1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e BUGUENET-MAUREL + 1 FE et CCC M^e BRICE-TREHIN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 10 JUILLET 2025

[T] [N] [Y] épouse [F], [G] [P] [X] [F]

c/

[I] [H]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00039

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QA7M

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 28 Mai 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [T] [N] [Y] épouse [F]

née le 28 Juillet 1946 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [G] [P] [X] [F]

né le 15 Janvier 1941 à [Localité 25]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [I] [H]

né le 18 Décembre 1986 à [Localité 15]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représenté par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025 prorogée au 10 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] sont usufruitiers d’une parcelle de terre à [Localité 16] (Alpes-Maritimes), cadastré Section BW [Cadastre 6], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation avec un terrain autour en nature de jardin. Cette parcelle est issue de l’ancienne parcelle [Cadastre 5], acquise le 16 janvier 1970 par les auteurs d'[T] [Y] épouse [F], donnée le 28 novembre 1997 puis incluse dans la communauté existant entre les époux. Par la suite cette parcelle a été démembrée au profit de leurs enfants.

En leur qualité d’usufruitier, ils ont donné à bail ces biens et droits immobiliers à Monsieur et Madame [O], aux termes d’un acte sous seing privé du 5 janvier 2012.

[I] [H] a acquis, le 22 février 2024, une maison d’habitation sise [Adresse 3], anciennement cadastrée section BW n° [Cadastre 10] et désormais section BW n° [Cadastre 12].

Un litige s’est élevé entre [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] et [I] [H] quant à l’occupation de la terrasse jouxtant cette maison est une partie du jardin totalement situé sur la parcelle cadastrée section BW numéro [Cadastre 6].

En l’absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] ont fait citer en référé [I] [H] par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de le voir condamner, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 544 du Code civil, à débarrasser de l’ensemble des installations lui appartenant sur la parcelle cadastrée BW numéro [Cadastre 6], telles que celles-ci sont décrites dans le procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024 par Maître [B], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé la signification de l’ordonnance à intervenir, à cesser de stationner son véhicule celui de ses ayants-cause sur la parcelle cadastrée section BW numéro [Cadastre 7], a cessé d’occuper de passer par leur terrain, le tout sous une astreinte de 1500 € par infraction constatée.

Ils sollicitent également sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024.

Les parties ont constitué avocat.

Le dossier a été appelé à l’audience du 5 février 2025 puis a été renvoyé contradictoirement à leur demande pour être finalement retenu à l’audience du 28 mai 2025.

[T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F], au soutien de leurs prétentions, exposent aux termes de l’assignation que :

— nonobstant les mentions claires contenues dans le titre de propriété du défendeur, ce dernier prétend depuis son acquisition être bénéficiaire d’un droit sur la terrasse jouxtant sa maison et sur une partie du jardin totalement situé sur la parcelle BW [Cadastre 6] ;

— ils ont tenté de lui faire entendre raison en saisissant à cette fin un conciliateur mais la démarche n’a pas abouti ; par la voix de son conseil, il n’a pas hésité à les mettre en demeure de faire libérer par leurs locataires la terrasse et le jardin attenant à son lot, en affirmant avoir le droit de les utiliser ; de fait, il s’est ainsi octroyé le droit de les utiliser à titre privatif pour laquelle il ne dispose d’aucun titre ;

— ils lui ont adressé une mise en demeure le 15 octobre 2024 à laquelle il a répondu en contestant les faits, continuant d’affirmer être titulaire d’un droit de propriété puis nécessairement de droit de passage à cet endroit et maintenant qu’ils ne disposaient d’aucun titre ; en dépit d’une réponse apportée point par point à ces allégations, il a poursuivi ses agissements.

Ils soutiennent que les titres respectifs des parties sont clairs, que les droits de chacun sont pleinement définis, que le titre dont bénéficie le défendeur ne lui confère aucun droit de propriété sur le terrain adjacent à la maison qu’il a acquise, qu’il en est de même concernant le droit de passage à cet endroit. Ils observent qu’une servitude de passage est établie seulement par titre, que le défendeur ne peut se prétend enclavé dès lors que l’accès à on bien peut naturellement se faire par la porte située à l’est de sa propriété et que le passage invoqué ne lui permet pas l’accès à la voie publique.

Ils précisent que les infractions reprochées ont été constatées par le procès-verbal de constat dressé à leur requête et font valoir qu’elles constituent un trouble manifestement illicite au sens article 835 du code de procédure civile et une violation de leur droit de propriété.

Dans des conclusions récapitulatives et en réplique numéro 2, notifiées par RPVA et soutenues par leur conseil à la barre, ils réitèrent leur demande, sauf à conclure au rejet des demandes reconventionnelles du défendeur et à porter la demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 €.

En réponse aux moyens opposés en défense, ils font valoir que :

— le défendeur, contrairement à son affirmation, n’est pas titré sur la parcelle attenante à la maison qu’il a acquise ; il a seulement acquis une maison ;

— les biens immobiliers dans ses auteurs étaient propriétaires comprenaient plusieurs parcelles dont une seule lui a été cédée, ces mêmes biens étant issus d’un partage intervenu en 1890 entre les sœurs [Z] et [S] portant sur des parcelles immobilières dont seulement une infime partie est concernée par le litige ; de fait, les mentions portées dans cet acte de 1890 ont été reprises dans les actes subséquents mais la plupart de ses mentions non aucun lien avec la parcelle lui appartenant ; l’analyse de cet acte s’impose ;

— [I] [H] ne peut s’emparer de la mention figurant dans l’acte de partage suivant laquelle " chacune des copartageantes sera propriétaire de la terrasse et de la treille se trouvant devant la partie de la maison d’habitation entrée dans son lot et que la partie de la maison de terrasse entrée dans le lot de Madame [S] sera grevée d’une servitude de passage au profit de Madame [Z] » ; or, cette mention ne concerne pas sa maison, la maison d’habitation partagée entre les deux sœurs étant celle située sur les parcelles actuellement cadastrées BW [Cadastre 13] et BW [Cadastre 14], ce qu’il résulte de l’analyse de cet acte ;

— le défendeur, qui vient aux droits de Madame [Z], laquelle n’a jamais eu de droit sur le terrain attenant à la partie la maison « anciennement écurie » qui lui a été attribuée lors du partage de 1890 ; il feint de ne pas comprendre l’évidence : la terrasse dont il maintient qu’elle appartiendrait aux termes de son acte ne peut être celle mentionnée dans ce dernier acte ; ainsi, sa maison est située au sud de la leur, ex propriété [S] ; ;

— [I] [H] ne saurait leur reprocher de ne pas avoir engagé d’action afin de remettre en cause l’acte authentique duquel il dit tenir ses droits, laquelle ne les mentionne tout simplement pas ;

— quant aux mentions portées sur un plan cadastral daté de 1975, il est curieux qu’il puisse penser justifier ses droits par ce document auquel il dénie par ailleurs toute force probante, étant précisé que cette mention est apparue sur cet unique plan de 1975 et qu’il a totalement disparu du plan actuel ; le géomètre se contente de reprendre les dires des parties et ajoute qu’il n’a pas été possible de savoir si la terrasse avec treille mentionnée dans l’acte des [C] au titre des reprises des actes antérieurs, parle bien de la propriété objet du bornage ; le géomètre n’a pas pris parti.

Ils contestent la position alléguée, en observant que soit il est propriétaire titré du bien soit il a prescrit par possession trentenaire, soit encore il un droit de passage, qu’il ne peut cumuler ainsi les fondements supposés de ses droits, sans se contredire lui-même.

Ils contestent formellement l’affirmation selon laquelle l’entrée de la maison ce serait toujours opéré par la terrasse attenante alors que l’entrée c’est toujours opéré depuis le chemin, la circonstance que ne porte soit présente à cet endroit ne change rien à cela et un passage régulier ne permet pas de prescrire la propriété de la parcelle pas plus qu’il ne permet de prescrire droit de passage.

Ils rappellent que la prescription trentenaire ne peut être invoquée pour un droit de passage, dont la possession doit être en outre paisible et continue, que tel n’est pas le cas en l’espèce.

En ce qui concerne le droit de passage et la servitude sur la parcelle BW [Cadastre 7], les demandeurs observent que le défendeur n’a pas compris ce qui lui est demandé, évoquant l’état d’enclave et affirmant avoir démontré que cet accès lui appartenait, qu’il avait le droit d’utiliser la terrasse et le jardin situés devant la maison, que sa démonstration confuse n’a aucun sens. Ils ajoutent qu’à supposer qu’il bénéficie bien d’une servitude de passage sur cette parcelle, ce qui n’est pas démontré, cela ne l’autoriserait certainement pas à y stationner son véhicule, ce qui précisément ils lui reprochent.

S’agissant de la demande reconventionnelle, ils évoquent une incohérence sans limite, maintenant qu’ils n’ont jamais manifesté une quelconque intention de reconnaître ses droits, que par quelques biais que ce soit.

***

[I] [H], dans des conclusions numéro 3, notifiées par R PVA, demande au juge des référés, au visa des dispositions des articles 884 et 835 du code de procédure civile, 544, 682, 691, 712; 1242; 2258 et 2212 du Code civil, de :

in limine litis : se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes en référé présenté par les demandeurs ;

— subsidiairement, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement :

— condamner [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] in solidum a fait toute atteinte portée à droit de propriété, de passage de jouissance, sous astreinte de 2000 € par infraction constatée ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000 € en réparation du préjudice subi en raison de leur comportement abusif et fautif et d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code des pensions civiles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il expose en substance que :

— [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] revendiquent la propriété exclusive de la terrasse attenante à la maison qu’il a acquise et qu’ils ont, d’autorité, sans autorisation judiciaire, procédé à son accaparation, que cette voie de fait est intervenue alors même que les propriétaires actuels peuvent se prévaloir d’une occupation plus que trentenaire et qu’il résulte des titres antérieurs qu’ils en sont bien propriétaires ;

— il résulte des actes antérieurs tant de lui-même que de ces derniers, qu’à la suite de la division initiale de la maison en deux lots, chacun des copropriétaires est déclaré « propriétaire de la terrasse et de la treille se trouvant devant la partie de maison d’habitation incluse dans son lot » (confer acte du 16 janvier 1970) ;

— s’agissant de la possession, cette terrasse a toujours été utilisée par les propriétaires antérieurs et a toujours constitué le passage pour l’accès à l’entrée principale de la maison, et cela depuis au moins 1890, date du partage opérante division en deux propriétés ;

— en dépit de ces titres et de cette possession, en 2022, les demandeurs ont adressé aux précédents propriétaires une sommation de retirer un grillage qu’ils prétendaient installer à [Localité 27], affirmant que la terrasse attenante leur appartenait en totalité ; ils ont même posé un cadenas sur le portillon menant à la terrasse, bloquant ainsi l’accès à cette dernière ainsi qu’aux lots du rez-de-chaussée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ; la pose de ce cadenas a été constatée par commissaire de justice le 3 janvier 2023 ; à la suite de la délivrance d’une sommation, ils ont accepté de remettre les clés du cadenas, ce qui vaut reconnaissance de l’existence des droits réels au profit de sa propriété ;

— les précédents propriétaires ont également sollicité un bornage amiable ; le géomètre a constaté l’absence d’accord entre les parties et établi un procès-verbal de carence ;

— suite à l’acquisition de sa maison, il a également entrepris de rechercher une issue amiable en organisant une réunion à l’issue de laquelle un accord a été trouvé : il devait procéder à l’installation d’une séparation entre la terrasse et le jardin lui permettant de jouir paisiblement de sa propriété sur la terrasse ; cet accord vaut seconde reconnaissance de l’existence des droits réels au profit de sa propriété ;

— en dépit de leurs engagements, les demandeurs ont saisi un conciliateur le 29 février 2024 qui a dressé un procès-verbal de [Localité 24] ;

— ils ont persisté à revendiquer la propriété de la terrasse ; ils l’ont alors de nouveau, intentionnellement et illégalement obstruée, allant jusqu’à gêner l’accès à sa maison par divers objets, ce qui constitue le second trouble manifestement illicite caractérisé par une voie de fait ; une mise en demeure leur a été adressée par son conseil le 29 mai 2024 ;

— ils lui ont adressé le 15 octobre 2024 une mise en demeure de débarrasser la terrasse et de cesser d’emprunter leur parcelle bien que celle-ci constitue l’accès à sa maison depuis au moins 1890 ; il a contesté ces allégations par courrier du 6 novembre 2024, en affirmant que la propriété qu’ils revendiquent sur l’ensemble de la terrasse n’était pas fondée ; ils ont maintenu leur position dans un courrier du 15 novembre 2024.

Il soulève en premier lieu l’incompétence du juge des référés au regard des dispositions des articles 484 et 835 du code de procédure civile, en rappelant que le trouble ne saurait être qualifié de manifestement illicite si sa matérialité n’apparaît pas immédiatement évidente et soutient que seuls les troubles manifestement illicites l’ont été commis par les demandeurs.

En substance, il soutient que l’analyse des titres antérieurs établit sans ambiguïté que, dès l’origine de la division du terrain litigieux, le propriétaire de chacune des 2 maisons mitoyennes divisées devenait également propriétaire de la terrasse et du jardin situé devant la partie de la maison qu’il occupe, cette situation est explicitement mentionnée dans les actes d’acquisition des anciens propriétaires respectifs, à savoir l’acte antérieur de cession de sa propriété rappelant l’acte de 1890, l’acte antérieur de cession de la propriété [F] rappelant également cet acte, qu’ainsi il ressort des actes notariés qu’il possède un titre de propriété établissant son droit sur cette terrasse.

Il observe que les demandeurs tentent, avec malice et mauvaise foi, exploiter à leur avantage une modification cadastrale récente.

Il considère que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur leurs demandes dans la mesure où ils ne peuvent valablement se prévaloir d’aucun dommage imminent ni d’aucun trouble manifestement illicite dès lors qu’au contraire, ce sont eux qui les commettent.

Il invoque, en application des articles 2258 et 2272 du Code civil, la prescription acquisitive, en excipant de l’utilisation, depuis 1890, de la terrasse attenante à sa maison, par ses occupants, laquelle constitue même l’accès principal à la propriété, de témoignages sérieux confirmant une possession ancienne.

Il soutient également que la preuve de ses droits de propriété sur la terrasse est également rapportée par aveu, à savoir la reconnaissance expresse de ses droits par les demandeurs.

S’agissant du droit de passage et servitude sur la parcelle BW [Cadastre 7], il prétend bénéficier d’une servitude de passage existant depuis 1890, figurant sur le plan cadastral et dans son titre, sur les parcelles [F] pour accéder à sa maison. Il soutient que le passage par ces parcelles constitue le seul accès reliant sa maison à la voie publique, que les demandeurs n’apportent aucun élément de preuve concret démontrant que lui et ses ayants droits utiliseraient régulièrement la parcelle BW [Cadastre 7] commerces de stationnement.

À titre subsidiaire, il demande au juge des référés de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent, alors qu’il rapporte personnellement la preuve par titre, possession plus que trentenaire et aveu judiciaire de son droit de propriété sur la parcelle litigieuse.

À titre reconventionnel, considérant qu’il démontre qu’il bénéficie de la propriété de la terrasse du jardin par titre, par possession plus que trentenaire et par aveu express, irrévocable, que son droit de propriété, de jouissance paisible et d’accès libre sont affectés par le comportement fautif des demandeurs, il sollicite leur condamnation.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande de condamnation sous astreinte du défendeur à procéder au débarrassage de l’ensemble des installations lui appartenant sur la parcelle BW [Cadastre 6] telles qu’elles que celles-ci sont décrites dans le procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024 par Maître [B] :

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété et le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois par les règlements.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par cet alinéa, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

En référé, le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur.

[T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] sont usufruitiers d’une parcelle de terre à [Localité 16] (Alpes-Maritimes), cadastré Section BW [Cadastre 6], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation avec un terrain autour en nature de jardin. Cette parcelle est issue de l’ancienne parcelle [Cadastre 5], acquise le 16 janvier 1970 par les auteurs d'[T] [Y] épouse [F], donnée le 28 novembre 1997 puis incluse dans la communauté existant entre les époux. Par la suite, cette parcelle a été démembrée au profit de leurs enfants.

Ils prétendent qu’eux-mêmes et leurs ayants-droit ont toujours pleinement joui de l’ensemble du terrain et cela au mois depuis les années 1970 et font grief au défendeur de s’être octroyé le droit d’utiliser à titre privatif un terrain sur lequel il ne dispose d’aucun titre.

Ils versent aux débats l’acte du 16 janvier 1970 contenant vente au profit de leurs auteurs, l’acte du 28 novembre 1997, du 25 mai 2012 qui comporte la désignation des biens et droits immobiliers dont ils sont usufruitiers suivante " à [Adresse 17] : une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée surélevé comprenant au rez-de-chaussée 2 chambres communicantes, un cabinet de toilette avec wc et une buanderie, au premier étage, un séjour, une chambre, une cuisine, un cabinet de toilette avec wc, un terrain autour en nature de jardin,

La mention du terrain attenant figure dans ces divers actes.

L’acte de donation reçu par Maître [K], notaire à [Localité 19] 25 mai 2025 contenant donation de ses biens et droits immobiliers, comportant page 9 la mention suivante " il est en outre fait observer au milieu dudit lot 3 (devenu lots 4 et 5), se trouve une maison anciennement cadastrée section [Cadastre 21] et actuellement cadastrée section BW numéro [Cadastre 12] qui a été incluse par erreur sur les plans du lotissement dont s’agit comme faisant partie du lot 3 et qui forment un îlot au milieu de la propriété de Monsieur Madame [L] [Y], donateurs et appartient à Madame [C] née [V]".

Les demandeurs versent également débats le procès-verbal de constat qu’ils ont fait dresser par un commissaire de justice le 3 décembre 2024. Le commissaire de justice précise que l’habitation appartenant à ses mandants constitue une villa jumelée, que la parcelle cadastrée est section BW [Cadastre 6], que la partie de la maison leur appartenant est située du côté nord du bâtiment, que le côté sud de la maison jumelée fait, quant à lui partie de la parcelle BW [Cadastre 12], propriété de [I] [H], que les locataires lui ont déclaré que celui-ci avait procédé à une division de son bien immobilier, qu’il a ainsi créé 2 appartements sur les 2 niveaux : un appartement rez-de-chaussée, accessible du côté est de la maison est un appartement au rez-de-chaussée dont l’accès a été créé « illégalement » du côté ouest.

Il a annexé à son procès-verbal une image satellite extraite du site Internet geoportail.gouv.fr matérialisant ses constatations ainsi que le positionnement des deux parcelles BW [Cadastre 6] et [Cadastre 12] outre la terrasse sud concernée par le litige.

Il constate au vu du plan que le jardin et la terrasse situés du côté ouest et sud-ouest de l’habitation font partie intégrante de la parcelle BW [Cadastre 6]. Il mentionne l’autorisation temporaire, relatée par les locataires, donnée à [I] [H], d’accéder à son habitation par la porte installée au niveau de la façade ouest, pour la durée des derniers travaux, en précisant que cet état de fait n’était pas censé se prolongé dans le temps et qu’il s’est octroyé le droit d’occuper illégalement cette terrasse.

S’agissant de la terrasse, il précise qu’elle est située dans le prolongement du plan ouest de la façade de la maison édifiée sur la parcelle BW [Cadastre 12], qu’une porte à un vantail battant et aménagé au sein de cette façade, que la porte ouvre sur une terrasse en béton, qu’une clôture portions sont installées dans un axe ouest/est, dans le prolongement de l’angle sud-ouest de la maison édifiée sur cette parcelle, que cette clôture et ce portillon sont installés sur la parcelle BW [Cadastre 6] propriétés des requérants. Il constate la présence sur la terrasse située aux abords de la porte de morceaux de pelouse synthétique disposés sur le sol.

Il constate également la présence sur la façade ouest de l’habitation du défendeur d’une unité extérieure de climatisation fixée à l’aide d’équerre à la façade ouest, au droit de la porte située du côté ouest de l’habitation.

Il relève que la porte principale de la maison occupée par les locataires des demandeurs est installée face à la terrasse, du côté ouest de la maison, qu’une terrasse carrelée et aménagée aux abords de la porte d’entrée de la maison qu’ils occupent ainsi que la porte-fenêtre ouvrant sur leur salon. Il met en exergue l’important vis-à-vis, l’absence de clôture ou de séparation entre les 2 terrasses.

Les constatations suivantes confirment l’occupation de la terrasse objet du litige.

Ces constatations ne sont pas remises en cause par les pièces produites en défense, notamment par le procès-verbal de constat dressé à la requête du défendeur le 3 janvier 2023.

[I] [H] ne peut disconvenir à la lecture de son titre de propriété reçu le 22 février 2024 par Maître [W] [M] qu’il a acquis sur la commune de [Localité 16] (Alpes-Maritimes), [Adresse 4] (précision apportée : le vendeur déclare que l’adresse postale est bien [Adresse 8]) une petite maisonnette élevée sur rez-de-chaussée, rez-de-jardin, distante de quelques mètres d’un construction cadastrée section BW numéro [Cadastre 14] dont elle est séparée par un comprenant au rez-de-jardin une cave et au rez-de-chaussée de pièces ainsi qu’il résulte de l’acte contenant liquidation et partage partiel reçu par Maître [J], notaire [Localité 26] le 10 février 2023, anciennement cadastrée section [Cadastre 22] et figurant sous les références section BW [Cadastre 12] lieudit [Adresse 18].

L’acte comporte l’origine de propriété mais ne comporte aucun autre élément permettant de conforter la thèse qu’il soutient, selon laquelle la maison comporterait une terrasse et qui serait celle revendiquée par les demandeurs.

L’acte du 16 janvier 1970 comporte une mention relative à cette parcelle cadastrée section [Cadastre 22] dont il est indiqué au titre des observations : au milieu dudit lot 3 se trouve une maison cadastrée section [Cadastre 20], sous numéro [Cadastre 10] qui a été incluse par erreur sur les plans du lotissement entrepris par Madame [S], précédent propriétaire, comme faisant parti dudit lot 3, que ladite maison section [Cadastre 22] qui n’appartient pas du tout à ladite dame, ci-après nommée, forme un îlot au milieu de la propriété de celle-ci et appartient en réalité à madame [D].

Il convient de considérer en l’état des seules mentions figurant sur le titre de propriété que le défendeur ne peut revendiquer être titré et propriétaire de la terrasse litigieuse.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence et de l’urgence, de se livrer à une analyse exhaustive d’un acte, en l’occurrence de 1890 contenant acte de partage entre les sœurs [Z] et [S], pour tenter d’accréditer sa thèse, contestée par les demandeurs, dans le cadre d’une analyse précise, en tenant compte du fait aux termes de cet acte, [A] [R] s’est vue attribuer divers biens dont font partie intégrante le terrain sur lequel est édifiée la maison qu’il a acquise, que pour autant, l’intégralité du lot qui lui a été attribué n’a pas été cédé par ses héritiers aux consorts [C], ses auteurs, qui n’ont acquis qu’une cave située dans la maison cadastrée G [Cadastre 9] une maisonnettes constituant le lot G51.

L’acte de vente du 26 mars 1911 entre [P] [Z], d’une part, [E] [C] et son épouse vise le lot numéro un consistant dans une cave située au rez-de-chaussée de la construction constituant le lot numéro un et tout le reste de l’immeuble bâti et non bâti constituant le lot numéro 2. L’acte mentionne une petite maisonnette en très mauvais état d’entretien, dépourvue du confort, élevée sur rez-de-chaussée de la commune de [Localité 16], édifié sur un terrain cadastré lieu-dit "[Localité 23]", section [Cadastre 22] pour une contenance de 30 m² à laquelle on accède par 1, passage résultant d’une servitude contenue dans l’acte de partage annexé.

Le défendeur ne peut invoquer dans le temps un titre de propriété, une possession trentenaire contestée et non démontrée par les pièces qu’il produit, en l’occurrence les trois attestations, qui n’apportent aucun élément déterminant et qui sont contredites par le bail d’habitation consenti aux époux [O] depuis le 5 janvier 2012 qui vise la maison d’habitation et un jardin privatif et par leur occupation non contestée jusqu’en novembre 2022, date à laquelle des difficultés sont survenues et ont donné lieu à des échanges conflictuels entre les époux [F] et les consorts [C].

Il ne saurait davantage se prévaloir d’un prétendu aveu de la part des demandeurs qui lui ont consentie l’autorisation temporaire, relatée par les locataires au commissaire de justice intervenu, d’accéder à son habitation par la porte installée au niveau de la façade ouest, seulement pour la durée des derniers travaux, en précisant que cet état de fait n’était pas censé se prolonger dans le temps et qu’il s’était octroyé le droit d’occuper illégalement cette terrasse.

La lecture des échanges entre les consorts [F] et les consorts [C] en février 2023 témoigne de leur position et de leur désaccord quant à une éventuelle revendication d’un quelconque droit de la part de ces derniers sur la terrasse et une partie du jardin.

Une simple tolérance ne confère aucun droit.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les agissements du défendeur, qui s’est octroyé le droit de passer par le terrain des demandeurs, de l’octroyer à titre permanent, d’en donner la libre disposition à ses locataires et d’y entreposer des objets constituent un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser par l’adoption de mesures propres à le faire cesser.

L’existence d’un trouble manifestement illicite étant caractérisée, il convient en conséquence de faire droit à la demande de condamnation de faire, dans les termes du dispositif de la présente ordonnance. Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile.

2 Sur la demande tendant à voir condamner [I] [H] à cesser de stationner son véhicule ou celui de ses ayants cause sur la parcelle cadastrée Section BW [Cadastre 7], sous astreinte :

[I] [H] revendique une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BW [Cadastre 7] qui lui permettrait d’accéder à sa propriété et qui existerait depuis 1890. Il invoque l’enclave.

Une servitude de passage ne saurait résulter d’une mention sur un plan cadastral qui n’a aucune valeur autre que fiscale. Elle ne peut résulter que d’un titre.

Alors même qu’il bénéficierait effectivement d’une servitude de passage, comme il le prétend, tout en soutenant que le juge des référés ne serait pas compétent pour statuer, s’agissant d’une question de fond, il ne saurait confondre une telle servitude qui ne lui confère aucunement le droit de stationner son véhicule mais au plus un droit de passage.

Le commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024, relate qu’il aurait mis en location l’appartement du rez-de-chaussée avec une place de stationnement alors qu’aucun stationnement ne lui appartient. Il indique que le locataire lui a présenté un cliché photographique « pour voir les véhicules stationnés à proximité de la façade est du bâtiment, devant les boîtes aux lettres ». Le commissaire de justice précise que les véhicules sont stationnés, au vu du plan Géoportail, sur la parcelle BW [Cadastre 7], qu’une partie de ce véhicule est stationnée devant la façade de l’habitation occupée par Monsieur et Madame [O] sur la parcelle BW [Cadastre 6]. Il mentionne que le locataire lui a déclaré que le stationnement irrégulier de ce véhicule occasionnerait des nuisances, qu’un effet, les volets de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée l’habitation ne peuvent pas convenablement être ouverts en cas de stationnement.

La pièce numéro 18 du bordereau de communication de pièces du défendeur révèle la présence d’un véhicule, à l’endroit indiqué par le commissaire justice.

Le stationnement d’un véhicule, même sur une servitude de passage, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit également faire cesser, en faisant interdiction à son auteur de stationner un quelconque véhicule ou de laisser stationner par ses locataires leur véhicule sur la parcelle cadastrée BW [Cadastre 6], sous astreinte de 200 € par infraction constatée.

3 Sur les demandes reconventionnelles du défendeur :

La demande reconventionnelle tendant à voir condamner [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] à cesser toute atteinte portée à son droit de propriété, de passage et de jouissance, sous astreinte est irrecevable dès lors qu’elle n’est fondée sur aucun titre, que son argumentation a été rejetée et qu’il a été fait droit à leur demande, motif pris de l’absence des droits qu’il revendique.

Quant à la demande en paiement d’une somme de 3000 € en réparation de leur comportement abusif, fondée sur les dispositions de l’article 1242 du Code civil, il sera observé que la demande porte sur une somme déterminée et n’est pas provisionnelle.

En tout état de cause, il n’est aucunement démontré que les conditions de cet article sont réunies, à supposer qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la réunion des éléments constitutifs d’une responsabilité que les consorts [F], fondés à se prévaloir de ses agissements, n’ont pu engager.

Il sera débouté purement et simplement de sa demande en paiement.

4 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

[I] [H], qui succombe à l’instance, supportera les dépens. Le coût du procès-verbal de constat n’a pas vocation à être intégré dans les dépens tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F], qui ont été contraints de constituer avocat et de conclure à plusieurs reprises pour assurer la défense de leurs intérêts, la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer au défendeur dont l’intégralité des demandes a été rejetée une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il sera débouté de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, première vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 544 du Code civil, 491, 835 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déclarons [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] recevables et bien fondés en leur action ;

Condamnons [I] [H] à procéder au débarrassage de l’ensemble des installations lui appartenant entreposées sur la parcelle cadastrée section BW [Cadastre 6], telles que décrites dans le procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024 par Maître [B], sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 3 mois, passé lequel il pourra être à nouveau statué ;

Condamnons [I] [H] à cesser de stationner son véhicule et ceux de ses ayants cause sur la parcelle cadastrée BW [Cadastre 7] et de cesser d’occuper et de passer par le terrain de [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F], sous astreinte de 200 € par infraction constatée ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de sa demande tendant à voir condamner in solidum [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] a cessé toute atteinte portée au droit de propriété, passage de jouissance de [I] [H] sous astreinte ; les renvoyons à se pourvoir ainsi qu’il en avisera ;

Déboute [I] [H] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1242 du Code civil ;

Condamnons [I] [H] aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons [I] [H] à porter et payer à [T] [N] [Y] épouse [F] et [G] [P] [X] [F] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [I] [H] de sa demande en paiement d’une indemnité en application de ce texte.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES