TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 21/04218 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OAXM

NAC : 30B

Jugement Rendu le 16 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE EFI 91, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 514 552 868

Représentée par Maître Jean-Yves LE GOFF, avocat au barreau de VAL D’OISE plaidant, Maître Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS postulant,

DEMANDERESSE

ET :

Association TAEKWONDO TIGER [Localité 12], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Mohamed DIARRA, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rachel MAMAN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2017, la SCI EFI 91 a consenti un bail commercial à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES (ci-après « TTF ») pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2017, avec une franchise de loyer jusqu’au 1er juin 2018, portant sur des biens immobiliers sis [Adresse 7] à LES ULIS (91140).

Ces biens, comprenant, sur un terrain de 3.335 m2, un bâtiment à un usage de bureaux et d’activité d’une surface de 600m2 et un bâtiment à usage d’activité de 100 m2, auxquels s’ajoutent 15 parkings extérieurs, sont destinés à :

«

l’accueil du public (séminaires, mariages, anniversaires, etc …), activité de traiteur, cours collectif de fitness, enseignement du taekwondo ». Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de base de 63.000 euros HT, auquel s’ajoute la TVA, soit 75.600 euros TTC, outre les charges afférentes à la taxe foncière et la taxe d’ordure ménagère sur présentation de justificatif correspondant ainsi que la prime d’assurance du bailleur refacturé au preneur.

Les locaux ont été mis à disposition de manière anticipée le 1er août 2017 et donné à bail sous une condition suspensive aux termes de laquelle le preneur s’engageait à accomplir les démarches et formalités nécessaires à l’autorisation de l’ouverture d’un établissement recevant du public (ERP) avant le 1er décembre 2017.

Reprochant à la SCI EFI 91 l’absence de conformité des locaux à la réglementation, l’association TTF l’a faite assigner devant le Président du tribunal judiciaire d’Évry par acte d’huissier en date du 12 juillet 2019 aux fins de voir notamment prononcer la suspension des loyers et charges dus par elle à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la réalisation des travaux et qu’il lui soit fait injonction d’avoir à faire réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la toiture, à la mise aux normes du tableau et de l’armoire électriques, ainsi que de la ventilation motorisée centralisée, de la voir condamnée au paiement d’une provision de 250.000 euros au titre de sa perte d’exploitation, outre le remboursement des loyers et charges versées depuis le 1er juin 2018.

Par ordonnance en date du 4 octobre 2019, ladite juridiction a prononcé la nullité de l’assignation de l’association TTF.

Par acte exploit d’huissier en date du 12 novembre 2019, l’association TTF a de nouveau fait assigner la SCI EFI 91 devant la même juridiction aux mêmes fins.

Les 3 et 13 décembre 2019, la SCI EFI 91 a cependant fait délivrer à l’association TTF un commandement de payer sa dette locative d’un montant de 40 478,04 euros, comptes arrêtés au 15 novembre 2019, et visant la clause résolutoire. Ce même jour, elle lui faisait délivrer une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire aux fins d’interruption des travaux en cours et de remise en état des lieux loués dans leur état initial.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 23 décembre 2019, l’association TTF a de nouveau fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry aux fins d’obtenir la nullité des commandements payer et sommation d’exécuter et subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé d’un jugement devenu définitif.

Par ordonnance du 15 décembre 2020, les deux instances ont été jointes et le juge des référés a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la sommation d’exécuter en date du 3 décembre 2019 et sur les demandes des parties afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 1er août 2017 en raison de contestation sérieuses soulevées nécessitant l’interprétation des stipulations contractuelles et relevant en conséquence de la compétence du juge du fond.

Le 10 août 2020, les lieux loués ont été totalement détruit dans un incendie survenu au cours de la nuit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2021, la SCI EFI 91 a fait assigner à jour fixe l’association TTF en paiement des loyers et charges et aux fins d’obtenir l’expulsion de son locataire.

A la suite d’un incident soulevé par la SCI EFI 91, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 2 mars 2023, commis tel huissier qu’il plaira à la bailleresse à ses frais exclusifs avec mission de se rendre sur place afin de constater les conditions d’occupation des locaux en se faisant éventuellement présenter les pièces d’identité des occupants ainsi que celle du propriétaire du véhicule CITROEN XSARA immatriculé AR 348 VF.

C’est dans conditions qu’un procès-verbal de constat a été dressé par [K] [J], Huissier de justice, le 30 mars 2023 faisant mention de ce que les lieux sont dévastés, aucun représentant de l’association TTF ni le propriétaire du véhicule CITROEN XSARA n’étant présent.

Dans ses dernières écritures, notifiées le 3 avril 2024, la SCI EFI 91 sollicite du tribunal judiciaire d’Evry :

Déclarer la SCI EFI 91 recevable et bien fondée en ses demandes et prétentionsDébouter l’Association Tiger Fresnes de ses demandes fins et conclusions, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire en date du 13 janvier 2020, JUGER que l’Association TAEKWONDO TIGER FRESNES est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI EFI 91 et situés [Adresse 8] à 91140 LES ULIS depuis le 13 Janvier 2020, SUBSIDIAIREMENT

JUGER que le bail du 1er Août 2017 a été résilié le 10 Août 2020 par suite de la destruction des lieux loués par suite d’un incendie, ORDONNER l’expulsion de l’Association TAEKWONDO TIGE FRESNES et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, JUGER que la SCI EFI 91 pourra faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’Association TAEKWONDO TIGER FRESNES et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, Quoiqu’il en soit,

CONDAMNER l’Association TAEKWONDO TIGER FRESNES à payer à la SCI EFI 91 la somme de 91.624,25 €, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 40.478,04 € à compter du commandement de payer du 3 Décembre 2019 et sur la somme de 51.146,21€ à compter du jugement à intervenir. CONDAMNER l’Association TAEKWONDO TIGER FRESNES à payer à la SCI EFI 91 la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNER l’Association TAEKWONDO TIGER FRESNES à payer à la SCI EFI 91 la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. Prononcer l’exécution provisoire au profit de la SCI EFI 91 Ecarter l’exécution provisoire au profit de l’Association Tiger Fresnes Au soutien de ses prétentions, la SCI EFI 91 fait valoir que malgré le commandement de payer en date du 13 décembre 2019, l’association TTF n’a pas régularisé le paiement des loyers et charges dans le mois suivant sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise au 13 janvier 2020 et qu’il convient d’ordonner l’expulsion du preneur ainsi que sa condamnation aux loyers, indemnité d’occupation et impositions dues.

Elle réclame également la condamnation de l’association TTF au paiement de dommages et intérêts arguant du refus de son preneur de restituer les lieux dans le seul but de lui nuire et alors que ceux-ci ne sont plus exploitables. Elle précise que les clés ne lui ont pas été remises et que l’accès de l’entrée est fermé par un portillon fermé à clés. Elle ajoute que la demande d’expulsion est uniquement dans le but de se prémunir de toutes éventuelles revendications par l’association ou de tous occupants de son chef sur le site.

En réponse à l’exception d’inexécution soulevée par l’association TTF en raison des infiltrations et de la défectuosité de l’armoire électrique et l’absence de VMC, elle excipe de l’absence de saisine de la juridiction du fond en opposition au commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance ce qui tend à démontrer que ses prétentions sont infondées. Elle conteste la valeur probante des travaux de rénovation allégués par la société TTF au soutien de ses prétentions, soulignant que ces travaux pourraient avoir provoqués les sinistres invoqués par le preneur. Elle soutient que le preneur n’a pas autorisé l’intervention de l’entreprise qu’elle avait mandaté pour procéder aux éventuels travaux de rénovation de la toiture à entreprendre. Elle soutient également que le précédent locataire avait maintenu les locaux dans un état impeccable et que l’armoire électrique était conforme et verse au soutien de ce moyen un extrait de rapport de vérification périodique des installations du bureau VERITAS pour les années 2014-2015. Elle précise que l’incendie qui a détruit le bâtiment est d’origine criminelle et non accidentelle.

Elle argue de la mauvaise foi du preneur qui a pu jouir gracieusement des locaux durant près d’une année et qui ne s’est plaint que lorsqu’il a commencé à payer un loyer. Elle souligne enfin que le bail est, en toute hypothèse, résilié, conformément aux stipulations contractuelles, du fait de la destruction des locaux qui ne sont plus exploitables sans pour autant que les clés lui aient remises l’empêchant d’avoir un accès aux locaux.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 17 mars 2024, l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES demande au tribunal de :

— DIRE l’association TAEKWONDO TIGER [Localité 12] recevable en ses demandes et l’y déclarer bien fondée.

— DEBOUTER la société SCI EFI 91 de l’ensemble de ses demandes.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 à verser à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 89.587,69 € à titre de remboursement des charges et loyers indument perçus du 1er juin 2018 au 30 juin 2019.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 à verser à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 50.000,00 € à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et de la perte d’exploitation.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 à verser à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 6.265,44 € à titre de remboursement des taxes foncières indues pour les années 2017 et 2018.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 à verser à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 2.520,00 € au titre des frais de travaux indument exposés.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 à verser à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société SCI EFI 91 aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Mohamed DIARRA conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

L’association TTF soutient, au visa de l’article 1217 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme empêchant une jouissance paisible des locaux en raison de la présence d’amiante et l’écoulement d’eau le long des câbles électriques. Elle soutient n’avoir pu exploiter normalement le local depuis l’origine, et ce malgré le fait de l’avoir signaler au bailleur à de nombreuses reprises. Elle réclame en conséquence le remboursement des loyers indûment réglés.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de sa perte d’exploitation, répondant à l’argumentation adverse, elle fait valoir qu’elle a déployé d’important moyen lors de la récupération du local, ce qui démontre que son but n’était pas de s’affranchir du paiement des loyers et qu’elle a toujours alerté le bailleur sur les difficultés présentes dans les locaux et conteste s’être opposée à l’intervention d’entreprise mandaté par le bailleur, et qu’enfin l’attestation de l’ancien locataire versée par la SCI EFI 91 n’a pas de valeur probante s’agissant d’une société dirigée par un associé du bailleur.

L’association TTF soutient ensuite au visa de l’article 1754 du code civil que le changement de la laine de verre de la toiture et la pose de bâches, nécessaires à la préservation de la sécurité des installations s’apparentent à des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et incombe en conséquence au bailleur. Elle sollicite en conséquence le remboursement des dépenses engagées.

L’association TTF fait également valoir avoir indûment réglé la taxe foncière en l’état des justificatifs communiqués et en sollicite le remboursement.

En réponse aux demandes de la SCI EFI 91 au titre du paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation et de l’expulsion, elle soutient qu’elles ne sont pas fondées au regard des propres moyens qu’elle invoque. Elle ajoute ne plus occuper les locaux et conteste avoir conservé les clés qui n’étaient au demeurant plus nécessaires à l’accès dans les bâtiments détruits dans l’incendie. Elle ajoute que la SCI EFI a en toute hypothèse repris possession des lieux comme en témoigne la présence d’un engin de chantier mentionné sur un procès-verbal de constat d’huissier. Elle estime en conséquence la demande de dommages et intérêts également infondée.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 juin 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 7 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur l’exception d’inexécution soulevée par le preneur et la demande de remboursement et la suspension des loyers à compter du 1er juin 2018

Il résulte de l’article 1728 du Code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil.

Le preneur a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir, pour refuser, le paiement des loyers échus, de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires.

Le preneur peut néanmoins se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, en ne mettant pas à sa disposition un local lui permettant d’exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties.

De son côté, le preneur qui excipe du défaut de délivrance doit démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

En l’espèce, selon l’article 2.01 du bail litigieux relatif aux conditions générales de jouissance « Le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, ni à l’entrée en jouissance ni pendant la durée du bail, aucune réduction de loyer, ni aménagement ou réparation de quelque nature que ce soit autre que celles qui seraient rendues nécessaires pour que les locaux soient clos et couverts, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux même celles qui seraient nécessitées par la vétusté et l’usure, et ce, à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. »

Et selon l’article 2.02 relatif aux travaux, installations et aménagements, «  Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations locatives, de menu entretien visées à l’article 1754 du code civil et de gros entretien visées à l’article 605 du code civil, et qui seraient rendues nécessaires y compris par vétusté, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil, qui demeureront à la charge du bailleur[…]»

Il ressort de trois procès-verbaux de constat d’huissier en date des 11 février 2019, 5 juin 2019 et 9 décembre 2019 que des écoulements d’eau actif au travers de la toiture ont été constatés, que des flaques d’eau étaient visibles au sol, que des traces d’humidités ont été observés au plafond et que des traces de court-circuit sur la plinthe où passe les câbles électriques ont été relevées.

Selon les échanges de mails produits, il apparaît que la société JA COUVERTURE s’est déplacée sur site pour faire un point sur les travaux nécessaires pour réparer une fuite au niveau de la toiture le 9 janvier 2019.

Selon la facture de la société HEKRUG ETANCHEITE en date du 28 février 2019 communiquée par le bailleur, une réparation provisoire de la toiture a été effectuée le 7 février 2019 pour un montant de 1.194 euros TTC. Cependant, il ressort de l’examen de cette facture que la réfection de l’étanchéité de la terrasse et de la couverture de la toiture était préconisée.

Il ressort par ailleurs d’un rapport d’expertise amiable dégât des eaux, établi par l’expert mandaté par la MAIF pour le compte de l’association TTF, qui a organisé une réunion le 17 juin 2018, à laquelle était présente l’expert d’assurance intervenant pour le compte de la SCI EFI 91, que les dommages à neuf aux biens de cette dernière, incluant le remplacement du parquet, le remplacement partiel de la laine de verre, des frais de démolition et déblais et le remplacement du voilage du fond plafond ont été chiffrés à la somme de 46.795,15 € TTC.

Reprenant les déclarations de la présidente de l’association TTF sur la constatation et le signalement au bailleur des infiltrations d’eau dès 2017, sur l’intervention d’un couvreur à la requête du bailleur le 9 janvier 2019 ayant préconisé une réfection intégrale de la toiture, sur l’intervention d’un second couvreur le 7 février 2019 ayant uniquement procédé à une réparation provisoire au mastic qui n’a toutefois pas permis de supprimer les infiltrations, l’expert en a conclu que « compte tenu de l’ancienneté des infiltrations nous pouvons supposer que la laine de verre installée dans le plénum du faux plafond est gorgée d’eau. »

Il est également mentionné le remplacement en urgence par l’association TTF d’une partie de la laine de verre dans la salle principale sur la zone voilage sur préconisation de l’expert, lequel est justifié par la production d’une facture de la société BORDELINE en date du 29 juillet 2019 pour un montant de 2.520 euros TTC.

Enfin, il est aussi fait état de l’intervention d’un électricien afin de mettre en sécurité une installation électrique ayant brûlé du fait des installations. Cette intervention n’est toutefois pas justifiée par la production de facture y afférent.

Il est ainsi établi au regard du coût des travaux à entreprendre afférents aux infiltrations constatées, concernant le clos et le couvert, que ceux-ci ressortaient non de l’obligation d’entretien du preneur mais étaient à la charge du bailleur au titre des grosses réparations mentionnés à l’article 606 du code civil.

S’agissant de la défectuosité de l’armoire électrique, cette dernière est justifiée en l’état du rapport de vérification périodique du bureau VERITAS faisant suite à une intervention sur site le 2 mai 2019. Il est dès lors inopérant de soulever qu’elle était en bon état antérieurement à a la prise de possession des locaux dès lors qu’aucun élément ne justifie qu’elle serait imputable à un défaut d’entretien du preneur.

Cependant, la SCI EFI 91, qui ne conteste pas la charge de ces réparations, soutient avoir vainement mandaté une entreprise à l’effet de remédier aux désordres. Elle produit à cet égard des courriers de la société ATHOMIC RENOVATION à la SCI EFI 91 en date des 8 juillet et 17 décembre 2019, faisant état du refus systématique du preneur de laisser l’accès aux locaux pour la réalisation des éventuels travaux sur la toiture du bâtiment, ainsi qu’un courrier en date du 31 juillet 2020 adressé par elle à la MACIF, assureur du preneur, signalant cette difficulté en réponse à la mise en demeure reçue d’exécuter les travaux.

Si ce refus d’accès est contesté par l’association TTF et paraît surprenant au regard de l’assignation en référé par elle introduite le 12 juillet 2019 à l’effet de voir le bailleur condamné à la réalisation des travaux sous astreinte, il n’est pas démontré ni même prétendu que l’association TTF était dans l’impossibilité d’exploiter totalement les locaux.

Au contraire, il est constant que cette dernière a continué d’occuper les locaux jusqu’au sinistre incendie survenu le 2 août 2020.

En outre, l’association TTF ne produit aucune pièce de nature à justifier des dédommagements prétendument opérés en faveur de ses adhérents, ni des rétractations de contrats subis.

Enfin, il ressort des pièces versées au dossiers que les locaux étaient sous loués à l’association PRESTIGE SALON & SPORT.

Les désordres ainsi allégués n’ont donc pas rendu les locaux totalement impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

En conséquence, les manquements reprochés à la SCI EFI 91 ne présentent pas un niveau de gravité suffisant pour justifier d’une exception d’inexécution fondée sur le défaut de délivrance et la demande de remboursement et de suspension des loyers à compter du 1er juin 2018 sera rejetée.

II – Sur l’acquisition de la clause résolutoire soulevée par le bailleur

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort par ailleurs de l’article 4.02 relatif à la clause résolutoire que « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties), ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et 1 mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ou ne le sera pas si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires.»

En l’espèce, la SCI EFI 91 se prévaut d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 décembre 2019 à l’association TTF et sommant le preneur de lui régler la somme de 40.478,04 euros suivant décompté arrêté au 15 novembre 2019 au titre des loyers de juillet à novembre 2019, la participation à l’état des lieux et la taxe foncière 2019.

Il ressort des pièces de la procédure que dans le délai d’un mois courant jusqu’au 13 janvier 2020, le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues.

Le contrat de bail prévoit dans son article 4.02 que la non-exécution du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer entraîne la résiliation du bail. Tel est le cas en l’espèce.

Les causes de ce commandement sont cependant contestées par l’association TTF qui de son côté s’était prévalu dès le 5 juillet 2019, par courrier recommandé, de la suspension du paiement des loyers excipant d’une exception d’inexécution du fait des infiltrations subies.

Cependant, dès lors que l’exception d’inexécution n’était pas justifiée, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, à compter du 13 janvier 2020.

III – Sur les demandes de la SCI EFI 91

A – Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SCI EFI 91 sollicite le paiement de la somme de 91.624, 25 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juillet 2020 inclus, soit le dernier mois avant le sinistre incendie ayant détruit les bâtiments.

Au soutien de sa demande elle produit un état récapitulatif, correspondant aux loyers mensuels TTC de 6.449,71 non payés à compter de juillet 2019 ainsi qu’au paiement de la taxe foncière 2019, et des avis d’échéances de loyers sur la période.

1.Sur les arriérés de loyers

Il ressort de l’article 5 du contrat de bail que le loyer annuel TTC, soumis à indexation, était de 75.600 euros.

Selon l’accord donné par le bailleur au preneur par courrier du 27 juin 2019, l’indice de référence pour la revalorisation du loyer était celui de l’INSEE ILAT du 2nd trimestre 2018.

Le bail ayant été résilié le 13 janvier 2020, l’association TTF était en conséquence redevable à cette date des loyers impayés de juillet 2019 à janvier 2020 inclus.

2.Sur la taxe foncière 2019

L’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

« 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

Il ressort de l’article 5.05 du contrat de bail que la taxe foncière serait refacturée au preneur sur présentation de justificatif.

En l’espèce, l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière 2019 n’est toutefois pas communiqué.

Il convient en conséquence de déduire du montant de la réclamation du bailleur le paiement de cette somme.

3.Sur l’indemnité d’occupation

S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir.

L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

A compter de la résiliation en date du 13 janvier 2020, le locataire est occupant sans droit ni titre.

Détermination de la date de cessation de l’occupation En l’espèce, il est constant que l’incendie survenu le 2 août 2020 a totalement détruit les locaux occupés.

Par conséquent, l’association TTF, qui a été privée de la jouissance des locaux à compter de cette date, ne peut être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de la période postérieure au sinistre.

Détermination des sommes dues La SCI EFI 91 sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer.

La demande de la SCI EFI 91 est en conséquence justifiée.

Par conséquent, l’association TTF sera condamnée à payer à la SCI EFI 91 la somme de 83.846,25 euros.

B – Sur la demande d’expulsion

La demande d’expulsion sollicitée par la SCI EFI 91 apparaît sans objet, en l’état de la cessation d’occupation des locaux, confirmé par le procès-verbal de constat en date du 30 mars 2023.

La demande est par conséquent sans objet.

C – Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

La SCI EFI 91 soutient que sa demande de dommages et intérêts est justifiée par la non remise des clés du portail qui ne lui a pas permis d’avoir directement accès au site après le sinistre, faisant observer qu’un véhicule appartenant « certainement » à un membre de l’association TTF barrait l’accès aux locaux.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 avril 2022 que le portail d’accès principal était bloqué par un véhicule et qu’il était impossible d’entrer sur le site sans le déplacement de celui-ci.

Cependant, selon procès-verbal de constat d’huissier en date du 30 mars 2023, il apparaissait que le véhicule n’était plus là et qu’un engin de chantier était sur site.

Aucune pièce n’est cependant produite de nature à justifier le préjudice réellement subi par la SCI EFI 91 et il n’est pas démontré, ni même allégué, que les travaux de remise en état du site ont été retardés du fait de cette situation.

La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

III – Sur les demandes de l’association TTF

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et de la perte d’exploitation L’association TTF sollicite le paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et de sa perte d’exploitation.

Aucune perte d’exploitation n’est justifiée.

Cependant, s’agissant du trouble de jouissance, ainsi qu’il l’a préalablement été exposé, si les désordres litigieux n’ont pas rendu les locaux totalement inexploitables, ils ont néanmoins indéniablement provoqué un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une somme de 20.000 euros.

Sur le remboursement de la taxe foncières pour les années 2017 et 2018

Selon l’article 1302 du code civil « Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

Et selon l’article 1302-1 du code civil, « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Au soutien de sa demande, l’association TTF se prévaut de ce que l’adresse du [Adresse 3] mentionné sur les avis d’imposition transmis par le bailleur ne correspond pas à celle des biens pris à bail situés [Adresse 7], laquelle correspond à celle de la société CLIMASCIENCE.

La SCI EFI 91 ne répond pas dans ses écritures à cette demande qu’elle avait néanmoins contesté par courrier en date du 27 juin 2019 soutenant n’être propriétaire que d’un seul bien, celui loué, portant les références cadastrales BR [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] que la [Adresse 13] partait de l’angle de l'[Adresse 9] au niveau du numéro 6 et que l’adresse du [Adresse 7] était l’adresse postale.

Le relevé de propriété de la SCI EFI 91 communiqué par l’association TTF confirme ces éléments.

Par conséquent, la demande de remboursement des taxes foncières 2017 et 2018 sera rejetée.

Sur les frais de travaux indument exposés L’association TTF demande le remboursement des frais engagés en remplacement partiel de la laine de verre, tel que préconisé de manière urgente par l’expert de son assurance en raison d’un risque d’effondrement du plafond.

Il est acquis que les travaux nécessaires à la remise en état de la toiture devaient être à la charge du bailleur.

La SCI EFI 91 sera en conséquence condamnée à payer à l’association TTF la somme de 2.520 euros.

IV/ Sur les frais du procès

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement, elles conserveront chacune la charge de leurs dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’absence de partie condamnée aux dépens, il n’y a lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI EFI 91 et l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES à compter du 13 janvier 2020 ;

CONDAMNE l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES à payer à la SCI EFI 91 la somme de 83.846,25 euros au titre de la dette locative et l’indemnité d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à parfait paiement ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion formée par la SCI EFI 91 à l’encontre de l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES ni sur le sort des meubles ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI EFI 91 ;

CONDAMNE la SCI EFI 91 à payer à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de condamnation de la SCI EFI 91 en remboursement des taxes foncières 2017 et 2018 ;

CONDAMNE la SCI EFI 91 à payer à l’association TAEKWONDO TIGER FRESNES la somme de 2.520 euros au titre des dépenses de travaux engagés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes de condamnation au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,