REPUBLIQUE FRANCAISE 1
Au nom du peuple français TRIBUNAL
JUDICIAIRE EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE D’EVRY
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY COURCOURONNES
Expropriations JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
-N° RG 23/00002 N° rendu le 26 AVRIL 2024 P o r t a l i S
DB3Q-W-B7H-PC05
Minute n° 33/2024
ETABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER
D’ILE DE FRANCE
C/ Y, AB
CCC CCCFE délivrées le :
A:
- M^e Jonathan AZOGUI,
M^e Gilles CAILLET
ENTRE:
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, Etablissement public industriel et commercial immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro […]5 120 008, dont le siège social est sis […]
représentée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS plaidant,
Autorité expropriante
ET
-Monsieur X Y, demeurant 8 avenue Aristide Briand 92300 LEVALLOIS
PERRET représenté par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS plaidant
Madame Z Y, demeurant […] représentée par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS plaidant
Monsieur AA AB, demeurant […]
non comparant, ni représenté
Madame AC AB épouse AD, demeurant 43 Route de la Roche
Noire 63800 PEIGNAT SUR ALLIER
non comparante, ni représentée
Expropriés

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EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
représenté par M^me Laura MACHMOUM adresse: Direction Générale des Finances Publiques 27 rue des Mazières
91011 EVRY COURCOURONNES
JUGE DE L’EXPROPRIATION :
[…] DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.
GREFFIER: Sylvie CADORNE
DÉBATS:
Après audition des parties à l’audience du 12 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par arrêté en date du 18 décembre 2014, dont les effets ont été prorogés par arrêté en date du 13 décembre 2019, le préfet de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) l’aménagement du quartier du lycée Camille Claudel sur le territoire de la commune de […].
Par arrêté en date du 21 juillet 2015, le préfet de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), les parcelles de terrains situées sur la commune de […] nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle située […], cadastrée […] […], d’une superficie de 1.320m² sise […] et appartenant en indivision à M^me Z AE, M. X AE, M^me AC AF épouse AG, M. AA AF (ci après indivision AE AF).
Par ordonnance en date du 27 juillet 2015, rectifiée le 03 août 2015, le juge de l’expropriation du département de l’Essonne a déclaré expropriée au profit de l’EPFIF la parcelle visée par la procédure.
Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPFIF a, par mémoire visé au greffe le 04 janvier 2023, saisi le juge de l’expropriation d’Evry.
Le transport sur les lieux a été effectué le 16 octobre 2023.
A l’audience du 12 février 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DE L’EPFIF
Aux termes de son mémoire en réponse et récapitulatif, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer à 146.200€ l’indemnité de dépossession due à l’indivision AE- AF pour la dépossession de la parcelle cadastrée section […] […] sise […] à
[…] (91), décomposée comme suit:

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-indemnité principale: 132.000€
-indemnité de remploi: 14.200€.
Au soutien, l’EPFIF fait valoir que:
-conformément aux dispositions des articles L.322-2 du code de l’expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence doit être fixée au 10 décembre 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la délibération du 25 juin 2018 du conseil municipal;
-à la date de référence fixée au 10 décembre 2018, la parcelle concernée est située en zone UC2 du plan local d’urbanisme. La zone UC2 correspond aux centralités de quartier;
-retenant la méthode par comparaison, l’EPFIF propose les deux termes de comparaison suivants pour demander de retenir une valeur unitaire de 100€/m²:
- Acte d’adhésion du 22 février 2022 (Pièce n°5) – […]s […] n°275, 276, 277 et 278
(anciennement […]) sises […] – 134.77 €/m²
Acte d’adhésion du 27 décembre 2019 (Pièce […]) – […] […] sise chemin de
Vauhallan 90.[…] €/m²
-I’EPFIF demande que les termes de comparaison proposés par le défendeur soient écartés des débats car ils sont tous situés dans un autre zonage bien plus favorable que le bien exproprié et qu’ils se rapportent à des surfaces nettement inférieure à celle du bien de l’espèce;
-se fondant sur un arrêt du 12 décembre 2019 n°18/21598 de la cour d’appel de Paris,
l’EPFIF demande que la valeur unitaire de 250€/m² retenue soit appliquée comme plafond dans le cadre de l’évaluation du bien d’espèce en rappelant sa configuration défavorable en forme de lanière.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DE L’INDIVISION Y AB
M^me AC AF épouse AG et M. AA AF n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.
Aux termes de leur mémoire en fixation des indemnités d’expropriation, M. X AE et Mme
Z AE demandent au juge de l’expropriation de:
-les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes
En conséquence
-fixer à la somme de 528.000€ le montant de l’indemnité principale due par l’Etablissement Public d’Ilde de France à M. X AI, M^me Z AE, M^me AC AF et M. AA
AF en contrepartie de l’expropriation de la parcelle […] […] sise rue Crésar Franck à
[…];
-fixer à la somme de 53.800€ le montant de l’indemnité de remploi due par l’Etablissement Public
d’Ile de France à M. X AI, M^me Z AE, M^me AC AF et M. AA
AF en contrepartie de l’expropriation de la parcelle […] […] sise […] à […];
-rejeter l’ensemble des demandes de l’Etablissement Public d’Ile de France;

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-écarter toutes conclusions contraires notamment celles de l’Etablissement Public d’Ile de France et du Commissaire du Gouvernement;
-condamner l’Etablissement Public d’Ile de France à verser à M. X AE et M^me Z
AE une somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).
Au soutien, M. X AE et M^me Z AE font valoir que:
-à la date de référence fixée au 10 décembre 2018, leur parcelle se situe en zone UC2;
-ils relèvent que leur parcelle se situe au coeur d’un quartier d’habitation à dominante pavillonnaire, que leur terrain est idéalement situé pour accueillir des habitations ou des commerces;
-ils critiquent les deux termes de comparaison proposés par l’EPFIF comme étant des accords intervenus dans le cadre d’un marché captif et contraint et n’étant pas représentatifs du marché réel
-ils demandent qu’une valeur unitaire de 400€/m² soit retenue en proposant les termes de comparaison suivants:
Surface
^Prix Prix/m Refde mutation Date Adresse Cadastre PŁU Nature terrain
[…] […] 330 000 € 688 € 1 […] 1953
[…] 275 000 € 381 €
² […] DU ROCHER 2021P5056
9104P05 BO […] UR1 TAB 765 350 000 € 458 € 18/06/2021 BD DE LOZERE 3 2021P2961
9104P05 BN 190 TAB 4 26/08/2020 […] ²⁶5 ⁰⁰0 € ³⁷2 € BN […] en 2nd rang […]
TAB 9104P05 […] […] 270 000 € 508 € 5 en 2nd rang […] […]
Moyenne 481 €
PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Aux termes de ses conclusions, visées par le greffe le 09 octobre 2023, Madame le Commissaire du Gouvernement demande de bien vouloir fixer pour la parcelle […] 17:
-l’indemnité principale à 392.040€
-l’indemnité de remploi à 40.204€ soit une indemnité totale de 432.244€.
Madame le Commissaire du Gouvernement observe que:
-le PLU de la commune de […] a été approuvé le 25 juin 2018 mais qu’en raison d’observations faites par le préfet de l’Essonne dans le cadre du contrôle de légalité, la commune a délibéré en date du 10 décembre 2018 afin d’effectuer les ajustements demandés. La date de référence doit donc être fixée au 10 décembre 2018;

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-à la date de référence, la parcelle de l’espèce se situe en zone UC2 correspondant aux centralités de quartier à conforter constituées d’une mixité de fonctions et notamment de commerces de proximité;
-elle critique les termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante, s’agissant d’accords amiables, qui ne constituent pas des mutations classiques et critique les termes de comparaison proposés par le défendeur qui se rapportent à des terrains de plus petite superficie que le bien d’espèce. Elle rappelle qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, la parcelle […] n°23 constitue un seul et même terrain
-elle propose les deux termes de comparaison suivants:
Sarvica Stremen Sef entegalement Pet Cadagte5 S^urf^ace ^{terran Staaten}Ciate mutat ion Fatt sokar […] Sous Greace locative
310401 4770/27 […] 2132 709[…]0 72, та Ho Taran bui […]
Rel egatement Countrales ^Surface ^terrain Stanion […] Data Walition Pakketal Goupe
SPF MASSY 9*04705 QUE PAUL OLMN 2009/2017 5589 379 960 67.38 Non bali Techk Libern129 201705072
-et cite également un jugement récent du tribunal judiciaire d’Evry du 21/09/2023 (RG 22/9) concernant un TAB de 1.900m² situé à […] en zone UC2 indemnisé à hauteur de
330€/m²;
-des termes de comparaisons proposés, elle retient une valeur unitaire de 330€/m² à laquelle elle applique un abattement de 10% pour tenir compte de la situation défavorable de la parcelle […] […] en forme de lanière et parvient à une valeur unitaire de 297€/m².
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les principes du droit de l’expropriation
L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.
La destination et les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par l’opération d’expropriation sont déterminées à la date de référence.

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Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur le droit applicable :
En l’espèce, la parcelle doit être évaluée à la date du présent jugement, selon sa consistance au 27 juillet 2015 date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités d’urbanisme à la date de référence.
Les parties s’entendent pour fixer la date de référence, conformément aux dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme au 10 décembre 2018 date à laquelle la dernière approbation du plan local d’urbanisme de la commune de […] a été rendue opposable aux tiers.
Il convient donc de fixer la date de référence au 10 décembre 2018.
A la date de référence du 10 décembre 2018, la parcelle est située en zone UC2 du PLU de la commune de […]. La zone UC2 correspond aux centralités de quartier à conforter constituées d’une mixité de fonctions, et notamment de commerces de proximité. Il s’agit des centralités récentes (Camille Claudel, Gare militaire, La Mesure).
Sur la consistance du bien :
La parcelle […] […], d’une superficie non contestée de 1.320m², est une parcelle rectangulaire bénéficiant d’une façade sur la […].
Pour un plus ample descriptif il est expressément renvoyé au procès verbal de transport annexé au présent jugement.
Sur la méthode et les surfaces:
La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’ensemble des parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.
Sur la détermination des indemnités
L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du
Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
-S’agissant des termes de comparaison proposés par l’EPFIF: les deux termes de comparaison proposés consistant en des accords amiables intervenus entre l’EPFIF et des propriétaires expropriés dans le cadre de la même opération publique ne peuvent, à eux seuls, refléter une valeur exacte de l’état réel du marché puisque, ainsi que justement relevé par Mme le Commissaire du Gouvernement, ils ne constituent pas des mutations classiques. Au surplus, le second terme de comparaison date du 27 décembre 2019 et est trop ancien pour être utilement retenu. Le terme de comparaison proposé, consistant en un arrêt en date du 12 décembre 2019 de la cour d’appel de Paris, apparaît également trop ancien pour pouvoir être utilement retenu. Les termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante ne sont donc pas retenus.
-S’agissant des termes de comparaison proposés par les défendeurs: les termes de comparaison proposés par les défendeurs se rapportent tous à des biens de superficie beaucoup plus petite (480m²,

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722m², 765m², 713m², 532m²) que le bien de l’espèce (1.320m²) et n’apparaissent dès lors pas comparables. Les termes de comparaison proposés par les défendeurs ne sont donc pas retenus.
-S’agissant des termes de comparaison proposés par Mme le Commissaire du Gouvernement: le terme de comparaison consistant en une mutation datant du 21/09/2017 apparaît beaucoup trop ancien pour pouvoir être utilement retenu. Le terme de comparaison consistant en une mutation intervenue le 21/12/2021 se rapportant à une parcelle non bâtie située […] à […], d’une superficie de 2.132m² apparaît pertinent comme se rapportant à une parcelle proche géographiquement et aux caractéristiques comparables. Il en ressort une valeur unitaire de 332,78€/m².
Le terme de comparaison consistant en un jugement rendu le 21/09/2023 (RG 22/9) par cette juridiction pour un terrain à bâtir situé à […] en zone UC2 apparaît également pertinent comme se rapportant à une parcelle voisine et aux caractéristiques comparables. Il en ressort une valeur unitaire de 330€/m².
Des deux termes de comparaison retenus, il ressort une valeur unitaire de 331,39€/m² -arrondie à 330€/m².
Ainsi que justement proposé par Mme le Commissaire du Gouvernement, il convient d’appliquer à la valeur unitaire retenue un abattement de 10% afin de prendre en compte la configuration défavorable en forme de lanière de la parcelle […] […].
Dès lors, l’indemnité de dépossession se calcule comme suit:
(330€/m²-10%) x 1.320m² = 297€/m² x 1.320m²= 392.040 euros.
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, conformément aux dispositions de l’article R322-5 du code de l’expropriation se calcule forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité de dépossession. Les taux s’établissent comme suit:
20% jusqu’à 5000 €
• 15% pour la tranche de 5000 à 15000 €
10% au-delà de 15000 €
En l’espèce, l’indemnité de remploi se calcule comme suit:
20% sur 5.000 euros'1.000 euros
15% sur 10.000 euros = 1.500 euros
10% sur 377.040 euros= 37.704 euros soit une indemnité de remploi totale de 1.000 + 1.500 + 37.704 = 40.204 euros.
Sur l’indemnité totale de dépossession:
Elle est égale à 432.244 €, soit :
-392.040 €, indemnité principale
-40.204 €, indemnité de remploi.
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, autorité expropriante, supporte les dépens.

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L’équité commande d’allouer à M. X AE et M^me Z AE une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle l’EPFIF est condamné.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort
Fixe à la somme de 432.244 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à M^me Z AE, M. X AE, M^me AC AF épouse AG, M. AA AF, es qualités de propriétaires indivis, pour la dépossession de la parcelle cadastrée […] […] située […] sur la commune de […] (91);
Dit que la somme de 432.244 euros se décompose de la manière suivante :
indemnité principale: 392.040 euros ; indemnité de remploi 40.204 euros ;
Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer à M. X AE et M^me Z AE une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Dit que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation
Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe par […] DAVROUX Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Sylvie CADORNE,
Greffier.
LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,
En conséquence, La République Française mande et ordonne.:
A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier. Pour copie certifiée conforme à la minute, revêtue de la 'E d formule exécutoire par le Greffier soussigné. e
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EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
TRIBUNAL DU TRIBUNAL JUDICIAIRE JUDICIAIRE D’EVRY COURCOURONNES D’EVRY
PROCÈS-VERBAL DE TRANSPORT SUR LES LIEUX
Expropriations
N° RG 23/00002 – N°
Portalis DB3Q-W-B7H-PC05
Minute n° 23/107
ETABLISSEMENT OPÉRATION : ZAC du Quartier du Lycée Camille Claudel à […] PUBLIC FONCIER
D’ILE DE FRANCE
C/ Y,
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Transport du 16 Octobre 2023
L’AN DEUX MIL VINGT TROIS ET LE SEIZE OCTOBRE
Nous, […] DAVROUX, Première Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Jean-Paul LE GOFF,
Greffier.
Vu la requête aux fins de fixation du prix présentée par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, visant la procédure d’expropriation des immeubles et ayant pour objet la réalisation de la ZAC du Quartier du Lycée Camille Claudel à […].
Vu notre ordonnance en date du 04 septembre 2023 fixant à ce jour à 14 H 00, l’appel des parties à la mairie de […],
Nous nous sommes transportés sur les lieux.
En présence de Madame Laura MACHMOUM, Commissaire du Gouvernement,
Personnes présentes sur les lieux :
- pour l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF): Madame TENOUX, Maître
AZOGUI.
- pour les expropriés : Monsieur X Y, carence des autres expropriés.
DESCRIPTIF:
MENTION DU JUGE : nous avons procédé à la vérification de la notification de l’ordonnance de transport aux expropriés absents.
Nous avons rappelé à Monsieur X Y les dispositions de l’article R311-9 du code de
l’expropriation et la nécessité de constituer avocat.
La parcelle […] […], d’une superficie non contestée de 1.320 m², se situe […] sur la commune de […].
Nous procédons aux constatations depuis la […] en face au groupe scolaire […]
AJ.

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La parcelle […] 17 est une parcelle en forme de lanière disposant d’une façade sur la […] et se terminant sur une autre parcelle. Elle n’est pas traversante.
Il est constaté la présence d’un grillage la séparant de la rue ainsi que la présence de grillages la séparant de la parcelle voisine et du lycée Camille Claudel immédiatement sur sa gauche.
La parcelle est manifestée utilisée comme jardin mais Monsieur X Y explique qu’il ne perçoit aucun loyer pour cette occupation.
La parcelle est en nature de jardin/friche.
Nous annexons au présent procès verbal les photographies prises.
Lors du transport les parties ont été entendues en leurs observations. L’audience a été fixée au 12 février 2024 à 10 heures au Tribunal Judiciaire d’EVRY.
Nous, juge de l’expropriation avons fait et clos le présent procès-verbal que nous avons signé avec le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
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Copie certifiée conforme à l’original Le Greffier