TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE JUGEMENT DU 26 Mars 2024
AFFAIRE RG NE : N° RG 23/00674 – N° Portalis DBZQ-W-B7H-FJOL N° Minute : 24/00069
PARTIES :
DEMANDEUR :
Madame X Y née le […] à LILLE (NORD) de nationalité Française […]
Représentée par : M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
Monsieur Z AA né le […] à TUNIS (TUNISIE) de nationalité Tunisienne […]
N’ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Président : Emmanuel BRANLY
- Greffier : Madame Elise LARDEUR
DÉBATS: Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 19 décembre 2023 et le délibéré a été rendu le 26 Mars 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.
Copies exécutoires délivrées aux avocats le : Destinataires RPVA : M^e Louise BARGIBANT
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2020, Madame X Y a donné à bail commercial à la société STERNE SERVICE, un local d’une surface d’environ 35m² sis 12 place de la gare à MERVILLE (59660) pour une durée de neuf ans sur trois années entières et consécutives à compter du 26 octobre 2020.
Le loyer a été fixé contractuellement à une somme mensuelle de 275 euros hors charges et taxes.
Monsieur Z AA, en qualité de représentant de la société STERNE SERVICE, n’a pas immatriculé sa société.
Le preneur n’ayant pas régulièrement versé ses loyers, Madame X Y a assigné Monsieur Z AA, en date du 16 mars 2023, devant le Tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir :
- Dire et juger que ses demandes sont recevables et bien fondées ;
- En conséquence, dire et juger nul le contrat de bail commercial écrit régularisé en date du 25 octobre 2020 entre elle et la société STERNE SERVICE ;
- Dire et juger qu’il existe un contrat de bail commercial verbal effectif à compter du 26 octobre 2020 aux mêmes clauses et conditions que le contrat écrit entre elle et Monsieur Z AA ;
- Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial verbal existant entre elle et Monsieur Z AA compte tenu des manquements de Monsieur Z AA ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur Z AA et de tous occupants dudit bien lui appartenant, avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ;
- Dire et juger que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du preneur ;
- Dire et juger que Monsieur Z AA deviendra occupant sans droit ni titre à compter de la signification du jugement prononçant la résolution judiciaire du bail ;
- Condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 3.675 euros au titre des loyers échus restant dus selon décompte arrêté en mars 2023, somme à parfaire au jour du jugement ;
- Condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y, outre les charges, une indemnité d’occupation de 275 euros par mois, correspondant au montant du loyer, à compter de la signification du jugement jusqu’au parfait délaissement des lieux ;
- Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
- Condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive dont il a fait preuve ;
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 – Condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur Z AA aux entiers frais et dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame X Y indique, sur le fondement de l’article L210-6 du code de commerce, que le bail commercial écrit en date du 25 octobre 2020 est nul en raison de l’absence d’immatriculation de la société STERNE SERVICE et de stipulation précisant que Monsieur Z AA agissait pour le compte de la société STERNE SERVICE. Elle précise qu’un bail commercial verbal existe entre elle et Monsieur Z AA, ce dernier ayant pris connaissance dudit contrat et versant des loyers. Elle ajoute qu’avec Monsieur Z AA, ils ont réalisé l’état des lieux en date du 26 octobre 2020. Concernant la résolution du bail commercial verbal, elle indique que Monsieur Z AA est redevable de la somme de 3.675 euros au titre des loyers impayés. Elle précise qu’il exerce irrégulièrement une activité commerciale dans le local loué, que le visa « états SCHENGEN » de Monsieur Z AA l’autorise a exercé une activité salariale durant une durée maximale de 90 jours par période de 6 mois et que le local semble vide laissant ainsi émerger l’absence d’exercice effectif d’une activité. Elle ajoute Monsieur Z AA n’a pas fourni l’attestation d’assurance, ce dernier s’étant contenté d’évoquer un dégât des eaux sans apporter la preuve d’une déclaration de sinistre auprès de son assurance. Concernant la résistance abusive de Monsieur Z AA, elle indique que Monsieur Z AA est locataire depuis plus de 2 ans et qu’il n’a pas procédé à l’immatriculation de sa société, aux versements des loyers dus, malgré les relances, ni souscrit à un contrat d’assurance.
Monsieur Z AA, cité à étude, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2023.
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2023.
La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les conséquences de la non comparution du défendeur
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.
En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, Monsieur Z AA – non représenté – ayant été cité à étude et la présente affaire étant susceptible d’appel.
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Sur la nullité du contrat de bail commercial écrit du 25 octobre 2020
Il résulte de l’article L.210-16 du code de commerce que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.
En l’espèce, Madame X Y a conclu avec la société STERNE SERVICE, représentée par Monsieur Z AA, un bail commercial en date du 25 octobre 2020.
Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que la société STERNE SERVICE ne s’est jamais immatriculée.
En outre, ce contrat a été conclu non pas au nom et pour le compte de cette société en cours de formation mais par la société elle-même.
De sorte que la nullité du bail commercial du 25 octobre 2020 sera prononcée pour avoir été conclu par une société dépourvue de personnalité juridique.
Sur l’existence d’un bail verbal commercial
Aux termes de l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
L’article 1714 du code civil précise qu’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail commercial d’en prouver l’existence à savoir la volonté ferme, précise et non dépourvue d’ambiguïté des parties de conclure un bail verbal et leur accord sur la chose et sur le prix.
En l’espèce, si le bail commercial écrit du 25 octobre 2020 a été déclaré nul, il ressort de ce contrat que Monsieur Z AA, en sa qualité de représentant de la société STERNE SERVICE, et Madame X Y se sont mis d’accord sur la description du bien loué, le montant et les modalités des versements des loyers et de la prise d’effet du bail.
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Par ailleurs, le loyer a été fixé contractuellement à une somme mensuelle de 275 euros hors charges et taxes et Monsieur Z AA a versé entre le mois de mars 2022 et d’août 2022, la somme de 900 euros,
De sorte qu’un bail verbal sera reconnu entre Monsieur Z AA et Madame X Y à compter du 25 octobre 2020.
Sur la résolution du bail verbal commercial
Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
Selon l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Il appartient au juge du fond d’apprécier si le retard dans l’exécution est d’une gravité suffisante pour que la résolution doive être prononcée. Le juge peut prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution du contrat.
En application de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
A titre liminaire, le tribunal constate que Madame X Y sollicite la résolution du bail verbal commercial. Cependant, Madame X Y ne sollicite pas l’anéantissement rétroactif de ce contrat, qui supposerait des restitutions réciproques entre les parties, mais le règlement des sommes dues en application de celui-ci. Dès lors, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, sa demande improprement qualifiée de résolution judiciaire doit être requalifiée en demande de résiliation judiciaire du contrat.
En l’espèce, il résulte de l’historique de compte produit aux débats que Monsieur Z AA s’est abstenue de régler régulièrement les loyers contractuellement prévus.
Par ailleurs, Madame X Y indique que Monsieur Z AA n’a pas justifié de sa souscription à une assurance et que le VISA « états Schengen » fournit par ce dernier et valide jusqu’au 05 février 2022 n’est pas compatible avec la création d’une entreprise.
Ces éléments constituent des manquements de Monsieur Z AA à ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de bail verbal commercial conclu le 25 octobre 2020.
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La mise en demeure est en date du 23 mai 2022. Compte tenu des demandes tendant à fixer à la somme de 3.675 euros les loyers échus restant dus selon décompte arrêté en mars 2023, somme à parfaire au jour du jugement, il convient de fixer la date de résiliation au 26 mars 2024, date du jugement.
Dès lors à compter de cette date, Monsieur Z AA devient sans droit ni titre à occuper le logement.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il convient en outre, de condamner, Monsieur Z AA à verser à Madame X Y, une indemnité d’occupation qui sera égale à la somme de 275 euros, correspondant au montant du loyer initial, à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à entière libération des locaux.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Sur les sommes dues
En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que Monsieur Z AA n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due au mois de mars 2023, la somme de 3.675 euros à laquelle s’ajoute 12x 275 euros jusqu’au 26 mars 2024, soit 6.975 euros de loyer dus.
Par conséquent, il convient donc de condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 6.975 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés jusqu’au 26 mars 2024, date de la résiliation.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément à la demande de Madame X Y.
Sur la résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La simple résistance à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages-intérêts. Il est nécessaire de caractériser l’abus, et non seulement d’évoquer le préjudice subi par le demandeur.
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En l’espèce, Madame X Y expose que la résistance de Monsieur Z AA est abusive, sans apporter d’autre élément permettant de caractériser l’abus.
La demande au titre de la résistance abusive sera donc rejetée.
Sur les frais accessoires
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur Z AA qui succombe, supportera les dépens.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur Z AA à payer à Madame X Y, une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
PRONONCE la nullité du bail écrit en date du 25 octobre 2020 conclu entre Madame X Y et Monsieur Z AA représentant la société STERNE SERVICE;
DECLARE l’existence du bail verbal conclu le 25 octobre 2020 entre Monsieur Z AA et Madame X Y ;
PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 25 octobre 2020 entre Monsieur Z AA et Madame X Y, à compter du 26 mars 2024;
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CONDAMNE Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 6.975 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 mars 2024;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Monsieur Z AA et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur Z AA, en tant que de besoin, à payer à Madame X Y, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 275 euros, à compter du 26 mars 2024 jusqu’à complète libération des locaux ;
DÉBOUTE Madame X Y de sa demande de résistance abusive ;
CONDAMNE Monsieur Z AA aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur Z AA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT
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