Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e SIFFERT

1 EXP M^e GIBON-MAGNAN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DÉCISION N° 25/406

N° RG 23/05448 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-POZB

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SAVOY, sis 7 avenue Gazan, 06600 ANTIBES, représenté par son Syndic en exercice le Cabinet C.M. S, SARL immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 751 920 190, dont le siège social est sis 60 avenue Dechame, 06700 SAINT LAURENT DU VAR, elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par M^e Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [H] [D] [Y]

né le 28 Mars 1990 à GRASSE

151 Chemin des 4 chemin

06600 ANTIBES

Madame [F] [L] [A] épouse [R]

née le 18 Octobre 1995 à GRASSE

701 Chemin des 4 chemins

06600 ANTIBES

représentés par M^e Delphine GIBON-MAGNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e AUBRY

Monsieur le DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES (Service des Domaines, Pôle de Gestion des patrimoines privés), 15 rue Delille à (06073)

NICE Cedex, nommé en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], par ordonnance de Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 12 juillet 2018

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [K] [N], Mandataire Judiciaire, successeur de Maître [T] [E], agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [W] [X] [V], né le 16 février 1938 à BONE (ALGERIE), décédé le 12 août 2015 à ANTIBES (06600), nommé à ces fonctions par ordonnance du Président du Tribunal de Commerce d’ANTIBES le 5 juillet 2017

S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES, sise 7 rue Delille à NICE (06000), administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [W] [V], nommé en remplacement de la SELARL [I] [C] par ordonnance sur requête de Monsieur le Président du Tribunal de Commerce d’Antibes, initialement désigné par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Commerce d’Antibes en date du 27 novembre 2015

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du avec effet différé au 28 août 2025 ;

A l’audience publique du 19 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [V] et Madame [O] [S] étaient propriétaires du lot N°18 au sein de la résidence LE SAVOY sise 7 avenue Gazan à ANTIBES (06600).

Par jugement du 14 avril 2015, le Tribunal de Commerce d’ANTIBES a prononcé la liquidation judiciaire de Monsieur [W] [V] et a désigné Maître [T] [E] aux fonctions de liquidateur judiciaire.

La S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [K] [N], a été nommée par ordonnance sur requête de Monsieur le président du Tribunal de Commerce d’ANTIBES le 05 juillet 2017, en remplacement de Maître [E].

Monsieur [W] [V] est décédé le 12 août 2015, laissant pour lui succéder son épouse [O] [S] et ses petits-enfants, Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A], en représentation de leur mère [Z] [V], fille du couple [V], prédécédée le 19 novembre 2011.

Madame [O] [S] est décédée le 23 octobre 2016.

Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] ont renoncé à la succession de leur grand-père par actes du 11 janvier 2018, en leur nom ainsi qu’aux droits de [O] [S].

Ils restent toutefois héritiers de leur grand-mère, [O] [S], en représentation de leur mère, et sont à ce titre propriétaire indivis des biens immobiliers communs du couple [V] avec Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes – service des domaines – désigné curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [V] par ordonnance du 12 juillet 2018.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de la succession [B], le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY a, par actes de Commissaire de Justice en date du 20 novembre 2023, fait citer à comparaître par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE :

— la S.C.P. BTSG² prise en la personne de Maître [K] [N], mandataire judiciaire remplaçant Maître [T] [E], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [W] [V] ;

— Monsieur le directeur des finances publiques des Alpes-Maritimes, service des domaines en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V] ;

— la S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [W] [V] ;

— Madame [F] [A] en qualité d’héritière à la succession de Madame [O] [S] ;

— Monsieur [U] [Y] en qualité d’héritier à la succession de Madame [S].

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par RPVA en date du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY sollicite de voir :

« DEBOUTER Monsieur [U] [Y] et Mademoiselle [F] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [K] [N] en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [W] [V], la SELARL BG & ASSOCIES, en qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [W] [V], le service des domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Mademoiselle [F] [A] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires LE SAVOY :

— La somme de 13.154,62 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires dus au 1er octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

— La somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [K] [N] en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [W] [V], la SELARL BG & ASSOCIES, en qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [W] [V], le service des domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Mademoiselle [F] [A] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Richard SIFFERT qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

*****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 22 avril 2025, Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] sollicitent de voir :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de ses demandes en paiement de charges indues ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de ses demandes en paiement de frais de justice injustifiés et imputés à torts à l’indivision successorale [V]/[Y]/[A] ;

OCTROYER les plus larges délais de paiement à Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] au regard de leur situation financière mais également de la carence du service des domaines ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de sa demande au titre des dépens de l’instance ;

DIRE que chacun conservera ses propres dépens à sa charge. »

Le défendeur, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [V], n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Par application des dispositions de l’article R.2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques, la Direction Départementale des Finances Publiques (DDFIP) des Alpes-Maritimes, en charge du SERVICE DES DOMAINES, est dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire. L’affaire étant suivi uniquement par simples mémoires.

Il ressort d’un courrier en date du 04 décembre 2023 que Monsieur le Directeur des finances publiques des Alpes-Maritimes, service des domaines, s’en rapporte à la justice concernant ladite procédure.

La S.C.P. BTSG² et la S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES sont non comparantes, ni représentées.

****

Par Ordonnance en date du 03 juillet 2025, le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de la présente affaire de manière différée au 28 août 2025 et fixé les plaidoiries à l’audience du 19 septembre 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 19 septembre 2025, le délibéré a été fixé au 21 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.P. BTSG², la S.E.L.A.R.L BG & ASSOCIES et Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [V], non représentés, ont cependant été régulièrement assignés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS :

Sur la mise en cause de la S.C.P. BTSG² et la S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES :

Il convient de rappeler que la S.C.P. BTSG² et la S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES sont des organes à la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [W] [V] prononcée par le Tribunal de Commerce d’ANTIBES, suite au jugement du 14 avril 2015.

En vertu de l’article 6 du Code de procédure civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est constant en vertu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que chaque copropriétaire est débiteur des charges à proportion de sa part contributive fixée par l’état de répartition des charges. En ce sens, seuls les copropriétaires, à savoir les détenteurs d’un titre de propriété au sens de l’article 544 du Code civil sont redevables des charges de copropriété.

En l’espèce, la S.C.P. BTSG² a été désignée comme agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [W] [V] et la S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc.

Au regard des articles susvisés, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY ne démontre pas le fondement juridique ni ne rapporte une quelconque preuve justifiant la condamnation des organes de la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [W] [V], décédé depuis lors, à supporter des charges de copropriété impayées.

Par conséquent, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de toutes ses demandes à l’encontre de la S.C.P. BTSG² et à l’encontre de la S.E.L.A.RL. BG & ASSOCIES.

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY fait valoir que :

— Selon compte arrêté au 1er octobre 2023, le montant des charges de copropriété et travaux impayés s’élève à la somme de 13.154,62 € ;

— Les comptes des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 ont été approuvés et le budget prévisionnel et définitif des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 avril 2014, 22 septembre 2015, 24 novembre 2016, 15 décembre 2017, 10 décembre 2018, 12 novembre 2019, 27 janvier 2021, 07 décembre 2021, 08 avril 2022 et 19 décembre 2022 ;

— En vertu des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY est bien fondé à solliciter de la présente juridiction la condamnation des requis au paiement de l’arriéré de charges impayées ;

— Concernant la période antérieure au 1er octobre 2024 pour un montant de 2.257,67 € et concernant la période du 30 septembre 2013 au 1er octobre 2014, le demandeur verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 03 février 2015 ayant approuvés les comptes justifiant ainsi le montant des charges demandées ;

— Concernant les frais nécessaires contestés à hauteur de 95,80 € par Monsieur [Y] et Madame [A], en l’espèce les frais déclarés correspondent à la définition des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En défense, Monsieur [Y] et Madame [A] rétorquent que :

— le montant de 2.257,67 € pour la période antérieure au 1er octobre 2014 n’est pas justifié ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 février 2015 approuvant les comptes sur la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 n’a pas été signé. De fait, les charges de copropriété ne sont pas exigibles ;

— Il convient de déduire l’ensemble des frais relatifs aux relances non constitutifs de frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Décomptes des charges dues [V]/[S] pour la période allant du 01/10/2014 au 01/01/2023 (pièces N°1 et N°14) ;

— Acte de décès de Monsieur [W] [V] en date du 12 août 2015 (pièce n°2) ;

— Acte de décès de Madame [O] [S] en date du 23 octobre 2016 (pièce n°3) ;

— Mise en demeure du 21/07/2015 (pièce n°6 bis) ;

— Acte de propriété de Monsieur [V] et Madame [S] concernant le lot N°18 au sein de la résidence LE SAVOY sise 7 avenue Gazan à ANTIBES (06600) ;

— Les appels de fonds des exercices comptables 2014 à 2023 (pièce n°7) ;

— Les décomptes des charges des exercices comptables 2014 à 2023 (pièce N°8) ;

— Les comptes des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 ont été approuvés et le budget prévisionnel et définitif des exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 avril 2014, 22 septembre 2015, 24 novembre 2016, 15 décembre 2017, 10 décembre 2018, 12 novembre 2019, 27 janvier 2021, 07 décembre 2021, 08 avril 2022 et 19 décembre 2022 (pièces N°9) ;

— Le contrat de syndic conclu avec le cabinet CMS ANTIBES en date du 19 décembre 2022 suite à l’assemblée générale du même jour (pièce N°10) ;

— L’état des dépenses de la copropriété LE SAVOY pour les exercices 2014 à 2023 (pièce N°11) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 février 2015 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2014 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2015 (pièce N°12) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 novembre 2015 ayant adopté les budgets prévisionnels des exercices 2016 et 2017 (pièce N°13) ;

Concernant la demande de voir défalquer la somme de 2.257,67 euros indiquée comme étant un « solde antérieur au 1.10.2014 » non justifié dans le décompte de charges, il s’avère que cette somme doit être défalquée puisqu’en effet, elle n’est pas justifiée.

Par ailleurs, s’agissant de l’absence de signature du procès-verbal de l’assemblée générale du 03 février 2015 approuvant les comptes sur la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 invoqué par les défendeurs pour les exonérer du paiement d’une partie des charges dues, il convient de rappeler que les assemblées générales qui n’ont pas été annulées constituent un titre justifiant la poursuite du recouvrement des charges, sans que les copropriétaires qui ne les ont pas attaquées ne puissent les remettre en cause à ce stade.

Cet argument sera donc rejeté.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein de décompte de charges [B], les sommes suivantes :

—  04/06/2015 : Frais de rappel S/FRAIS PROVISION IMP du 04/06/2015 pour un montant de 10.80 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  21/07/2015 : Frais de MISE EN DEMEURE L.R.A.R. du 21/07/2015 pour un montant de 34,00 €. Ladite mise en état a été versée aux débats (pièce N°6 bis). Il conviendra de l’affecter aux frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  17/12/2015 : Frais de DERNIER RAPPEL AVANT MISE EN D du 17/12/2015 pour un montant de 24,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  25/06/2016 : Frais de rappel provisions impayées du 25/06/2016 pour un montant de 19,00 €. (même constat)

—  04/06/2019 : Frais de rappel charges du 04/06/2019 pour un montant de 8,00 €. (idem) ;

Il apparaît que seuls les frais de mise en demeure du 21 juillet 2015 entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur le Directeur des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines) pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY la somme de 34,00 € au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il s’infère, que le montant effectif des charges pour la période allant du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2023 se calcule de la manière suivante : 13.154,62 € (somme sollicitée) – 2.257,67€ (solde antérieur non justifié) – 10,80 – 34,00 – 24,00 – 19,00 – 8,00 = 10.801,15€ au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines) pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY la somme totale de 10.801,15€ correspondant à 10.767,15 € au titre des charges de copropriété et à 34,00 € correspondant aux frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er octobre 2014 jusqu’au 1er octobre 2023, date de la dernière créance arrêtée (pièces N°1 et N°14).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 20 novembre 2023.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY fait valoir que :

— En ne faisant pas face à l’une des principales obligations de copropriétaire à savoir, le règlement régulier des charges, les requis créent des déséquilibres dans la trésorerie du syndicat des copropriétaires devant être réparés par l’octroi de dommages-et-intérêts à hauteur de 2.000 €, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de résidence LE SAVOY rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Il s’infère que, si le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY rapporte la preuve de l’ancienneté et de la récurrence des impayés, celui-ci ne démontre pas la caractérisation d’une volonté du Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes ou de Monsieur [Y] et Madame [A] de se soustraire à leur obligation de règlement des charges, ceux-ci ne pouvant d’ailleurs être tenus de supporter et d’indemniser le préjudice né de la propre carence des défunts.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement :

Monsieur [Y] et Madame [A] sollicitent de la présente juridiction de leur accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et font valoir que :

— Au regard de leur situation particulière mais également de leur bonne foi, il conviendra de leur accorder les délais de paiement les plus larges et la possibilité de régler le montant de la créance arrêtée par le Tribunal lors du déblocage des fonds de la vente sur licitation ;

Le demandeur s’y oppose.

Il convient de rappeler que, la vente future du lot N°18 par jugement licitation-partage du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 11 septembre 2023 (pièce défendeurs N°21) ne saurait justifier une demande d’octroi de délais de paiement des charges de copropriété ni même de la possibilité de régler cette créance par le déblocage des fonds issues de ladite vente sur licitation.

Il n’est en effet pas rapporté les éléments quant au sort réservé à l’immeuble suite au jugement ordonnant la vente aux enchères du bien devant le présent Tribunal.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est constant que le défaut de paiement des charges s’étend d’octobre 2014 à octobre 2023, soit une ancienneté de plus de neuf ans. Il ressort également que les impayées s’élevant à plus de 10.000 €, accorder des délais de paiement supplémentaires reviendrait à précariser plus encore la situation financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY.

De plus, aucun élément n’est produit aux débats quant à la situation financière de Monsieur [Y] et de Madame [A] justifiant l’octroi de tels délais.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] de leur demande d’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du code de commerce, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Lesdits dépens doivent cependant, conformément aux dispositions de l’article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s’agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d’enregistrement du mandat, à l’exclusion d’autres frais.

En l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes – service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S], seront condamnés au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales, avec distraction au profit de Maître Richard SIFFERT et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile suppose toutefois que soient réunies quatre conditions préalables (l’existence d’une instance, la succombance de l’une des parties à l’instance, l’existence de frais non inclus dans les dépens supportés par l’autre partie et la présentation d’une demande au titre de l’article 700 précité), le caractère obligatoire de la représentation n’étant donc pas exigé.

En outre, les frais irrépétibles couverts par l’article 700 du code de procédure civile n’ont pas vocation à compenser forfaitairement les seuls honoraires d’avocat, mais également les frais de déplacement, de démarches, de voyage et de séjour, les frais engagés pour obtenir certaines pièces ou encore les honoraires versés à certains consultants techniques ou experts amiables.

Dès lors, une demande faite à ce titre ne saurait être rejetée du seul fait que la constitution d’un avocat n’était pas exigée par la procédure.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes – service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY, la somme totale de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de toutes ses demandes à l’encontre de la S.C.P. BTSG² et à l’encontre de la S.E.L.A.RL. BG & ASSOCIES ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines) pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY la somme totale de 10.801,15 €, pour la période allant du 1er octobre 2014 jusqu’au 1er octobre 2023 date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 20 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] de leur demande d’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes – service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritiers à la succession de Madame [O] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOY, la somme totale de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes – service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de [W] [V], Monsieur [U] [Y] et Madame [F] [A] en leur qualité d’héritier à la succession de Madame [O] [S], au paiement des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Richard SIFFERT et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE