TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/00638 – N° Portalis DB22-W-B7H-RDKE

Code NAC : 72A

LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2000 dont le siège est [Adresse 14] représenté par Maître [Y], [D], Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000, demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Lise ROY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société SCI LOKI, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 501 453 674 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son gérant, Monsieur [Z] [C],

2/ La société AJRS prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI LOKI en vertu du jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles rendu le

10 Juillet 2023, demeurant [Adresse 6],

3/ La SELARL MARS prise en la personne de Maître [L] en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la SCI LOKI en vertu du jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles rendu le 10 Juillet 2023, demeurant [Adresse 5],

représentées par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

ACTE INITIAL du 26 Janvier 2023 reçu au greffe le 30 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, Messieurs JOLY et LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire est en délibéré au

04 Décembre 2025.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Versailles en date du 23 mai 2012, la SCI LOKI a acquis trois locaux à usage commercial formant les lots de copropriété n°13, 17 et 18, au sein du Centre Commercial MAG 2000, à Magnanville (78).

Le lot n°18 consiste en une salle de réception exploitée sous la dénomination “Royal Prestige”.

Par jugement en date du 15 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— condamné la SCI LOKI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 représenté par son syndic :

* la somme de 57.637,03 euros au titre des charges de copropriété échues au 27 octobre 2014, appel de fonds du 4ème trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2013 sur la somme de 25.292,14 euros et à compter du 12 mars 2015 sur le surplus,

* la somme de 335,10 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur,

* la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 du surplus de ses demandes,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SCI LOKI aux dépens.

Ce jugement a été signifié à la SCI LOKI le 22 décembre 2015. Il n’a pas été exécuté et n’a pas donné lieu à une procédure d’exécution forcée.

Aux termes d’un arrêté municipal en date du 7 juillet 2016, le Maire de [Localité 9] a prononcé la fermeture administrative du Centre Commercial MAG 2000, à partir du 28 juillet 2016, afin de permettre la mise en oeuvre des études et travaux nécessaires à la mise en conformité du système d’extinction automatique à eau, la réouverture des locaux au public ne pouvant intervenir qu’après réception de ces travaux par la commission de sécurité compétente. L’arrêté municipal précise qu’il ne s’applique pas au lot du Centre Commercial MAG 2000 occupé par la salle de réception “Royal Prestige”, pour laquelle la commission communale de sécurité en date du 4 juillet 2016 a constaté son isolement structurel réglementaire en cas d’incendie, par rapport au reste des locaux du Centre Commercial MAG 2000.

Aux termes d’un arrêté municipal en date du 15 juillet 2016, le Maire de [Localité 9] a par ailleurs autorisé l’établissement dit “Royal Prestige” du Centre Commercial MAG 2000 à ouvrir au public.

Saisi par une assignation du 2 décembre 2021 délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, le tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement en date du 24 janvier 2022, notamment ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI LOKI, fixé au 14 mai 2020 la date de cessation des paiements, ouvert une période d’observation de six mois, désigné la SELARL AJRS en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL MARS prise en la personne de Maître [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 a déclaré le 8 mars 2022 sa créance auprès de Maître [L], mandataire judiciaire, pour les sommes suivantes :

—  57.637,03 euros en principal, correspondant aux charges de copropriété échues au 27 octobre 2014,

— outre intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2013 sur la somme de 25.292,14 euros et à compter du 12 mars 2015 sur le surplus,

—  335,10 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le syndicat des copropriétaires,

—  800 euros de dommages et intérêts,

—  2.500 euros d’article 700 du code de procédure civile,

en vertu du jugement du 15 octobre 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Versailles,

—  154.519 euros au titre des charges de 2015 à 2017

selon le dernier état des charges édité par le syndic [P].

La créance étant contestée, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles a été saisi et a, par ordonnance en date du 03 janvier 2023, notamment :

— admis la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, en exécution du jugement rendu le 15 octobre 2015, pour un montant de 82.339,27 euros à titre chirographaire,

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2000 au titre des charges de copropriété de 2015 à 2017,

— invité le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2000 à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2023, le [Adresse 13], représenté par Maître [Y], AJAssociés, administrateur provisoire dudit syndicat, a assigné devant le tribunal de céans la SCI LOKI, Maître [R], AJRS, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI LOKI, et la SELARL MARS, représentée par Maître [L], en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LOKI, aux fins de voir fixer sa créance au passif de la SCI LOKI au titre des charges impayées pour les années 2015 à 2021 incluses au montant global de 222.089,61 euros, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 21 mars 2023, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 avait saisi la juridiction compétente (le tribunal judiciaire de Versailles) dans le délai d’un mois imparti,

— ordonné le sursis à statuer jusqu’au prononcé d’une décision définitive au fond statuant sur la contestation sérieuse.

Par jugement en date du 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— mis fin à la période d’observation,

— admis et arrêté le plan de redressement par apurement du passif de la SCI LOKI sous les conditions du respect de toutes les dispositions prises et les obligations fixées,

— dit que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 sera réglée à 100% en 10 annuités progressives,

— mis fin à la mission de la SELARL AJRS en qualité d’administrateur,

— désigné la SELARL AJRS en qualité de commissaire à l’exécution du plan et lui a conféré les pouvoirs nécessaires à l’exercice de sa mission en application des dispositions de l’article L.626-25 du code de commerce,

— prononcé pour la durée du plan l’inaliénabilité de l’ensemble immobilier dont la SCI LOKI est propriétaire,

— maintenu la SELARL MARS prise en la personne de Maître [L], mandataire judiciaire, le temps nécessaire à l’achèvement des opérations de vérification et d’admission du passif.

Par jugement en date du 12 décembre 2024, le tribunal de céans a, au visa des articles 8, 13, 16, 444 et 803 du code de procédure civile :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 25 juin 2024 ;

— ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à faire toute observation utile sur l’irrecevabilité éventuelle des demandes ne se limitant pas à demander au tribunal de trancher la contestation sérieuse constatée par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles dans son ordonnance du 03 janvier 2023 ;

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 5 mars 2025 à 9h30 pour conclusions des parties sur cette question ;

— réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], AJAssociés, administrateur provisoire dudit syndicat, demande au tribunal, de :

— le juger recevable en toutes ses demandes, y compris celles dépassant la contestation sérieuse constatée par le juge commissaire dans son ordonnance du 3 janvier 2023 ;

Vu l’absence d’exécution par la société LOKI de ses obligations de copropriétaires ;

Vu son aveu judiciaire au terme duquel elle s’obstine à refuser l’exécution de ses obligations sur la période 2012-2015 et en particulier au visa du jugement intervenu,

— juger ses demandes irrecevables au visa de l’article 122 du code de procédure civile ;

— ordonner en tant que de besoin la communication des pièces ci-dessous, sous astreinte de 100 euros par jours de retard :

* le bail commercial conclu avec la société ROYAL PRESTIGE ou toute autre société occupant les lots appartenant à la SCI LOKI au sein de l’immeuble de MAG 2000,

* les appels de loyers et charges émis depuis l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (janvier 2022),

* le détail des paiements effectués par le locataire depuis janvier 2022,

* l’usage de ces fonds ;

Vu la qualité de copropriétaire de la SCI LOKI des lots 13, 17 et 18 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 14],

Vu les pièces produites,

Vu les AG approuvant les comptes du SDC MAG 2000 et les appels de charges,

— juger que la SCI LOKI appartient toujours au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 au titre de ses lots 13,17 et 18 et doit donc en conséquence les charges y afférentes ;

— juger que la SCI LOKI a passé l’aveu judiciaire :

* qu’elle était bien membre du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000,

* et qu’elle avait déclaré solennellement « subséquemment, la société LOKI a refusé de s’acquitter de charges appelées sur la base de tantièmes incluant le lot n° 18 » ;

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 au passif de la SCI LOKI au titre des charges impayées depuis 2015 à la somme de 278.371,15 euros, le syndicat des copropriétaires étant créancier privilégié au sens de l’article 2374 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et au sens de l’article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les charges de copropriété de la façon suivante :

* au titre du super privilège sur les années 2022, 2023 et 2024 : 32.098,04 euros,

* au titre du privilège sur les années 2020 et 2021 : 8.064,98 euros,

* au titre de créancier chirographaire sur les années antérieures à 2020 : 254.338,09 euros ;

— fixer au passif de la SCI LOKI sa condamnation au versement de la somme de 400.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 au passif de la SCI LOKI à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 mai 2025, la SCI LOKI, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [C], la société AJRS, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI LOKI, et la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [L] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LOKI, demandent au tribunal, au visa des articles L 622-24 à L 622-26 du code de commerce, de l’article 1315 du code civil, des articles 5, 10, 11, 28 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1er du décret du 17 mars 1967, et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

— juger la SCI LOKI recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— juger irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 autres que celles visant les charges de copropriété de 2015 à 2017 ;

— juger recevable la demande visant à ce qu’il soit procédé à une nouvelle répartition des charges de l’immeuble ;

A titre principal,

— juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], administrateur provisoire, irrecevable en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en l’absence d’habilitation;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], administrateur provisoire, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— juger non écrites les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles le lot 18 propriété de la SCI LOKI doit participer aux charges communes générales et spéciales telles que figurant au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 14], cadastré section AC n°[Cadastre 1] à [Cadastre 4], reçu par Maitre [M] [F], notaire à Paris, le 29 juillet 1976, et publié à la conservation des hypothèques de Mantes la Jolie le 9 septembre 1976, volume 5873 n°10, et modifié suivant :

* acte reçu par Maître [O], Notaire à [Localité 12], le 1er décembre 1976, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 6 décembre 1976, volume 5918 n°8,

* acte reçu par Maître [O], Notaire à [Localité 12], le 18 mai 1977, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 13 juin 1977, volume 6040 n°4

* acte reçu par Maître [O], Notaire à [Localité 12], le 28 novembre 1977, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 16 décembre 1977, volume 6118 n°4,

* acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 10], le 22 avril 1980, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 22 mai 1980, volume 6581 n°21,

* acte reçu par Maître [O], Notaire à [Localité 12], le 7 juillet 1980, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 21 juillet 1980, volume 6613 n°4,

* acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 10], le 17 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 14 avril 1982, volume 6965 n°14,

* acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 10], le 31 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 14 mai 1982, volume 6986 n°12,

* acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 10], le 17 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 14 avril 1982, volume 6965 n°14,

* acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 12], le 16 décembre 1985, publié à la conservation

des hypothèques de [Localité 11] le 14 février 1986, volume 7919 n°1 ;

— procéder à une nouvelle répartition de charges générales de l’immeuble à compter du 7 mai 2015 ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], administrateur provisoire ;

En tout état de cause,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], administrateur provisoire, au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], administrateur provisoire aux entiers dépens que la SELARL ADANI, Maître Bruno ADANI, avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes dépassant la contestation sérieuse constatée par le juge commissaire

Il résulte des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce que, sauf constat de l’existence d’une instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l’admission ou du rejet des créances déclarées et qu’après une décision d’incompétence du juge-commissaire pour trancher une contestation, les pouvoirs du juge compétent régulièrement saisi se limitent à l’examen de cette contestation (Cour de cassation, Chambre commerciale, 6 mars 2024, 22-22.939).

Comme rappelé dans le jugement du 12 décembre 2024, le tribunal de céans est saisi à la suite de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 3 janvier 2023, aux termes de laquelle il a notamment constaté l’existence d’une contestation sérieuse “sur la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 au titre des charges de copropriété de 2015 à 2017” et invité le syndicat des copropriétaires à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000, la présente instance ne saurait être qualifiée “d’instance en cours” à la date de l’ordonnance du juge-commissaire puisqu’elle a précisément été initiée à la suite de cette ordonnance.

Il en résulte que les pouvoirs du tribunal de céans dans le cadre de la présente instance se limitent à trancher la contestation sérieuse soulevée par la SCI LOKI, sur laquelle le juge commissaire s’est déclaré incompétent.

Or si le dispositif de l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le

3 janvier 2023 indique uniquement «Sur la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 au titre des charges de copropriété de 2015 à 2017,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse» sans préciser la nature de celle-ci, la décision est motivée comme suit :

«- Sur la créance du syndicat au titre des charges de copropriété postérieures

Il découle des dispositions de l’article L. 624-2 du code de commerce qu’en cas de contestation, la compétence du juge-commissaire s’apprécie au regard du caractère sérieux ou non de la contestation élevée.

En l’espèce, il ressort de la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires et des débats que le créancier a déclaré une créance pour des charges postérieures au jugement rendu, pour la période de 2015 à 2017.

Cette créance ne fait donc l’objet d’aucun titre exécutoire.

Si la SCI LOKI soutient que les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes et fixé le budget provisionnel n’ont pas été produits, il sera relevé qu’aucune demande de justificatifs n’avait été précédemment sollicitée au créancier. Le rejet de la créance ne peut donc être prononcée sur ce fondement.

De même, le fait d’augmenter le quantum de la créance postérieurement au délai de déclaration ne saurait conduire à son rejet, le surplus de la déclaration étant alors simplement déclaré forclos.

En revanche, la SCI LOKI a émis une contestation de fond sur le montant des charges de copropriété dues dans la mesure où le retrait du lot n°18 de la copropriété a été voté par assemblée générale des copropriétaires le 23 juin 2014 et confirmé par une assemblée générale extraordinaire le 7 mai 2015.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le 15 octobre 2015 n’est pas revêtu de l’autorité de la chose jugée sur ce point au regard de la date des assemblées générales et de la période des charges concernées, le jugement ayant arrêté la créance au 4ème trimestre 2014 inclus.

Cette contestation nécessite d’apprécier la validité du projet de scission et ses incidences, le cas échéant, sur le quantum de la créance déclarée. Elle caractérise donc une contestation sérieuse qui ne relève pas de la compétence du juge-commissaire.

Aucune admission provisionnelle ne saurait être accueillie au regard des dispositions de l’article L. 624-2 du code de commerce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera invité à saisir la juridiction compétente dans le délai prévu à l’article R. 624-5 susvisé, à peine de forclusion.»

En conséquence, la contestation sérieuse soulevée par le juge-commissaire porte uniquement sur la validité du projet de scission et ses incidences, le cas échéant, sur le quantum de la créance déclarée.

Les pouvoirs du tribunal de céans se limitant à l’examen de cette contestation, les autres demandes formulées par les parties seront déclarées irrecevables, à savoir les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux charges postérieures à 2017 et aux dommages et intérêts et les demandes reconventionnelles des défenderesses.

Sur la demande tendant à voir ordonner la communication de pièces sous astreinte

Il résulte de l’article 133 du code de procédure civile que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

Aux termes de l’article 134 du même code, le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication.

Le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000 sollicite que soit ordonnée la communication par la SCI LOKI, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, des pièces suivantes :

— le bail commercial conclu avec la société ROYAL PRESTIGE ou toute autre société occupant les lots appartenant à la SCI LOKI au sein de l’immeuble de MAG 2000 ;

— les appels de loyers et charges émis depuis l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (janvier 2022) ;

— le détail des paiements effectués par le locataire depuis janvier 2022 ;

— l’usage de ces fonds.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas en quoi ces pièces sont pertinentes pour apprécier la validité de la scission, la demande de communication de pièces sera rejetée.

Sur la validité de la scission

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 sollicite la fixation de sa créance au passif de la SCI LOKI au titre des charges impayées depuis 2015 à la somme de 278.371,15 euros.

Comme indiqué ci-dessus, le tribunal de céans n’est compétent dans le cadre du litige que pour trancher la contestation sérieuse soulevée par la SCI LOKI, sur laquelle le juge commissaire s’est déclaré incompétent dans son ordonnance du 3 janvier 2023.

Seule sera dès lors examinée la validité de la scission invoquée par les défenderesses.

Sur l’aveu judiciaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit jugé que la SCI LOKI a passé l’aveu judiciaire :

— qu’elle était bien membre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],

— et qu’elle avait déclaré solennellement « subséquemment, la société LOKI a refusé de s’acquitter de charges appelées sur la base de tantièmes incluant le lot n°18 ».

Il sera rappelé que l’aveu judiciaire exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

En l’espèce, si la SCI LOKI mentionne bien dans ses conclusions, au début de son exposé des faits qu’elle est “effectivement copropriétaire au sein du Centre Commercial MAG 2000 sis à Magnanville (78200) de trois locaux à usage commercial formant les lots de copropriété n°13/17 et 18”, cette phrase s’inscrit dans une description chronologique des faits. Or la SCI LOKI ne conteste pas avoir été copropriétaire au sein du Centre Commercial MAG 2000 mais soutient ne plus avoir cette qualité – à tout le moins s’agissant du lot n°18 – à la suite d’une scission adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, la qualification de copropriétaire relève d’une appréciation juridique et ne saurait constituer un aveu judiciaire, lequel ne peut porter que sur un point de fait et non sur un point de droit.

En outre s’agissant de la déclaration de la SCI LOKI selon laquelle elle a refusé de s’acquitter des charges appelées dans la mesure où elles incluaient le lot n°18, il convient de relever qu’elle ne saurait être considérée comme un aveu judiciaire, faute de revêtir un caractère univoque, toute l’argumentation de la SCI LOKI visant à démontrer qu’elle n’était en réalité pas redevable de ces charges.

La demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’aveu judiciaire de la SCI LOKI sera donc rejetée.

Sur la scission de copropriété

La SCI LOKI soutient qu’elle n’était plus redevable de charges de copropriété à compter du 7 mai 2015. Elle fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires a accepté le principe du retrait de la copropriété des lots n°13, 17 et 18 lui appartenant, cette scission ayant été ensuite confirmée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 mai 2015.

Le syndicat des copropriétaires soutient au contraire que, faute pour la SCI LOKI d’avoir accompli les conditions fixées par la résolution de l’assemblée générale, la scission n’a jamais été effective, de sorte que la SCI LOKI est toujours copropriétaire.

Il résulte de l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que “ I.-Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

[…]

II.-Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

[…]

III.- […] Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.”

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 23 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 a adopté la 14ème résolution intitulée “Décision de principe pour parvenir à la scission de la copropriété”, aux termes de laquelle “l’assemblée générale décide du principe du retrait des lots n°13, 17 et 18 de l’actuelle copropriété, suivant documents joints à la convocation, en vue de constituer une nouvelle copropriété indépendante.

Ledit principe devra faire l’objet d’un agrément définitif dès présentation à une nouvelle assemblée des conditions matérielles, juridiques et financières nécessaires pour la scission.

La SCI LOKI s’engage à :

— supporter seule les frais afférents à cette scission. […]”

Puis, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 mai 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000 a adopté la 4ème résolution intitulée “Entérinement de la scission et de ses conditions techniques, juridiques et financières” aux termes de laquelle “L’assemblée générale du 23 juin 2014 ayant décidé le principe du retrait des lots appartenant à la SCI LOKI de l’actuelle copropriété, et ce en vue de constituer un nouvel ensemble immobilier indépendant, confirme la scission suivant les documents joints.

La SCI LOKI s’engage à :

— Supporter seule les frais juridiques et financiers afférents à cette scission,

— Garantir le syndic et le syndicat contre tout recours qui pourrait être engagé contre eux par un membre de la copropriété, ou un tiers, du fait de la réalisation de cette scission,

— Payer la totalité des sommes dues au syndicat des copropriétaires et au syndic [P] au titre des charges,

L’assemblée générale accepte la proposition de la SCI LOKI, à savoir le retrait de 28.000 euros dus au titre des charges.

— Fournir les justificatifs liés à l’installation des compteurs indépendants de la copropriété concernant l’eau, EDF et autres équipements communs.

L’assemblée générale mandate le cabinet [P] pour la signature de l’acte définitif chez le notaire.”

Dès lors, si l’assemblée générale des copropriétaires a effectivement entendu entériner le principe de la scission des lots n°13, 17 et 18 appartenant à la SCI LOKI, l’effectivité de cette scission était conditionnée au respect des engagements pris par la SCI, notamment le paiement de la totalité des sommes dues au titre des charges, dont déduction des 28.000 euros soustraits.

Or il est constant que la SCI LOKI n’a pas payé ces sommes, et que l’acte définitif n’a jamais été signé par-devant notaire. En outre, le nouveau réglement de copropriété imposé par l’article 28, III.- de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’a jamais été établi.

Il en résulte que la scission reste à parfaire dans le respect des dispositions contraignantes de l’article 28 précité, lequel constitue une exception expresse au caractère immédiatement exécutoire des décisions d’assemblée générale.

En l’état, comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, la copropriété reste donc régie par le réglement de copropriété reçu par Maitre [M] [F], notaire à [Localité 12], le 29 juillet 1976, et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 9 septembre 1976, volume 5873 n°10, modifié à plusieurs reprises et pour la dernière fois par acte reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 12], le 16 décembre 1985, publié à la conservationdes hypothèques de [Localité 11] le 14 février 1986, volume 7919 n°1.

Partant, et peu important que les résolutions susvisées n’aient pas été contestées, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LOKI est toujours copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000.

Le moyen de contestation sérieuse tiré de la scission de copropriété soulevé par la SCI LOKI devant le juge-commissaire, tel que résultant de la décision du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 03 janvier 2023, sera donc rejeté.

Sur les demandes accessoires

La SCI LOKI, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son administrateur provisoire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Dit le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], en sa qualité d’administrateur provisoire, irrecevable en ses demandes dépassant la contestation sérieuse constatée par le juge commissaire dans son ordonnance du 3 janvier 2023, à savoir la validité du projet de scission et ses incidences, le cas échéant, sur le quantum de la créance déclarée ;

Dit la SCI LOKI, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [C], la société AJRS, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI LOKI, et la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [L] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LOKI, irrecevables en leurs demandes reconventionnelles ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, représenté par Maître [Y], [D], en sa qualité d’administrateur provisoire, tendant à voir ordonner la communication de pièces sous astreinte ;

Rejette le moyen de contestation sérieuse tiré de la scission de copropriété soulevé par la SCI LOKI devant le juge-commissaire, tel que résultant de la décision du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 03 janvier 2023 ;

Renvoie devant le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles pour le surplus ;

Condamne la SCI LOKI, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [C], à verser la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2000, pris en la personne de Maître [Y], [D], en sa qualité d’administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI LOKI, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [C], aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT