COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 23/00697 – N° Portalis DBWU-W-B7H-CKNR

MINUTE N° :

NAC : 50Z

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 08 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Pascale MARFAING, Présidente,

M. Vincent ANIERE, Vice-Président

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 Novembre 2024du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Madame MARFAING, Présidente et M. ANIERE, Vice-Président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z]

né le 15 Juin 1990 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [J] épouse [Z]

née le 19 Février 1991 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 423

DEFENDERESSE

Madame [R] [U]

née le 10 Novembre 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP BABY PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente signé les 10 et 11 mars 2022 sous l’égide de l’agence immobilière CENTURY 21, M. [D] [Z] et Mme [C] [J] ont vendu à Mme [R] [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 7], pour le prix de 150.000 euros et un coût total de 163.500 euros.

Le compromis précise que le financement se fera un apport personnel de 90.000 euros et un prêt classique de 73.500 euros.

A ce titre, le compromis contient une condition suspensive selon laquelle :

« L’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation, pour un montant total de soixante-treize-mille-cinq cents euros (73 500 C).

A concurrence de soixante-treize-mille-cinq-cents euros (73 500 €) dans le cadre d’un prêt immobilier classique, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 2,5 % (hors assurances).

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter de la conclusion du présent compromis.

Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de I’article 1304-3 du Code civil, « LA CONDITION SUSPENSIVE EST REPUTEE ACCOMPLIE SI CELUI QUI Y A VAIT INTERET EN A EMPECHE L 'ACCOMPLISSEMENT

(…)

La réception de cette offre ou de ces offres devra intervenir au plus tard le 10/05/2022.

(…)

En cas de refus, L’ACQUEREUR devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts….».

Une autre condition suspensive stipule que la réalisation de la vente est soumise à la vente par l’acquéreur d’un bien immobilier lui appartenant à [Localité 6].

Quant à la réitération, le PARAGRAPHE 7 stipule :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 10 juin 2022 (…).

La date ci-dessus n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ du délai à partir duquel I’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger I 'autre à s 'exécuter, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

. invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de quinze mille euros (15 000 euros),

. ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ».

Le 09 mai 2022, le notaire devant procéder à la réitération a fait savoir à l’agence immobilière qu’il n’avait aucune nouvelle de Mme [R] [U].

Le même jour, l’agence a interrogé Mme [R] [U] sur ses démarches bancaires, et le 11 mai 2022 l’agence a indiqué au notaire que Mme [R] [U] avait indiqué qu’elle allait recevoir les offres prochainement, mais le 07 juin 2022, l’agence a indiqué au notaire avoir appris qu’en réalité Mme [R] [U] ne souhaiterait pas solliciter un prêt bancaire mais une aide familiale.

Par courrier recommandé du 23 mai 2022, l’agence immobilière, rappelant à Mme [R] [U] le délai butoir fixé au 10 mai 2022, lui a demandé de prendre contact et de justifier du dépôt des demandes de prêts. En vain.

Par courrier recommandé du 08 juin 2022, l’agence immobilière, a, une nouvelle fois demandé à justifier du dépôt des demandes de prêts et qu’à défaut les vendeurs invoqueraient la caducité du compromis.

Par courriel du 09 juin 2022, Mme [R] [U] a prétendu que les fonds seraient sur son compte le 16 juin.

Par courriers recommandés du 21 juillet 2022 puis du 06 octobre 2022, l’assureur de M. [D] [Z] et Mme [C] [J], faisant valoir que ceux-ci avaient appris qu’en réalité elle ne souhaitait plus acheter le bien, a demandé à Mme [R] [U] de faire part de sa position quant à l’application de la clause pénale et lui proposant un règlement amiable du litige.

Par courrier recommandé du 04 novembre 2022, le même assureur a mis Mme [R] [U] en demeure de les indemniser.

Par courrier du 20 novembre 2022, Mme [R] [U] a répondu qu’elle n’avait jamais dit qu’elle ne voulait plus acheter et qu’elle avait bien obtenu un prêt de 80.000 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 22 juin 2023, M. [D] [Z] et Mme [C] [J] ont fait assigner Mme [R] [U] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles 1217 et suivants du code civil, 1231-5 du code civil et 1589 du code civil, sa condamnation à leur payer :

—  15.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue dans le compromis de vente,

—  3.291,99 euros au titre du préjudice financier,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2004 pour l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2024.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, M. [D] [Z] et Mme [C] [J] maintiennent leurs demandes et sollicitent de débouter Mme [R] [U] de sa demande de délai de paiement.

Ils font valoir en résumé, que :

— le compromis de vente, véritable contrat liant les parties, a vocation à s’appliquer et engage la responsabilité du cocontractant défaillant, en cas d’inexécution de ses obligations ; la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché I 'accomplissement ; la caducité de la promesse n’affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l’une des parties,

— Mme [U] a fait fi de ses obligations et n’a absolument pas respecté les termes du compromis de vente ; elle est de mauvaise foi, et a trompé les vendeurs ainsi que l’ensemble des professionnels intervenant dans la procédure de vente,

— ils ont subi un préjudice financier tenant à la perte des loyers et aux factures d’électricité ; ils ont également subi un préjudice du fait de la résistance abusive,

— les conditions de la force majeure invoquée par Mme [U] ne sont pas réunies,

— ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2024, Mme [R] [U], invoquant l’article 1218 du code civil, conclut à titre principal au débouté de M. [D] [Z] et Mme [C] [J] de l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire, elle demande de :

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [D] [Z] et Mme [C] [J] à lui verser la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Elle fait soutenir en substance que :

— elle a rencontré une série de difficultés, et n’a pas pu réaliser les démarches nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, sombrant finalement en dépression ; il s’agit d’un cas de force majeure,

— M. [D] [Z] et Mme [C] [J] sont venus la harceler sur son lieu de travail, ou chez ses parents, et il ne peut être imaginé une quelconque résistance abusive de sa part, compte-tenu de son état de santé,

— elle est actuellement en arrêt maladie, et doit subir une intervention chirurgicale ; elle ne peut contracter de prêt pour procéder règlement et elle demande un délai sur 24 mensualités.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur les principes applicables

En premier lieu, il y a lieu de rappeler, concernant la responsabilité contractuelle de droit commun, qu’en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution, et les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

De plus, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ensuite, l’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Enfin, l’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

2. Sur le manquement contractuel et la force majeure

En l’espèce, la réalisation de la vente n’était conditionnée qu’à la réalisation des conditions suspensives visées dans le compromis.

Le manquement imputable à Mme [R] [U] est patent dans la mesure où il est établi qu’elle n’a jamais justifié avoir lancé la moindre démarche pour obtenir le financement visé dans la clause suspensive et que c’est en vain qu’il lui a été demandé de justifier de ses démarches en ce sens, telles que prévues dans ladite clause.

Si elle a finalement affirmé dans son courrier du 20 novembre 2022, soit plusieurs mois après la date de réitération prévue, qu’elle avait bien obtenu un prêt de 80.000 euros, elle ne le prétend plus aujourd’hui, admettant qu’elle n’a pas réalisé « les démarches nécessaires à l’acquisition du bien immobilier », et n’apporte en tout état de cause aucun élément de preuve relatif à cette question.

Quant à la force majeure, il est vrai qu’elle libère le débiteur. Mais l’article 1218,1 du code civil dispose qu’en matière contractuelle, il y a force majeure : « lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. ».

L’imprévisibilité doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat. L’événement doit également être irrésistible, tant dans sa survenance (inévitable) que dans ses effets (insurmontables).

Il ne peut y avoir force majeure quand le débiteur a été mis en demeure de s’exécuter, lorsqu’il n’existe qu’une impossibilité partielle d’exécution, lorsque l’impossibilité n’est que momentanée, ni si l’événement peut être rattaché à une faute, même non intentionnelle, du débiteur.

En l’espèce, Mme [R] [U] ne produit aucun justificatif de démarches qu’elle aurait tenté entre le 09 mars et le 10 juin 2022.

Elle justifie qu’elle a présenté diverses pathologies physiques en octobre 2023 et janvier 2024, a été hospitalisée du 13 au 17 octobre 2023 et qu’elle était en arrêt maladie entre octobre 2023 et janvier 2024.

On ne peut que constater qu’aucun des justificatifs qu’elle produit n’est relatif à la période concernée. Il n’est notamment produit aucun justificatif relatif au « burnout » qu’elle prétend avoir subi, et encore moins au moment où elle devait accomplir les démarches afin d’obtenir le financement pour l’acquisition de la maison.

Ainsi, elle ne peut utilement invoquer la force majeure pour se libérer de ses obligations.

Dans ces conditions, dans la mesure où c’est bien Mme [R] [U] qui avait intérêt à l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement bancaire, et qu’elle en a empêché la réalisation, cette condition doit être réputée accomplie.

Dès lors, les vendeurs étaient fondés à opter pour la résolution de plein droit du compromis.

3. Sur l’indemnité forfaitaire

Le compromis prévoit qu’en vas de résolution, la partie défaillante doit verser, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de quinze mille euros.

Il s’agit d’une clause pénale.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le montant de la clause pénale à hauteur de 10% du prix de vente n’apparaît pas manifestement excessif, et force est de constater que Mme [R] [U] n’en demande pas la modération.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande à ce titre et de condamner Mme [R] [U] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [J] la somme de 15.000 euros.

4. Sur les préjudices

4.1. Sur le préjudice financier

Les demandeurs justifient qu’ils louaient la maison depuis 2019 pour un loyer de 700 euros, et que par courrier du 27 novembre 2021, ils ont donné congé pour vente au locataire à effet au 01 juin 2022.

Cela représente donc 3.206 euros au titre des loyers perdus pendant la période de près de 5 mois où le bien a été indisponible.

Ils justifient également avoir réglé une facture de 85,99 euros du 07 juillet 2022 au titre de l’électricité de la maison.

Il est donc fondé de faire droit à leur demande à hauteur de 3.291,99 euros.

4.2. Sur le préjudice pour résistance abusive

Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct du simple retard, en principe compensé par les intérêts moratoires, ni d’un préjudice distinct de ceux déjà pris en compte.

Ils seront donc déboutés de leur demande au titre de la résistance abusive.

5. Sur les délais

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.»

En l’espèce, au vu des justificatifs produits par la débitrice de l’obligation, déjà évoqués, et qui n’apportent pas d’éléments suffisants sur sa situation patrimoniale, notamment sur le sort de l’immeuble qu’elle devait vendre, il n’est aucunement fondé d’octroyer à Mme [R] [U] des délais supplémentaires à ceux ayant déjà couru depuis plus de deux ans.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [R] [U] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Pour faire valoir leurs droits, M. [D] [Z] et Mme [C] [J] ont été contraints de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner Mme [R] [U] qui succombe à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Condamne Mme [R] [U] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [J] la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire;

Condamne Mme [R] [U] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [J] la somme de 3.291, 99 euros au titre du préjudice financier;

Déboute M. [D] [Z] et Mme [C] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Mme [R] [U] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [R] [U] aux dépens ;

Condamne Mme [R] [U] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [J] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 08 janvier 2025.

En foi que quoi, ont signé M. Vincent ANIERE, Vice-Président, magistrat ayant participé aux débats et au délibéré, en remplacement de M^me Pascale MARFAING, Présidente empêchée et Madame GRANER-DUSSOL, Greffier.

Le Greffier Le Vice-Président

Copie à:

Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP BABY PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE

Maître [B] [V] de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER