RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00961 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLTP

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI DU BUISSON, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son mandataire en exercice la S.A.S.U. IMODAM, exerçant sous le nom commercial IMODAM PROPERTY – ROLAND GOSSELIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0386

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BELA MODE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, la SCI DU BUISSON a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 489 et 834 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, la SASU BELA MODE, aux fins de voir :

constater acquise au profit de la SCI DU BUISSON, la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 ;ordonner en conséquence l’expulsion de la SASU BELA MODE des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la SASU BELA MODE à verser la somme de 10.470,64 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer et l’indemnité d’occupation, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;condamner la SASU BELA MODE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI DU BUISSON à titre de clause pénale ;En tout état de cause,

condamner la SASU BELA MODE à payer à la SCI DU BUISSON la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SASU BELA MODE aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU BUISSON expose que :

par acte du 12 décembre 2011, elle a conclu un mandat avec la SAS IMODAM aux fins qu’elle assure la gestion du bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] lui appartenant ;par acte du 9 mai 2022, cette dernière a, en sa qualité de mandataire, donné à bail à la SASU BELA MODE le local dont elle est propriétaire moyennant un loyer annuel de 16.178 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance ;depuis son entrée dans les lieux, la SASU BELA MODE est régulièrement débitrice des loyers et charges qui lui incombent, ne procède pas aux règlement dans les délais prescrits par le bail commercial, et ne s’est pas acquittée des frais d’envoi, des honoraires d’assistance technique prévues par le bail, et n’a pas régularisé le dépôt de garantie à la suite de l’augmentation du loyer pour le deuxième trimestre 2024, de sorte que le relevé de la compte de la société BELA MODE, arrêté au 21 aout 2024, présente un solde débiteur de 11.474,53 euros ;sa relance du 21 février 2024 et sa mise en demeure du 16 avril 2024 sont demeurées sans effet, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la société BELA MODE, le 19 juin 2024, par acte de commissaire de justice, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 10.038,96 euros hors de coût de l’acte et majoration, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti ;étant donné le caractère incontestable de sa créance et au vu des manquements de la société BELA MODE aux stipulations du bail commercial, elle est bien fondée à solliciter que soit constaté que la clause résolutoire lui est acquise à compter du 20 juillet 2024, ordonné l’expulsion de la société BELA MODE des locaux occupés, condamné cette dernière au paiement de la somme provisionnelle de 10.470,64 euros, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la SCI DU BUISSON, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SASU BELA MODE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI DU BUISSON justifie, par la production du bail commercial du 9 mai 2022, d’un relevé de propriété, d’une relance en date du 21 février 2024, d’une mise en demeure en date du 16 avril 2024, du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et du décompte joint audit commandement, que sa locataire, la SASU BELA MODE, n’est pas à jour du paiement des loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail du 9 mai 2022, en son article XVI page 13 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI DU BUISSON a fait délivrer le 19 juin 2024 à la SASU BELA MODE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 10.038,96 euros au titre des loyers et charges impayés au deuxième trimestre 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 19 juin 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 juillet 2024.

Il convient de considérer la SASU BELA MODE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SCI DU BUISSON étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des biens mobiliers

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DU BUISSON, qui sollicitait, dans son assignation, la condamnation de la SASU BELA MODE au paiement de la somme provisionnelle de 10.470,64 euros, arrêtée au 30 septembre 2024 (pièce n°4), déduction faite de la clause pénale, s’est prévalue à l’audience d’un décompte actualisé au 30 octobre 2024.

Or, cette demande actualisée n’ayant pas été signifiée par voie de commissaire de justice à la partie défenderesse, non comparante ni constitué, doit être écartée, dans le respect du principe du contradictoire.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer et du décompte arrêté au 19 juin 2024 et du décompte actualisé au 30 septembre 2024 que sont réclamés, déduction faite des règlements intervenus, les loyers et charges depuis le troisième trimestre 2022 jusqu’au troisième trimestre 2024 inclus, le montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 4.044,50 euros, des frais de rédaction d’acte à hauteur de la somme de 1.800 euros, des frais d’envoi, la taxe d’ordures ménagères à hauteur de la somme de 477,18 euros, la taxe foncière 2023 à hauteur de la somme de 2.277,37 euros, des frais de relance à hauteur de la somme de 175 euros, et une clause pénale d’un montant de 1.003,89 euros.

Au regard des stipulations du bail commercial, plus précisément l’article IV «loyer», l’article V «dépôt de garantie» et l’article VII «charges, impôts et taxes» les sommes facturées au titre du dépôt de garantie, des loyers et provisions sur charges impayés ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En outre, le bail commercial prévoit en son article XVIII «frais» que le preneur versera au bailleur les frais d’acte du présent bail soit la somme de 1.800,00 euros, de sorte que la somme réclamée à ce titre ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Concernant les frais de relance à hauteur de 175 euros et le honoraires de suivi technique, si le bail commercial prévoit en son l’article XIII «frais» que «tous les frais, droit et honoraires résultant du présent bail ou qui en seraient la suite, sont à la charge du preneur. Le service d’envoi de quittance sera facturé 4 € par terme. Cette somme variera en fonction du tarif d’affranchissement, sur la base du tarif en vigueur en janvier 2020.», il ne précise pas la nature et le montant de ces frais et honoraires, à l’exception des frais d’envoi des quittances, à l’instar du mandat de gérance entre la SCI DU BUISSION et SAS IMODAM, de sorte que les frais de relance de 175 euros et les honoraires de gestion technique, outre la TVA afférente, soit la somme totale de 695,27 euros TTC, se heurtent à une contestation sérieuse.

En revanche, les frais d’envoi étant prévus contractuellement, le montant réclamé à ce titre ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Concernant la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères, le bail commercial stipule en son article 2 «Impots et taxes» que «le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de tous impôts et taxes et la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière (dont la taxe sur les ordures ménagères) ainsi que les impôts, taxes et redevances, existants ou qui seraient ultérieurement créés, liées à l’usage du local et de l’immeuble (dont la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement situé en Ile-de-France) ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement (dont tous droits de voierie y compris les frais de gestion afférents à la fiscalité locale).

Les remboursements ainsi effectués au bailleur seront si le loyer est assujetti à la TVA, majorés de cette taxe au taux en vigueur à la date d’établissement de la facture».

Contrairement aux charges, il n’est pas prévu le versement d’une provision au titre desdites taxes, mais un remboursement au bailleur, ce qui suppose qu’il soit justifié du montant desdites taxes.

Or, la SCI DU BUISSON ne produit aucun justificatif, la simple mention dans le bail de la quote-part prévisionnelle par rapport aux taxes de l’année antérieure n’étant pas suffisante, de sorte que les sommes réclamées au titre de la taxe foncière (2.277,37 euros) et de taxe d’ordures ménagères (477,18 euros), se heurtent à une contestation sérieuse et seront écartées

Enfin, le montant facturé au titre de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse, en ce qu’il est susceptible d’être réduit voir supprimé par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, mais force est de constater qu’il est déduit du montant réclamé à titre de provision par la SCI DU BUISSON.

Ainsi, il convient de considérer que l’obligation de la SASU BELA MODE de payer la somme de 7.020,82 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au terme du troisième trimestre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU BELA MODE à payer à la SCI DU BUISSON une somme provisionnelle de 7.020,82 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au terme du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU BELA MODE causant un préjudice à la SCI DU BUISSON, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SASU BELA MODE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, la période antérieure étant comprise dans la provision d’un montant de 7.020,82 euros qui a été allouée.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SASU BELA MODE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SASU BELA MODE, partie succombante, à payer à la SCI DU BUISSON la somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], au 20 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SASU BELA MODE et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU BELA MODE à payer à la SCI DU BUISSON une somme provisionnelle de 7.020,82 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au terme du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU BELA MODE à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 20 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE, à titre de provision, la SASU BELA MODE à payer à la SCI DU BUISSON une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité ;

CONDAMNE la SASU BELA MODE à payer à la SCI DU BUISSON la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU BELA MODE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,