RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HD44

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Madame [X] [M] épouse [I]

née le 21 Juin 1997 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent SPAGNOL, membre de la SCP membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Nicolas LEMIERE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Monsieur [F] [I]

né le 21 Avril 1997 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent SPAGNOL, membre de la SCP membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Nicolas LEMIERE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEURS :

S.A CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUTEL DE NORMANDIE SEINE

S.A. Coopérative à Capital Variable inscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 433 786 738

Dont le siège social est sis :

[Adresse 12],

[Adresse 11],

[Adresse 10]

[Localité 8]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-christine BEIGNET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HD44 – jugement du 31 juillet 2025

Monsieur [E] [L]

né le 26 Octobre 1953 à [Localité 13],

De nationalité française,

Retraité,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 5]

Représenté par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [G] [U] épouse [L]

née le 03 Mars 1956 à [Localité 16],

De nationalité française,

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

— [Adresse 4] [Localité 14]

Représentée par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Elsa SERMANN, juge

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

En présence de Madame [Z] [S], auditrice de justice et de Madame [N] [D], étudiante.

DÉBATS :

En audience publique du 13 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Anne-Caroline HAGTORN,

— signé par Madame Marie LEFORT première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HD44 – jugement du 31 juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 14 avril 1981, reçu par Maitre [A], notaire à [Localité 19], [Y] [W] et [P] [J] ont vendu à [E] [L] et [G] [U], époux (ci-après « les époux [L] »), un bien immobilier sis aux [Adresse 9] au prix de 130 000 francs.

Le bien vendu est désigné à l’acte comme consistant en « une parcelle de terrain à bâtir sur laquelle existe un début de construction consistant en l’élévation de quatre murs en parpaings pour lequel un permis de construire a été obtenu le deux octobre mil neuf cent soixante-seize».

Par acte du 2 décembre 2020 reçu par Me [O], notaire à [Localité 19], les époux [L] ont vendu leur bien, désigné comme consistant en «Une maison à usage d’habitation : entrée, cuisine aménagée et équipée, séjour double avec cheminée à insert, 3 chambres, SDB, WC. Garage, cave, combles en parties aménagées avec un espace de bureau » à [F] [I] et [X] [M], (ci-après « les époux [I] »), au prix de 170 000 euros.

Ce prix a été financé par deux prêts consentis par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine (ci-après « le Crédit Agricole »), de respectivement 20 000 euros et 128 239 euros.

Les époux [I] ont également souscrit auprès du Crédit Agricole deux prêts destinés à financer des travaux sur le bien, de respectivement 24 700 et 22 475 euros.

A cette époque, il apparaissait sur le revêtement des murs extérieurs les traces de reprises de fissures.

Après leur entrée en possession, les époux [I] ont découvert des fissures sur les murs intérieurs en ôtant les revêtements (papiers peint et frisette), et un défaut de planéité du sol du séjour en le meublant.

Le 2 mars 2021, les époux [I] ont fait réaliser par commissaire de justice un constat de fissures des murs intérieurs, et de fissures sur les murs extérieurs, ainsi que d’affaissement des sols et du plafond de la dépendance, et d’un défaut de planéité du sol du séjour.

Leur assureur a mandaté un expert, le cabinet Equadom, qui est intervenu le 12 mai 2021 et qui a relevé, s’agissant des fissurations, une problématique de gestion des eaux pluviales ayant favorisé la survenance des désordres, et a préconisé une reprise en sous-œuvre par injection de résine expansive en sous-sol.

Le 7 juillet 2021, les époux [L] ont refusé d’acquitter la somme de 145 985,32 euros demandée par les époux [I] dans le cadre d’une action estimatoire en garantie des vices cachés.

C’est dans ce contexte que par acte du 18 août 2021 les époux [I] ont assigné les époux [L] devant le Président du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise du bien.

Par ordonnance du 29 septembre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné [B] [T] en qualité d’expert pour procéder à l’expertise ordonnée.

L’expert a déposé son rapport le 2 janvier 2024.

C’est dans ce contexte que les époux [I] ont assigné les époux [L] et le Crédit Agricole par actes des 22 et 21 décembre 2022 devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins d’annulation de la vente et des prêts et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte du 2 juillet 2024, un commissaire de Justice mandaté par les époux [I] pour constater l’aggravation des fissures a réalisé un état des lieux du bien.

La clôture est intervenue le 20 janvier 2025 par ordonnance du même jour, et a été révoquée par ordonnance du 14 février 2025 afin de permettre au demandeur de régulariser sa constitution d’avocat.

La clôture a été prononcée à l’audience du 13 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :

Annuler la vente conclue entre eux et les époux [L], portant sur les biens et droits immobiliers sis [Adresse 3] reçue le 2 décembre 2020 par Maître [O], notaire associé à [Localité 19],Annuler les contrats de prêt souscrits par eux auprès du Crédit Agricole : le prêt à taux zéro d’un montant de 20 0000 euros remboursables en 180 mensualités, le prêt au taux de 1,55 % l’an d’un montant de 128 239 euros remboursables en 300 mensualités, le prêt à taux zéro d’un montant de 24 700 euros remboursables en 180 mensualités, le prêt au taux de 1,87 % l’an d’un montant de 22 475 euros remboursables en 240 mensualités ; Condamner les époux [L] à leur restituer la somme de 170 000 euros représentant le prix de cession, Condamner les époux [L] à leur payer les sommes de : 54 131,46 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux exposés en pure perte, et 4 602,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des charges et taxes exposées, et 30 000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Condamner les époux [L] à leur payer la somme de 15 000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Débouter les époux [L] de la totalité de leurs demandes,Condamner les époux [L] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, se fondant sur le rapport de l’expert judiciaire, les époux [I] soutiennent que les fissures et l’affaissement constituent des vices cachés rédhibitoires, justifiant l’annulation de la vente, dont les époux [L], qui ont construit les bâtiments et effectué des travaux réparatoires, avaient connaissance et qu’ils ont sciemment dissimulés, ce qui fait échec à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 février 2025, les époux [L] demandent au tribunal de :

Débouter les époux [I] et le Crédit Agricole de leurs demandes,Condamner les époux [I] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.Au visa de l’article 1643 du code civil, les époux [L] ne contestent pas l’existence de fissures réparées par eux, ni l’existence et la gravité des désordres actuels. En revanche, ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de la cause des fissures, et affirment avoir en toute bonne foi pensé que leurs réparations mettaient fin à tout problème.

Ils contestent avoir la qualité de constructeurs de la maison, soutenant avoir acquis alors que le gros œuvre avait été réalisé par le précédent propriétaire.

Ils soutiennent que les revêtements intérieurs ont été posés avant l’apparition de fissures, et que la reprise de l’évacuation des eaux pluviales en 2006 n’a concerné que les gouttières, sans intervention sur le réseau souterrain, seul incriminé par l’expert judiciaire, et qui a été réalisé par le précédent propriétaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, le Crédit Agricole demande au tribunal de statuer ce que de droit quant à l’action des époux [I], et en cas d’annulation du contrat de vente et anéantissement consécutifs des prêts :

Condamner les époux [I] solidairement à lui restituer le montant des capitaux prêtés, soit 181 674 euros, Le condamner à restituer aux époux [I] l’intégralité des sommes perçues soit 37 657,38 euros, arrêtée provisoirement au 5 octobre 2024 pour les prêts 10001121545, 10001121544 et 10001206431 et au 11 octobre 2024 pour le prêt 10001206431,Ordonner la compensation judiciaire entre ces créances réciproques et ainsi condamner les époux [I] solidairement à lui payer la somme de 144 016,62 euros, arrêtée provisoirement au 5 octobre 2024 pour les prêts 10001121545, 10001121544 et 10001206431 et au 11 octobre 2024 pour le prêt 10001206431, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé de la résolution ou de la nullité des contrats de prêts, Condamner in solidum les époux [L] à garantir le paiement de ces sommes, Condamner in solidum les époux [L] à lui payer la somme de 20 261,86 euros en réparation de son préjudice,Condamner in solidum les époux [L] et [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, Débouter les parties de leurs plus amples demandes à son encontre. Au visa des articles 1186 et 1187 du code civil, la banque soutient que si la vente est annulée, les contrats de prêts assurant le financement de l’opération globale sont caducs, entraînant la restitution des prestations déjà exécutées par les parties.

A l’encontre des époux [I], au visa de l’article 1382 du code civil, elle expose subir un préjudice résultant de leurs fautes ayant entraîné la nullité de la vente, en ce qu’elle perd la rémunération attendue au titre du crédit, et court le risque de l’insolvabilité des parties pour la restitution des capitaux. Elle estime son préjudice à 8 569,03 euros au titre des intérêts échus pour les capitaux immobilisés de 2020 à 2024, 8 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, et 3 692,83 euros au titre des frais de dossier, garantie et assurance, soit un total de 20 261,86 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il résulte de ce texte qu’il y a vice caché dès lors que sont réunies quatre conditions cumulatives:

le défaut est inhérent à la chose vendue ;le défaut est tel qu’il compromet l’usage de la chose ;le défaut est antérieur à la vente de la chose ;le défaut est indécelable.Il s’ensuit que si l’une de ces quatre conditions n’est pas établie, la garantie pour vices cachés ne peut être engagée.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de l’article 1643 du même code, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il résulte de l’article 1644 de ce même code que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

En application de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, en application de l’article 1645 du même code ».

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, peu après la vente du bien le 2 décembre 2020, les époux [I] ont découvert de nombreuses fissures, un défaut de planéité du sol du séjour et des défauts de jointures de diverses huisseries, qui se sont aggravées depuis.

Les interventions des experts amiable puis judiciaire ont confirmé l’existence de ces désordres, et établi qu’ils sont la manifestation du tassement du sol aux environs du garage et sous la maison au niveau du pignon Nord-Ouest ; une érosion du sol sous ce pignon et au niveau du garage ont entraîné leur affaissement.

L’expert amiable a indiqué que « une problématique de gestion des eaux pluviales sur la parcelle » a favorisé « la survenance des désordres ».

L’expert judiciaire a conclu que « les désordres constatés résultent donc d’un tassement des fondations ; ce tassement de fondation existe depuis plusieurs années du fait de la modification du sens d’écoulement d’une gouttière, et du basculement du pavillon dans l’angle Nord-Ouest ». Il estime que ce tassement a été causé par :

— l’absence de recueil des eaux pluviales correct,

— des défauts de chaînage,

— la présence de végétation proche (chênes de 15m implantés à 15 et 20m)

— le sol argileux.

Il résulte du rapport du sapiteur Ginger CEBTP que :

— les fondations sont assises dans des sols hétérogènes, matériau sensible aux variations de la teneur en eau et à l’aléa gonflement-retrait en profondeur,

— les évacuations d’eaux pluviales ne sont pas raccordées, que celle du pignon Nord est prolongée par un tuyau de drainage à partir de l’angle Nord-Ouest et que dans l’angle Sud-Ouest l’épandage commence juste après le regard,

— le garage n’a pas une fondation homogène, mais est pour partie sur terre-plein, pour partie sur cave.

Ainsi, l’affaissement des bâtiments résulte de l’érosion du sol sous des fondations non-chaînées, érosion provoquée par un défaut des évacuations des eaux pluviales sur un terrain prédisposé par sa nature et sa végétation à ce phénomène.

L’existence du tassement de sol, existant avant la vente et invisible à cette époque, ainsi ses conséquences sur le bâti, qui le rendent impropre à son usage, l’expert judiciaire préconisant sa destruction et la reconstruction intégrale, ne sont pas contestés.

Il est donc établi que le bien vendu le 2 décembre 2020 par les époux [L] aux époux [I] est affecté d’un vice caché.

Sur l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, cité ci-avant, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, les époux [L] soutiennent qu’ils n’ont pas la qualité de constructeur du bien, pour l’avoir acquis alors que le gros œuvre avait déjà été réalisé par le précédent propriétaire.

Cependant, force est de constater que l’objet de la vente du 14 avril 1981 est désigné comme étant une « parcelle de terrain à bâtir sur laquelle existe un début de construction consistant en l’élévation de quatre murs en parpaings ». La désignation ne mentionne ni fondation, ni réseau d’eaux pluviales, et qualifie les murs de « début de construction ». Les époux [L] ne contestent pas avoir effectué le reste des travaux eux-mêmes, et les avoirs achevés en 1986. L’attestation de [E] [K] (pièce n°23), selon laquelle le dispositif souterrain des eaux pluviales était déjà existant lorsque les époux [L] ont acheté le bien en 1981, sans aucune pièce en corroborant les termes pour contredire l’acte authentique, ne suffit pas à rapporter la preuve de l’existence du dispositif souterrain des eaux pluviales le 14 avril 1981.

Il en résulte que lors de leur achat en 1981, le gros œuvre était à peine commencé et non déjà achevé, et qu’ils ont réalisé eux-mêmes l’ensemble des constructions. Les permis de construire de 1976 et 1981 produits par les époux [L] ne sont que les arrêtés d’accord quant aux projets soumis, et ne décrivent pas les projets présentés et autorisés, ce qui ne permet pas d’établir quel était le projet de [Y] [W] par rapport à celui des époux [L].

Cependant, la vente de 1981 mentionne quatre murs, alors que les biens vendus par les époux [L] comportent un pavillon en forme de « L » de six murs, et un garage de quatre murs. Les époux [R] ont donc édifié en totalité au moins six des dix murs, sans qu’il ne soit possible d’établir, au vu des pièces produites, quels étaient les murs commencés par [Y] [W]. Les époux [L] ont donc édifié eux-mêmes, si ce n’est tous les murs, à tout le moins six des murs dont l’absence de chaînage a contribué à la survenance des désordres.

Le rapport d’expertise judiciaire souligne l’impact sur les désordres de la modification du sens d’écoulement d’une gouttière, et l’absence de recueil correct des eaux pluviales, or les évacuations d’eaux pluviales ne sont pas comprises dans le bâti de « quatre murs en parpaings » décrit dans l’acte du 14 avril 1981, qui ont donc nécessairement été construits par les époux [L].

Ainsi, les époux [L], vendeurs ayant réalisé eux-mêmes les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, sont réputés vendeurs professionnels et donc avoir connaissance des vices cachés affectant la chose vendue qui résultent des travaux qu’ils ont effectués.

Les conditions d’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée à la page 11 de l’acte de vente du 2 décembre 2020 ne sont donc pas réunies.

Dès lors, en application de l’article 1644 du code civil, la résolution (et non l’annulation comme sollicité) de la vente du 2 décembre 2020 sera prononcée et le remboursement consécutif du prix de 170 000 euros et des frais occasionnés (frais de notaire et d’enregistrement), ordonné à la charge des époux [L].

Sur les demandes des époux [I]

Les époux [L] qui avaient connaissance du vice affectant la chose vendue sont tenus, outre la restitution du prix qu’ils en ont reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1) au titre des frais d’acquisition et des travaux effectués

Les époux [I] justifient avoir acquitté diverses sommes en sus du prix pour acquérir le bien (frais de promesse de vente pour 350 euros et d’acte pour 13 700 euros et frais de courtier pour 1 950 euros), et effectués divers travaux sur l’immeuble (portail, cheminée, clôtures, placard, plomberie, électricité, VMC, salle de bains, plinthes et fenêtres, pour un total qu’ils établissent à 54 131,46 euros, incluant les taxes foncières 2020 de 855 euros.

Les époux [I] ont acheté le 2 décembre 2020, de sorte que les taxes foncières de 2020, imposées en septembre de l’année d’imposition, ont été mises à la charge des époux [L], et les époux [I] ne justifient pas leur en avoir remboursé le prorata pour la période du 2 au 31 décembre 2020.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [I] la somme de 53 276,46 euros (54 131,46 – 855) au titre des frais d’acquisition et de travaux engagés pour le bien vendu.

2) au titre des charges et taxes exposés

Les époux [I] demandent à être remboursés de leurs factures d’eau et électricité. Cependant, ces factures ne sont pas liées à la propriété du bien mais à sa jouissance, or ils ont joui du bien de la vente à sa résolution ; même si du fait de la résolution de la vente, ils sont réputés n’en jamais avoir été propriétaires, ils demeurent tenus des consommations de fluides liées à l’occupation.

Les taxes foncières en revanche sont à la charge du propriétaire, et c’est à bon droit qu’ils en demandent le remboursement. Ils justifient des avis d’imposition pour les années 2021, de 855 euros, de 2022, de 912 euros, et de 2023, de 912 euros, soit un total de 2 679 euros (855+912+912).

En conséquence, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [I] la somme de 2 679 euros au titre des taxes foncières de 2021 à 2023 engagées pour le bien vendu.

3) au titre du préjudice moral

Les conditions précipitées du départ de leur maison, l’inquiétude légitime née de l’affaissement évolutif de celle-ci, et les tracas liés à la succession des instances judiciaires en référé et au fond ont généré un préjudice moral, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 6 000 euros aux époux [I] unis d’intérêts.

Sur la caducité des prêts bancaires

Aux termes de l’article 1186 du code civil, « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

En application de l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Lors de l’anéantissement de la vente immobilière, en raison de l’interdépendance entre les contrats de vente et de prêts destinés à financer la vente et ses suites, les contrats de prêts sont caducs.

L’article 1347 du code civil dispose que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, le contrat de vente du 2 décembre 2020 étant résolu, les quatre contrats de prêts souscrits pour financer leur acquisition par les époux [I] sont caducs.

Le Crédit Agricole justifie avoir remis au époux [I] une somme de 181 674 euros au titre des quatre prêts, et avoir d’ores-et-déjà reçu en paiement la somme de 37 657,38 euros.

Il en résulte que les époux [I] et le Crédit Agricole sont réciproquement débiteurs et créanciers de ces sommes, par nature fongible. Il y a donc lieu d’en ordonner la compensation à due concurrence.

En conséquence, les époux [I] seront condamnés solidairement à restituer au Crédit Agricole la somme de 144 016,62 euros, et le Crédit Agricole sera condamné à restituer aux époux [I] les sommes perçues au titre des quatre prêts, arrêtées au 5 octobre 2024 pour les prêts 10001121545, 10001121544 et 10001206431 et au 11 octobre 2024 pour le prêt 10001206431 à un total de 37 657,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui prononce la résolution, et la compensation entre ces dettes réciproques, à due concurrence, sera ordonnée.

Sur les demandes en garantie et indemnitaires du Crédit Agricole à l’encontre des époux [L]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résolution de la vente entraînant la caducité des contrats qui en sont interdépendants, lorsqu’elle intervient du fait du vendeur, celui-ci peut être condamné à garantir les cocontractants de la restitution, par celui-ci, des prestations qu’ils lui ont fournies.

En l’espèce, la résolution de la vente est prononcée en application de la garantie des vices cachés due par tout vendeur. S’agissant d’une garantie, et non d’une responsabilité, il n’a pas été déterminé si les époux [L] avaient commis une quelconque faute, qui ne saurait être déduite de leur qualité de garants des vices cachés.

Au demeurant, la banque ne soutient ni ne démontre aucune faute délictuelle à l’origine du vice caché imputable aux époux [L].

En conséquence, les demandes de garantie et de dommages et intérêts du Crédit Agricole à l’encontre des époux [L] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dès lors, les époux [L], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les dépens de l’instance en référé dont le coût de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [L], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer aux époux [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 7 000 euros.

Si ses demandes de garantie et de dommages et intérêts sont rejetées, il n’en demeure pas moins que le Crédit Agricole a été attrait à la cause du fait de l’interdépendance de ses contrats avec le contrat de vente, et il y a donc lieu de condamner in solidum les époux [L] à l’indemniser de ses frais irrépétibles par l’octroi d’une somme de 1 500 euros.

La demande des époux [L] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution du contrat de vente reçu par Me [O], notaire à [Localité 19], contenant vente par [E] [L] et [G] [U] à [F] [I] et [X] [M] d’un bien sis [Adresse 15], cadastré section AC n°[Cadastre 7], au titre de la garantie des vices cachés ;

ORDONNE la restitution de la somme de 170 000 euros par [E] [L] et [G] [U] à [F] [I] et [X] [M], lesquels devront mettre à disposition de [E] [L] et [G] [U], libre de tout bien et de tout occupant, le bien immobilier sis [Adresse 15], cadastré section AC n°[Cadastre 7] ;

CONDAMNE [E] [L] et [G] [U] à payer à [F] [I] et [X] [M] unis d’intérêts la somme de 53 276,46 euros au titre des frais d’acquisition et de travaux engagés pour le bien vendu ;

CONDAMNE [E] [L] et [G] [U] à payer à [F] [I] et [X] [M] unis d’intérêts la somme de 2 679 euros au titre des taxes foncières de 2021 à 2023 engagées pour le bien vendu ;

CONDAMNE [E] [L] et [G] [U] à payer à [F] [I] et [X] [M] unis d’intérêts la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE [F] [I] et [X] [M] solidairement à restituer à la société Crédit Agricole Mutuel Normandie Seine la somme de 144 016,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société Crédit Agricole Mutuel Normandie Seine à restituer à [F] [I] et [X] [M] unis d’intérêts les sommes perçues au titre des quatre prêts, arrêtées au 5 octobre 2024 pour les prêts 10001121545, 10001121544 et 10001206431 et au 11 octobre 2024 pour le prêt 10001206431 à un total de 37 657,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la compensation entre ces dettes réciproques, à due concurrence ;

REJETTE les demandes de garantie et de dommages et intérêts du Crédit Agricole à l’encontre des époux [L] ;

CONDAMNE in solidum [E] [L] et [G] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de l’instance en référé dont le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE [E] [L] et [G] [U] à payer à [F] [I] et [X] [M] la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [E] [L] et [G] [U] à payer à la société Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [E] [L] et [G] [U] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,