REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/07524 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNMS

MINUTE N°2025/08

ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR c/ [Z]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [E] [Z]

née le 07 Mai 1982 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

— Mme [E] [Z]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 avril 2007, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR (ci-après l’OPH VAR HABITAT) a donné à bail à Madame [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 253,61 euros, outre une provision sur charges non chiffrée aux termes du bail.

Constatant un défaut d’assurance de sa locataire, l’OPH VAR HABITAT a fait signifier un commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance (outre paiement d’un arriéré de loyer) le 24 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte d’huissier du 1er octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

A l’audience du 4 décembre 2024, l’OPH VAR HABITAT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z] ; et de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [E] [Z] a comparu en personne. Elle reconnaît le défaut d’assurance qui lui a été reproché par sa bailleresse et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, en raison de sa bonne foi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue contradictoirement, conformément aux dispositions de l’article 467, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

L’OPH VAR HABITAT justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 2 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de l’OPH VAR HABITAT est donc recevable.

II/ Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus mais également de :

« g) s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à paine de nullité, les dispositions du présent paragraphe".

Par contrat du 12 avril 2007, l’OPH VAR HABITAT a donné à bail à Madame [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 253,61 euros, outre une provision sur charges non chiffrée aux termes du bail.

L’OPH VAR HABITAT a fait signifier un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance à sa locataire le 24 juin 2024.

Madame [Z] bénéficiait donc d’un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’a pas été satisfait aux causes du commandement dans les délais impartis, ni postérieurement au 24 juillet 2024.

En conséquence, l’OPH VAR HABITAT justifie de manière non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 juillet 2024 à minuit.

III/ Sur l’expulsion et la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Les articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

En application de cette disposition, le bailleur ne peut se prévaloir de la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail que s’il est de bonne foi.

Il est justifié en l’espèce d’une attestation d’assurance produite par madame [E] [Z], attestation couvrant la période du 11 octobre 2024 au 30 septembre 2025.

La locataire ne consteste pas s’être trouvée en situation irrégulière au regard de son obligation d’être assurée dans son logement, mais affirme qu’elle ne savait pas son assurance résiliée.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucun autre manquement aux obligations de la locataire sur la durée du bail, de plus de 17 ans.

Compte tenu des éléments rapportés par la défenderesse, il est établi que cette dernière est de bonne foi.

L’OPH VAR HABITAT a été informée de la régularisation de la situation de sa locataire mais a indiqué maintenir ses demandes à l’audience.

Si elle fait valoir qu’elle n’a pas poursuivi la défenderesse sur le fondement des impayés de loyer alors même qu’un débit était enregistré sur son compte, elle ne justifie pas que cette situation perdure.

Il est par contre établi que la locataire n’est plus en infraction avec les obligations de son bail depuis le 1er octobre 2024. L’OPH VAR HABITAT est par suite de mauvaise foi en poursuivant sa demande de résiliation de bail pour défaut de production de l’attestation d’assurance dans le délai imparti, tout en sachant sa locataire assurée. (cf. notamment Civ 3ème 13 avril 1988 n°87-10516).

Il sera par conséquent fait obstacle aux effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu au bénéfice de madame [E] [Z].

La demande d’expulsion formée par l’OPH VAR HABITAT, subséquente à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, sera rejetée.

IV/ Sur les demandes accessoires

L’action diligentée par l’OPH VAR HABITAT résultant d’une faute contractuelle de Madame [E] [Z], cette dernière doit être considérée comme partie perdante nonobstant qu’il ait été fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire du bail la liant à la demanderesse. Elle supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à produire une attestation d’assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH VAR HABITAT, Madame [E] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARE l’action de l’OPH VAR HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2007 entre l’OPH VAR HABITAT et Madame [E] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 à minuit ;

CONSTATE la régularisation de la situation de madame [E] [Z] au regard du défaut d’assurance objet du commandement du 24 juin 2024 ;

DIT que la bailleresse a poursuivi son action en résiliation du bail de mauvaise foi ;

ORDONNE qu’il soit fait obstacle aux effets de la clause résolutoire du bail susvisé ;

DEBOUTE l’OPH VAR HABITAT de sa demande tendant à l’expulsion de madame [E] [Z] du logement sis [Adresse 7] ;

AUTORISE madame [E] [Z] à se maintenir dans les lieux objets dudit bail ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à verser à l’OPH VAR HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à produire une attestation d’assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,