TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00629 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IFXJ

S.A.S. [K]

C/

S.C.I. PA6 IMMO

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Mars 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier JOLLY de la SCP BALI COURQUIN JOLLY PICARD, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

S.C.I. PA6 IMMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau d’EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 14 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat conclu le 19 janvier 2024, la S.C.I. PA6 Immo a concédé un bail commercial à la S.A.S. [K] portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros à payer d’avance en douze termes de 1.500 euros le premier de chaque mois, outre une provision sur charges mensuelle de 1.250 euros.

Par courriel en date du 2 août 2024, la SCI PA6 IMMO a sollicité de la SAS [K] le règlement de la somme de 9.134,11 euros dont 5.039,11 euros au titre de la régularisation de charges au 1er trimestre 2024, 2.730 euros au titre de la provision sur charges dues pour les mois de juillet et d’août 2024 et 1.365 euros au titre de la provision sur charges du mois de septembre à venir.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 septembre 2024, la S.A.S. [K] a contesté le calcul de la régularisation de charges et a invité la S.C.I. PA6 Immo à revoir la facturation au prorata de la surface occupée, et à faire installer des compteurs individuels.

Puis, par lettre en date du 17 décembre 2024, la S.C.I. PA6 Immo a fait part à la S.A.S. [K] de son souhait de mandater un géomètre pour déterminer le volume des surfaces de l’immeuble et du local commercial. Le 10 février 2025, elle a informé la S.A.S. [K] que le ratio retenu était de 31,14%.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 mars 2025, la S.C.I. PA6 Immo a mis la S.A.S. [K] en demeure de lui payer dans le délai de 8 jours la somme de 7.297,89 euros au titre des charges restant dues. Le 11 mars 2025, agissant par l’intermédiaire de son conseil, la S.A.S. [K] a refusé de payer cette somme et a réclamé la restitution d’un trop-perçu de 4.731,81 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mai 2025, la S.C.I. PA6 Immo a fait délivrer à la S.A.S. [K] un commandement de payer dans le délai d’un mois la somme en principal de 6.797,89 euros au titre des charges impayées sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire figurant au bail.

Le 21 mai 2025, la S.A.S. [K] a fait assigner la S.C.I. PA6 Immo devant le président du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en référé pour s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le juge des référés a rendu son ordonnance le 15 octobre 2025 et a notamment :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la S.C.I. PA6 Immo tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la S.A.S. [K] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions au titre des charges dues formées par la S.A.S. [K],Rejeté la demande de la S.A.S. [K] tendant à voir ordonner la restauration de l’alimentation en chauffage de l’immeuble, Ordonné à la S.C.I. PA6 Immo de remettre à la S.A.S. [K] les quittances de loyer du dernier trimestre 2024 et des mois échus de l’année 2025,Ordonné à la S.A.S. [K] de communiquer à la S.C.I. PA6 Immo les relevés de compteur postérieurs à l’individualisation des charges.

Ensuite, par acte de commissaire de justice signifié le 3 juin 2025, la S.A.S. [K] a fait assigner la S.C.I. PA6 Immo devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de restitution du trop perçu et d’indemnisation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La S.A.S. [K], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

A titre principal,

La condamnation de la S.C.I. PA6 Immo à lui payer la somme de 4.731,81 euros avec intérêts au taux légal applicable entre professionnels à compter du 11 mars 2025,La condamnation de la S.C.I. PA6 Immo à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, La condamnation de la S.C.I. PA6 Immo à communiquer le rapport intégral du géomètre-expert sur la base duquel elle a annoncé la clé de répartition de 31,14% dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à peine d’astreinte forfaitaire de 1.800 euros, La condamnation de la S.C.I. PA6 Immo aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,Le rejet des demandes de la S.C.I. PA6 Immo,

A titre subsidiaire,

Le renvoi de l’affaire devant tel tribunal compétent d’Evreux.

Pour contester l’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I. PA6 Immo, elle invoque l’article R211-3-26, 11° du code de l’organisation judiciaire et l’article R145-23 du code de commerce et fait valoir que l’assignation n’a pas été délivrée devant le juge des contentieux de la protection dont la mention résulte d’une simple erreur matérielle, mais devant le tribunal judiciaire d’Evreux.

Au soutien de sa demande en restitution du trop-perçu, elle fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et L145-40-2 du code de commerce, que le montant total des appels de charges émis par la S.C.I. PA6 Immo ne respecte pas la clé de répartition sur laquelle les parties s’étaient accordées et qu’il est supérieur aux dépenses effectivement exposées par le bailleur. Selon elle, cette clé de répartition s’applique également aux factures d’eau, d’électricité et de gaz sur toute l’année 2024, les travaux de raccordement n’ayant été réalisés qu’en début d’année 2025. Elle estime ainsi n’être tenue de régler que la somme de 4.813,19 euros, alors qu’elle a payé 9.545 euros au titre des provisions sur charges. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle se prévaut de la mauvaise foi de la S.C.I. PA6 Immo.

Par ailleurs, la S.A.S. [K] estime que la communication des relevés postérieurs à l’individualisation des compteurs est sans incidence sur la régularisation de charges puisque ses consommations donnent lieu à une facturation individuelle qu’elle acquitte en propre.

Pour faire obstacle aux demandes de la S.C.I. PA6 Immo tendant à faire constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion, la S.A.S. [K] se fonde sur l’article L143-2 du code de commerce et affirme que la S.C.I. PA6 Immo ne justifie pas de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce et le cas échéant, de la dénonciation de ses conclusions aux fins de résiliation du bail. En outre, elle invoque les articles 1103 et 1104 du code civil et reproche à la S.C.I. PA6 Immo d’invoquer la clause résolutoire de mauvaise foi et d’avoir fait délivrer un commandement de payer imprécis. En tout état de cause, elle conteste la dette mentionnée dans ce commandement de payer.

La S.C.I. PA6 Immo, également représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions et soulève in limine litis une exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire d’Evreux. Elle sollicite également :

Le rejet des demandes de la S.A.S. [K], Le constat de la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2024 par acquisition des effets de la clause résolutoire le 8 juin 2025, L’expulsion de la S.A.S. [K] et de tous occupants de son chef et l’autorisation de transporter à la déchetterie les marchandises, meubles et biens laissés sur place par la demanderesse aux frais de cette dernière, La condamnation de la S.A.S. [K] à lui payer la somme de 7.580,75 euros, décompte arrêté au 28 février 2025, avec intérêts de retard sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’au complet paiement, La condamnation de la S.A.S. [K] à lui payer le prorata de la taxe foncière 2024, La condamnation de la S.A.S. [K] à lui payer la somme de 758,07 euros au titre des pénalités de retard contractuelles de 10% prévues au bail, La capitalisation des intérêts, La condamnation de la S.A.S. [K] à lui communiquer les relevés de compteur permettant de procéder à la régularisation des charges du premier trimestre 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, La condamnation de la S.A.S. [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, La condamnation de la S.A.S. [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mai 2025.

Se fondant sur les articles L213-4-1 à L213-4-8 du code de l’organisation judiciaire et sur l’article R145-23 du code de commerce, elle soutient que la juridiction compétente est le tribunal judiciaire d’Evreux.

Sur le fond, elle estime que la production des relevés de compteurs postérieurs à l’individualisation des charges est nécessaire pour procéder à la régularisation des charges du premier trimestre 2025.

De plus, se prévalant des articles 1103 et 1104 du code civil, elle fait valoir que conformément au contrat de bail, les charges sont facturées au prorata de la surface en ce qui concerne les impôts, taxe et redevance, tandis qu’elles sont facturées au réel pour les consommations personnelles et individuelles des locataires. Elle précise également que le total des charges facturées n’inclut pas seulement l’eau, le gaz et l’électricité mais d’autres charges (impôts, taxes, prestations individuelles ou collectives récupérables) non comprises dans le calcul de la S.A.S. [K]. Elle ajoute que le commandement n’a pas été suivi d’effet de sorte que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

Enfin, elle déclare que la S.A.S. [K] ne justifie pas d’un préjudice ouvrant droit à dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS

I – Sur l’exception d’incompétence

Conformément à l’article R211-6-23 11° du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive pour connaitre des litiges relatifs au baux commerciaux lorsqu’ils ne portent pas sur la fixation du loyer.

En l’espèce, l’assignation que la S.A.S. [K] a fait délivrer à la S.C.I. PA6 Immo le 3 juin 2025 comporte l’en-tête « assignation devant le tribunal judiciaire procédure orale3 et un paragraphe relatif à la compétence du tribunal judiciaire en vertu des dispositions susvisées. La mention du juge des contentieux de la protection en page 2 de l’assignation résulte donc d’une erreur matérielle. Les parties ont comparu devant le tribunal judiciaire les 17 septembre 2025, 12 novembre 2025 et 14 janvier 2026.

Par conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I. PA6 Immo est sans objet.

II – Sur la demande en paiement de la S.A.S. [K]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article L145-40-2 du code de commerce dispose qu’en matière de baux commerciaux, lorsqu’un ensemble immobilier comporte plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges en fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Enfin, il est acquis qu’il appartient au bailleur, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, de justifier du montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 janvier 2024 définit les charges récupérables comme étant celles énumérées en annexe du décret n°1987-713 du 26 août 1987.

Il est prévu en pages 12-13 du contrat qu’incombent au preneur selon sa quote-part, les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou d’un service dont le preneur bénéficie, les taxes municipales, foncières et locatives, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage, ainsi que les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur. Ce dernier doit en revanche acquitter directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, sans que le bailleur puisse être inquiété à ce sujet.

Il est constant que les compteurs d’eau, d’électricité et de chauffage étaient initialement collectifs. Il en résulte que jusqu’à l’individualisation de ces installations, la répartition de ces charges devait être faite, en l’absence d’abonnement individuels, en fonction de la quote-part du local au titre des prestations individuelles ou collectives récupérables.

D’après le procès-verbal de constat établi par Me [S], commissaire de justice à [Localité 5], les travaux d’individualisation du raccordement à l’eau et à l’électricité ont été réalisés le 31 mars 2025. Quant au gaz, le contrat d’énergie a pris effet au 24 janvier 2025 ainsi que le montre la facture établie le date du 12 avril 2025 au nom du président de la S.A.S. [K]. Le mail de M. [D] [P] en date du 7 novembre 2024, s’il démontre que le gaz a été coupé entre le 23 octobre et le 4 novembre 2024, ne prouve pas que la S.A.S. [K] en a été la seule utilisatrice à compter de cette date. Par conséquent, les charges relatives à l’eau, à l’électricité et au gaz dues par la S.A.S. [K] au titre de l’année 2024 auraient dû être calculées par la S.C.I. PA6 Immo en fonction de la quote-part de la locataire.

Conformément à l’accord des parties, fondé sur les certificats de surface produits par la S.C.I. PA6 Immo, cette quote-part est de 31,14%.

La demande de la S.A.S. [K] porte exclusivement sur les charges récupérables de l’année 2024. La S.C.I. PA6 Immo ne conteste pas avoir appelé la somme de 16.342,89 euros au titre des provisions sur charges et régularisations de charges dues par la S.A.S. [K]. Toutefois, en dehors des factures des 23 avril 2025 et 13 février 2025 qui n’ont pas lieu de s’imputer sur les charges de 2024, et de l’avis de taxe foncière 2024, la S.C.I. PA6 Immo ne produit aucun justificatif des charges récupérables. la S.A.S. [K] reconnait toutefois que la bailleresse a exposé la somme totale de 15.456,51 euros au titre des factures d’électricité arrêtées au 13 janvier 2025, factures de gaz arrêtées au 10 février 2025 et factures d’eau arrêtées au 24 octobre 2024. Conformément au contrat de bail et à l’accord postérieur des parties sur la clé de répartition des charges, la S.A.S. [K] doit supporter 31,14% de du total des charges de l’immeuble, soit 4.813,16 euros, auxquels s’ajoutent 609,10 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière (31,14 % de 1.956 euros).

Par conséquent, la S.A.S. [K] n’était redevable que de la somme de 5.422,26 euros au titre des charges récupérables de l’année 2024.

Or, il n’est pas contesté qu’elle a réglé la somme de 9.545 euros.

La S.C.I. PA6 Immo a donc reçu un trop-perçu de 4.122,74 euros, qu’elle sera condamnée à restituer à la S.A.S. [K], avec intérêts au taux légal applicable entre professionnel à compter de la date de réception de la mise en demeure du 11 mars 2025, soit le 14 mars 2025. Par conséquent, la S.C.I. PA6 Immo sera déboutée de sa demande en paiement de la somme 7.580,75 euros et des pénalités de retard de 10% prévues au contrat.

III – Sur la demande de la S.C.I. PA6 Immo aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est acquis que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.

Si le bail contient une clause résolutoire, la S.C.I. PA6 Immo ne justifie pas d’une créance au titre des charges récupérables de l’année 2024. C’est donc à tort qu’elle se prévaut du commandement de payer en date du 7 mai 2025.

Elle sera donc déboutée de ses demandes relatives à l’acquisition des effets de la clauses résolutoires, à l’expulsion de la locataire et à la condamnation de cette dernière à payer une indemnité d’occupation.

IV – Sur la demande de la S.A.S. [K] aux fins de communication du rapport du géomètre

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer et de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions, l’article 7 du même code prévoyant en outre que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.

La S.A.S. [K] n’expose pas les motifs pour lesquels la communication du rapport du géomètre lui est nécessaire alors qu’il ressort de ses propres pièces qu’elle est en possession des certificats de superficie privative établis le 15 janvier 2025 par le cabinet [R] [W], géomètres-experts.

La demande sera rejetée.

V – Sur la demande de la S.C.I. PA6 Immo aux fins de communication des relevés

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer et de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions, l’article 7 du même code prévoyant en outre que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.

La régularisation des charges antérieures à l’individualisation des compteurs est calculée en fonction de la quote-part de la S.A.S. [K]. Pour les charges postérieures à l’individualisation des contrats de fourniture d’énergie, les factures sont réglées directement par la S.A.S. [K]. Dans ce contexte, la S.C.I. PA6 Immo n’explique pas en quoi la production des relevés de compteurs individuels postérieurs à l’individualisation des contrats de fourniture d’énergie est nécessaire pour procéder à la régularisation des charges.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

VI – Sur la demande de la S.A.S. [K] en paiement de dommages et intérêts

Les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi et le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts lorsque l’inexécution de son obligation a causé un préjudice au créancier, à moins qu’il ne prouve que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La S.A.S. [K] ne démontrant aucun préjudice, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

VII – Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. PA6 Immo, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle devra en outre régler à la S.A.S. [K] une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE que l’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I. PA6 Immo est sans objet ;

CONDAMNE la S.C.I. PA6 Immo à payer à la S.A.S. [K] la somme de de 4.122,74 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’année 2024, déduction faite des sommes dues au titre de la taxe foncière de 2024, avec intérêts au taux légal applicable entre professionnel à compter du 14 mars 2025, date de réception de la mise en demeure ;

DEBOUTE la S.C.I. PA6 Immo de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, et des demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de disposer des meubles ;

DEBOUTE la S.C.I. PA6 Immo de sa demande en paiement de la somme de 7.580,75 euros au titre des charges récupérables ;

DEBOUTE la S.C.I. PA6 Immo de sa demande en paiement de la somme de 758 euros au titre des pénalités de retard de 10% prévues au bail ;

DEBOUTE la S.C.I. PA6 Immo de sa demande de communication des relevés de compteurs postérieurs à l’individualisation des charges ;

DEBOUTE la S.A.S. [K] de sa demande de communication du rapport du géomètre ;

DEBOUTE la S.A.S. [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. PA6 Immo aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.C.I. PA6 Immo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. PA6 Immo à payer à la S.A.S. [K] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER