Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

1 EXP M^e BOULBIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

DÉCISION N° 26/182

N° RG 23/03292 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIH3

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU 28 RUE VICTOR HUGO, dont le siège social est situé 66 avenue Jean de Noailles 06400 CANNES, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Cannes sous le numéro 384 898 813, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, substitué par M^e MARINO

DEFENDERESSE :

Société [J] [V], société de droit danois dont le siège social est situé Vestergade 8-16 DK 8600 Silkeborg Danemark, prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG ET PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 18 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 22 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 18 juillet 2011, la banque danoise [J] [V] a accordé à la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO un prêt personnel d’un montant de 2.700.000 €. Ce prêt a été garanti par une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier sis 28 rue Victor Hugo à Cannes, propriété de la SCI.

Le 15 avril 2016, par compensation avec le montant de 1.022.550 € détenu par la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO sur un compte nanti au profit de [J] [V], le montant du capital dû s’élevait à la somme de 1.677.500 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2019, la société [J] [V] a prononcé la déchéance du terme et exigé de la SCI DU RUE VICTOR JUGO le remboursement immédiat de l’ensemble des sommes dues au titre du prêt, soit un montant total de 1.737.436,15 €.

En l’absence de règlement, la société [J] [V] a fait signifier le 12 mars 2020 à la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO un commandement de payer aux fins de saisie immobilière, lequel n’a pas été suivi d’effet.

Par acte notarié en date du 18 décembre 2020, après accord de la banque, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO a vendu le bien immobilier sis à Cannes à Monsieur [L] pour un prix de 1.450.000 €, ce qui lui a permis de rembourser à la société [J] [V] une somme de 1.360.737,20 €.

En contrepartie de ce remboursement partiel, la banque a levé entièrement et définitivement l’inscription d’hypothèque.

Aux termes d’un protocole transactionnel signé les 16 août et 14 septembre 2021, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO a reconnu que le montant total de sa dette impayée, en capital et intérêts, s’élevait à la somme de 439.183,74 €, majoré des intérêts au taux contractuel jusqu’au paiement complet, et a accepté de supporter des frais de poursuite pour un montant de 17.661,31 €, et en contrepartie, la société [J] [V] a accepté de lui accorder un délai supplémentaire de deux ans à compter de la date d’entrée en vigueur du protocole transactionnel pour lui permettre de rembourser les sommes restantes dues au titre du prêt.

Le 10 août 2022, la banque a inscrit, sur le fondement de l’acte notarié du 18 juillet 2011, une hypothèque provisoire sur autre bien immobilier appartenant à la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO sis 16 rue de Sémaphore à Penvénan (22710), pour sûreté d’une créance de 456.845,05 €.

Cette hypothèque est devenue définitive le 30 septembre 2022.

Par acte en date du 6 juillet 2023, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO a fait assigner la société [J] [V] aux fins de radiation de l’hypothèque judiciaire et aux fins d’obtenir un délai de 24 mois pour régler sa dette.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, elle sollicite, au visa des 1134, 1343-5, 2443 et 2052 du code civil, de :

— ordonner la radiation de l’inscription judiciaire définitive en date du 30 septembre 2022 prise sur l’immeuble sis au 16 rue de Sémaphore, 22710 Penvénan, cadastré section E n°767 et n°769,

— ordonner un délai de grâce de 24 mois à son profit pour le remboursement de sa dette, et à compter de la décision à intervenir,

— dire que durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt,

— condamner la banque au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’inscription judiciaire définitive en date du 30 septembre 2022 prise sur le bien immobilier de Penvénan doit être radiée compte tenu de l’irrégularité du titre de créance la fondant. Elle demande également au tribunal de lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour le remboursement de sa dette compte tenu du décès d’un des associés empêchant tout opération de refinancement et de paiement de la dette.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la société [J] [V] sollicite, au visa des articles 1343-5, 2048 et 2048 du code civil, L.111-3 et L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution, et 700 du code de procédure civile, de :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO,

— condamner la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’oppose tant à la demande de radiation, faisant valoir notamment que la SCI demanderesse ne peut lui opposer le protocole transactionnel dont elle n’a pas respecté les conditions, qu’à la demande de délai de paiement en l’absence de précisions sur les implications du décès de l’associé et sur la situation financière de la SCI.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Suivant ordonnance en date du 13 juin 2025, le juge de la mise état a prononcé la clôture de l’instruction à effet différé au 18 décembre 2025 et fixé l’affaire à plaider à l’audience à juge unique du 20 janvier 2026, reportée au 22 janvier 2026.

Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en radiation de l’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive pour irrégularité du titre

Selon l’article 2385 du code civil, « L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue. »

Selon l’article 2408 du même code, « L’hypothèque judiciaire, qui est constituée à titre conservatoire, est régie par le code des procédures civiles d’exécution. »

Aux termes de l’article 2243 du code civil, devenu de l’article 2438 du code civil depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2022, « la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu’elle l’a été en vertu d’un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits d’hypothèque sont effacés par les voies légales ».

Il appartient à celui qui sollicite la radiation d’une inscription de rapporter la preuve que les conditions posées par l’article 2443 du code civil, devenu de l’article 2438, sont remplies.

***

En l’espèce, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO fait valoir que le titre de créance détenu par la banque fondant l’inscription de l’hypothèque judiciaire sur l’immeuble est irrégulier.

Elle soutient à cet égard que :

— la banque ne pouvait se prévaloir de l’acte notarié de prêt du 18 juillet 2011 dont la force exécutoire a été anéantie par le protocole transactionnel signé entre les parties les 16 août et 14 septembre 2021,

— le protocole transactionnel ne prévoyait pas cette inscription d’hypothèque judiciaire,

— le protocole transactionnel suspendait l’exigibilité de la créance,

— le protocole transactionnel interdisait l’introduction d’une action en inscription d’une hypothèque judiciaire sur le bien lui appartenant pour un objet similaire.

La banque conteste chacun de ces arguments, faisant valoir en outre que la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO n’est pas fondée à exciper un protocole transactionnel qu’elle n’a pas respecté.

* Sur le caractère opposable du protocole transactionnel par la SCI DU 28 RUE DU VICTOR HUGO

La transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

La SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO ne conteste pas n’avoir toujours pas remboursé la dette qu’elle a reconnue devoir à la banque dans le protocole transactionnel signé les 16 août et 14 septembre 2021 et qu’elle s’était engagée à régler dans les deux années suivantes.

Par conséquent, elle n’est pas fondée à opposer à la banque ledit protocole transactionnel en vue de faire procéder à la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire inscrite par celle-ci en garantie de sa créance.

En tout état de cause, à supposer même que la SCI demanderesse ait pu opposer la transaction à la banque, ses arguments ne sont pas de nature à entraîner la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire pour les raisons ci-après évoquées.

* Sur la novation alléguée

Il résulte de l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution que le créancier est dispensé d’autorisation judiciaire préalable s’il se prévaut d’un titre exécutoire.

Aux termes de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.

Il est acquis que :

— suivant acte notarié en date du 16 juin 2011, la banque danoise [J] [V] a accordé à la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO un prêt personnel d’un montant de 2.700.000 €,

— aux termes du protocole transactionnel signé les 16 août et 14 septembre 2021, les parties se sont accordées sur les modalités de remboursement du solde du prêt en prévoyant que la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO reconnaissait que le montant total de sa dette impayée, en capital et intérêts, s’élevait à 439.183,74 euros, majoré des intérêts au taux contractuel jusqu’au paiement complet, et acceptait de supporter des frais de poursuite pour un montant de 17.661,31 euros, en contrepartie de quoi la société [J] [V] acceptait de lui accorder un délai supplémentaire de deux ans à compter de la date d’entrée en vigueur du protocole transactionnel pour s’acquitter de cette dette.

Contrairement à ce que soutient la SCI demanderesse, un protocole d’accord sous seing privé modifiant le montant et les modalités de remboursement des sommes dues en vertu d’un acte authentique de prêt antérieur, en ce qu’elle ne crée pas de situation juridique nouvelle, n’emporte pas novation des obligations contenues dans ledit acte authentique, de sorte que le créancier poursuivant une exécution forcée dispose bien d’un titre exécutoire.

Par conséquent, le protocole transactionnel des 16 août et 14 septembre 2021 n’a pas fait perdre sa force exécutoire à l’acte authentique de prêt du 18 juillet 2011, lequel pouvait donc servir de fondement à l’inscription d’hypothèque judiciaire prise par la banque le 30 septembre 2022 en sûreté d’une créance de 439.183,74 € correspondant au montant non contesté restant dû au titre du prêt.

* Sur l’absence de mention de l’inscription d’hypothèque judiciaire dans le protocole transactionnel

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 2408 du code civil, l’hypothèque judiciaire est constituée à titre conservatoire.

C’est à juste titre que la banque fait valoir qu’en tant que mesure conservatoire destinée à préserver les droits du créancier à l’égard du débiteur, l’inscription d’hypothèque judiciaire n’a pas à être autorisée par ce dernier.

Les parties n’ayant pas prévu expressément dans le protocole transactionnel l’interdiction pour la banque d’inscrire une telle mesure, la banque pouvait parfaitement procéder à l’inscription d’hypothèque judiciaire contestée en garantie de sa créance.

* Sur la suspension de l’exigibilité de la créance

C’est à juste titre que la banque rétorque sur ce point que l’inscription d’une hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire, et que l’exigibilité de la créance n’est pas une condition requise pour pouvoir procéder à une telle inscription par l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution qui exige seulement la preuve de l’existence d’un titre exécutoire fondant cette créance.

Dès lors, le fait que le protocole transactionnel ait suspendu l’exigibilité de la créance pendant deux années suivant sa date d’entrée en vigueur est sans incidence sur la validité de l’inscription d’hypothèse judiciaire combattue.

* Sur l’interdiction d’introduire une action en inscription d’une hypothèque judiciaire sur le bien lui appartenant pour un objet similaire

L’article 2052 du code civil dispose que « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ».

L’article 2048 du code civil précise que « Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. »

Et l’article 2049 que « Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. »

Toute action judiciaire portant sur un élément non envisagé lors de la transaction reste donc recevable.

Or, ainsi qu’il a été rappelé à plusieurs reprises, l’inscription d’une inscription d’hypothèque judiciaire étant une mesure conservatoire destinée uniquement à préserver la créance du créancier en cas d’éventuelle défaillance du débiteur, elle ne saurait être assimilée à une action en justice ayant le même objet que le protocole ayant réglé les modalités de remboursement de la dette de la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO à l’égard de la banque.

Par conséquent, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO ne rapporte pas la preuve que les conditions posées par l’article 2443 du code civil, devenu 2438 du code civil, seraient réunies et doit être déboutée de sa demande de radiation de l’inscription d’hypothèque définitive prise sur son bien immobilier sis à Penvénan.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…) »

La SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO expose que dans l’attente des opérations de liquidation partage de la succession d’un de ses associés, à savoir Madame [P] [X], décédée le 21 août 2023, il lui est impossible de procéder à une opération de refinancement et donc de solde de sa dette envers la banque.

Cependant, elle ne produit aucun élément comptable justifiant de sa situation financière ni d’ailleurs d’élément, autre qu’un acte de décès, concernant la succession de Madame [P] [X].

En outre, la demande d’octroi de délais de paiements suppose que le débiteur démontre une éventualité de retour à meilleure fortune ; or, en l’espèce, non seulement la SCI demanderesse ne produit aucun élément permettant au tribunal d’apprécier en quoi le décès de Madame [P] [X], laquelle n’était pas gérante, bloquerait le paiement de la dette depuis le 21 août 2023, mais encore, ne justifie d’aucune perspective concrète d’apurement de la dette.

Enfin, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO a déjà bénéficié de délai de paiement au regard du délai de la présente procédure qu’elle a initiée il y a 2 ans et demi.

La SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO sera en conséquence déboutée de sa demande en délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens de l’instance.

Pour la même raison, elle sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser à la banque la somme de 2.500 € sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO de sa demande de radiation de l’inscription judiciaire définitive en date du 30 septembre 2022 prise par la société [J] [V] sur l’immeuble sis au 16 rue de Sémaphore à Penvénan (22710) cadastré section E n°767 et 769 lui appartenant ;

Déboute la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO de sa demande de délais de paiement ;

Déboute la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO à payer à la société [J] [V] la somme totale de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DU 28 RUE VICTOR HUGO aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LA PRESIDENTE