RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/00487 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC2I

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 7 février 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [D] [P] épouse [U]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [Y] [P] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [L] [P] épouse [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [T] [P] épouse [J]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSES

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. [F] ET [G] [N]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, Madame [D] [P] épouse [U], Madame [Y] [P] épouse [R], Madame [L] [P] épouse [Z], Madame [T] [P] épouse [J] (ci-après les consorts [P]) ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL [F] ET [G] [N], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 600 et suivants, 1101 et suivants, 1219 et suivants, 1231-6 et suivants du code civil, aux fins de voir :

À titre principal,

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 23 février 1990 consenti par Monsieur [P] à la SARL [F] ET [G] [N] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] est acquise depuis le 15 mars 2024 ;

— Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL [F] ET [G] [N] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— Condamner la SARL [F] ET [G] [N], à titre provisionnel, au paiement au propriétaire des lieux d’une somme de 8.133,70 euros TTC, montant dû par elle au titre des loyers impayés non contestable ;

— Condamner la SARL [F] ET [G] [N] au paiement d’une somme de 1.000 euros, par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 15 mars 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

À titre subsidiaire,

— Constater au surplus l’absence d’exploitation dudit bail à compter du 15 février 2024 et en tirer toute conséquences de droit, notamment constater que le preneur a commis une faute grave en cessant toute exploitation et en quittant les locaux loués, alors même que l’exercice d’une activité commerciale n’est pas entravé ;

— Octroyer en conséquence une indemnisation au titre du préjudice subi, qui ne saurait être inférieure à 500 euros par jour d’inexploitation ;

En tout état de cause,

— Constater l’absence d’entretien des locaux par le preneur ;

— Le condamner, en conséquence, au paiement d’une somme de 60.000 euros pour procéder aux travaux de remise en état ;

— Accorder une provision sur dommages intérêts qui ne saurait être inférieur à 6.000 euros au vu des circonstances du dossier ;

— Condamner la SARL [F] ET [G] [N] au paiement de la somme de 10.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la SARL [F] ET [G] [N] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [P] exposent que, par acte du 23 février 1990, Monsieur et Madame [P], aux droits desquels ils viennent en leurs qualités de propriétaires indivis, ont donné à bail à la SARL [F] ET [G] [N] des locaux commerciaux à usage de commerce et bureaux situés à [Localité 8], moyennant un loyer annuel en principal de 66.000 francs HT. Ils expliquent que ledit bien donné à bail n’a pas fait l’objet d’un entretien régulier de la part des preneurs, de telle sorte qu’il présente un état de délabrement avancé, voire un caractère dangereux s’agissant de l’installation électrique. Ils indiquent que la SARL [F] ET [G] [N], qui n’exploite plus les locaux et a quitté les lieux, a cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges de sorte qu’ils ont été contraints de lui faire délivrer plusieurs commandements de payer à compter du 21 juin 2023. Ils précisent que le dernier commandement visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice le 15 février 2024 d’avoir à payer la somme totale de 7.394,81 euros est demeuré infructueux dans le délai imparti. S’agissant de l’état du bien loué, ils ajoutent que la SARL [F] ET [G] [N] a procédé à de nombreuses installations sans aucune autorisation.

Appelée successivement aux audiences des 18 juin 2024, 13 septembre 2024, 11 octobre 2024 et 20 décembre 2024, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, les consorts [P], représentés par le même conseil, se sont référés à leurs conclusions n°1 aux termes desquelles ils ont retiré des demandes celle visant à voir ordonner l’expulsion du preneur.

En défense, la SARL [F] ET [G] [N], représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions en défense n°2 aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 484, 835 et 836 du code de procédure civile, du juge des référés de :

— Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— Débouter en conséquence Madame [D] [U] née [P], Madame [Y] [R] née [P], Madame [L] [Z] née [P], Madame [T] [J] née [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [C] [S] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Elle expose que, par courrier du 19 mai 2022, les consorts [P] l’ont informée de leur intention de vendre les locaux loués lui proposant de les acquérir, ce que, par courrier du 11 août 2022, elle a refusé en soulignant sa préoccupation relative à l’état de vétusté de l’immeuble. Puis, elle ajoute que, tout en augmentant le montant du loyer, les consorts [P] lui ont réclamé la prise en charge de la mise en conformité de l’installation électrique, ce à quoi elle leur a répondu que ces travaux étaient à la charge du bailleur. Elle indique avoir fait constater par commissaire de justice le 26 septembre 2023 l’état de vétusté avancé des lieux loués. Elle précise que, malgré de nombreuses sollicitations et face à l’inertie de son bailleur de réaliser les travaux pourtant urgents, aucuns travaux n’ont été effectués de sorte que, ne pouvant jouir normalement des locaux, elle a été contrainte de les quitter à compter du mois de février 2024 afin de sécuriser son activité et son personnel face au danger que présentent les locaux loués. Elle se prévaut d’une exception d’inexécution compte tenu du manquement de son bailleur à réaliser les grosses réparations qui lui incombent et par conséquent à son obligation de délivrance. Elle conclut que les contestations sérieuses soulevées ne permettent pas au juge des référés de faire droit aux demandes des consorts [P], celles-ci nécessitant un examen au fond.

En réplique, les consorts [P] font valoir que la SARL [F] ET [G] [N] est présumée responsable des dégradations survenues pendant la durée du bail et qu’il lui appartient d’en rapporter la preuve contraire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent avoir fait réaliser par commissaire de justice le 23 juillet 2024, un état des lieux de sortie des lieux loués lequel a permis de constater que leur locataire a failli à son obligation d’entretien des locaux, le preneur devant pourtant rendre la chose en bon état de réparations locatives.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructeux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, les bailleurs ont fait délivrer le 15 février 2024 à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 7.394,81 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de novembre à février 2024 inclus.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux à l’usage auxquels ils sont destinés.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

En l’espèce, la SARL [F] ET [G] [N] verse aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 26 septembre 2023 qui met en lumière la vétusté globale des locaux. Plus précisément, le commissaire de justice relève que : l’accès au sous-sol est impossible, le clos de la parcelle n’est plus assuré en raison de l’effondrement du mur séparatif, la charpente du local «magasin technique» présente un état de vétusté avancé, les rives étant endommagées et profondément dégradées par l’usure et le temps, l’ensemble des murs en briques creuses présente une usure extrêmement importante, le portail métallique à deux battants est vétuste et rouillé, la dalle en béton au droit de la devanture principale est en mauvais état général, dans le bâtiment situé à l’arrière du bâtiment principal, les chevrons présentent une dangerosité, en mauvais état général, dont deux sont étayés par des poteaux en bois, le rideau métallique du garage situé en façade avant est non fonctionnel, l’ensemble des ouvrants est vétuste, dans le grenier l’électricité présente un état «évident de dangerosité» et la toiture est vétuste, et dans les toilettes une fenêtre à deux battants en bois est vétuste et non fonctionnelle.

Sont également versés aux débats plusieurs échanges de courriers, faisant état de la dégradation des locaux, par lesquels la SARL [F] ET [G] [N] a, dès le 11 août 2022, alerté son bailleur sur leur état de vétusté nécessitant ainsi des réparations urgentes.

Cependant, dans un contexte où l’état de vétusté des lieux, loués depuis 34 ans, n’est pas contesté en demande et où les parties s’opposent sur la responsabilité à l’origine de cet état, la SARL [F] ET [G] [N], qui fait valoir qu’elle a dû quitter les locaux dès le mois de février 2024 en raison de son impossibilité d’en jouir paisiblement, ne produit aucun élément justifiant cette allégation, la vétusté constatée ne suffisant pas à établir cette contrainte avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il résulte de ce qui précède que les explications et pièces versées aux débats par la SARL [F] ET [G] [N] ne suffisent pas à établir l’impossibilité d’utiliser l’intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail.

Dès lors, la défenderesse échouant à démontrer l’exception d’inexécution qu’elle invoque, son obligation de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mars 2024.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [P] sollicitent la condamnation de la SARL [F] ET [G] [N] à leur payer la somme de 8.133,70 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de novembre 2023 au 15 mars 2024.

La défenderesse ne conteste pas le principe de la dette, mais conteste l’indexation du loyer telle qu’opérée suivant courrier recommandé du 30 décembre 2022.

Sur ce, il convient de rappeler que, si le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le contrat de bail, il peut en revanche tirer toutes conséquences d’une stipulation contractuelle claire et précise, qui ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, la clause d’échelle mobile telle que stipulée par le bail conclu le 23 février 1990 prévoit que le «loyer est révisable le 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 1990 en fonction de la variation de l’indice INSEE «coût de la construction» du deuxième trimestre de l’année précédant celle de la révision par rapport à l’indice du 2ème trimestre 1988, à savoir 912».

L’article L.145-39 du code de commerce dispose que la variation de loyer qui découle de la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Or, au cas présent, les consorts [P] pratiquent une indexation de loyer supérieure, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Il s’ensuit donc l’existence de contestations sérieuses sur ce point ne permettant pas de retenir l’indexation du loyer telle que soutenue par les consorts [P].

Il y a donc lieu de retenir que la SARL [F] ET [G] [N] reste tenue au paiement des loyers à hauteur de la somme mensuelle de 838,47 euros pour la période du 1er novembre 2023 au 15 mars 2024.

Dès lors, il y a lieu de dire que le montant non sérieusement contestable auquel peuvent prétendre les consorts [P] au titre de la provision demandée s’élève à 3.759,63 euros pour les impayés locatifs arrêtés au 15 mars 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner la SARL [F] ET [G] [N] à payer aux consorts [P], au titre des loyers et charges impayés au 15 mars 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 3.759,63 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, dans une situation où la SARL [F] ET [G] [N] indique avoir quitté les locaux le 18 février 2024, il est relevé qu’elle ne justifie d’aucun congé donné au bailleur, mais seulement du dépôt d’une main-courante qui ne saurait avoir la valeur d’un tel congé.

Dès lors, le maintien dans les lieux de la SARL [F] ET [G] [N] jusqu’au 23 juillet 2024, date d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice, ayant causé un préjudice aux consorts [P], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, et non journalière, à compter du 16 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer non indexé tel que précédemment retenu, soit la somme mensuelle de 838,47 euros.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL [F] ET [G] [N] au paiement de ladite indemnité à compter du 16 mars 2024 jusqu’au 23 juillet 2024 inclus.

Sur la demande de provision au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer la responsabilité des travaux à réaliser et d’apprécier si les frais exposés à ce titre relèvent du bailleur ou des frais d’entretien incombant au preneur.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision sur dommages intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur dommages et intérêts, dès lors qu’il est préalablement nécessaire de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l’office du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL [F] ET [G] [N] qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La défenderesse est également condamnée à payer aux consorts [P] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] (91) sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

CONDAMNE la SARL [F] ET [G] [N] à payer à Madame [D] [P] épouse [U], Madame [Y] [P] épouse [R], Madame [L] [P] épouse [Z] et Madame [T] [P] épouse [J] la somme provisionnelle de 3.759,63 euros au titre des impayés locatifs ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL [F] ET [G] [N] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, soit la somme de 838,47 euros, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit le 16 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SARL [F] ET [G] [N] à payer à Madame [D] [P] épouse [U], Madame [Y] [P] épouse [R], Madame [L] [P] épouse [Z] et Madame [T] [P] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer non indexé, soit la somme de 838,47 euros, à compter du 16 mars 2024 et jusqu’au 23 juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des travaux de remise en état ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL [F] ET [G] [N] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL [F] ET [G] [N] à payer à Madame [D] [P] épouse [U], Madame [Y] [P] épouse [R], Madame [L] [P] épouse [Z] et Madame [T] [P] épouse [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,