TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00185 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QV4R

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.A. SERENIS ASSURANCES

S.C.I. DSC

C/

M. [J] [V]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSES:

S.A. SERENIS ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. DSC

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MAKOSSO + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2023, Monsieur [D] [F] et Madame [U] [H] représentés par leur mandataire la société CENTURY 21 ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [V] sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 419.43 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Le logement a été vendu suivant acte authentique du 19 octobre 2023 au profit de la SCI DSC sise au Plessis Trévise (94).

La société SERENIS s’est portée caution 1pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire au titre de la Garantie de loyers impayés.

Par letter recommandée avec accusé reception en date du 07 août 2024, la société SERENIS a notifié au locataire une quittance subrogative d’un montant de 1613, 73 euros et l’a mis en demeure de payer cette somme au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1675.06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024 terme de mars inclus dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [V] le 28 mars 2024..

Par assignation du 13 novembre 2024, la SCI DSC et la société SERENIS ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à parfaire au jour du jugement,

4063.07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’octobre 2024 inclus montant à parfaire au jour du jugement dont 1624.44 euros à la société SERENIS subrogée dans les droits des bailleurs au titre de la garantie des loyers impayés,

600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI DSC et 500 euros au profit de la société SERENIS, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 18 mars 2025, la SCI DSC et la société SERENIS représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 25 février 2025, s’élève désormais à 6520.10 euros. Ils indiquent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Le bailleur ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1675.06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DSC à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI DSC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [J] [V] devait la somme de 6520.10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 terme de février inclus.

M. [J] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées sera fixée à 6520.10 euros.

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé à son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

La société SERENIS verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement au titre de la garantie des loyers impayés couvrant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, et une quittance subrogative en date du 06 mars 2024 pour un montant de 1613.73 euros.

Il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société SERENIS a indemnisé les bailleurs en leur versant une somme totale de 1673.73 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois de juin 2023 (reliquat), juillet, août et septembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [V] à verser à la société SERENIS la somme de 1673.73 euros en remboursement des loyers et charges impayés, payés aux bailleurs au titre de la suboragation.

M. [J] [V] sera condamné à payer à la SCI DSC la somme de 4846.37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1 février 2025 terme de février inclus. ( 6520.10 euros – 1673.73 euros somme déjà versées par la société SERENIS).

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros chacun à la demande de la SCI DSC et la société SERENIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2023 entre la SCI DSC venant aux droits de Monsieur [D] [F] et Madame [U] [H] d’une part, et M. [J] [V], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Corbeil Essonnes (91 100) est résilié depuis le 21 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [V] à payer à la Société SERENIS la somme de 1673.73 euros au titre des impayés locatifs payés par elle au titre de la subrogation avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE M. [J] [V] à payer à la SCI DSC la somme de 4846.37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé arrêtés au 1er février 2025 terme de février inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [V] à payer à la SCI DSC et la société SERENIS chacune la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge