1 exp, Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 21 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00033 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QF7R

Minute N° 25/163

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt et un Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition

à la requête de :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dénommée Les PIERRES VIVES sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Cabinet EUROPAZUR, SAS immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le n°958 804 866 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant et par M^e Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [O] [R] né à [Localité 12] (Algérie) le 01/02/1953 époux de Madame [K] [I] [C] [B] épouse [R] demeurant [Adresse 6]

Non comparant ni représenté

Madame [K] [I] [C] [B] épouse [R] née à [Localité 16] le 20/02/1955 Mariée sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et demeurant [Adresse 5]

Non comparante ni représentée

Débiteurs saisis

En présence de :

CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, dont le siège social est sis C/° Me [J] [H] – [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 05 juin 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 10 juillet 2025 délibéré prorogé au 21 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire de :

— un jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du septembre 2023, signifié le 5 février 2023 ;

— un jugement du tribunal instance de Cagnes-sur-Mer en date du 27 septembre 2016, signifié le 18 novembre 2016 ;

— une ordonnance de référé de ce tribunal du 12 janvier 2015 signifié les 12 février 2015,

le syndicat des copropriétaires LES PIERRES VIVES a fait délivrer à [O] [W] [R], par acte de la SELARL COMEXOM-KALIACT, commissaires de justice à [Localité 9], du 30 décembre 2024 et par actes de Maître [T] [X] commissaire de justice à [Localité 18], du 23 décembre 2024, à ce dernier et à [K] [I] [C] [B] épouse [R] un commandement de payer la somme de 19 702,14 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers leur appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de [Localité 11] (Alpes-Maritimes), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, dénommé [Adresse 15], figurant au cadastre section BA numéro [Cadastre 7] et [Cadastre 4] lieux-dits [Localité 14] pour une contenance de 9 a 52 ca, à savoir : le lot numéro un au rez-de- jardin inférieur de l’unique bâtiment consistant dans un appartement et la jouissance privative et exclusive d’un jardinet au droit dudit lot auquel elle est attachée et les 200/1000èmes des parties communes générales.

Ces commandements aux fins de saisie immobilière, restés sans effet, ont été publiés au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 10] le 17 février 2025, Volume 2025 S 20.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 25 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date des 31 mars et 1er avril 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [O] [W] [R] et [K] [I] [C] [B] épouse [R] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 5 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires LES PIERRES VIVES a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation à au Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie, créancier inscrit en vertu d’une inscription de privilège de prêteur de deniers suivant acte du 21 janvier 2009, publié le 16 février 2009 volume 2009 V numéro 231 et bordereau rectificatif valant reprise pour ordre du 25 février 2009, publié le 9 mars 2009 volume 2000 9V 356 et reprises pour ordre du 21 janvier 2009, publié le 24 mars 2009 volume 2009 D 1880.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 3 avril 2025 et enregistré sous le numéro 25/33.

Le syndicat des copropriétaires LES PIERRES VIVES, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des dispositions des articles L 311-2, L 311-6, R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Vu les articles R322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Y venir nos requis,

Entendre valider la saisie dont s’agit,

Voir statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles,

Vu l’article R322-18 du Code des procédures civiles d’exécution,

Fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 21/11/2024 à la somme de 19 702,14 euros outre intérêts postérieurs au taux légal et jusqu’à complet paiement outre mémoire.

Ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente.

A défaut :

Déterminer les modalités de la vente,

Fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par Maître [X] Commissaires de Justice à [Localité 17], et dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

Dire que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis.

Autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dire que lorsque la publicité INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs,

Dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

En tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Frédéric ROMETTI , Avocat inscrit au Barreau de NICE.

Condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distrait au profit de Maître Frédéric ROMETTI sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant indique que la somme commandée a été réglée par les parties saisies.

Dûment autorisés par le juge de l’exécution, son conseil a précisé, qu’en l’absence de paiement de poursuites préalables dont la taxation est sollicitée, le syndicat des copropriétaires poursuit la procédure et sollicite en conséquence la vente forcée des biens saisis sur la mise fixée dans le cahier des conditions de vente.

[O] [W] [R] et [K] [I] [C] [B] épouse [R], assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire justice instrumentaire, n’ont pas constitué avocat ni personnellement comparu.

Le Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie, créancier inscrit, n’a pas constitué avocat et n’a pas déclaré de créance

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de :

— un jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du septembre 2023, signifié le 5 février 2023, définitif ainsi qu’il ressort du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel le 28 août 2024 ;

— un jugement du tribunal instance de Cagnes-sur-Mer en date du 27 septembre 2016, signifié le 18 novembre 2016, également définitif ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré le 13 septembre 2024 ;

— une ordonnance de référé de ce tribunal du 12 janvier 2015 signifiée le 12 février 2015, définitive comme le démontre le certificat de non appel délivré le 28 août 2024.

Le tribunal a condamné les défendeurs au paiement de diverses sommes au titre des charges de propriété, demeurées impayées.

Ces jugements définitifs constituent des titres exécutoires constatant des créances liquides et exigibles.

Il sera observé que les seuls actes d’exécution versés aux débats résident dans un commandement de payer aux fins de saisie vente du mois d’août et septembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires ne donne pas plus d’explications sur la tardiveté de l’exécution des titres exécutoires et produits aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25 mars 2022 autorisant le syndic à procéder au recouvrement de la créance de charges courantes et de charges travaux dues à hauteur de la somme de 10 409,23 € par le biais d’une procédure de saisie immobilière.

À l’audience d’orientation, l’avocat du créancier poursuivant a fait connaître au juge de l’exécution que la somme commandée de 16 587,43 € visée dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation aurait été réglée par les parties saisies, sans qu’il précise exactement la date des paiements ainsi intervenus.

Il convient de constater que les causes du commandement de payer valant saisie immobilière sont par conséquent éteintes.

La procédure de saisie immobilière est néanmoins maintenue, motifs pris de l’absence de paiement des frais préalables de procédure, détaillés dans l’état de frais remises à la barre, d’un montant de 2832,56 € et taxés à la hauteur de cette somme.

La 2e chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 22 juin 2017 numéro 16-18901 et dans un arrêt du 7 décembre 2017 16-23. 313, a considéré que les frais de poursuite sont l’accessoire de la dette pour le paiement de laquelle a été diligentée la procédure de saisie immobilière, que dès lors, le créancier saisissant, bien qu’ayant été désintéressé des causes du commandement en principal par le saisi, est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière contre celui-ci tant qu’il n’a pas obtenu le règlement délivré.

Il convient par conséquent de valider la procédure de saisie immobilière, de mentionner la créance du créancier poursuivant à hauteur de la somme de 2832,56 € correspondant aux frais préalables de poursuite, arrêtée provisoirement à la date de l’audience d’orientation.

En l’absence de paiement des frais dont il sera observé toutefois qu’il n’est pas justifié qu’ils ont été réclamés aux parties saisies, le créancier poursuivant est fondé à poursuivre la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, en l’absence de demande d’autorisation de vente amiable, en application de l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 20 novembre 2025 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du syndicat des copropriétaires LES PIERRES VIVES, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Le créancier poursuivant sera également autorisé à opérer une publication de la vente sur le site internet « les enchèresimmo.com » spécialisé en matière d’enchères immobilières, laquelle parution pourra comprendre des photographies des biens et les éléments de publicité prévues à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants et R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Constate que les causes du commandement de payer valant saisie immobilière ont été réglées au syndicat des copropriétaires en cours de procédure ;

Juge que le syndicat des copropriétaires LES PIERRES VIVES poursuit la saisie immobilière au préjudice de [O] [W] [R] et [K] [I] [C] [B] épouse [R] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 2832,56 euros, correspondant au montant des frais préalables de poursuite taxés ;

Autorise le créancier poursuivant à poursuivre la procédure de saisie immobilière ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 11] (Alpes-Maritimes), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, dénommé [Adresse 15], figurant au cadastre section BA numéro [Cadastre 7] et [Cadastre 4] lieux-dits [Localité 14] pour une contenance de 9 a 52 ca, à savoir : le lot numéro un au rez-de- jardin inférieur de l’unique bâtiment consistant dans un appartement et la jouissance privative et exclusive d’un jardinet au droit dudit lot auquel elle est attachée et les 200/1000èmes des parties communes générales, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 20 novembre 2025 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de Maître [T] [X] commissaire de justice à [Localité 18], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisons en outre la publication de la vente sur le site internet « les enchèresimmo.com » spécialisé en matière d’enchères immobilières et que cette parution comprenne des photographies du bien et les éléments de publicité prévue à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Rometti pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION