TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 22/00084 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HB7A

Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 02 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Marie-Christine BEIGNET, avocate au barreau de l’Eure

Débiteurs saisis :

Monsieur [G] [Y] [E]

né le [Date naissance 5] 1985 à [Localité 17]

[Adresse 13]

[Localité 4]

représenté par M^e Gaëlle MELO, avocat au barreau de l’EURE,

Madame [B] [P] [O]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 15]

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle MELO, avocat au barreau de l’EURE,

Créancier inscrit :

TRESOR PUBLIC [Localité 12]

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DEBAT : en audience publique du 07 octobre 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré à étude le 22 août 2022, publié au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 12] le 21 septembre 2022 Volume 2022 S n°105, le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [G] [E] et à Madame [B] [O], et situé sur la commune de [Localité 18], cadastré section ZN n°[Cadastre 7], lieudit [Localité 14].

Par acte d’huissier du 20 octobre 2022 délivré à étude, le CIFD a assigné M. [E] et Mme [O] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2022, le CIFD a dénoncé ledit commandement au Trésor Public (Pôle de Recouvrement Spécialisé de l’Eure), en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication du commandement.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 24 octobre 2022.

Suivant jugement avant dire-droit du 18 décembre 2023, le juge de l’exécution a sursis à statuer sur les demandes et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience d’orientation du 8 avril 2024 afin de permettre aux parties de formuler toutes observations utiles et de produire toutes pièces complémentaires sur les constatations issues du relevé d’office des dispositions du code de la consommation et, le cas échéant, sur le montant de la créance dont il est demandé mention.

Après quatre renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 juin 2024 et signifiées au créancier inscrit par acte d’huissier du 14 juin 2024 aux termes desquelles il présente, outre ses demandes initiales rappelées ci-avant, à titre subsidiaire le cantonnement de la saisie aux seules échéances impayées.

En réponse aux moyens soulevés d’office par le juge de l’exécution, si le CIFD dénie à la clause de déchéance du terme tout caractère abusif en ce qu’elle est usuelle et sanctionne le non-respect de l’obligation principale de remboursement du prêt, il fait observer que le prononcé effectif de ladite déchéance est intervenu plus de deux mois après l’envoi des mises en demeure.

Il précise, en outre, que la date de déchéance du terme a été, de manière erronée dans le décompte initial produit, fixée au jour de l’envoi des courriers de mise en demeure.

Enfin, il indique justifier du caractère certain des sommes réclamées par la production de décomptes rectificatifs.

Subsidiairement, le CIFD sollicite le bénéfice de la présente procédure au titre des seules échéances impayées.

Il fait, enfin, savoir qu’il ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi présentée par les défendeurs.

M. [E] et Mme [O], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs conclusions n°3 notifiées par RPVA le 4 octobre 2024 aux termes desquelles ils demandent :

A titre principal,

— Constater que le CIFD ne justifie pas d’une créance certaine et exigible lui permettant de procéder à la saisie immobilière de leur bien ;

— En conséquence, prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière ; – Ordonner la mainlevée du commandement de saisie immobilière ;

A titre subsidiaire,

— Constater que la somme de 8.333,54 € sollicitée constitue une clause pénale manifestement excessive et la réduire à zéro ;

Fixer la créance du CIFD en déduisant l’indemnité de 7% ;Les autoriser à vendre amiablement leur immeuble au prix minimum de 200.000 €.

M. [E] et Mme [O] soutiennent, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que l’indemnité forfaitaire de 7% prévue en cas de défaillance des débiteurs au contrat de prêt constitue une clause pénale d’une portée manifestement excessive dès lors que le créancier poursuivant est assuré de recouvrer sa créance en raison des sûretés dont il bénéficie sur le bien saisi.

En outre, ils indiquent justifier de leur intention de vendre le bien saisi.

Enfin, ils soulèvent l’irrégularité de la déchéance du terme par suite de l’absence effective de mise en demeure préalable.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant déclare fonder les présentes poursuites en vertu d’un titre constitué de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant prêts dressé le 2 novembre 2010 par Maître [X] [D], notaire à [Localité 16], et consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE OUEST aux droits duquel vient le créancier poursuivant ainsi qu’il en est dûment justifié, à M. [E] et à Mme [O] dans les conditions suivantes :

PRÊT A 0% n°30000010384/2 d’un montant de 28.500 € remboursable en 144 mois au taux effectif global de 1,39 % l’an, assurances comprises ;PRÊT RENDEZ-VOUS n°30000010384/1 d’un montant de 142.720 € remboursable en 300 mois au taux effectif global de 4,09% l’an, assurances comprises. En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet (i) d’une inscription de privilège de prêteur de deniers au titre du prêt n°30000010384/2 et (ii) d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle au titre du prêt n°30000010384/1 respectivement publiées et enregistrées le 27 décembre 2010 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 9] Volume 2010 V n°894 et 895.

Sur la régularité des déchéances du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, l’article XI – « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause Pénale » des conditions générales des prêts susvisés prévoit que « le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus :

2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à 0%) en cas de (…) défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. »

Il convient d’observer qu’il ressort des conditions particulières du Nouveau Prêt à 0% que son exigibilité peut être prononcée au gré du prêteur notamment « en cas d’incident de paiement caractérisé ».

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant délai de préavis d’une durée raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

En effet, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive et applicable aux instances en cours, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904).

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier au contraire des crédits à la consommation dont les dispositions sont invoquées par le créancier poursuivant dans ses écritures, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

Or, en l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats des mises en demeure attachées à chacun des prêts susvisés adressées à chacun des défendeurs par lettres recommandées avec accusé de réception du 10 janvier 2022 d’avoir à régulariser leur situation dans un délai de huit jours.

Si, pour des considérations informatiques et comptables, le créancier poursuivant est libre de fixer fictivement et rétroactivement une date de déchéance du terme, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, celle-ci ne pouvait être fixée à la même date que les courriers précités et qu’il est indifférent que celle-ci ait été ultérieurement reportée par suite des observations du juge de l’exécution.

En effet, il était rappelé dans les courriers précités qu’à défaut de règlement des sommes réclamées, le CIFD serait contraint de prononcer la déchéance du terme dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ces derniers, « sans autre avis ou démarche de notre société. »

Aussi, il ne peut être utilement argué qu’il a été effectivement laissé aux défendeurs un délai supérieur à deux mois pour régulariser leurs situations d’impayés.

Ainsi, le délai de préavis de huit jours ne peut, en considération de ce qui précède, être considéré comme un délai raisonnable.

Au surplus, il sera fait observer que les manquements contractuels reprochés aux défendeurs ne revêtent aucun caractère grave dès lors que le CIFD reconnaît lui-même dans ses dernières écritures que les mises en demeure faisaient suite à 3 échéances impayées pour le prêt n°30000010384/1 et à 2 échéances impayées pour le prêt n°30000010384/2.

Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer irrégulières les déchéances du terme des prêts litigieux et subséquemment non exigibles les sommes réclamées en vertu de telles déchéances, soit les sommes réclamées au titre du capital restant dû et de l’indemnité forfaitaire.

Toutefois, dans le cadre de ses dernières écritures, le CIFD a présenté une demande subsidiaire tendant à voir mentionner sa créance et poursuivre la présente procédure au titre des seules échéances impayées.

En effet, il est constant que les prêts se sont régulièrement poursuivis et que les premières échéances impayées doivent être fixées au mois d’octobre 2021 pour le prêt n°30000010384/1 et au mois de novembre 2021 pour le prêt n°30000010384/2.

Or, la présente procédure a utilement interrompu le cours de la prescription biennale opposable au CIFD.

Sur le montant des créances, dès lors que les défendeurs ne contestent nullement n’avoir procédé à aucun règlement en remboursement des prêts litigieux depuis les échéances précitées, il convient de mentionner la créance du CIFD à l’encontre de M. [E] et de Mme [O], selon décompte arrêté au 31 mai 2024, à la somme totale de 28.926,51 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement, décomposée comme suit :

22.383,05 euros au titre du prêt n°30000010384/1 ;6.543,46 euros au titre du prêt n°30000010384/2.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

En l’espèce, M. [E] et Mme [O], propriétaires du bien saisi ainsi qu’il résulte du relevé de propriété produit, sollicitent conjointement l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte que leur demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats trois mandats de vente dont le dernier a été régularisé le 11 mars 2024 et présente le bien au prix de 220.000 euros. Ils justifient également d’une offre d’acquisition à laquelle il n’a pas été donnée suite.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer que les défendeurs justifient de démarches entreprises en vue de vendre leur bien.

En outre, il y a lieu de rappeler que le créancier poursuivant ne s’oppose nullement à la demande d’autorisation de vente amiable de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 180.000 euros net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que les défendeurs conservent la possibilité de vendre leur bien à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.522,80 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause Pénale » de l’article XI des conditions générales des prêts consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE France OUEST aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à Monsieur [G] [E] et à Madame [B] [O] et constatés par acte reçu par Maître [X] [D] le 2 novembre 2010 ;

CONSTATE que la CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à l’encontre de Monsieur [G] [E] et de Madame [B] [O] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 31 mai 2024, à la somme totale de 28.926,51 euros en principal, frais et intérêts ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.522,80 euros ;

AUTORISE Monsieur [G] [E] et Madame [B] [O] à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 180.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du :

Lundi 31 mars 2025 à 9h00,

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 6]

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [G] [E] et Madame [B] [O] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 2 décembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION