4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00671 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMEK

AFFAIRE : [B], [O] C/ [H]

Le : 19 Juin 2025

Copie exécutoire

à : la SELARL BSV

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [M] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 JUIN 2025

Par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [I] [B]

née le 17 Janvier 1960 à [Localité 4] (RHONE), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. BEATRIX, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle Nous, M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection,, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2016, Madame [I] [B] et Monsieur [K] [O] a donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], au loyer mensuel de 750 €ur.

Par acte signifié le 6 novembre 2024, le commissaire de justice a fait commandement à Monsieur [M] [H] de payer dans le délai de deux mois, les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 6 163,13 €ur.

Par courrier daté du 13 novembre 2024, le commissaire de justice a saisi la CCAPEX de l’Isère de la situation d’impayé du locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 19 février 2025, Madame [I] [B] et Monsieur [K] [O] ont fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, afin de le voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut,

— constater la résiliation du contrat de bail consenti par la propriétaire, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit deux mois après la signification du commandement,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier requis à cet effet,

— condamner Monsieur [M] [H] au paiement de la somme de 8 250 €ur au titre des loyers et charges dus à ce jour, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, somme à actualiser au jour de l’audience,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant actuel du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 600 €ur au titre des frais de procédure ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et le coût du présent acte avec notification à la préfecture.

Par acte signifié le 21 février 2025, les bailleurs ont remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, Madame [I] [B] et Monsieur [K] [O] , représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en produisant un décompte de la dette locative arrêté au 11 mai 2025 à la somme de 9 750 €ur et en laissant à l’appréciation du tribunal l’octroi de délais de paiement au locataire.

Convoqué selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Monsieur [M] [H] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025.

Le décompte produit démontre qu’à la date du 11 mai 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 9 750 €ur.

Monsieur [M] [H] présente une dette locative depuis le mois de mars 2020 et le fait qu’il ne règle pas le loyer courant avant l’audience fait obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il sera ainsi ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [H] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, du 6 janvier 2025 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 750 €ur.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, Monsieur [M] [H] est redevable de la somme de 9 750 €ur au 11 mai 2025 au titre des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation.

Il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [M] [H] devra supporter les dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge des bailleurs, qui seront déboutés de leurs prétentions formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et rendue publique par mise à disposition au greffe,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais, dès à présent,

Constatons la résiliation du contrat de bail conclu le 14 octobre 2016 entre [K] [O] et [M] [H] à compter du 6 janvier 2025 ;

Disons qu’à défaut pour [M] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

Rappelons que le bailleur doit également faire preuve de bonne foi et de loyauté dans l’exécution de ses obligations ;

Condamnons à titre provisionnel [M] [H] à payer à [I] [B] et [K] [O] la somme de NEUF MILLE SEPT-CENT-CINQUANTE €UROS (9 750 €uros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus au 6 mai 2025 ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

Condamnons [M] [H] à payer à [I] [B] et [K] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 6 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux;

Déboutons [I] [B] et [K] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Isère, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [M] [H] au paiement des dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé et la présente minute a été signée avec la greffière,

La Greffière La Juge des Référés