TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 26/00853 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROLH

NAC : 72I

Jugement Rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28, siué [Adresse 1] représenté par Maître [C] [E], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 2], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 €uros immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 19 Janvier 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Mars 2026 et mise en délibéré au 09 Avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [N] est propriétaire des lots numéros 396 et 399 au sein de la résidence en copropriété DAVOUT 28 sise [Adresse 1].

Par acte de commissaire de Justice du 19 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28, représenté par Maître [C] [E], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [I] [N] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 5 043,00 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 2 254,82 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 156 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Condamner M. [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de la mise en demeure, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [N] [I] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que M. [I] [N] a déjà été condamné suivant jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 14 mars 2024 et que son compte est débiteur depuis le mois de décembre 2024.

Il explique qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, M. [I] [N] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.

Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 12 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [I] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[N] [I], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 sollicite le paiement de la somme de 3 294,16 euros correspondant aux appels de provision au titre du budget prévisionnel de l’année 2025, aux appels de fonds travaux loi ALUR des 4 trimestres 2025, et aux appels travaux de l’année 2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires DAVOUT 28 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété

— un décompte des charges et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 10 décembre 2024 au 1er janvier 2026, appel 1T2026 et appel fonds travaux ALUR du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 043,00 euros,

— le budget prévisionnel du défendeur pour 2026,

— les appels de fonds travaux de débarras, nettoyage,désinfection et fermeture des caves, de remplacement de 4 trappes en toiture du bâtiment 4, d’élagage et abattage des arbres et de réparation de l’ascenseur du 4 DAVOUT 28,

— les appels de charges et fonds travaux ALUR de l’exercice 2025 et du 1er trimestre 2026,

— les régularisations de charges des exercices 2023 et 2024,

— les 37ème, 39ème, 41ème à 44ème et 46ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 6 novembre 2024, 11 décembre 2024, 28 mai 2025, 5 août 2025, 18 août 2025 et 22 décembre 2025,

— le règlement de copropriété,

— le jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 14 mars 2024,

— et le contrat de syndic assistant.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 réclame la condamnation de M. [I] [N] au paiement de l’arriéré de charges jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus.

Or, le solde débiteur de 5 043,00 euros du décompte versé aux débats comprend l’appel de charges et l’appel de fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2026.

Il convient donc de retrancher de la somme de 5 043,00 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires les montants de ces appels, soit 715,28 euros et 36,34 euros.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 10 décembre 2024 au 1er octobre 2025, appel 4T2025 et appel fonds travaux ALUR du 01/10/2025 inclus, s’élève à la somme de 4 291,38 euros (=5 043,00€-715,28€-36,34€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 3 294,16 euros à compter du 16 octobre 2025, date la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 19 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

Aux termes d’un arrêt du 15 janvier 2026 la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence DAVOUT 28 sollicite le paiement de la somme de 2 254,82 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026.

Or, dans sa lettre de mise en demeure du 16 octobre 2025, il sollicite le paiement de la somme de 3 294,16 euros correspondant aux appels de provision au titre du budget prévisionnel de l’année 2025, aux appels de fonds travaux loi ALUR des 4 trimestres 2025, et aux appels travaux de l’année 2025.

Eu égard à l’arrêt de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 16 octobre 2025 ne visant que des appels de provisions de l’exercice 2025.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 en paiement des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [I] [N] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 14 mars 2024 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de M. [I] [N] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [I] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 réclame une somme de 156,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de relance du 30 avril 2025 n’apparaissent pas fondés en ce qu’il n’est pas justifié des modalités d’envoi.

Seuls apparaissent fondés les frais de relance du 28 janvier 2025 mais pour un montant ramené à 35 euros conformément au contrat de yndic.

Il y a donc lieu de condamner le défendeur à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 une somme de 35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [I] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 4 291,38 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 10 décembre 2024 au 1er octobre 2025, appel 4T2025 et appel fonds travaux ALUR du 01/10/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 294,16 euros à compter du 16 octobre 2025, date la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 19 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

DECLARE irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 en paiement des charges provisionnelles des 4 trimestres 2026

;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 35,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [I] [N] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,