TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1199

Références : R.G N° N° RG 25/00532 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZ5Y

JUGEMENT

DU : 19 Août 2025

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Mme [X] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 19 Août 2025.

DEMANDERESSE:

SA [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE:

Madame [X] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MAKOSSO

+ 1CCC à Mme [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290,16 euros et d’une provision pour charges de 213,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale arrêtée au 15 février 2024 de 4000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [X] le 27 février 2024.

Par assignation du 10 mai 2024, la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4700,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 décembre 2024, la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a sollicité le retrait du rôle, avec l’accord de Mme [E] [X] au motif d’une tentative de rapprochement amiable des parties en cours. L’affaire a été retirée du rôle par décision du 03 décembre 2024.

La société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a sollicité le rétablissement au rôle le 12 mars 2025 et les parties ont été convoquées à l’audience du 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et précise que la dette locative, actualisée au 14 mai 2025, s’élève désormais à 5342,56 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [E] [X] reconnaît en effet le montant de la dette locative qu’elle explique par des régularisations de charges et des difficultés financières. Elle soutient avoir effectué de nouveaux versements le 20 avril 2025 et le 18 mai 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros, en plus du loyer courant, selon les termes du plan d’apurement déjà proposé au bailleur et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [E] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4000 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, de ce que l’examen d’un dossier FSL est en cours, et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mai 2025, terme d’avril inclus Mme [E] [X] lui devait la somme de 5342,56 euros, dont il convient toutefois de soustraire la somme de 299.60 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

S’agissant de versements allégués par Mme [E] [X], il ressort des décomptes produits que le versement du 20 avril 2025 d’un montant de 634.76 euros a bien été pris en compte par le bailleur. Le décompte étant arrêté au 14 mai 2025, les versements postérieurs allégués par Mme [E] [X] n’apparaissent pas sur le décompte. Mme [E] [X] ne justifiant pas des versements qu’elle dit avoir effectués, ils ne pourront en l’état être retenus.

Mme [E] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé en principal, elle sera condamnée à payer la somme de 5042,96 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4000 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 700,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [E] [X] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2018 entre la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et Mme [E] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 23 avril 2024,

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer à la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 5042,96 euros (cinq mille quarante-deux euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025 terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4000 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 700,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [E] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 avril 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [E] [X] sera condamnée à verser à la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer à la société SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l’assignation du 10 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge