RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 5 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01120 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHTK

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 28 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LE FLEAU

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL L’AGENCE BEURDELEY

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparant ni constitué

S.A.R.L. L’AGENCE BEURDELEY

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante ni constituée

S.A.S. NGROOTS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Le Fléau est propriétaire d’un local commercial correspondant au lot n°11 de la copropriété située [Adresse 7].

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2020, le local commercial a été donné à bail à la société NGROOTS pour l’exercice d’une activité de vente de vêtements.

En décembre 2020, un dégât des eaux a affecté le local commercial et a été signalé au syndic de copropriété, donnant lieu à l’intervention de l’entreprise de plomberie Marty le 25 janvier 2021 ainsi qu’à un rapport d’inspection visuelle des réseaux d’assainissement réalisé par la société SaniBati Agencement le 26 janvier 2021.

Suivant résolutions des 15 décembre 2021, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a adopté les mesures de financement d’une part de l’intervention de curage, laquelle a eu lieu, et d’autre part des travaux de réparation de la colonne d’eau usée percée.

Un nouvel expert, le cabinet Polygon, mandaté par l’assureur du syndic de copropriété, est intervenu le 21 février 2023 dans le local commercial constatant l’absence d’aération de la cave et préconisant un assèchement technique.

Par courriers des 5 mai et 7 juin 2023, et courrier de mise en demeure du 1er août 2023 la SCI Le Fléau a sollicité du syndic de copropriété la mise en œuvre de ces préconisations et l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale notamment la réouverture du soupirail d’aération de la cave et l’intervention de l’assureur de la copropriété pour la prise en charge d’un nouvel assèchement technique de la cave affectée par les infiltrations.

Par courriers des 8 mai et 16 juin 2023, le syndic de copropriété a répondu que les travaux de réouverture du soupirail relevaient des parties privatives et que les travaux d’asséchement ne nécessitaient pas d’avis de l’assemblée générale en ce que l’obstruction des aérations privatives de la cave provenait d’une cause extérieure.

C’est dans ces conditions que la SCI Le Fléau a, par actes de commissaire de justice des 10 octobre 2025, assigné devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, statuant en référé, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société L’agence Beurdeley (ci-après le syndicat des copropriétaires), la société L’agence Beurdeley, ainsi que la société NGROOTS, aux fins de voir :

« Au principal,

> RENVOYER les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Cependant, dès à présent, vu l’urgence,

> DESIGNER tel expert qu’il plaira à Monsieur le Président, avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission :

• Se rendre sur place, examiner les lieux, s’agissant tant du local commercial situé au [Adresse 5] que de l’immeuble lui-même et de ses parties communes, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

• Entendre les parties, ainsi que tout sachant ;

• Se faire communiquer tous documents et pièces contractuels et autres qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ;

• Analyser les désordres dénoncés au terme de la présente assignation et de l’ensemble des pièces au visa de cette même assignation

• Décrire l’ensemble des désordres provoqués tant sur parties communes qu’en parties privatives et notamment le local commercial donné à bail par la SCI LE FLEAU ;

• Fournir au Tribunal tous les éléments de fait et techniques permettant de déterminer la nature des travaux qui auraient été réalisés et votés par l’assemblée générale ou qui auraient dû être votés et déterminer la raison pour laquelle ils n’ont pas été votés ;

• Déterminer les causes des désordres et non-conformités, les décrire, en indiquant la nature, l’importance, et la date d’apparition ;

• Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir de devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût des travaux et la remise en l’état du local commercial, et à défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ;

• Fournir tout renseignement au Tribunal Judiciaire permettant de statuer sur les responsabilités encourues ;

• Fournir tout élément de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres notamment le préjudice locatif, matériel et de jouissance ;

• S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

> DIRE que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat du Tribunal dans les six mois de sa saisine.

> DIRE qu’il en sera référé en cas de difficulté.

> FIXER la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’ordonnance à intervenir.

> RESERVER les condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ».

Au soutien de ses demandes, la SCI Le Fléau expose, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic de copropriété est tenu d’effectuer en cas d’urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il gère, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été fait depuis le dégât des eaux intervenu le 29 novembre 2020, faisant obstacle à la pleine jouissance de son bien et à l’exploitation du local par son locataire. Elle ajoute que les désordres ont été confirmés par constat d’huissier du 17 avril 2021 et que la simple réparation de la colonne d’eau usée entre le 1er étage et le rez-de-chaussée, si elle était nécessaire, sera insuffisante au regard de la gravité des désordres, l’absence d’aération dans la cave due à l’obturation du vasistas d’aération apparaissant également participer à la rétention de l’humidité dans la cave, laquelle résulte d’une non-conformité du bâtiment due au fait que le soupirail est bouché par l’extérieur de l’immeuble suite au pavage de la courette. Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, elle indique justifier d’un intérêt légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire en ce que la gravité des désordres, le défaut des travaux de réparation d’urgence et la négligence du syndic de copropriété participent au maintien de l’état insalubre et inexploitable du local commercial ainsi qu’aux préjudices subis par son locataire qui ne peut l’exploiter et par son propriétaire qui n’est pas réglé de ses loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, s’est rapportée aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

Assignée à personne morale, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Assignée dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, la société NGOOTS n’a pas constitué avocat.

Assignée à personne morale, la société L’agence Beurdeley n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défenderesses non comparantes ont régulièrement été assignées et l’extrait Kbis de la société NGOOTS ne fait état d’aucune procédure collective ouverte à son encontre, de sorte que la procédure est régulière.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Le juge des référés n’a pas à apprécier la pertinence de l’action au fond, laquelle ne doit toutefois pas être manifestement vouée à l’échec, mais seulement l’existence potentielle d’un contentieux.

L’article 146 du même code dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, et notamment des photographies du local commercial transmises par le locataire au propriétaire par courriel du 20 janvier 2021, des échanges de courriels entre la SCI Le Fléau et le syndic de copropriété, des résolutions d’assemblée générale adoptées le 15 décembre 2021 et du constat d’huissier établi 27 avril 2021, que le local commercial a été affecté par un dégât des eaux, constatant une humidité généralisée au sein de la cave, de l’eau stagnante, des moisissures et une odeur nauséabonde et relevant que l’état général du local rend impossible son ouverture ou son exploitation.

Les échanges de courriels produits traduisent par ailleurs un désaccord entre la SCI Le Fléau et le syndic de copropriété sur le fait de savoir si les désordres trouvent leur origine dans une partie privative ou commune, faisant obstacle à la mise en œuvre des solutions réparatoires.

Ces éléments caractérisent un commencement de preuves suffisant des désordres allégués et sont de nature à justifier la naissance d’un éventuel litige avec les défendeurs, de sorte que la demanderesse justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de ces sociétés aux fins d’établir les preuves nécessaires des faits dont pourrait dépendre le litige au fond qui est en germe.

Par conséquent, l’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités définies au dispositif de la présente ordonnance.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise sera mise à la charge de la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la demanderesse, dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise judiciaire ;

DESIGNE en qualité d’expert pour y procéder, au contradictoire de l’ensemble des parties :

M. [P] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 10]

[Courriel 13]

06.99.00.93.66

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11] et les visiter ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— établir la matérialité des désordres allégués dans l’assignation, tels que figurant dans l’ensemble des pièces de la demanderesse à l’expertise, et les décrire, puis,

En procédant désordre par désordre :

— déterminer l’origine des désordres et préciser leur localisation au sein de la copropriété, détailler leurs causes (défaut de conception, de conseil ou d’exécution, malfaçon, non-façon, inachèvement) et leur étendue ;

— indiquer si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ;

— indiquer si les désordres portent atteinte à l’esthétique de l’ouvrage ;

— déterminer ou évaluer la date d’apparition des désordres :

— donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ou à défaut dresser un devis descriptif estimatif, et évaluer leur durée ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile, et qu’il devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

▸ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

▸ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

▸ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

▸ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

▸ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

▸ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DIT qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DIT que sur avis de l’expert, les demandeurs pourront faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ;

FIXE à la somme de 3.000 euros le montant des frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Le Fléau auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Evry, régie d’avances et de recettes, dans un délai de deux mois au plus tard après la date de délivrance aux parties de la présente décision ;

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DIT que l’expert sera saisi de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations qu’après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ;

DIT que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport, auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint, sous la forme d’un exemplaire papier et numérique (clé USB) au greffe du tribunal judiciaire dans un délai de six mois à compter de l’avis de la consignation effectuée qui lui sera adressée par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

DIT que dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter les frais d’expertise, l’expert devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges :

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties sous la forme papier ou numérique en fonction du choix des parties et à défaut de précision sous la forme numérique et en fera mention dans son rapport ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat en charge du contrôle des expertises ;

CONDAMNE la SCI Le Fléau aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,