TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00929 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGYO

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [J] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e SOVRAN CIBIN

+ 1CCC à M. [H]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2022, Monsieur [J] [H] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9] et appartenant à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL (ci-après la « SA CDC HABITAT SOCIAL »), anciennement dénommée OSICA, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,79 euros, outre 156,19 euros de provision sur charges, depuis actualisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, le 3 janvier 2024, a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1 951,53 euros, terme de novembre 2023 inclus, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d’Evry-Courcouronnes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, voir ordonner son expulsion et le voir condamné à lui payer la somme de 2 715,32 euros représentant les loyers et charges dus au 30 avril 2024, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et le paiement des frais de procédure. La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 24/00929.

Par requête du 5 septembre 2024, Monsieur [J] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins d’obtenir la condamnation la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 3 000 euros en principal et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, lui reprochant sa négligence, en tant que bailleur, dans le traitement d’un dégât des eaux. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/01296.

La procédure enrôlée sous le numéro RG 24/01296 a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2024 et celle enrôlée sous le numéro RG 24/00929 a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 novembre 2024. Elles ont toutes les deux fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 avril 2025. Lors de cette audience, en l’absence de comparution de Monsieur [J] [H] et de motif légitime expliquant son absence, la requête enrôlée sous le numéro RG 24/01296 a été déclarée caduque. La procédure enrôlée sous le numéro RG 24/00929 a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

A la suite d’un courrier de Monsieur [J] [H] justifiant son absence à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un relevé de caducité. Elle été rappelée à l’audience du 13 novembre 2025, sous le numéro RG 25/00913.

La procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/00929 a fait l’objet d’une réouverture des débats et a également été rappelée à l’audience du 13 novembre 2025, au cours de laquelle la jonction des procédures n°24/00929 et 25/00913 a été mise dans les débats.

A l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, se référant à ses conclusions dûment visées par le greffe, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, le constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail intervenu le 23 décembre 2022,

A titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail intervenu le 23 décembre 2022,

En conséquence, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

La condamnation de Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 10 306,98 euros représentant l’arriéré locatif au 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

La condamnation de Monsieur [J] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

Le rejet des demandes de Monsieur [J] [H],

La condamnation de Monsieur [J] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

La condamnation de Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat sont réunies depuis le 4 mars 2024, soit 2 mois après le commandement de payer demeuré infructueux du 3 janvier 2024. Elle expose qu’à défaut, l’absence de paiement de l’intégralité des sommes dues par le locataire constitue des manquements graves et anciens justifient la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, elle fait valoir que, selon un décompte arrêté au 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, le locataire reste lui devoir la somme de 10 306,98 euros, correspondant à des loyers jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire et à des indemnités d’occupation postérieurement au 4 mars 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à tout délai de paiement suspensif des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, en raison de l’antériorité des incidents de paiement par rapport au dégât des eaux allégué par le locataire et de l’absence de preuve de sa capacité à régler sa dette locative et de reprise du paiement du loyer courant. Elle précise, s’agissant des incidents de paiement, que les premiers rejets de paiement sont intervenus les 15 mars, 15 mai et 18 juillet 2023, et qu’il n’a, depuis septembre 2023, effectué que 5 versements, le dernier remontant au 1er décembre 2024.

En réponse aux demandes formées par Monsieur [J] [H], la SA CDC HABITAT SOCIAL conteste la chronologie des événements exposée par celui-ci. Elle indique que les infiltrations sont apparues en septembre 2023, qu’une recherche de fuite a été commandée par le bailleur le 19 décembre 2023 et que les travaux de reprise ont été confiés à la société [L], qui est intervenue le 2 avril 2024. Elle ajoute que les désordres ont perduré et que, les 5 septembre et 29 octobre 2024, le bailleur a, de nouveau, missionné la société [L], qui est intervenue pour effectuer les travaux de reprise en mars 2025, en raison des intempéries et contraintes techniques de la reprise d’étanchéité. Elle fait valoir que les travaux d’embellissement ont ensuite été réalisés en juillet 2024. Elle en conclut que le bailleur a été diligent pour remédier aux conséquences du sinistre.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite le rejet de la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel, arguant du fait que le locataire a été indemnisé par son assurance. Elle sollicite également le rejet ou à tout le moins la réduction de la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance, compte tenu du fait que les conséquences du dégât des eaux se sont principalement limitées au salon et compte tenu des conséquences concrètes de ce dégât des eaux.

Lors de l’audience, Monsieur [J] [H] a demandé au juge de :

Ordonner à la SA CDC HABITAT SOCIAL, immédiatement et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de faire réaliser la remise en état complète du logement ;

Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer, à titre de dommages et intérêts :

la somme de 5 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

la somme de 3 882,36 euros en réparation de son préjudice matériel ;

la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [J] [H] fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la SA CDC HABITAT SOCIAL a manqué gravement à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer les réparations autres que locatives. Il expose que la persistance d’infiltrations, l’humidité chronique et les désordres multiples tels qu’un placard non fonctionnel, une salle de bain dégradée, les problèmes d’isolation thermique et phonique, de ventilation et la défectuosité du chauffage dans la chambre rendent le logement indécent voire insalubre. Il ajoute que l’origine du sinistre étant une partie commune, la réparation incombe exclusivement au bailleur.

Il met en avant le fait que la SA CDC HABITAT SOCIAL est de mauvaise foi, principalement car elle n’a pas réalisé les travaux qu’elle s’était engagée à effectuer, notamment dans le cadre de la conciliation.

Monsieur [J] [H] allègue que les manquements du bailleur lui ont causé un préjudice matériel chiffré à hauteur de 3 882,36 euros, certains de ses biens mobiliers ayant été dégradés et des travaux d’embellissement locatifs étant nécessaires.

Il ajoute subir un préjudice de jouissance en raison de l’inaction prolongée du bailleur qui a laissé la cause du sinistre perdurer de septembre 2023 à décembre 2024 et précise que les travaux du 28 mai 2025 n’ont été que partiels et n’ont pas permis de rétablir la jouissance normale du bien. Il estime que son préjudice est aggravé par la mauvaise foi du bailleur et la durée excessive des délais de réparation, plus de 26 mois s’étant écoulés depuis le premier sinistre. Il considère que le remboursement de 1 000 euros effectué par le bailleur ne couvre qu’une partie du préjudice initial lié à l’entrée dans les lieux et ne saurait exonérer le bailleur de sa responsabilité pour la période ultérieure. S’il a évalué initialement son préjudice à la somme de 6 361,94 euros, correspondant à la moitié du loyer principal de 489,38 euros pour la période allant du 11 septembre 2023 à la date d’audience, soit sur 26 mois, il l’évalue finalement à l’audience à la somme de 5.000 euros.

Il fait également valoir un préjudice moral caractérisé par du stress, de l’inquiétude et de la détresse liés à l’insalubrité et l’absence de réaction du bailleur. Il sollicite l’allocation d’une somme de 5000 euros.

MOTIVATION

Sur les désordres invoqués par Monsieur [J] [H]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Les obligations de délivrance, de garantie, d’entretien et de sécurité mises à la charge du bailleur sont également rappelées aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Il est également rappelé que si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [J] [H], pour fonder son droit d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur concernant le paiement des loyers, invoque l’indécence des lieux.

Monsieur [J] [H] verse aux débats un rapport de visite du 13 février 2024 de la mairie d'[Localité 8], concernant une visite effectuée le 25 janvier 2024 dans le bien loué, qui relève, la présence d’une entrée d’air sur la fenêtre et d’une fuite au niveau du radiateur dans l’une des chambres et que, si la VMC de la salle de bain fonctionne, celle des toilettes ne fonctionne pas. Il mentionne également une infiltration en cours au plafond et des traces d’infiltrations près d’une prise électrique, un détalonnage des portes non conforme et des fils électriques apparents dans la salle de bain et les toilettes et, dans le couloir, une porte de placard mal fixée.

Il ressort des pièces versées aux débat par les parties, celles versées par le locataire, à savoir les rapports de son assureur ELEX des 8 mars, 15 octobre et 26 décembre 2024, et celles versées par le bailleur, à savoir, les différents rapports en recherches de fuite et en intervention des sociétés [L] puis ACORUS que ces désordres ont perduré entre la fin de l’année 2023 et juillet 2025 malgré les réparations réalisées par le bailleur en avril 2024, puis en mars 2025.

La SA CDC HABITAT social ne conteste pas l’existence de ces désordres.

Il est également incontestable que ces désordres contreviennent aux critères d’un logement décent.

Cependant, faute d’établir le caractère inhabitable des lieux, [J] [H] ne saurait valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le fait de n’avoir pas payé l’ensemble de ses loyers.

Le grief tiré du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et précisément de réparer l’origine du dégât des eaux ne sera pas davantage retenu, les incidents de paiement ayant débuté, comme cela résulte du décompte produit par le bailleur, antérieurement au dégât des eaux et aucun lien de causalité ne pouvant donc être caractérisé entre les deux.

Le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.

Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [J] [H]

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander des dommages et intérêts.

En l’espèce, il a été démontré un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir et réparer.

Monsieur [J] [H] soutient que ce manquement lui a causé plusieurs préjudices.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [J] [H] a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait des désordres caractérisés ci-dessus, ce qui n’est pas contesté, en réalité, par la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Ce qui fait débat est l’étendue du préjudice subi.

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne conteste pas que certains désordres, concernant le radiateur d’une chambre et la VMC des toilettes, existaient dès l’entrée dans les lieux, comme le soutient Monsieur [J] [H]. S’il ressort du procès-verbal de conciliation du 3 décembre 2024 produit par Monsieur [J] [H] que le bailleur avait connaissance du problème de VMC qui était en cours de résolution et qu’un contrat d’entretien était en cours concernant le radiateur, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne produit aucune pièce permettant de démontrer que les désordres (autres que les infiltrations d’eau – cf. infra.) ont été résolus.

S’agissant du préjudice de jouissance lié au dégât des eaux, il est constaté que l’intervention de la société [L] d’avril 2024, portant sur la réfection de l’étanchéité de la jardinière du logement du voisin du dessus, n’a pas mis fin aux désordres, et qu’il faudra deux autres interventions pour y remédier, celle de la la société [L] en mars 2025 sur la réfection d’un balcon voisin, puis celle de l’entreprise ACORUS dont la facture du 12 novembre 2025 mentionne des travaux réceptionnés le même jour dans l’appartement de Monsieur [J] [H], portant sur le revêtement du sol de l’entrée, du couloir, du séjour et de la cuisine, la peinture du plafond et des murs du séjour, la pose de 5 barres de seuil dans le séjour et la réalisation d’une cloison dans le séjour.

Il en résulte que le préjudice de jouissance a été subi jusqu’à cette date, date des travaux d’embellissement.

L’ensemble de ces développements justifie que Monsieur [J] [H] soit indemnisé, au titre de son préjudice de jouissance à hauteur de :

10% du loyer du loyer de l’entrée dans les lieux au mois d’août 2023, le loyer s’élevant sur cette période à 600,98 euros pour décembre 2022 et 610,89 euros de janvier à août 2023, soit 60,10 + (61,10 x 8) = 548,90 euros,

20% du loyer de septembre 2023 à la date de réfection à la mi-novembre 2025, le loyer s’élevant à 610, 89 euros de septembre à décembre 2023 et à 642,36 par mois pour 2024 et 2025, soit (122,2 x 4) + (128,5 x 22,5) = 3.380,05 euros,

Soit la somme totale arrondie de 3.929 euros.

Monsieur [J] [H] relève lui-même que le bailleur lui a également déjà versé la somme de 1 000 euros, ce qui ressort également du procès-verbal de la commission départementale de conciliation du 3 décembre 2024.

En conséquence, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 2.929 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel

Monsieur [J] [H] sollicite à la fois la réparation d’un préjudice au titre de biens mobiliers endommagés et des travaux d’embellissement locatifs en lien avec le dégât des eaux de septembre 2023.

S’agissant des biens mobiliers lui appartenant, endommagés par le dégât des eaux précité, il ressort du rapport d’expertise amiable du 8 mars 2024 cité par Monsieur [J] [H] lui-même au soutien de sa demande que le préjudice matériel causé à ses biens immobiliers a été pris en charge par son assurance. Il ne justifie donc d’aucun préjudice actuel.

S’agissant des travaux d’embellissement locatifs, Monsieur [J] [H] n’est pas propriétaire du logement de sorte qu’il ne justifie d’aucun préjudice personnel, le coût des travaux ne lui incombant pas et la perte d’usage résultant de la dégradation du bien ayant été indemnisée au titre du préjudice de jouissance.

En conséquence, Monsieur [J] [H] sera débouté de sa demande de condamnation du bailleur à l’indemniser au titre d’un préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

La présence d’infiltration et d’humidité dans les lieux pendant une période longue, de septembre 2023 à mars 2025, ont nécessairement causé une anxiété, un souci persistant source de préjudice moral à Monsieur [J] [H], qui plus est en présence d’enfants dans les lieux, lequel sera évalué à la somme de 500 euros.

En conséquence, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande en paiement de la dette locative formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, Monsieur [J] [H] lui devait la somme de 10 306,98 euros.

Monsieur [J] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant des sommes dues, il sera condamné à payer la somme de 10 306,98 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 pour la somme de 1 951,53 euros, et à compter du jugement pour le surplus, jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de résiliation du bail formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la caisse d’allocations familiales de la situation de Monsieur [J] [H] par lettre recommandée du 30 novembre 2023 reçue le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 janvier 2024. D’après l’historique des versements, la somme de 1 951,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Dès lors qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

En tout état de cause, aucun élément ne permet de retenir que le locataire est en mesure de régler sa dette locative dans un délai de deux ou trois ans.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du mois de novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur l’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire.

Il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Sur la demande d’exécution des travaux formée par Monsieur [J] [H]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir se définit comme l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur. En l’absence de restriction légale, l’action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions ou à discuter le bien-fondé de celles de leurs adversaires.

En l’espèce, outre le fait qu’il apparaît que les travaux en réparation des infiltrations d’eau ont bien eu lieu, Monsieur [J] [H], compte tenu de la résiliation du bail, n’a plus la qualité de locataire à compter de cette date et sa demande d’exécution des travaux est irrecevable, faute d’intérêt à agir.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des faits de la cause, chaque partie sera condamnée à payer ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique de Monsieur [J] [H], la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sera rejetée.

Concernant la demande de Monsieur [J] [H], celle-ci n’est pas chiffrée et il n’explicite pas les frais dont il demande le remboursement, de sorte que sa demande sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des procédures n°24/00929 et 25/00913 a été ordonnée sous le numéro le plus ancien soit sous le numéro 24/00929 ;

REJETTE le moyen tiré de l’exception d’inexécution soulevé par Monsieur [J] [H] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à la [Adresse 10] CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 306,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 pour la somme de 1 951,53 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation à compter du 3 mars 2024 du bail convenu entre les parties ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [H], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter de novembre 2025, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 2.929 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [J] [H] au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation de la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à effectuer des travaux ;

CONDAMNE chaque partie au paiement de ses propres dépens ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [J] [H] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT