Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e VEZZANI

1 EXP M^e DONNANTUONI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DÉCISION N° 26/131

N° RG 21/02001 – N° Portalis DBWQ-W-B7F-OFRC

DEMANDERESSE :

S.C.I. STEMADO, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 492 908 108, dont le siège social est 43 rue Pierre Loti 06160 JUAN LES PINS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires LE CELESTA, sis 43, rue Pierre Loti, 06160 JUAN LES PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SMGI-NIEGO, immatriculée au RCS d’Antibes sous le n° 443 328 703, exerçant à l’enseigne ACAP « Agence Côte d’Azur Provence », dont le siège social est 5 bis Place de Gaulle 06600 ANTIBES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit

siège

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e PONTI SIMONIS DI VALLARIO

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 02 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La copropriété LE CELESTA, ancienne propriété de famille, a, en 1984, fait l’objet d’une division en appartements.

Les consorts [B] qui s’étaient réservés la propriété du sous-sol et du rez-de-chaussée, constituant le lot unique n°1 – composé d’une cave, chaufferie, débarras, garage, deux chambres et d’un appartement – ont pris la décision de vendre ce lot 1 et de procéder à une subdivision de celui-ci en 7 nouveaux lots, numérotés de 6 à 12 comprenant notamment, un local au sous-sol composé de deux pièces (lot 11) et un appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée (lot n°12).

Dans ce contexte, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été adoptés le 19 février 2007.

Quatre lots de caves ont ainsi été créés sur une partie de l’ancien garage ainsi qu’un parking en sous-sol, celui-ci étant constitutif du lot n°10.

Par acte notarié du 19 février 2007, la SCI STEMADO a acquis les lots 10, 11 et 12.

La SCI STEMADO a entrepris des travaux sans autorisation des copropriétaires, travaux qu’elle a souhaité régulariser en soumettant plusieurs résolutions à l’assemblée générale du 20 janvier 2018 puis à celle du 26 avril 2019.

Au cours de cette dernière assemblée, décision a été prise de repousser l’autorisation à donner au syndic d’ester en justice dès lors qu’un accord avait été passé avec la SCI STEMADO sur la dépose de certains équipements (sanibroyeur et VMC) et la mise en place d’un coffrage pour cacher les tuyaux situés dans les couloirs.

Par courriers des 30 juillet et 17 novembre 2019, la SCI STEMADO a souhaité faire inscrire plusieurs résolutions portant sur l’autorisation d’installer un sanibroyeur et une VMC dans une partie commune, sur des travaux de ravalement de façade, de réfection de fissures relevées sur le mur de clôture et sur la question de la rénovation ou de la destruction du cabanon extérieur.

Se plaignant du fait que ces résolutions aient toutes été rejetées, et qu’au surplus, les copropriétaires aient, par l’adoption de la résolution n°13, donner l’autorisation au syndic d’ester en justice à son encontre, la SCI STEMADO a, par acte du 30 avril 2021, fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CELESTA aux fins, notamment, d’obtenir l’autorisation de procéder à certains travaux et voir qualifier le garage en partie privative, le tout, sur le fondement des dispositions des articles 14, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 29 janvier 2026, la SCI STEMADO demande au Tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu les dispositions des articles notamment 14, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article 2261 et 2272 du code civil ;

Au visa de l’article 803 du CPC, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue, le 18.12.2025 ;

APRES AVOIR DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [L] de l’ensemble de ses moyens, demandes et conclusions pour les dire inopérantes ;

ALLOUER DU PLUS FORT à la SCI STEMADO le bénéfice de son exploit introductif d’instance et, ce faisant ;

VENIR le syndicat des copropriétaires [L] entendre annuler les résolutions n°13, 15, 18, 21 et 22 figurant au PV d’AG du 12.02.2021, pour avoir été rejetées abusivement ;

VENIR la SCI STEMADO autorisée judiciairement à poser la porte et un morceau de cloison de 37 cm de largeur comme visé aux plans versés aux débats lui permettant de privatiser son garage en vue de priver à quiconque d’y accéder à partir du couloir donnant accès aux caves ;

VENIR le syndicat des copropriétaires [L], au visa de l’article 2261 du code civil, dire et juger que la cloison séparant le lot n° 10, c’est-à-dire le garage, des parties communes et la partie se trouvant à l’intérieur dudit garage, seront désormais parties privatives au bénéfice de la SCI STEMADO par prescription acquisitive, en l’état d’une utilisation continue et de bonne foi depuis au moins 30 ans ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à prendre à sa charge le coût des actes notariés en découlant (titre de propriété et modification du cahier des charges et règlement de copropriété et état descriptif de division) ;

VENIR, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires [L] s’entendre condamné au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues, pour les abus de majorité caractérisés et l’intention de nuire avérée à l’égard de la SCI STEMADO ;

VENIR le syndicat des copropriétaires [L] s’entendre condamner au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat versé aux débats ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

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En réplique, le syndicat des copropriétaires, par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 08 janvier 2026, demande au Tribunal de :

DEBOUTER la SCI STEMADO de ses demandes d’annulation des résolutions n°13 15,18 ,21 et 22 de l’assemblée générale du 12 février 2021 ;

DEBOUTER la SCI STEMADO de son action en revendication pour cause de prescription des parties communes de l’immeuble ;

DEBOUTER la SCI STEMADO de sa demande d’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux ;

DEBOUTER la SCI STEMADO de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 10.000 euros ;

DEBOUTER la SCI STEMADO de toutes ses demandes fins et conclusions ;

RECONVENTIONNELLEMENT :

CONDAMNER la SCI STEMADO à procéder à la remise en état des parties communes ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI STEMADO à supprimer ou retirer les ouvrages installés Ou réalisés suite aux aménagements et travaux effectués sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires à savoir :

à déposer le sanibroyeur et enlever le réseau d’eaux usées depuis ses lots « chambre » ou plus exactement du lot dénommé local ;à déposer toutes canalisations et câbles qui permettent le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité qui passent dans les parties communes ;à retirer les cloisons séparatives du lot parking n° 10 édifiées entre les lots 10 et 11 qui a permis la création d’un couloir par appropriation des parties communes et de retirer la cloison du lot 10 qui sépare le parking de l’accès aux lots caves ;à retirer le bloc VMC placé en pied de muret de la copropriété et les tuyaux et gaines qui sortent de la fenêtre du lot parking n°10 pour aller au bloc VMC ;à procéder à l’enlèvement de la cuisine d’été comprenant également la dépose de la pergola ancrée dans le sol ;à procéder à l’enlèvement de la piscine installée dans le jardin ;à procéder à l’enlèvement de la terrasse extérieure en bois ;ORDONNER à la SCI STEMADO de procéder aux enlèvements précités sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNER à la SCI STEMADO de respecter la destination de son lot n° 11 à usage de local et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

FAIRE INTERDICTION à la SCI STEMADO de stationner ses véhicules dans la rampe d’accès à son parking, et ce sous peine d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

CONDAMNER la SCI STEMADO à payer au syndicat des copropriétaires [L], la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 09 janvier 2026 et fixé les plaidoiries à l’audience du 02 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôtureLa SCI STEMADO sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture au motif de conclusions tardives du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CELESTA, notifiées par RPVA la veille de la clôture, conclusions auxquelles il a été nécessaire de répondre après l’effet de la clôture.

Aucune opposition n’est formulée sur ce point.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, sera prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture ; la clôture sera prononcée au jour de l’audience des plaidoiries.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 12 février 2021La SCI STEMADO sollicite l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 12 février 2021 pour abus de majorité.

Pour rappel, cette résolution porte sur l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de la SCI STEMADO.

La SCI STEMADO explique que cette résolution doit être annulée en ce que les griefs, a priori, susceptibles d’une action en justice, ne sont aucunement justifiés, ni fondés juridiquement.

Elle en déduit que cette résolution a été votée de manière abusive et doit, de ce fait, être frappée de nullité.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CELESTA conteste cette demande expliquant l’absence de démonstration d’un quelconque abus de majorité dès lors que les infractions au règlement de copropriété ont parfaitement été rapportées par les différentes pièces versées aux débats.

Sur ces éléments :

Il est constant que l’abus de majorité consiste en une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire. D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit selon laquelle l’exercice d’un droit se transforme en abus s’il est motivé uniquement par l’intention exclusive de nuire.

Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble.

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations.

Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient aux copropriétaires qui le soulèvent de rapporter dûment la preuve de la fraude ou du dol, par tous moyens, ou de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains copropriétaires, voire un seul, s’y étaient opposés.

En l’espèce, la SCI STEMADO ne rapporte nullement la preuve de ce que la résolution en cause a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

En effet, indépendamment de la nécessité ou non d’autoriser les travaux effectués, il ne peut être contesté, au vu des positions contradictoires adoptées de part et d’autre, que la collectivité des copropriétaires souhaite voir trancher les difficultés par un juge.

En tout état de cause, le tribunal rappelle qu’il n’est pas juge de la cohérence ou de la pertinence des résolutions mises au vote des copropriétaires mais de leur stricte légalité au regard notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI STEMADO sera déboutée de cette demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 12 février 2021 pour abus de majoritéLa SCI STEMADO soutient que ces résolutions sont entachées d’abus de majorité et se fonde, à ce titre, sur diverses jurisprudences ayant pu retenir l’abus de majorité dans des cas où le syndicat des copropriétaires n’avance aucun motif sérieux et légitime.

Elle invoque également le moyen tiré de la prescription acquisitive.

Dans ce cadre, la SCI STEMADO se plaint de discrimination en ce que ses demandes de résolutions sont systématiquement rejetées.

Sur le contexte général, la SCI STEMADO explique qu’hormis la pose d’une porte permettant de privatiser son garage, les lieux ont toujours été identiques.

Elle précise qu’elle a ainsi, à partir de 2018, entendu formaliser une situation dont tout le monde avait parfaitement connaissance, notamment, afin d’obtenir :

la cession d’un couloir de 37 cm de large se situant dans le garage ;à défaut, l’autorisation de poser une porte et une cloison aux fins de privatiser le garage ;l’autorisation de stationner devant l’entrée Sud du lot n°10 ;à défaut d’obtenir l’interdiction de stationner devant cette entrée ;Or, la SCI STEMADO fait observer que toutes ces propositions ont été à plusieurs reprises rejetées et, qu’en réaction, tous ses acquis ont été remis en question, y compris celui d’user de sa propriété et de la jouissance exclusive du jardin situé au droit de son appartement.

Sur la résolution n°15 portant sur le refus d’autoriser a posteriori l’installation dans une partie commune, d’un sanibroyeur et d’une VMC, la SCI STEMADO explique que :

au moment de son acquisition, il existait déjà des placards de part et d’autre du garage ;l’utilisation de cette zone était donc nécessairement privative lorsque le bien a été découpé et vendu ;cette résolution doit donc être rejetée par l’application de l’usucapion ;ces équipements ne sont en effet plus situés dans une partie commune mais dans une partie devenue privative par prescription acquisitive ;

Plus précisément, s’agissant de la prescription acquisitive, la SCI STEMADO se fonde sur les dispositions des articles 2261 et 2272 du Code civil pour justifier de l’acquisition de la propriété d’une partie commune.

Elle indique, sur ce point, que l’accès au lot n°11 se fait depuis le garage, raison pour laquelle elle a souhaité se faire autoriser la privatisation d’une partie commune dont elle use directement, comme cela est d’ailleurs le cas depuis plus de 30 ans.

Elle en déduit que le sanibroyeur et la VMC ont ainsi été posés dans une partie du garage devenue partie privative (à savoir, la cloison partant du lot n°11 jusqu’à la porte posée par elle) du fait de l’acquisition de la prescription acquisitive.

Elle précise qu’il résulte du « rapport d’expertise annexe 11 plans couleur » et du plan du sous-sol qu’il n’existe aucun couloir entre le garage et les chambres.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CELESTA indique que :

contrairement à l’état descriptif de division de 1984, le sous-sol ne comprend plus un garage mais un parking dont la surface a été réduite pour permettre la création de caves ;la prescription acquisitive ne peut être valablement soutenue ;l’abus de majorité n’est absolument pas démontré en ce que cette résolution n’est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et ne favorise pas davantage les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;le parking n’a pas vocation à être fermé par une porte en ce qu’il permet d’accéder aux parties communes, aux caves privatives et à l’escalier intérieur qui dessert les étages ;l’état descriptif de division de 2007 fait état d’un passage – partie commune – situé entre le parking et le local de deux pièces (correspondant au lot n° 11 – propriété de la SCI STEMADO) que pouvaient, jusqu’alors, emprunter les autres copropriétaires avant que la demanderesse ne privative cet espace, ferme le parking pour le transformer en garage et réunir les lots 10 et 11 ;aujourd’hui, le passage n’existe plus en ce qu’il a fait l’objet d’une appropriation par la SCI STEMADO ;Le syndicat des copropriétaires en déduit que les travaux litigieux empêchent désormais tout accès des copropriétaires au sous-sol depuis l’extérieur.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 9 – I de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En premier lieu, sur l’abus de majorité, il est rappelé qu’il appartient au copropriétaire se prévalant du caractère fautif d’une décision d’en rapporter la preuve.

Il y a abus de majorité lorsque l’assemblée générale use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires, précision étant faite que la reconnaissance d’un abus de droit ou de majorité nécessite une recherche souvent malaisée des intentions réelles des copropriétaires majoritaires lors de leur vote.

Le Tribunal insiste également sur le fait que dans les conflits pour abus de majorité, les juges n’ont pas à se prononcer sur l’opportunité des décisions incriminées.

En tout état de cause, les travaux qu’un copropriétaire désire entreprendre à ses frais mais qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale en vertu de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965.

D’une manière générale et comme cela été soutenu par la demanderesse, l’absence de motifs sérieux d’une décision de refus de l’assemblée est considérée comme la démonstration d’un abus de majorité.

Cependant, il est régulièrement jugé que la ratification n’est qu’une faculté et le copropriétaire qui a procédé à des transformations sans autorisation de l’assemblée générale ne peut arguer d’un abus de droit du fait du refus de l’assemblée générale de ratifier les travaux.

En l’espèce, la résolution n°15 attaquée est rédigée en ces termes :

« L’assemblée générale après en avoir débattu, autorise la SCI STEMADO à installer un sanibroyeur et une VMC dans les parties communes, tel que matérialisés par une croix sur le plan annexé.

L’assemblée générale autorise aussi la SCI STEMADO à fermer sa partie de parking afin d’éviter des intrusion ».

Pour une meilleure appréhension du litige, il est nécessaire de répondre au moyen subsidiaire de la prescription acquisitive avant de s’attacher à vérifier l’existence ou non d’un abus de majorité dans la mesure où l’acquisition éventuelle d’une telle prescription aura pour effet de qualifier l’abus de majorité.

Sur ce point, le tribunal rappelle qu’il résulte de l’article 712 du Code civil que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété. Elle est définie par l’article 2258 du Code civil :

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2261 du Code civil stipule que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2272 du Code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Les deux conditions de l’article 2272 du Code civil sont cumulatives.

Le juste titre doit correspondre à un acte juridique qui, s’il était émané du véritable propriétaire, aurait transféré la propriété du droit au possesseur (Civ. 3e, 11 février 2015, 13-24.770).

Pour être efficace, le titre doit donc exister et opérer la transmission de la propriété.

L’article 2275 du même Code précise qu’il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

Sur la prescription abrégée, il n’est pas contestable que la SCI STEMADO ne verse au dossier aucun titre juridique permettant de remplir la première condition posée à l’article 2272 du Code civil, les attestations produites ne pouvant être assimilées à un juste titre.

En conséquence, le Tribunal ne peut que rechercher une éventuelle prescription trentenaire, c’est d’ailleurs celle qui est soutenue par la demanderesse.

Cependant, il est rappelé que la SCI STEMADO a acquis les lots en 2007.

Dès lors, le délai requis ne peut être acquis dès lors qu’entre l’acquisition et la date d’assignation du 14 novembre 2022, se sont écoulés moins de 30 ans.

Si la SCI STEMADO soutient que la configuration actuelle est la même depuis plus de trente ans, cette affirmation corroborée par de simples attestations, n’est pas suffisante à établir la prescription acquisitive dont elle se prévaut, les plans annexés aux débats n’étant pas davantage probants.

Ce moyen est donc jugé inopérant et les raisonnements qui suivent se feront ainsi sur la base de la qualification de parties communes.

Au vu des éléments exposés plus haut, si la copropriété a refusé d’autoriser a postériori de ratifier les travaux réalisés sur des parties communes, il ne peut lui être reproché un défaut de motif légitime et sérieux alors qu’il est dans l’intérêt collectif de faire respecter le règlement de copropriété et la règlementation prévue au titre des parties communes.

En conséquence, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ce que la résolution en cause a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

En conséquence il convient de débouter la SCI STEMADO de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 12 février 2021.

Il y a lieu également de juger sans objet la demande de prise en charge des coûts des actes notariés relatifs à la prescription acquisitive non retenue.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 12 février 2021La SCI STEMADO indique que cette résolution ne pourra qu’être annulée au vu des photos produites aux débats et du risque encouru pour les biens et les personnes.

Elle précise, qu’à défaut, cela viendrait cautionner et nier l’obligation édictée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réplique, le syndicat des copropriétaires défendeur explique que :

la sécurité n’est pas affectée ;les photos ne montrent qu’une fissure ne représentant aucun danger ;cette fissure, présente depuis plusieurs années, ne s’est pas aggravée ;il ne s’agit pas d’une obligation d’entretien à la charge de syndicat mais de travaux de rénovation ou de confortement qui doivent être soumis au vote de l’assemblée générale ;la SCI STEMADO n’a fourni aucun devis à l’appui de sa demande ;la petite taille de la copropriété implique d’engager des dépenses d’un montant raisonnable et adapté au budget de la collectivité, raison pour laquelle les travaux sont priorisés ;

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans les ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété, l’immeuble est administré par un syndicat des copropriétaires ayant pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes.

La résolution n°18 est rédigée en ces termes :

« A la demande de la SCI STEMADO, l’assemblée générale décide la réfection des fissures des murs de clôture et leur peinture ».

Cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires.

Il est fait observer qu’indépendamment des simples travaux d’entretien ou de conservation autres que ceux de maintenance, la liberté dont dispose tout copropriétaire pour entreprendre des travaux dans ses parties privatives trouve son corolaire dans la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires lorsqu’il s’agit de décider de travaux et de les faire exécuter dans les parties communes.

Tout ce qui relève de la maintenance doit être inscrit au budget prévisionnel et exposé par le syndic au fur et à mesure de la manifestation des besoins.

En revanche les autres dépenses doivent faire l’objet de crédits votés ponctuellement par l’assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur chaque opération considérée individuellement.

En l’espèce, le Tribunal rappelle qu’il n’a pas à juger de l’opportunité des décisions prises et que le fait de prioriser les travaux en tenant compte du budget de la collectivité des copropriétaires ne peut être considéré comme constitutif d’un abus de majorité alors qu’il est dans l’intérêt de tous de préserver les finances communes et qu’au vu des pièces versées aux débats, aucune urgence ne justifie une prise de décision immédiate.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il y a lieu de débouter la SCI STEMADO de sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 12 février 2021.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 12 février 2021 relatives à la rénovation d’un cabanonLa SCI STEMADO développe la même argumentation que celle qui précède en l’obligation incombant au syndicat des copropriétaires d’entretenir les parties communes

Le syndicat des copropriétaires défendeur fait observer qu’il a été un temps envisagé une reconfiguration complète des parties communes afin de permettre la création de parkings extérieurs, ce qui supposait la suppression du cabanon.

Il rappelle que la SCI STEMADO ne produit aucun projet, ni aucun devis à l’appui de ses propositions de résolutions.

Sur ces éléments :

La résolution n°21 est rédigée en ces termes :

« A la demande de la SCI STEMADO, l’assemblée générale décide la rénovation du cabinet extérieur ».

Cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires.

La résolution n°22 est rédigée comme suit :

« A la demande de la SCI STEMADO, l’assemblée générale décide de la rénovation du cabinet extérieur ».

Cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires.

Une nouvelle fois, le Tribunal n’étant pas juge de l’opportunité des décisions, il ne peut retenir un abus de majorité alors que la preuve n’est rapportée de ce que les résolutions en cause ont été emportées par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

Il convient donc de débouter la SCI STEMADO de sa demande d’annulations des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 12 février 2021.

Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux effectuésLa SCI STEMADO sollicite l’autorisation judiciaire des travaux réalisés en justifiant de leur caractère indispensable et urgent.

Elle précise qu’elle a agi en toute bonne foi en pensant que ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation – car portant, selon elle, exclusivement sur des parties privatives.

De son côté, le syndicat des copropriétaires défendeur explique que la demande de régularisation judiciaire a posteriori n’est pas possible si les travaux ont déjà été réalisés.

Sur ces éléments :

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Cependant, il est constant que l’autorisation judiciaire ne peut intervenir postérieurement à l’exécution des travaux.

Si le copropriétaire prend l’initiative d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale (ou malgré son refus), il ne peut plus demander au juge de bien vouloir valider rétroactivement les aménagements effectués (Cass. 3e civ., 20 avr. 1988, n° 87-10.402).

Il convient donc de débouter la SCI STEMADO de sa demande d’autorisation judiciaire des aménagements effectués.

Sur la demande de dommages et intérêtsSans qu’il ne soit nécessaire de reprendre l’ensemble des arguments et moyens exposés sur ce point, la SCI STEMADO, n’ayant pu obtenir gain de cause, n’est pas en mesure de voir sa demande d’indemnisation accueillie.

Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires sollicite la dépose du sanibroyeur et du bloc VMC avec gaines et tuyaux de raccordement, aménagements objets de la résolution attaquée.

Il sollicite ensuite la dépose de plusieurs équipements, à savoir :

le réseau d’eaux usées ;les canalisations et câbles permettant le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité ;les cloisons séparatives du lot n°10 ;la cloison du lot n°10 qui sépare le parking de l’accès aux caves ;la cuisine d’été et la pergola ;la piscine installée dans le jardin ;la terrasse extérieure en bois.Il indique que ces aménagements auraient dû être soumis à l’autorisation des copropriétaires dans la mesure où ils créent des nuisances (sonores ou visuelles) et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires tout comme à l’harmonie de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires demande également que la SCI STEMADO soit condamnée à respecter la destination du lot n°11.

Il explique ici que la demanderesse a procédé à un changement de destination sans autorisation.

Il sollicite également que la SCI demanderesse soit condamnée à laisser le passage d’accès libre de tout véhicule.

Il précise qu’une astreinte est sollicitée pour chacune de ces demandes.

En réplique, la SCI STEMADO explique que la remise en état des lieux entraînerait des coûts disproportionnés par rapport aux avantages qu’en retireraient les autres copropriétaires.

Elle rappelle que les travaux effectués par les autres copropriétaires n’ont fait l’objet d’aucune autorisation, ni d’ailleurs, d’aucune demande de remise en état.

Elle précise que nombre de tuyaux et gaines se trouvent sur sa propriété, sans autorisation et sans que l’on sache à qui ils appartiennent.

Elle souligne également que les photos versées aux débats font état de vues depuis le rez-de-jardin et de l’absence de nuisance visuelle, du fait, notamment, de la présence d’un magnolia.

La SCI STEMADO s’oppose donc à la remise en état des lieux.

Sur ces éléments :

Il résulte d’une jurisprudence établie qu’en principe, la destruction des travaux exécutés sans autorisation, la démolition des constructions irrégulières peuvent être obtenues.

L’action en suppression de l’équipement doit être dirigée contre le propriétaire actuel du lot, même si l’installation existait au moment où il a acquis l’appartement.

Cependant exceptionnellement la démolition peut ne pas être ordonnée notamment au regard du principe de proportionnalité dérivant de l’article 1221 du Code civil.

En effet, il est parfois admis que la remise en état ou la démolition aurait des conséquences disproportionnées par rapport à l’atteinte aux parties communes.

Or, s’agissant du sanibroyeur et du bloc VMC, tuyaux et gaines comprises, s’il a pu être relevé que les aménagements ont été mis en place sur des parties communes, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires échoue dans la démonstration d’une gêne de l’utilisation des parties communes.

En effet, si le syndicat se prévaut de l’impossibilité pour les autres copropriétaires d’utiliser le passage commun pour accéder aux caves privatives et à l’escalier intérieur qui dessert les étages, ces éléments ne sont établis par aucune de ses pièces.

La dépose de ces aménagements apparaîtrait alors comme disproportionnée faute de démonstration d’une gêne importante pour les autres copropriétaires et eu égard à la disproportion pouvant exister entre le coût engendré par cette dépose et son intérêt pour la copropriété.

Ainsi, le Tribunal ne peut que rejeter la demande de dépose du sanibroyeur et du bloc VMC.

Sur les autres équipements, il est retenu que si le syndicat des copropriétaires se prévaut d’atteintes portées aux droits des autres copropriétaires, à l’harmonie de l’immeuble, mais encore de nuisances sonores et visuelles, celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’en vérifier, ni la matérialité, ni l’origine, ni l’ampleur.

Il convient donc également de rejeter la demande de dépose

du réseau d’eaux usées ;des canalisations et câbles permettant le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité ;des cloisons séparatives du lot n°10 ;de la cloison du lot n°10 qui sépare le parking de l’accès aux caves ;de la cuisine d’été et la pergola ;de la piscine installée dans le jardin ;de la terrasse extérieure en bois.

Sur la destination du lot n°11, il est rappelé qu’aucun texte n’impose au copropriétaire qui entend changer l’usage de ses parties privatives de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En réalité, il convient de se reporter au règlement de copropriété et de vérifier les dispositions prévues sur ce point, ce que manque de faire le syndicat des copropriétaires sur qui repose la charge de la preuve de ce dont il se prévaut.

Or, il résulte du règlement de copropriété modifié que « chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure de son appartement ou de son local, sous réserve des stipulations du présent règlement relatives, notamment, à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité (…) ».

Cette clause ne traite pas vraiment de la destination des parties privatives entendue comme l’affectation qui leur est donnée, l’usage qui leur est réservé par le propriétaire mais davantage de la « disposition intérieure » du lot.

En tout état de cause, aucune autorisation n’est exigée ni dans le cadre de la présente clause, ni dans le cadre d’un éventuel changement de destination, qui en l’occurrence, n’est pas prouvé par le syndicat des copropriétaires défendeur.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires défendeur de sa demande portant sur le respect de la destination du lot n°11.

Sur le passage que le syndicat des copropriétaires souhaite libre d’accès, le Tribunal fait observer que les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier l’occupation de cette partie commune par la SCI STEMADO.

Si les constats d’huissier versés aux débats mettent en évidence un véhicule stationné, ceci est insuffisant à faire la démonstration de l’appropriation dont se prévaut la copropriété.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande portant sur le stationnement dans les parties communes.

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Le Tribunal bien qu’ayant tranché le litige et bien que conscient de l’inadaptation d’une mesure de médiation post sentencielle à la situation conflictuelle, ne peut qu’inviter les parties à tenter une reprise des discussions dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI STEMADO, principal succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter la SCI STEMADO de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner, sur ce même fondement, à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CELESTA.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par jugement contradictoire après débats en audience publique, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture initialement fixée au 18 décembre 2025 avec effet différé au 09 janvier 2026 et prononce celle-ci à la date du 02 février 2026 ;

REJETTE toute prescription acquisitive au bénéfice de la SCI STEMADO ;

JUGE sans objet la demande de prise en charge des coûts des actes notariés relatifs à la prescription acquisitive non retenue ;

DEBOUTE la SCI STEMADO de sa demande d’annulation des résolutions n°13, 15, 18, 21 et 22 de l’assemblée générale du 12 février 2021 ;

DEBOUTE la SCI STEMADO de sa demande d’autorisation judiciaire des aménagements effectués ;

DEBOUTE la SCI STEMADO de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CELESTA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE la SCI STEMADO de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI STEMADO à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CELESTA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI STEMADO aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT