REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Décembre 2024

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00187 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNLI

DEMANDERESSE:

S.C.I. ROQUETTE,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS:

Madame [D] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Décembre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e GONDER + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 26 avril 2019, Monsieur [B] [K] et Madame [P] [D] ont pris à bail un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], et appartenant à La SCI ROQUETTE .

Par courrier réceptionné le 1er février 2023, Madame [P] [D] a donné congé mentionnant un départ prévu au 27 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la SCI ROQUETTE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4612,31 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 02 août 2023.

Le montant du loyer réactualisé s’élève à la somme de 889,21 euros par mois outre 20 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCI ROQUETTE a fait assigner Monsieur [B] [K] et Madame [P] [D] devant le Juge du contentieux de la protection d’EVRY statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 12 748,92 euros au titre des loyers, charges arrêtés au terme de mai 2024 inclus ,

— condamner solidariement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, La SCI ROQUETTE représentée par son conseil, précise que Madame [P] [D] a donné congé le 1er février 2023 et n’est plus dans le lieux et indique se désister de sa demande d’explusion à son égard. Elle ramène sa demande de condamnation solidaire à l’égard de Madame [P] [D] au titre des loyers impayés à la somme de 3337,51 euros calculés au prorata temporis du congés et mantient ses demandes accessoires.

La SCI ROQETTE maintient l’ensemble des ses demandes dans les termes de son assigantion à l’égard de Monsieur [B] [K] sauf à réactualiser la dette à 16 946, 42 euros au titre des loyers et charges impayés échus terme de novembre 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de tout délais, aucune reprise du paiement des loyers courants n’étant constatée.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [B] [K] et Madame [P] [D] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 décembre 2024.

SUR QUOI,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il apparait que le bail en date du 26 avril 2019 entre La SCI ROQUETTE d’une part et Monsieur [B] [K] et Madame [P] [D] d’autre part porte porte la mention “ contrat de location de logement meublé” et vise le titre I bis de la loi du 06 juillet 1989 relative aux logements loués meublés. Le contrat de bail s’analyse par conséquent sans équivoque comme un bail meublé.

Le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 21 octobre 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 04/03/2024 et ce plus de deux mois avant l’audience du 05 novembre 2024.

Celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 .

Le contrat de bail unissant les parties stipule à son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux .

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

Il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 13 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 .

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 novembre 2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail .

Monsieur [B] [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, étant rappelé que Madame [P] [D] avait donné congé le 1er février 2023 et n’était plus occupante des lieux antérieurement à la date de délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [Y] [H] [S].

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [Y] [H] [S].

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que les stiupluations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Madame [P] [D] a délivré un congé le 1er février 2023 avec effet au 1er mars 2023.

En application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, repris dans les stipulations du bail, la solidarité d’un co-locataire, prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et à défaut s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 06 mois après la date d’effet du congé.

Il s’ensuit, au regard de la clause de solidarité prévue au bail, que Madame [P] [D] a vocation à demeurer solidaire des loyers et charges pendant une durée de 06 mois, en l’absence de nouveau colocatiare, soit jusqu’au 1er septembre 2023 au plus tard.

Le bailleur verse aux dEn l’espèce, verseébats un décompte arrêté au 1er novembre 2024 terme de novembre 2024 inclus (échéance du mois de avril incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de .16 946,42 euros.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée aux défendeurs que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard , de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de est établie tant dans son principe que dans son montant.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI ROQUETTE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [K] à verser à la SCI ROQUETTE la somme de 16946,42 euros actualisé au 1er novembre 2024 terme de novembre inclus, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, solidairement avec Madame [P] [D] à hauteur de 3337,61 euros ( dette à la date du 1er septembre 2023 déduction faite après imputation des paiements d’un versement de 1200 euros effectué le 07 septembre 2024) outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [Y] [H] [S] à verser à la somme de actualisée au , au titre de l’arriéré locatif hors dépens, solidairement avec Monsieur [G] [M] à hauteur de 3.948,90€ (dette à la date du 6 mai 2021), outre intérêts au taux légal sur la somme de à compter du , date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.Sur la demande d’indemnité d’occupation

L''application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

occupation illicite des lieux par Madame [V] [Y] [H] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.L’occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI ROQUETTE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Madame [P] [D], qui a délivré congé et n’occupe plus les lieux antérieurement à la résiliation du bail, ne sera pas tenue d’indemniser le préjudice subi par le bailleur du fait d’une occupation sans droit ni titre par Monsieur [B] [K].

Il y a donc lieu de condamner [B] [K] seul au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Monsieur [G] [M], qui a délivré congé et n’occupe plus les lieux, ne sera pas tenu d’indemniser le préjudice subi par le bailleur du fait d’une occupation sans droit ni titre par Madame [V] [Y] [H] [S].Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [Y] [H] [S] seule au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner [B] [K] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner [B] [K] à payer à la SCI ROQUETTE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [D], qui a régulièrement donné congé et n’occupe plus les lieux, sera dispensé de condamnation aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS le désistement de la SCI ROQUETTE de sa demande d’expulsion à l’égard de Madame [P] [D] ;

CONSTATONS la résiliation à compter du 13 novembre 2023 du bail convenu entre les parties par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [K], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à verser à La SCI ROQUETTE la somme provisionnelle de 16 946,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er novembre 2024 terme de novembre inclus solidairement avec Madame [P] [D] à hauteur de 3337,61 euros ( dette à la date du 1er septembre 2023 déduction faite après imputation des paiements d’un versement de 1200 euros effectué le 07 septembre 2024) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS M Monsieur [B] [K] à verser à titre provisionnel à La SCI ROQUETTE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à verser à La SCI ROQUETTE la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président