TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [G]

Madame [B] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La Selarl LAGOA – Avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06165 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHTO

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la Selarl LAGOA – Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire C2573

DÉFENDERESSE

Madame [J] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06165 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHTO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 1er février 1995, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [U] [G] aux droits duquel vient Madame [J] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 1 279,47 francs euros outre 278,68 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a fait signifier à Madame [J] [G] un commandement de payer la somme de 2 704,85 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner à défaut de départ volontaire l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais et risques de la défenderesse en garde-meubles ou séquestrés,

— condamner Madame [J] [G] à payer à titre provisionnel la somme de 3 483,81 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges et à titre subsidiaire à la somme de 597,38 euros, soit deux fois le montant du loyer en principal,

— condamner Madame [J] [G] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

À l’audience du 28 octobre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 273,80 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Assignée à étude, Madame [J] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande formée par les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou de prononcé de cette résiliation sur le fondement d’un impayé locatif ne puisse être délivrée qu’après expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) justifie de la dénonciation du commandement à la CCAPEX le 24 mars 2025, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail du 23 mai 2025.

Par conséquent, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail sera déclarée irrecevable et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la défenderesse, le transport et la séquestration des meubles et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle seront rejetées, le bail n’étant pas résilié.

Sur la demande provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] produit un décompte faisant apparaître que Madame [J] [G] reste lui devoir la somme de 5 273,80 euros à la date du 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Néanmoins, en l’absence de Madame [J] [G] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance, conformément au décompte produit par la bailleresse au titre des loyers et charges arrêtés à avril 2025, soit la somme de 3 483,81 euros.

Madame [J] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3 483,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement d’office

Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois, à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une clause résolutoire acquise.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [J] [G] perçoit une retraite de l’ordre de 1 700 euros par mois et il n’est pas fait mention d’autres dettes. Elle bénéficie donc de revenus stables et d’une capacité de remboursement lui permettant de régler sa dette de façon échelonnée ce qui correspond d’ailleurs à la proposition qu’elle avait faite à l’enquêtrice sociale.

Dès lors, Madame [J] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur l’injonction de rencontrer un conciliateur de justice

L’article 21 du code de procédure civile dispose qu’il entre dans la mission du juge de concilier les parties. Les articles 128 à 129-1 du même code énoncent que les parties peuvent se concilier à l’initiative du juge tout au long de l’instance, au lieu et au moment que le juge estime favorables. Enfin, les articles 129-2 à 129-6 du même code prévoient que le juge peut déléguer sa mission de conciliation à un conciliateur de justice.

En l’espèce, il résulte de diagnostic social et financier que Madame [J] [G] a suspendu le paiement de son loyer à raison des désordres qui affecteraient son logement (vitre cassée, chauffage insuffisant, installation électrique plus aux normes, présence de cafards) « dans l’espoir d’établir un rapport de force avec le bailleur et de faire entendre ses demandes ». Il est également fait mention de ce que le logement présente « des signes d’encombrement, des problèmes d’infestation de nuisibles et des conditions d’hygiène qui pourraient être améliorées ».

Or, si en application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, répondant à un niveau de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, le locataire pouvant en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance obtenir judiciairement la mise en conformité des locaux ainsi que la réduction ou la suspension du loyer, avec ou sans consignation, ainsi que prévu par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il n’en demeure pas moins qu’en vertu des articles 1728 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.

Ainsi, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

Il résulte par ailleurs des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’outre le paiement du loyer, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ce qui au vu du diagnostic social n’apparaît pas être le cas.

Aussi, il apparaît nécessaire que les parties puissent se rencontrer pour permettre à la bailleresse de se prononcer sur la réalité des désordres allégués, dans l’affirmative de déterminer les travaux devant être réalisés et leur modalité d’exécution en ce compris la désinsectisation des locaux ainsi que l’éventuelle indemnisation à revenir à la locataire si le préjudice subi est avéré, cette rencontre pouvant être également l’occasion pour les parties de s’accorder sur le montant de la dette, de convenir amiablement des modalités de son apurement et d’envisager les aides auxquelles Madame [J] [G] pourrait prétendre ou les structures vers lesquelles elle pourrait être orientée pour l’aider dans l’entretien du logement.

Dès lors, il y a lieu d’enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur de justice selon les modalités précisées au dispositif aux fins qu’elles tentent de parvenir à un règlement négocié de nature à mettre fin à leur litige, l’attention de Madame [J] [G] étant attirée sur la nécessité pour elle de répondre aux convocations du conciliateur, de permettre l’accès de son logement à la bailleresse et/ou aux entreprises mandatées qu’elle aura mandatées et de reprendre au plus vite le versement intégral du loyer courant, cette condition étant exigée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour pouvoir solliciter la suspension des effets la clause résolutoire et ainsi avoir le droit de se maintenir dans les lieux si la bailleresse saisi le juge du fond d’une demande d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais le coût de l’assignation et de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) conservera à sa charge le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais de notification de l’assignation à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS irrecevable la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) de constat de la résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes tendant à l’expulsion de Madame [J] [G], au transport et à la séquestration des meubles ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle,

CONDAMNONS Madame [J] [G] à verser à la RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) la somme provisionnelle de 3 483,81 euros (décompte arrêté au 21 mai 2025 incluant la mensualité d’avril 2025), correspondant à l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [J] [G] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 145 euros chacune et une 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant un mois, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DONNONS INJONCTION à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) et à Madame [J] [G] de rencontrer Madame [B] [X], conciliatrice de justice (adresse mail : [M] ; téléphone : [XXXXXXXX01] ; permanence : [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 7] sur rendez-vous),

FIXONS à trois mois la durée de la mission de la conciliatrice ainsi désignée,

INVITONS les parties à prendre directement l’attache de la conciliatrice et à se présenter au rendez-vous fixé par cette dernière, en personne, accompagnées, le cas échéant, de leur conseil,

RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence ou téléphone en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

DISONS qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, la conciliatrice indiquera à la juridiction éventuellement saisie l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous ainsi que l’issue de ce dernier,

RAPPELONS que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation par le juge des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [J] [G] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [J] [G] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.