1 exp M^e Sandrine MARTINEZ

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRASSE

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 14 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00028 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QE6P

Minute N° 25/149

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatorze Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5], [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SARL REGENCE IMMOBILIER, inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 850 133 026, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège.

Représenté par M^e Sandrine MARTINEZ, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Madame [H] [V] [C], célibataire, née le 31/03/1957 à [Localité 9], demeurant à [Adresse 7]

Non comparante ni représentée

Débiteur saisi

En présence de :

TRESOR PBLIC – SIP [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5], [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SARL REGENCE IMMOBILIER, inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 850 133 026, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège.

Représenté par M^e Sandrine MARTINEZ, avocat au barreau de GRASSE

Créanciers inscrits

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 24 avril 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 juin 2025 , délibéré prorogé au 14 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal de proximité de Cannes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] a fait délivrer à [H] [V] [C], par acte de la SELARL Charlotte ZONINO Pierre-Etienne TESSIER, commissaires de justice à [Localité 10], en date du 14 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 10.516,32 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de [Localité 6] (Alpes-Maritimes), [Adresse 4], figurant au cadastre rénové section AV n° [Cadastre 2], à savoir :

— le lot numéro 140 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée, escalier B et les 135/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot numéro 141 consistant dans une réserve au rez-de-chaussée, escalier fait et les 21/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— Lot numéro 142 : Une réserve sise au rez de chaussée, escalier C, et les 21/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— le lot numéro 167 consistant dans un garage au rez-de-chaussée du bloc I portant le numéro 14 au plan et les 30/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d’Antibes le 10 janvier 2025, Volume 2025 S numéro 6.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 15 janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [H] [V] [C] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 24 avril 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2005 le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation aux créanciers inscrits :

— le Trésor Public SIP [Localité 6] en son inscription d’hypothèque légale du 5 septembre 2022 volume 2022 V numéro 8875 et du 29 février 2024 volume 2024 V numéro 1561, régularisé le 19 mars 2024 volume 2024 V n° 2049 ;

— le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] en son inscription d’hypothèque légale du 30 juin 2023 volume 2023 V numéro 5579.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 11 mars 2025 et enregistré sous le numéro 25/28.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5], aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-15 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— voir statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles ;

— vu l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, intérêts majorés et accessoires, s’élevant à la somme de 11.236,73 € outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 13/11/2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du même code ;

— déterminer les modalités de la vente, conformément aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente ;

— fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SCP ZONINO -TEISSIER huissiers de justice associés à [Localité 10], qui a établi le procès-verbal de description des biens, assisté si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément aux articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, comme suit :

Pour l’avis de l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution:

— Autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 pour que la totalité du texte puisse éventuellement être inséré dans une seule page de format A3 ;

— Dire que l’avis sera complété par la mention de l’existence d’une copropriété et du nom du syndic, de l’existence d’une association syndicale libre, du montant de la consignation minimale obligatoire pour enchérir, de la possibilité d’une surenchère dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, de l’indication des jours et heures des visites, d’une description plus approfondie du bien et par l’adjonction d’une éventuelle photographie ;

Pour l’avis simplifié de l’article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution :

— Autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 afin le format et la taille des caractères soient identiques à ceux mentionnés à l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition.

— Dire que l’avis simplifié sera complété par la mention les jours et heures des visites, éventuellement par une désignation moins succincte que celle prévue audit article si la valeur du bien le justifie ainsi que par une éventuelle photographie.

Pour les affiches:

— Autoriser l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4, comportant éventuellement photographie et dont le texte correspondra exactement à celui de l’avis de l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution, aménagé comme ci-dessus.

Dire et juger que le coût de ces affiches, sera inclus dans les frais de vente ;

Pour la parution Internet :

— Dire et juger que le coût de ces affiches, sera inclus dans les frais de vente;

— Autoriser, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet ;

— Dire et juger que la parution sur sites INTERNET comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l’article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, aménagée comme ci-dessus ;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

SUBSIDIAIREMENT,

— statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par les débiteurs saisis ;

Plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite.

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer frais privilégiés de vente les dépens de la présente instance.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation.

***

[H] [V] [C], assignée par dépôt de l’acte en son domicile, n’a pas personnellement comparu et n’a pas constitué avocat.

Les créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat et déclaré de créances. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, et néanmoins statuer sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution seuls constituent des titres exécutoires:

— les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

— les actes et jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution ;

— les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

— les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

— le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque;

— les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu le 8 juin 2023 par le tribunal de proximité de Cannes, le 4 juillet 2023, définitif ainsi qu’il ressort du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel le 7 octobre 2024.

Ce jugement définitif constitue un titre exécutoire.

Le tribunal a condamné le copropriétaire défaillant au paiement de la somme de 9297,32 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, de la somme de 40 € à titre de frais, d’une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires justifie des tentatives d’exécution mobilière par la production d’un procès-verbal de saisie attribution, resté sans effet, d’un commandement aux fins de saisie vente, le commissaire de justice ayant constaté que la débitrice n’était pas titulaire d’un compte bancaire.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 ayant autorisé le syndic à procéder au recouvrement de sa créance par le biais d’une procédure de saisie immobilière, sur la mise à prix de 50 000 €.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

— principal : 9297,32 euros

— intérêts au taux légal du 3/3/2023 au 12/11/2024 : 1219,00 euros

— frais : 40,00 euros

— intérêts au taux légal majoré sur cette somme : 5,03 euros

— article 700 du code de procédure civile : 600,00 euros

— intérêts au taux légal : 75,38 euros

TOTAL: 11.236,73 euros

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie, qui n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 11.236,73 euros, arrêtée au 13 novembre 2024 sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par la partie saisie, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis lui appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 6 Novembre 2025 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5], dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité de la vente forcée sera aménagée suivant les modalités particulières définies au dispositif.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que "le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Mentionne que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALAIS [Adresse 5] poursuit la saisie immobilière au préjudice de [H] [V] [C] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 11.236,73 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtée au 12 novembre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 complétant l’article R 334-2 ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 6] (Alpes-Maritimes), [Adresse 4], figurant au cadastre rénové section AV n° [Cadastre 2], à savoir :

— le lot numéro 140 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée, escalier B et les 135/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot numéro 141 consistant dans une réserve au rez-de-chaussée, escalier fait et les 21/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— Lot numéro 142 : Une réserve sise au rez de chaussée, escalier C, et les 21/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— le lot numéro 167 consistant dans un garage au rez-de-chaussée du bloc I portant le numéro 14 au plan et les 30/11072èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire Grasse du jeudi 6 novembre 2025 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SELARL Charlotte ZONINO Pierre-Etienne TESSIER, commissaires de justice à [Localité 10], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Autorise une publicité aménagée selon les conditions fixées ci-après :

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31, pourra être complété par les éléments suivants :

— une description plus approfondie du bien et une photographie de l’immeuble,

— la date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans ou moins de 5 ans,

— l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre permettant à l’adjudicataire de savoir si des charges réelles sont attachées à son acquisition.

— le montant de la consignation minimale obligatoire permettant de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— l’indication de la possibilité d’une surenchère dans un délai de 10 jours à compter de l’adjudication.

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3

Dit que l’avis simplifié pourra être complété par les éléments suivants :

— les jours et heures des visites ;

— une photographie et une description du bien moins succincte que celle prévue à l’article R 322-31, si la valeur du bien le requiert.

Dit que l’avis simplifié pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être imprimé sur une seule page de format A3.

Dit que chaque fois que cela est possible, il sera procédé au regroupement, dans un même tableau synthétique de toutes les annonces d’un même avocat, le coût de ce tableau étant divisé au prorata des annonces y figurant.

Autorise la publication de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet, et dit que cette parution comprendra au maximum la photographie du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article 65 du décret du 27 juillet 2006 aménagée comme ci-dessus.

Dit que lorsque la publicité par INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros hors taxes sur justificatifs.

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

Autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4 comportant le texte prévu à l’article R 322-31 comme aménagé ci-dessus, et éventuellement une photographie du bien; leur coût étant inclus dans les frais de vente.

Dit que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION