Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BIGUENET MAUREL

1 EXP M^e ALBOU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/271

N° RG 24/05124 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PZFW

DEMANDERESSE :

S.D.C. RÉSIDENCE ESCURIAL

C/o son syndic, CABINET J&P [F]

15 Bis boulevard Saint Charles

06117 LE CANNET

représentée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [V] [R]

né le 28 Octobre 1955 à AVIGNON (84000)

411 Lake Nakuru

LAREDO TEXAS, ETATS-UNIS

représenté par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 mars 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [V] [R] est propriétaire de divers lots au sein de la résidence ESCURIAL sise 42/44 avenue du Maréchal Juin à CANNES (06400).

La résidence ESCURIAL est constituée en copropriété et est par conséquent soumise à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaire de la résidence ESCURIAL est représenté par son syndic en exercice à savoir le CABINET J. & P. [F].

Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL a, par acte de Commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024, fait citer à comparaître Monsieur [J] [R] aux fins, notamment, de recouvrement desdites charges de copropriété. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 24/05124.

Par suite, Monsieur [J] [R] contestant tant l’existence que le quantum des arriérés de charges demandés par le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL, l’a fait citer à comparaître le 12 décembre 2024 par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins, notamment, de le voir débouter de sa demande en recouvrement desdites charges de copropriété. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 24/06103.

*****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 28 février 2025 pour l’affaire 24-5124 et le 10 mars 2025 pour l’affaire 24-6103, le Syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL sollicite de la juridiction de céans de voir :

«  DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [N] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ESCRURIAL les sommes suivantes :

—  19.325,67 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 20 février 2025, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 11 septembre 2023, date de la première mise en demeure ;

—  2.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C ;

— Aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL, avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10/07/1965 ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

*****

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 29 janvier 2025 dans l’instance 24-5124, Monsieur [N] [R] sollicite de :

«  VOIR JOINDRE la présente procédure avec celle engagée par Monsieur [R] qui porte le N° de RG 24/06103 pendant devant la 2ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de GRASSE ;

FAIRE DROIT à la demande de contestation des charges de la copropriété engagée par Monsieur [R] et la déclarer fondée ;

ORDONNER la suppression du compte de Monsieur [R] de toutes charges et tous frais non fondés ;

Pour le surplus, ACCORDER des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-1 du Code civil ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires l’ESCURIAL au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. "

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire dès lors que la Monsieur [J] [R] est comparant et représenté à la présente procédure.

Par ordonnance en date du 09 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure 24-5124, avec effet différé au 03 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 21 mars 2025 puis renvoyé à l’audience 16 mai 2025.

Le 10 mars 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture différée de l’instruction de l’affaire 24-6103 au 24 avril 2025, avec fixation de l’affaire à l’audience du 24 avril 2025, puis du 16 mai 2025.

A l’audience de plaidoiries du 16 mai 2025, les deux affaires ont été appelées et mises en délibéré à la date du 08 juillet 2025, prorogé au 20 août 2025.

*****

MOTIFS :

Sur la demande reconventionnelle de jonction des instances enrôlées sous le N°RG 24/05124 et RG N°24/06103 :

De manière reconventionnelle, Monsieur [J] [R] sollicite du présent Tribunal la jonction de la présente instance (RG N°24/05124) avec l’instance enrôlée sous le N°RG 24/06103. Le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL s’associe à cette demande.

En vertu de l’article 367 alinéa 1er du Code de procédure civile : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

L’article 368 du Code de procédure civile ajoute que les décisions de jonction ou de disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, que l’affaire relative au recouvrement de charges (RG N°24/5124) par Monsieur [R] auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL soit instruite et jugée en même temps que l’affaire enrôlée sous le N°RG 24/06103, qui concerne la contestation des charges par Monsieur [R].

Dans ces conditions, il conviendra de joindre les deux procédures susmentionnées sous le seul numéro de RG 24/05124.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL fait valoir que :

— En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété conformément à la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

— Les charges sont exigibles dès l’approbation des comptes par l’assemblée générale. En outre la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-1) ;

— Conformément aux exigences posées par l’article 1315 du Code civil et l’interprétation qui est faite par la jurisprudence des articles 10 et 14-1 de la loi de 1965, la copropriété rapporte la preuve de sa créance par la production des documents comptables faisant apparaître les dépenses, la sommes à répartir, les tantièmes de répartition selon les critères de l’article 10 de la loi et les relevés de compte (Cass. 3e civ. 27 avr. 2004, Cass. 3e civ. 11 déc. 2012 n°11-26.348, Cass. 3e civ. 27 janv. 2015 n°13-25.371). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires rapporte bien la preuve de l’existence et de la consistance de sa créance par la production des pièces jointes à ses écritures (mises en demeure, courriers de relances, relevés d’appels de fonds des années litigieuses, les décomptes individuels pour Monsieur [R], les procès-verbaux des assemblées générales des années concernées, l’état récapitulatif de la créance et le contrat de syndic et factures afférentes).

— Il en résulte qu’à la date du 20 février 2025, le compte des copropriétaires présente toujours un solde débiteur au titre des charges de copropriété à l’encontre de Monsieur [R] d’un montant de 19.325,67 € composé de la manière suivante :

«  28.993,14 € au titre des débits relatifs aux charges de Monsieur [R] actualisés à la date du 20 février 2025 ;

«  10.441,13 € à déduire de la somme principale ci-dessus référencée et correspondant à la somme que Monsieur [R] a déjà été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL par jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 06 décembre 2022, dont 3.278,66 € déjà versé par le débiteur au titre du jugement en date du 06 décembre 2022 ; soit un restant à déduire pour le jugement du 06 décembre 2022 de (10.441,13 € – 3.278,66 €) = 7.162,47 €.

«  2.405 € à déduire et correspondant à des doublons et des provisions avocat et Commissaire de Justice.

= 19.325,67 €

— Les frais de ponçage d’un montant de 2.441, 12 € font suite à un devis de l’entreprise S.A.R.L. CANDELA en date du 17 septembre 2023 et correspond au ponçage et du passage d’un poly-brillant de l’ensemble du hall en marbre de carrare de l’entrée n°22 (partie commune).

— Les frais de Commissaire de Justice d’un montant de 2.078, 85 € correspondent aux dépens de la présente procédure au regard des récapitulatifs de frais et factures versés aux débats (pièce demandeur n°13) ;

— Les charges d’ascenseur sont justifiées au regard de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et Monsieur [R] ne chiffre pas le montant des sommes sur ce poste de dépense qu’il estime infondé.

A contrario, Monsieur [R] conteste et prétend que :

— des charges sont en augmentation de manière exponentielle. Les charges s’élèvent à 517,07 € par trimestre, soit 2.068,28 € par an, donc 6.204 € sur trois ans. A cela il convient d’ajouter le solde antérieur de 1.812, 20 € soit un montant à payer de 8.016,20 € et non pas 28.993,14 € ;

— Par ailleurs, certaines charges ne sont pas justifiées, à savoir les frais de ponçage d’un montant de 2.441,20 €, des frais de Commissaire de Justice pour 2.078,85 €, des frais d’ouverture de contentieux de 300 €, des charges d’ascenseur alors que l’appartement de Monsieur [R] est au rez-de-chaussée, sans compter le solde antérieur de 18.555,08 € également injustifié.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

«  Le décompte de régularisation de charges ;

«  La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Un relevé de propriété de la Monsieur [J] [R] sein de la résidence ESCURIAL sise 42/44 avenue du Maréchal Juin à CANNES (06400) ;

— Une mise en demeure du 11 mai 2023 ;

— Une mise en demeure du 07 mars 2024 ;

— Décompte de charges et appels de fonds pour la période allant du 10 mai 2021 au 1er février 2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 08 septembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de 2022 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 08 septembre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de 2023 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 13 septembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 10 septembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de 2025 ;

— L’état récapitulatif des charges dues par Monsieur [R] actualisé au 1er février 2025 ;

— Le contrat de syndic avec le CABINET J. & P. [F] en date du 13 septembre 2023 ;

— Le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 06 décembre 2022.

Sur les montants des charges, les frais de ponçage, les charges d’ascenseur et les frais de Commissaire de Justice :

Il convient de rappeler que l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale, non contesté dans le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

Dans cette hypothèse, le copropriétaire ne peut contester que la régularité de son compte individuel au visa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, s’agissant notamment de la conformité de la répartition des charges avec le règlement de copropriété. (Cass. 3eciv. 11 mai 2017, n°16.12.455).

En l’espèce, les frais de ponçage d’un montant de 2.441,12 € font suite à un devis de l’entreprise S.A.R.L. CANDELA. Cette dépense a été engagée pour la rénovation d’une partie commune et a été incluse dans les comptes de l’exercice 2023 approuvés lors de l’assemblée générale 2024.

Par conséquent, le principe et le quantum de cette charge de ponçage contestée sont justifiés.

Par ailleurs, Monsieur [R] argue de charges dont le montant augmenterait de manière exponentielle.

Cependant à la lecture des écritures du défendeur, ce dernier ne caractérise pas le moyen permettant d’établir que les montants de charges seraient inexacts.

Monsieur [R] se contente uniquement de faire une énumération de chiffres visés comme charges dans certains appels de fonds (pièce N°2 défendeur), sans caractériser une quelconque inexactitude comptable ou encore une quelconque violation de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967.

Concernant les charges d’ascenseur, Monsieur [R] ne peut valablement se prévaloir être propriétaire au rez-de-chaussée afin d’échapper aux charges participatives de l’entretien de l’ascenseur de la résidence ESCURIAL.

En effet, il est de jurisprudence constante que par application du critère de l’utilité, seuls les copropriétaires de lots desservis par cet ascenseur y sont soumis (Cass. 3e civ., 21 févr. 2001, n° 99-14.485).

Les copropriétaires de lots en rez-de-chaussée peuvent cependant être tenus de participer aux dépenses de l’ascenseur s’ils possèdent d’autres lots situés en étage ou en sous-sol mais alors en proportion seulement de ces lots et non de ceux du rez-de-chaussée (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-20.086).

Il résulte de l’examen du relevé de propriété versé au débat (pièce demandeur N°1),que Monsieur [R] est propriétaire des lots N°410 et N°422 au sein de ladite copropriété, correspondant à une cave et une place de stationnement en sous-sol.

Dès lors, le défendeur ne saurait arguer du défaut d’utilité de l’ascenseur desservant également les lots situés au sous-sol afin d’échapper à la participation aux charges de copropriété de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de Commissaire de Justice, ils ont été imputés le 20 octobre 2023 pour un montant de 2.078,85 € mais ont été écartés volontairement des débats par le syndicat demandeur, considérant ces derniers comme ayant été engagés pour le recouvrement des charges impayées issues du jugement antérieur du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 06 décembre 2022.

Concernant les frais de Commissaire de Justice de 300 € relatif à l’ouverture de contentieux, ces derniers sont demandés à titre des dépens de procédure et ne saurait faire l’objet d’une quelconque contestation sur leur bien fondé, dès lors que leur octroi est à la discrétion de la juridiction de jugement.

Dès lors, les arguments avancés par [J] [Y] pour contester le montant des charges qui lui ont été attribuées ne pourront prospérer et celui-ci sera donc débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant du point de départ des charges dues au titre de la présente procédure, par Jugement en date du 06 décembre 2022 du Tribunal Judiciaire de GRASSE, Monsieur [R] a déjà été condamné à rembourser un arriéré de charges au bénéfice du Syndicat des copropriétaires, correspondant au solde antérieur comportant les charges dues jusqu’au 10 mai 2021.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte donc de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 19.425,67 euros, soit :

—  28.993,14 euros dus au 1er février 2025,

*Dont à déduire :

-10.441,13€, montant pour lequel le syndicat dispose déjà d’un titre exécutoire,

—  2.405€ correspondant à des frais ne pouvant être inclus dans les charges,

*Et à ajouter la somme de 3.278,66€ correspondant à des sommes versées en exécution de la précédente décision,

Soit 28.993,14 – 10.441,13-2.405 +3.278,66 = 19.425,67 euros

La somme sollicitée étant toutefois limitée à 19.325,67 euros, le défendeur sera condamné à verser ce montant au Syndicat de la copropriété, au titre des charges de copropriété impayées à compter du 10 mai 2021 et jusqu’au 1er février 2025, date de la dernière créance arrêtée.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement des charges impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL ne fait pas valoir de frais nécessaires au recouvrement de sa créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, il s’infère des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL qu’aucune demande n’a été formulée à ce titre.

Ainsi, il résulte de ces éléments que le présent Tribunal ne saurait accorder aucune condamnation au titre des frais nécessaires pour la période allant du 10 mai 2021 jusqu’au 1er février 2025.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 16.620,68€ à compter du 22 août 2024, date de l’assignation comportant ce montant au titre des charges impayées, et à compter du jugement pour le surplus.

En effet, il n’est pas rapporté la preuve par le syndicat demandeur de ce que les mises en demeure adressées par lettre recommandée ont touché leur destinataire.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en mai 2021 fait état de provisions aléatoires et peu fréquentes, caractérisant une lourde négligence.

Cependant en l’espèce, Monsieur [R] verse aux débats le jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 17 janvier 2022 (pièce défendeur N°1). Ledit jugement fait état de l’occupation sans droit ni titre du logement de Monsieur [R] par ses anciens locataires jusqu’en 2022, justifiant ainsi sa situation financière complexe.

Ainsi, il n’est pas rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une volonté affirmée de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence L’ESCURIAL de sa demande de dommages-et-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement :

Monsieur [J] [R] sollicite de la présente juridiction de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-1 du Code civil et fait valoir que :

— La gestion a été confiée à son père jusqu’au décès de ce dernier.

— Le défendeur résidant aux Etats-Unis, il argue donc d’une gestion difficile au regard de sa situation géographique ainsi que de l’occupation illicite de son appartement par les époux [E] jusqu’à expulsion en 2022.

Le demandeur s’y oppose.

Il convient de rappeler, avant tout propos subséquent, que l’occupation illicite de son appartement caractérisée par jugement du Tribunal de Proximité de CANNES en date du 17 janvier 2022 (pièce défendeur N°1), ne saurait d’aucune manière justifier pour Monsieur [R] son exonération de participation aux charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est constant que le défaut de paiement des charges remonte à mai 2021, soit une ancienneté de plus de quatre ans. Il ressort également que les impayées s’élevant à plus de 14.000 €, accorder des délais de paiement supplémentaires reviendrait à précariser plus encore la situation financière du syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL.

De plus, aucun élément n’est produit aux débats quant à la situation financière du débiteur.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [J] [R] de sa demande d’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [R], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au regard des factures de Commissaire de Justice versées aux débats (pièces demandeur N°9) relatives aux frais de recouvrement, Monsieur [J] [R] sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. MIFA à payer à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des instances enrôlées sous le N°RG 24/05124 et RG N°24/06103 ;

DIT que les affaires enrôlées sous le N°RG 24/05124 et RG N°24/06103 seront désormais appelées sous le seul N°RG 24/05124 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL la somme de 19.325,67 € au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 1er février 2025, date de la dernière créance arrêtée avec les intérêts au taux légal :

— sur la somme de 16.620,68€ à compter du 22 août 2024,

— à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence L’ESCURIAL de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE Monsieur [J] [R] de sa demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence ESCURIAL la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET MAUREL, lesquels comprennent les droits et émoluments des actes de Commissaire de Justice, le droit de recouvrement ou encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE