est pas comptabilisée. Il admet n’avoir pas repris le paiement des loyers courants. Il expose qu’il se trouve dans une situation précaire et n’a pas de revenus fixes. Il a entrepris des démarches pour chercher à se reloger. Il demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Autorisé à produire en cours de délibéré sous huit jours le justificatif du paiement de 3.000 euros allégué, Monsieur [I] [X] [N] ne s’est pas manifesté auprès du greffe ni n’a adressé aucun document.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation aux fins de résiliation judiciaire a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 13 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [U] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la même loi.

En conséquence, la demande formée par Madame [U] [R] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l’article 1228 stipule que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [U] [R] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement du locataire à ses obligations, en raison d’une part du non-paiement des loyers et charges et d’autre part, de l’absence de justification d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

L’examen du décompte des sommes dues établit que Monsieur [X] effectue des paiements irréguliers du loyer depuis décembre 2023, et qu’il n’a plus procédé à aucun règlement depuis l’échéance de septembre 2024.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Ce manquement récurrent dans le paiement du loyer constitue un fait suffisamment grave pour justifier, à lui seul, la résiliation judiciaire du bail, qui sera prononcée à la date du 11 mars 2025, date de l’assignation en justice.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Force est de constater que Monsieur [I] [X] [N] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative, en dépit des termes de l’assignation en résolution judiciaire, qui visait ce manquement et qui vaut mise en demeure.

Ce manquement, qui s’ajoute au non-paiement des loyers, justifie de plus fort la résiliation judiciaire du bail.

Sur l’expulsion :

Monsieur [I] [X] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

— sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, la demande d’astreinte sera rejetée.

— sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter cette demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mars 2025, Monsieur [I] [X] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.150 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [I] [X] [N] à son paiement à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, " les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

(…) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…) ".

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2022, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au jour de l’audience, que Madame [U] [R] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés (pour la somme de 17.950 euros) et des charges locatives récupérables impayées (pour la somme de 807 euros), lesdites charges étant constituées des taxes d’ordures ménagères pour 2023 et 2024, dont les avis d’imposition sont produits.

Monsieur [X] ne justifie pas du règlement des loyers échus, figurant en débit sur son compte locatif. Il n’a d’ailleurs produit aucun justificatif de règlement en cours de délibéré.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [X] à payer à Madame [U] [R] la somme de 18.757 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au jour de l’audience (mois de juillet 2025 inclus).

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de retenir que Monsieur [I] [X] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il n’a produit aucun élément permettant de justifier de sa situation financière récente. Il n’est par ailleurs aucunement justifié d’une possible amélioration de sa situation financière à terme. Il indique en outre à l’audience n’avoir aucun revenu fixe et se trouver dans une situation précaire, ce qui rend la mise en place d’un échéancier illusoire.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Monsieur [I] [X] [N] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [X] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de dénonce à la CCAPEX, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [R] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande formée par Madame [U] [R] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er septembre 2022 entre Madame [U] [R], d’une part, et Monsieur [I] [X] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], avec effet à compter du 11 mars 2025, jour de l’assignation,

DIT que Monsieur [I] [X] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [X] [N] et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Madame [U] [R] ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [I] [X] [N] à compter du 11 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 1.150 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] [N] à payer à Madame [U] [R] la somme de 18.757 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] [N] à payer à Madame [U] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1.150 euros à compter du 1er août 2025 , et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [I] [X] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] [N] à payer à Madame [U] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2025 et de dénonce à la CCAPEX;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection