1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e MUSCAT + 1 CCC à M^e BLAIS

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 JUIN 2025

S.A.R.L. SO LITTLE

c/

S.C. PIERVAL SANTE, S.A. EURYALE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00768

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHKJ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 28 Mai 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.R.L. SO LITTLE, inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le n° 901 010 611, prise en la personne de son représentant légal en exercice, [C] [L].

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Richard MUSCAT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.C.P.I. PIERVAL SANTE, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 798 710 299, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Frédéric LAMOUREUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La S.A. EURYALE, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 518 574 033, prise en la personne de son représentant légal en exercice, [P] [G].

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Frédéric LAMOUREUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’un acte sous seing privé du 13 juillet 2021, la société civile de placement immobilier PIERVAL SANTE représentée par la SA EURYALE ASSET MANAGEMENT a donné à bail commercial à la SARL SO LITTLE dans un ensemble immobilier dénommé BIOPARC, situé à [Adresse 6] (Alpes-Maritimes) des locaux dans le bâtiment S dans la partie droite du rez-de-chaussée d’une surface privative de 118 m² environ et un espace extérieur de 48,70 m² environ outre l’accès aux parties communes qui en découlent, pour une durée de 9 ans à compter de la levée de la condition suspensive visée à l’article 39 devant intervenir au plus tard le 1er octobre 2021, pour finir 9 ans plus tard.

Les locaux sont affectés à usage exclusif de micro crèche.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SARL SO LITTLE a fait citer en référé la société civile de placement immobilier PIERVAL SANTE et la SA EURYALE par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 808, 834, 835, 836, 837 et suivants du code de procédure civile :

— la déclarer recevable en sa demande, en la formule au fond ;

— débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater l’urgence, le manquement du bailleur et de son représentant à leurs obligations contractuelles et légales ;

— condamner solidairement les sociétés défenderesses à faire procéder au remplacement intégral du système de climatisation de la crèche qu’elle exploite et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à intervenir.

Elle sollicite également la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le dossier a été plaidé et retenu à l’audience du 28 mai 2025.

Aux termes de l’assignation, la SARL SO LITTLE expose en substance que :

— à l’automne 2024, il a été constaté une panne du système de climatisation du dortoir des enfants et bébés où ils font leur sieste ; elle a rapidement informé le bailleur de ses difficultés particulièrement préjudiciables dans la mesure où une telle panne avait déjà été constatée par le passé et prises en charge par ses soins ;

— Le technicien intervenu a procédé à la réparation et a noté un problème vraisemblable de condensateurs et qui était utile de procéder au remplacement de deux vagues lors d’une prochaine intervention ; de toute évidence, la vétusté du matériel a entraîné une nouvelle panne ;

— elle a écrit le 15 novembre 2024 à la société de maintenance de la climatisation EQUANS, diligentée par le bailleur ; une réponse a été apportée le 15 novembre 2024 par représentant de cette société ;

— le 9 janvier 2024 technicien frigoriste s’est de nouveau rendu sur place afin de vérifier ses dires ; il a été constaté une nouvelle panne nécessitant le remplacement du dispositif de climatisation, aucun défaut d’entretien n’a été constaté mais au contraire un problème de vétusté du matériel ;

— en attendant une solution, elle a été contrainte de trouver une solution de chauffage d’appoint provisoire pour traverser l’hiver dans la mesure où le bailleur n’a pas prie la peine de lui répondre et a diligenté une société qui a indiqué, qu’après s’être rapproché de ce dernier et de sa direction, elle considère que la climatisation ne fait pas partie des dispositions de l’article 606 du Code civil ;

— en se fondant sur les dispositions de cet article, le bailleur méconnaît obligation de lui offrir une jouissance paisible du local loué ainsi que la loi le prévoit ainsi que les dispositions de l’article 1719 du Code civil ;

— la mise en demeure adressée le 5 février 2025 puis le 21 mars 2025 sont restées lettre morte ;

— la micro crèche est situé dans une habitation légère à forte déperdition de chaleur et constitue une réelle « passoire énergétique », les chaleurs estivales étant susceptibles d’être réelles problème pour les nourrissons ;

— elle craint des ruptures contractuelles des parents qui retireront leurs enfants de la crèche non climatisée.

Elle fait valoir en substance que l’intervention du technicien frigorifique a été réalisée avec le manque de professionnalisme total, qu’elle s’est déplacée au sein du local donné en location pour réaliser la maintenance habituelle d’entretien, qu’elle a pu remarquer que la fuite avait été colmatée de manière artisanale, à l’aide de ruban inadapté ne répondant pas aux normes en vigueur pour les installations frigorifiques, que le technicien n’a pu recharger en gaz car la fuite était trop importante, qu’il a souligné que cette pratique était interdite dans ce type de situation et quand remplacement du Split aurait dû immédiatement être entrepris, que le bailleur ne peut s’abriter derrière les dispositions de l’article 606 du Code civil pour refuser de prendre en charge le remplacement de la climatisation.

Elle ajoute que la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 précisent que les grosses réparations ne sont pas automatiquement à la charge du preneur à bail commercial, sauf clos express illicite, qu’en l’espèce aucune clause contractuelle ne prévoit un tel transfert de charges, que les constatations techniques opérées ont fait apparaître aucun défaut d’entretien de sa part n’a causé la panne dispositif de climatisation et que seule sa vétusté a été mise en cause, que la jurisprudence considère que le remplacement d’une climatisation vétuste dans un local commercial incombe généralement au bailleur.

Elle évoque l’urgence de la situation et la nécessité d’ordonner des mesures urgentes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En réponse à l’argumentation opposée par la bailleresse, la demanderesse se fonde sur des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile.

Elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

La SA EURYALE, dans des conclusions régulièrement notifiées et soutenues à la barre par son conseil, sollicite, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, sa mise hors de cause pour défaut de qualité à agir de la part de la SARL SO LITTLE.

Elle précise qu’elle a pour unique objet et activités d’être une société de gestion de portefeuille agréé au titre de cette activité par l’AMF, qu’elle est la dirigeante de la SCPI PIERVAL SANTE, qu’elle n’est en aucun cas propriétaire d’actifs immobiliers et qu’elle n’a pas conclu en son nom de bail commercial en qualité de bailleur, qu’elle n’a aucun lien contractuel avec la demanderesse.

La société civile de placement immobilier PIERVAL SANTE demande au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé, de débouter la société locataire de ses demandes, fins et conclusions, de la condamner à titre reconventionnel au paiement d’une somme de 3000 € pour procédure abusive et d’une indemnité au profit de chacune des sociétés défenderesses 2500 € sur le fondement de l’article 00 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Après avoir énoncé les articles 8,9 du bail commercial, elle soutient que, contrairement à la thèse soutenue par la locataire commerciale, la climatisation n’est pas vétuste ainsi qu’elles justifient par la production de rapports SOCOTEC, établi en 2019 qui attestent que la climatisation du bâtiment S a été changée en novembre 2017 et par le rapport d’audit technique de l’ancien propriétaire du site qui mentionne en page 2 le remplacement de la climatisation du bâtiment en novembre 2017, que la climatisation date en conséquence de moins de 8 ans, qu’elle ne peut être considérée comme vétuste.

Elle fait valoir que la demanderesse connaissait parfaitement sa position depuis le 30 décembre 2024 dans des termes parfaitement clairs, qu’elle connaissait le coût de la réparation de montant de 2941 € hors taxes pour le remplacement du Split concerné, qu’elle a néanmoins cru pertinent de la solliciter à plusieurs reprises avant de saisir le juge des référés.

Elle renvoie la lecture des dispositions de l’article 9 du contrat de bail dont les termes sont parfaitement clairs et soutient que la mesure sollicitée, à savoir non seulement le remplacement du seul Split hors d’usage mais l’intégralité du système de climatisation de la crèche exploitée, présente un caractère exorbitant qui ne peut constituer « une mesure conservatoire » ni une mesure destinée à prévenir « un dommage imminent » au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Elle conteste le bien-fondé de la demande au visa des dispositions. 606 et 1755 du Code civil et rappelle qu’il est de jurisprudence constante que les éléments de climatisation ne relèvent de l’article 606 du Code civil que s’ils font parti intégrante de la structure de l’immeuble, que les travaux d’entretien ou de remplacements ne peuvent être mis à la charge du locataire si les travaux sont justifiés par la vétusté des équipements qu’en cas de stipulation précises à ce titre.

Elle soutient qu’il ne peut être sérieusement contesté que les travaux relatifs à climatisation ne relèvent pas en l’espèce de l’article 606 précité et ce d’autant que le bâtiment S est constitué de modules de type à gigot de telle sorte que la climatisation ne peut être considérée comme « structurelle » au bâtiment concerné, que la réparation incombe donc au preneur. Elle rappelle également l’obligation du preneur prévu à l’article 9 du contrat de bail.

Elle qualifie la procédure abusive.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande de mise hors de cause de la SA EURYALE :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La SA EURYALE sollicite à juste titre sa mise hors de cause dès lors que cette société a pour unique objet et activité d’être une société de gestion de portefeuille, agréé au titre de cette activité par l’AMF, quelle est la dirigeante de droit de la SCPI PIERVAL SANTE, qu’elle n’est en aucun cas propriétaire d’actifs immobiliers, qu’elle ne conclut pas en son nom de bail commercial, qu’elle n’a aucun lien contractuel avec la société demanderesse et qu’en outre cette dernière invoque ni ne démontre une quelconque faute de la part de cette société, détachable de son mandat social qui pourrait justifier que sa propre responsabilité soit recherchée.

C’est effectivement le fondement contractuel né de la conclusion du bail commercial en cause que l’action a été engagée.

2 Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société civile immobilière PIERVAL SANTE :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés apprécie souverainement l’urgence requise pour qu’il soit statué en application de ce texte. Il lui appartient de se placer, pour ordonner ou refuser les mesures urgentes, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Le défaut d’urgence ne peut se déduire de l’ancienneté de la situation critiquée.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il appartient au juge de caractériser le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’alinéa 2 de ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il est constant que les parties sont liées par bail commercial comportant une clause numéro 9, intitulée « entretien des lieux loués », exempte de toute ambiguïté. Ainsi, elle dispose " qu’à compter de l’achèvement desdits travaux, le preneur prendra les lieux loués objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, ni au moment de l’entrée en jouissance ni pendant toute la durée ou les éventuels renouvellements, aucune remise en état ni aucune réparation de quelque nature de quelque importance que ce soit quelle qu’en soit la cause, à l’exception de celles limitativement prévues à l’article 606 du Code civil. En conséquence, le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et des éventuels renouvellements, à ses frais exclusifs, toutes réparations et travaux, nettoyage, remplacements ou réfections, à l’exclusion des seules réparations visées aux alinéas 3 et 2 de l’article R 145-35 du code de commerce, étant précisé que seront imputées au preneur les dépenses se rapportant aux travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Le preneur devra en outre entretenir tous équipements spécifiques, tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, câblage informatique ou mettre conformément aux normes en vigueur, afin de les maintenir et de les rendre en parfait état d’utilisation ".

Il résulte de cette clause exempte de toute ambiguïté que la charge pèse sur le preneur au titre de l’entretien et de la réparation de la climatisation

L’article 606 du Code civil dispose que " les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de couture aussi en entier, toutes les autres réparations sont d’entretien ".

Enfin, l’article 1755 du même code précise que « aucune des réparations réputées locatives et à la charge des locataires quand elles sont occasionnées que par vétusté force majeure »

Il est de jurisprudence constante que les éléments de climatisation ne relèvent de l’article 606 du Code civil que s’ils font partie intégrante de la structure de l’immeuble.

Il ne peut être sérieusement contesté que les travaux relatifs la climatisation ne relèvent pas, en l’espèce de l’article 606 précité dès lors que le bâtiment S dans lequel les locaux commerciaux se trouvent est constitué de modules de type algeco, de telle sorte que la climatisation ne peut être considérée comme « structurelle » au bâtiment concerné, que les faits splits situé dans les locaux sont reliés à une climatisation générale desservant le bâtiment.

En conséquence de quoi, la réparation de la climatisation et à la charge du preneur sauf s’il justifie de sa vétusté. Il lui appartient d’en rapporter la preuve.

Si le dysfonctionnement de la climatisation n’est pas contestable ni contesté au regard des pièces produites et des échanges intervenus entre la société preneuse et la société que la bailleresse a mandatée, il ne résulte pas des pièces produites en demande que la climatisation serait vétuste et devrait être changée.

La bailleresse verse aux débats deux rapports techniques dont l’un émis par le bureau d’études SOCOTEC en 2019 qui atteste que la climatisation concernée date de novembre 2017. La production de ce rapport, qui remonte à 2019, ne saurait être considéré comme démontrant l’absence de vétusté compte tenu du délai qui s’est écoulé entre le dysfonctionnement constaté est la date du rapport.

Cela étant, en page 17 du rapport, l’auteur du rapport précise que " la production de chauffage/froid se fait par des climatiseurs réversibles en bon état.

Le rapport d’audit technique de l’ancien propriétaire des locaux confirme, en page 2, que le remplacement de la criminalisation du bâtiment S a été opéré en novembre 2017

En revanche le devis de la société EQUANS, d’un montant de 3529,20 €, daté du 8 janvier 2025, suffit à démontrer que la climatisation n’est pas vétuste, que les travaux envisagés résident dans la fourniture split système Dakin, d’une cassette murale et d’une unité extérieure et dans la pose.

La société demanderesse ne justifie pas d’un dommage imminent pas plus qu’un trouble manifestement illicite qui justifierait que le juge des référés prenne les mesures sollicitées dans l’assignation.

En outre, au regard des termes de l’article 9 du bail et de l’absence de démonstration que le dysfonctionnement de la climatisation serait dû à sa vétusté, la demande de condamnation de la bailleresses sous astreinte à procéder au remplacement intégral de la climatisation du local commercial se heurte à une contestation sérieuse

Il n’y a donc pas lieu à référé et il convie de renvoyer la SARL SO LITTLE à se pourvoir ainsi qu’elle avisera.

3 Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Bien que la demande de condamnation sous astreinte n’ait pas prospéré, la SARL SO LITTLE, alors même qu’elle connaissait la position de la bailleresse qu’elle n’entendait pas accepter, n’a pas commis une faute équipollente au dol et abusa de son droit d’ester en justice.

La demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive sera purement et simplement rejetée.

4 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

Les demandes de la SARL SO LITTLE ayant été rejetées, elle conservera à sa charge les dépens de l’instance ainsi que les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à la société civile de placement immobilier PIERVAL SANTE et la SA EURYALE une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Leur demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 122, 491, 834, 835 du code de procédure civile, 606, 1755 du Code civil, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonnons la mise hors de cause de la SA EURYALE pour défaut de qualité à agir ;

Disons avoir lieu à référé ; renvoyons la SARL SO LITTLE à se pourvoir ainsi qu’elle avisera;

Laissons les dépens de la présente instance à sa charge, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboutons la SARL SO LITTLE, la société civile de placement immobilier PIERVAL SANTE et la SA EURYALE de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES