Tribunal Judiciaire de Montpellier, Pole civil section 2, 16 avril 2026, n° 23/03056

TJ Montpellier 16 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, pole civil sect. 2, 16 avr. 2026, n° 23/03056
Numéro(s) :	23/03056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie BOUSSACMarie HUYGENS
Cabinet(s) :	CONVERGENS

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 23/03056 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OLXF

Pôle Civil section 2

Date : 16 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [V] [H]

née le 21 Octobre 1985 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille CALAUDI, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats plaidants au barreau de TOURS

DEFENDEURS

Madame [D] [U] [C] épouse [Z]

née le 04 Novembre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [Z]

né le 05 Février 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Julien CARMINATI, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Marie BOUSSAC, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 19 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 16 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 16 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte notarié daté du 06 août 2021, Monsieur [I] [W] et Madame [V] [H] ont acquis auprès de Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] une maison à usage d’habitation pour partie sur vide sanitaire, avec terrain attenant, piscine hors sol et garage, située au [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le prix de 435.000 euros.

Par un courrier recommandé en date du 25 janvier 2022, Monsieur [I] [W] et Madame [V] [H] ont dénoncé à Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] l’existence de problèmes d’étanchéité au sein de l’immeuble et les ont mis en demeure de prendre à leur charge les frais de réparation.

En réponse, Monsieur [R] [Z] a, par courrier, indiqué aux acquéreurs qu’ils avaient eu connaissance des problématiques d’infiltration de la terrasse de l’immeuble lors de la vente. Toutefois, il a proposé une participation aux réparations à hauteur de 5.000 euros.

Par un courrier recommandé en date du 15 mai 2023, Monsieur [I] [W] et Madame [V] [H] ont mis en demeure les vendeurs de leur régler la somme de 28.815,30 euros sous quinzaine, au titre des frais de réparation.

Suite à l’importante dégradation de sa terrasse, Madame [V] [H] a fait dresser le 05 janvier 2026, par commissaire de justice, un procès-verbal de constat sur l’état général de celle-ci.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés à domicile le 18 juillet 2023, Madame [V] [H] a assigné Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sous bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, Madame [V] [H], agissant en qualité de demandeur, sollicite du tribunal :

« Vu les articles 1641 et suivants du code civil

Vu l’article 16 et 784 du code de procédure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile

Vu les pièces visées aux débats

À titre liminaire :

PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture survenue le 19 janvier 2026 et déclarer l’affaire close au jour des plaidoiries le 19 février 2026

À titre principal :

DÉBOUTER Madame [U] [C] et Monsieur [Z] en toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont contraires aux présentes écritures

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [H] la somme de 28.815,30 euros avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer la somme de 3.000 euros à Madame [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens

NE PAS ÉCARTER l’exécution provisoire

À titre subsidiaire :

SURSEOIR à statuer et ORDONNER une mesure d’instruction :

DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de :

SE FAIRE REMETTRE par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de la mission

RAPPELER qu’en cas de difficultés dans la remise desdits documents, l’expert en informera le juge chargé du contrôle des expertises lequel pourra, le cas échéant, en ordonner la production, sous astreinte

SE RENDRE au [Adresse 4] à [Localité 1] en présence des parties préalablement convoquées, ainsi que de leurs avocats et, le cas échéant, de leur expert, dans un délai raisonnable

ENTENDRE les parties et leurs experts,

DIRE si les défauts d’étanchéités provoquant des infiltrations d’eau relèvent d’un vice caché

CHIFFRER le coût des réparations nécessaires pour garantir l’intégrité du bâtiment

RAPPELER que l’expert doit prendre en considération les dires des parties

DIRE que l’expert, préalablement au dépôt de son rapport définitif, adressera aux parties un pré-rapport en les invitant à lui faire part de leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable.

DIRE que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de l’acceptation de sa mission ».

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [H] sollicite dans un premier temps le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoiries en vertu du respect du principe du contradictoire. Dans un deuxième temps, elle indique que l’immeuble acquis possède des vices cachés. À ce titre, elle dénonce la minimisation des désordres liés aux joints par les défendeurs, qui se sont avérés être, en réalité, des désordres importants liés à l’étanchéité de la terrasse. Elle ajoute que les défendeurs avaient connaissance des désordres et ont délibérément choisi de garder le silence sur leur gravité ; d’autant que Monsieur [Z] est un professionnel du bâtiment, exerçant la profession de peintre. Elle précise qu’en l’état, la terrasse est inutilisable et demande la réparation de son préjudice, par l’apport de deux devis distincts. Enfin, elle sollicite du tribunal une expertise judiciaire si celui-ci estime ne pas avoir été suffisamment éclairé sur l’état des désordres.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z], pris en qualité de défendeurs, sollicitent quant à eux, du tribunal :

« Vu l’article 1641 du code civil

Vu les articles 9, 15, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats

A titre principal :

REJETER les demandes de Madame [V] [H],

A titre subsidiaire :

RECEVOIR les protestations et réserves de Madame [U] et Monsieur [Z] sur la demande d’expertise judiciaire,

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [V] [H] à verser à Madame [D] [U] [C] et Monsieur [R] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [V] [H] aux entiers dépens ».

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z] contestent l’existence de vices cachés dès lors que les désordres liés à l’étanchéité de la terrasse étaient connus des acquéreurs avant la vente de l’immeuble et qu’ils ont été expressément notifiés au sein de l’acte notarié de vente. Ainsi, ils indiquent que les désordres n’étaient pas cachés et qu’au surplus ils n’ont pas été démontrés par le demandeur. Ils précisent également, qu’en vertu du procès-verbal de constat, réalisé par commissaire de justice, le défaut d’étanchéité n’impacte que la sous-face de la terrasse non couverte et l’extérieur de l’immeuble, non une pièce noble. En ce sens, ils ajoutent qu’une terrasse n’a pas à être étanchée si elle ne couvre pas une pièce noble. Enfin, s’agissant de la demande d’expertise judiciaire, les défendeurs rappellent que cette dernière n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans la charge de la preuve.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

***

La clôture a été prononcée de manière différée le 19 janvier 2026 par ordonnance du 07 octobre 2025.

À l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 du même code ajoute notamment que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. […] L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, Madame [V] [H] a déposé de nouvelles conclusions le 19 janvier 2026, jour de la clôture de la procédure prononcée de manière différée par une ordonnance du 07 octobre 2025, et ce afin de répondre aux conclusions de Monsieur [R] [Z] et de Madame [D] [U] [C] épouse [Z], notifiées le 16 janvier 2026, soit le vendredi précédant la clôture.

Afin de permettre un véritable débat contradictoire et dans l’intérêt d’une bonne justice, il conviendra d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, de déclarer recevables les conclusions déposées le jour de la clôture par les parties, et de fixer à nouveau la clôture de l’affaire au jour de l’audience de plaidoiries.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est constant que la charge de la preuve des éléments constitutifs d’un vice caché repose sur l’acquéreur.

Les deux articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents mais qu’il est tenu des vices dès lors qu’ils sont cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l’acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

Ainsi, il convient d’examiner l’existence d’un vice c’est-à-dire d’un défaut de la chose et que ce défaut la rende impropre à son usage, c’est-à-dire qu’il revête une certaine gravité. Ce défaut doit par ailleurs être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

En outre, il est constant que la connaissance insuffisante du vice par le vendeur, de son ampleur et de ses conséquences, constitue une limite à l’application de la garantie des vices cachés. Enfin, il convient de rappeler qu’un vice est jugé apparent dès lors que le désordre a été expressément mentionné dans l’acte de vente ; l’attention des acquéreurs auraient normalement dû être attirée sur le risque qu’il représentait et sur sa potentielle aggravation.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice le 05 janvier 2026, que les désordres « sont principalement localisés sous la terrasse, ce qui laisse apparaître des infiltrations d’eau provenant de la terrasse, l’eau semblant s’infiltrer par la partie supérieure du mur avant de ruisseler et de dégrader progressivement l’enduit ». Le commissaire de justice a ainsi constaté d’importants désordres au niveau du mur de façade de la terrasse, des escaliers et du balcon tels que « des décollements importants de l’enduit, la présence de fissures horizontales continues, la mise à nu du treillis métallique d’armature par endroits ou encore un noircissement et un verdissement localisés ». Il considère que le mur a été progressivement dégradé par des infiltrations d’eau, issues de la terrasse située en amont.

Au regard du procès-verbal de constat et des photos jointes à celui-ci, l’existence d’importants désordres impactant la terrasse de l’immeuble ne fait aucun doute.

Toutefois, il résulte de l’acte notarié signé entre les parties le 06 août 2021 qui stipule en page 12 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, Ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L’acquéreur déclare avoir constaté au niveau de la terrasse, en cas de pluie, que l’eau ruisselle sur les poteaux extérieurs en contrebas de la terrasse. Le vendeur déclare que ces infiltrations sont dues à une problématique de joint ».

S’agissant de la clause d’exonération de garantie, Madame [V] [H] soutient qu’elle n’a pas vocation à s’appliquer, d’une part, aux motifs que l’un des vendeurs, Monsieur [R] [Z], est un professionnel du bâtiment de par sa profession d’artisan peintre plaquiste. Toutefois, il ressort de l’acte notarié de vente que la maison a été vendue par Madame [D] [U] [C] et Monsieur [R] [Z] en tant que particulier et non en tant que professionnel. Aucune pièce produite ne permet de démontrer que le bien immobilier a été vendu par Monsieur [Z] en sa qualité d’entrepreneur individuel.

D’autre part, la demanderesse soutient que les vendeurs avaient connaissance des désordres. Il convient de rappeler que l’application de la garantie des vices cachés suppose la démonstration du caractère « caché » du vice. Or, les désordres liés aux infiltrations d’eau de la terrasse ont été expressément mentionnés au sein de l’acte notarié en page 12, comme précités, de sorte que les parties avaient toutes connaissance de leur existence au moment de la vente de l’immeuble.

En outre, s’agissant de la minimisation des désordres par les vendeurs et de leur gravité, le demandeur ne produit aucun cliché photographique ni autre élément, datant de l’acquisition du bien, permettant d’appréhender l’état des désordres au moment de la vente. Le tribunal ne dispose ainsi d’aucun élément de comparaison pour apprécier le caractère « caché » des désordres.

Ainsi, il ressort des éléments rapportés par Madame [V] [H] que l’existence d’un vice caché n’est pas démontrée.

En outre et en application de l’article 9 du code de procédure civile, il n’appartient pas au tribunal de combler la carence des parties.

Par conséquent, la responsabilité de Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z] ne saurait être engagée au titre de la garantie des vices cachés. La demande sera donc rejetée de ce chef.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

Il convient de rappeler qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Madame [V] [H] sollicite plusieurs années après la vente une expertise judiciaire sur l’immeuble afin de démontrer le bien fondé de ses prétentions.

L’organisation dans ces conditions d’une telle mesure, alors que les conditions d’entretien de l’immeuble ne pouvant être déterminées et rendraient les conclusions de l’expert inévitablement sujettes à contestation, est inopportune et doit être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Madame [V] [H], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [V] [H] sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLES les écritures et pièces déposées le 19 janvier 2026 par Madame [V] [H],

RABAT l’ordonnance de clôture du 19 janvier 2026 et fixe à nouveau la clôture de l’affaire à l’audience de plaidoiries, soit le 19 février 2026,

DÉBOUTE Madame [V] [H] de sa demande d’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés,

DÉBOUTE Madame [V] [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [D] [U] [C] épouse [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Madame [V] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [H] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 16 avril 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.