1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 02 AVRIL 2026

Syndic. de copro. [Localité 1]

c/

[G] [H], [Q] [M] [L] [S] épouse [H]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05506 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQFN

Après débats à l’audience publique tenue le 25 Février 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] [Localité 2]

C/o son syndic, Cabinet Square Habitat Provence Côte d’Azur

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [M] [L] [S] épouse [H]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Février 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame [H] sont propriétaires indivis du lot n° 262 dépendant de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] [Localité 5] » sis à [Localité 6], [Adresse 6].

Suivant actes en date du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Etablissement 1] a fait assigner Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [S] épouse [H], selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les articles 10, 10-1 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

Vu les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

Vu la mise en demeure adressée par lettre simple et recommandée du 21 août 2025 ;

Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 696 & 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces ci-après annexées ;

CONDAMNER Monsieur & Madame [G] [H] (à hauteur de leur quote-part respective) au paiement de la somme de la somme totale de CINQ MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS & SOIXANTE-NEUF CENTIMES (5.840,69 €), majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure et détaillée comme suit :

1°) la somme de MILLE SEPT CENT VINGT-HUIT EUROS & CINQUANTE-SEPT CENTIMES (1.728,57 €) au titre des provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi alur échues et exigibles relatives au budget prévisionnel en cours (pour la période comprise entre le 01.01.2025 et le 31.12.2025) ;

2°) de manière anticipée, la somme de MILLE SEPT CENT SEPT EUROS & SEIZE CENTIMES (1.707,16 €) au titre des provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi alur non encore échues (pour la période comprise entre le 01.01.2026 et le 31.12.2026) ;

3°) la somme de HUIT CENT TRENTE-DEUX EUROS & VINGT-DEUX CENTIMES (832,22 €) au titre du solde de charges restant dû au 31.12.2024, date de clôture du dernier exercice clos et approuvé.

4°) la somme de SOIXANTE-DOUZE EUROS & SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (72,74 €) au titre des provisions pour travaux non compris dans les fonds de travaux loi alur (pour la période comprise entre le 01.01.2025 et le 31.12.2025).

5°) et la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1.500,00 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur & Madame [G] [H] (à hauteur de leur quote-part respective) au paiement de la somme de QUATRE CENT SEPT EUROS (407,00 €) correspondant aux frais nécessaires de recouvrement ;

CONDAMNER Monsieur & Madame [G] [H] chacun au paiement de la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER les requis (à hauteur de leur quote-part respective) aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par les requis en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 25 février 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés (actes remis à Madame [H] [Q]), Monsieur et Madame [H] n’ont pas comparu.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n 2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce le relevé de propriété attestant que Monsieur et Madame [H] sont propriétaires du lot n° 262 au sein de la [Localité 1].

Il convient de rappeler que les copropriétaires indivis ne sont pas solidairement redevables des charges, et que seul le règlement de copropriété pourrait prévoir une clause de solidarité.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 24 que les propriétaires indivis d’un lot sont tenus solidairement au paiement des charges.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] produit aux débats les pièces suivantes :

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que le fonds travaux,

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ainsi que le fonds travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2023 et 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 1er octobre 2025, au moins une provision due au titre des budgets prévisionnels des années 2024 et 2025.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil aux requis le 3 octobre 2025 (présentée le 7 octobre 2025, accusé de réception retourné signé), d’avoir à régler la somme de 1.728,57 € selon compte arrêté au 1er octobre 2025, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 7 octobre 2025, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025, non contesté par les défendeurs non comparants.

Le syndicat des copropriétaires de la [Localité 1] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

L’extrait de compte copropriétaire de Monsieur et Madame [H] arrêté au 1er octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.633,53 € incluant les appels de fonds du 1er octobre 2025, outre des frais,Les appels de fonds pour les périodes du 1er avril 2024 au 17 septembre 2025.

Monsieur et Madame [H], qui ne comparaissent pas bien que régulièrement assignés, ne contestent pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur et Madame [H] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2026 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 3 octobre 2025, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard du décompte produit (qui doit être expurgé des frais d’un montant total de 407,00 euros qui seront évoqués ci-dessous), Monsieur et Madame [H] seront en conséquence condamnés au paiement des sommes suivantes :

—  2.633,53 € au titre des charges échues au 1er octobre 2025 inclus,

—  1.707,16 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles,

Avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.727,57 € à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2025, et sur le surplus à compter de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Les frais diversement intitulés “de recouvrement”, “de relance”, de “constitution de dossier avocat”, de “remise huissier”, “ouverture de dossier contentieux”, “suivi contentieux”, “suivi recouvrement”… relèvent de l’activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n 2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat « uniquement en cas de circonstances exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les diverses mises en demeure et relances adressées au défendeur et peut légitimement lui réclamer le paiement à ce titre de la somme de 98 €.

Monsieur et Madame [H] seront condamnés en conséquence, en application de ces dispositions, au paiement de la somme de 98 €.

3/ Sur la demande au titre de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis le mois d’avril 2024, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie, et à payer des honoraires de syndic. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 260,00 €.

4 / Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame [H], qui succombent à la présente instance, supportera outre les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter au demandeur la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur et Madame [H] seront en conséquence condamnés à lui régler la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à voir « DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par les requis en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile » sera rejetée ; s’agissant de frais futurs non déterminés.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [S] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1], les sommes suivantes :

2.633,53 € au titre des charges échues au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2025 sur la somme de 1.728, 57 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,1.707,16 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,98,00 € au titre des frais nécessaires260,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] [Localité 7], du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [S] épouse [H] aux dépens ;

Condamne Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [S] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond