TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

6ème chambre civile

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGS5

N° JUGEMENT :

AC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS

M^e Eric HATTAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 22 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Association [W] [G] ART COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. GROUPE INVEST-IMMO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 10 Avril 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Adrien CHAMBEL, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 27 novembre 2023 l’association [W] [G] Art Company et la société Groupe Invest-Immo France ont signé un bail commercial portant sur des locaux à usage industriel situés à [Adresse 6], assurés auprès de la société MMA IARD.

Lesdits locaux ont été affectés, aux termes du bail, « à l’usage exclusif de la gestion d’une association d’art de spectacle vivant, stockage lié à cette activité, création de décors, atelier de construction, répétitions, recherches artistiques et formation interne ».

Un diagnostic technique amiante a été réalisé par la société Francis Pent le 20 novembre 2023 et annexé au bail.

En mai et juin 2024, l’association [W] [G] Art Company a alerté la société Groupe Invest-Immo France s’agissant de fuite émanant de la toiture des locaux.

Une expertise amiable a été organisée le 18 juillet 2024 s’agissant de l’étanchéité de la toiture.

Le 29 juillet 2024, un état de des lieux contradictoire a été effectué par procès-verbal de commissaire de justice.

Par courrier du 9 août 2024, la médecine du travail, en raison de l’amiante, a ordonné la cessation de l’activité dans l’attente de la dépollution du site et du matériel.

Par ordonnance du 23 décembre 2024, la présidente de la 6ème Chambre du tribunal judiciaire de Grenoble a autorisé l’association [W] [G] Art Company à assigner la société Groupe Invest-Immo France à jour fixe.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2025, l’association [W] [G] Art Company a fait assigner (sous le RG n° 25/00164) à jour fixe consorts [X] [H]-[Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment de procéder au désamiantage du local sous astreinte, ainsi qu’à réparer son préjudice financier à hauteur de 100.000 euros.

Courant janvier 2025, des travaux de remplacement de la toiture, confiés par la société Groupe Invest-Immo France à la société Sud Est Minage, ont débuté.

Par actes de commissaires de justice délivrés le 6 mars 2025, la société Groupe Invest-Immo France a fait assigner en intervention forcée la société Francis Pent, la société Gan Assurances et la société MMA.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 mars 2025, puis a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025, compte tenu de la production d’importante pièces techniques par l’association [W] [G] Art Company le 19 mars 2025 et aux fins que la société Francis Pent, la société Gan Assurances et la société MMA concluent ou que qu’une disjonction soit prononcée s’agissant de ces dernières mises en cause.

Par actes de commissaires de justice délivrés le 28 mars 2025, la société Groupe Invest-Immo France a fait assigner en intervention forcée la société Sud Est Minage et la société SMABTP.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, la disjonction de l’affaire s’agissant de la société Francis Pent, la société Gan Assurances la société MMA IARD, la société Sud Est Minage et la société SMABTP a été prononcée, sous le numéro RG n° 25/02008.

Lors de l’audience, l’association [W] [G] Art Company et la société Groupe Invest-Immo France, représentées par leurs conseils, ont repris les moyens et prétentions contenus dans leurs dernières écritures.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, l’association [W] [G] Art Company ayant été autorisée à produire une note en délibéré pour le 24 avril 2025 aux fins de répondre aux dernières conclusions de la société Groupe Invest-Immo France déposée le jour de l’audience, et cette dernière à éventuellement y répliquer pour le 9 mai 2025, aucun nouveau moyen de fait ou de droit avancé par l’une des parties n’étant recevable.

L’association [W] [G] Art Company a transmis sa note en délibéré via RPVA le 23 avril 2025.

La société Groupe Invest-Immo France a transmis sa note en délibéré via RPVA le 9 mai 2025

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 9 avril 2025, l’association [W] [G] Art Company sollicite de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire :

— condamner la SARL GROUP INVEST IMMO FRANCE à procéder à la décontamination du local loué en vertu du bail du 27 novembre 2023 sous astreinte financière de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— condamner la SARL GROUP INVEST IMMO FRANCE à régler à l’Association [W] [G] ART COMPANY la somme de 686 816,79 € € en indemnisation de son préjudice matériel outre intérêt légal à compter de la décision à intervenir.

— condamner la SARL GROUP INVEST IMMO FRANCE à régler à l’Association [W] [G] ART COMPANY la somme de 50 000 € en indemnisation de son préjudice moral et immatériel lié notamment à la perte artistique.

— condamner la SARL GROUP INVEST IMMO FRANCE à payer à l’Association [W] [G] ART COMPANY la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— débouter la SARL GROUP INVEST IMMO FRANCE de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande liée à la mise en œuvre d’une expertise judiciaire

— condamner la SARL GROUP INVEST IMMO aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 avril 2025, la société Groupe Invest-Immo France sollicite de :

> à titre principal :

— annuler l’assignation signifiée à la société GROUPE INVEST-IMMO FRANCE le 9 janvier 2025 ;

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de l’association [W] [G] ART COMPANY ;

— débouter l’association [W] [G] ART COMPANY de l’intégralité de ses demandes ;

> à titre subsidiaire, vu la clause de renonciation à recours, débouter l’association [W] [G] ART COMPANY de l’intégralité de ses demandes,

> à titre plus subsidiaires, déclarer inopposables à la société GROUPE INVEST-IMMO FRANCE les pièces numérotées 23, 24, 30 et 36 de l’association [W] [G] ART COMPANY ;

— débouter l’association [W] [G] ART COMPANY de l’intégralité de ses demandes ;

> à titre très subsidiaire :

— ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux loués à l’association [W] [G] ART COMPANY situés [Adresse 2] ;

* dire si les rapports de diagnostics amiante de la SARL FRANCIS PENT établis le 20 novembre 2023 et le 11 décembre 2023 sont conformes aux règles de l’art ;

* dire si les travaux de remplacement de la toiture réalisés par la SAS SUD EST MINAGE dans les locaux loués à l’association [W] [G] ART COMPANY ont été accomplis dans les règles de l’art et en conformité avec la règlementation relative à l’amiante ;

* dire si la SAS SUD EST MINAGE a pris toutes les mesures nécessaires pour éviter la chute de poussières d’amiante dans le local ;

* dire si le local et les biens qui s’y trouvent à l’intérieur comportent des poussières d’amiante ;

* En cas de réponse positive :

o dire si cette présence d’amiante excède les seuils réglementaires admis et si elle est nocive ;

o déterminer l’origine et la provenance de ces poussières d’amiante ;

o déterminer les causes de la présence de poussières d’amiante dans le local ;

o dire notamment si l’installation par l’association [W] [G] ART COMPANY d’un palan de levage sur la charpente du local a provoqué ou était de nature à provoquer la chute de poussières d’amiante en provenance du toit ;

o dire si l’installation par l’association [W] [G] ART COMPANY d’un palan de levage sur la charpente du local a été réalisée conformément aux règles de l’art et aux normes applicables ;

o dire si les travaux réalisés par la SAS SUD EST MINAGE dans les locaux loués à l’association [W] [G] ART COMPANY ont entraîné ou ont pu entraîner des chutes de poussières d’amiante ;

o décrire les désordres et les travaux de remise en état qui s’imposent ;

o décrire et évaluer les préjudices subis ;

* en tout etat de cause, et au besoin en s’adressant à tel sapiteur qu’il plaira, examiner la charpente de locaux loués par la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE à l’association [W] [G] ART COMPANY selon bail en date du 27 novembre 2023 :

o Dire si la charpente est affectée de désordres, et dans l’affirmative, les décrire, les analyser et en déterminer les causes,

o Dire notamment si la charpente a été déformée ou a pu être déformée par les palans de levage fixés dessus par l’association [W] [G] ART COMPANY,

o Chiffrer le coût des travaux de reprise, et évaluer l’intégralité des préjudices subis par la société GROUPE INVEST-IMMO FRANCE,

* dire que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de l’association [W] [G] ART COMPANY, demanderesse à la procédure,

> à titre infiniment subsidiaire :

— condamner in solidum la SARL FRANCIS PENT, la SA GAN ASSURANCES et la société MMA IARD à relever et garantir la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE ;

— condamner in solidum la SARL FRANCIS PENT et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE une indemnité de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance

> à titre reconventionnel et en tout état de cause :

— ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission :

* d’examiner la charpente de locaux loués par la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE à l’association [W] [G] ART COMPANY selon bail en date du 27 novembre 2023;

* Dire si la charpente est affectée de désordres, dans l’affirmative, les décrire, les analyser et en déterminer les causes,

* Dire notamment si la charpente a été déformée par les palans de levage fixée dessus par l’association [W] [G] ART COMPANY,

* Chiffrer le coût des travaux de reprise,

— dire que l’association [W] [G] ART COMPANY fera l’avance des frais d’expertise laquelle est rendue nécessaire par sa faute,

— faire interdiction à l’association [W] [G] ART COMPANY, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée, de fixer des palans de levage sur la charpente des locaux loués ;

— condamner l’association [W] [G] ART COMPANY à payer à la SARL GROUPE INVEST-IMMO FRANCE une indemnité de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner l’association [W] [G] ART COMPANY aux entiers dépens.

> A titre très infiniment subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire de droit

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande de nullité de l’assignation

Exposé des moyens :

La société Groupe Invest-Immo France fait notamment valoir, sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, que l’assignation est nulle, dans la mesure où le président de l’association, n’avait pas été autorisé spécialement par l’assemblée générale pour engager une action en justice, à défaut de stipulation en ce sens dans les statuts ; qu’en outre, dans le procès-verbal d’assemblée générale produit, c’est le conseil d’administration qui s’est réuni en assemblée générale extraordinaire pour autoriser l’action en justice, et donc aucunement l’assemblée générale des membres de l’association, et ce alors qu’il existe un doute sur l’authenticité du deuxième procès-verbal produit par l’association [W] [G] Art Company, autorisant l’action en justice.

L’association [W] [G] Art Company expose que procès-verbaux produits démontrent l’existence d’un pouvoir de son président pour engager la présente action en justice et que les assemblées générales se tiennent en visio-conférence, sachant que les assemblées générales se tiennent par visio-conférence, et que les notifications automatiques générées par cette invitation ne sont pas conservées par les trois membres de l’association, car dès l’envoi de l’invitation, l’événement est automatiquement intégré dans les agendas électroniques, sachant qu’aucune disposition statutaire n’impose de formalismes spécifiques quant à la convocation ou l’assemblée.

Réponse du tribunal :

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 1er de la loi du 1er juillet 1901 prévoit que l’association est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun, d’une façon permanente, leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que de partager des bénéfices. Elle est régie, quant à sa validité, par les principes généraux du droit applicables aux contrats et obligations.

Son article 5 ajoute que toute association régulièrement déclarée peut, sans aucune autorisation spéciale, ester en justice.

Aux termes de l’article 1188, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Cela étant, en l’absence, dans les statuts d’une association, de stipulations réservant expressément à un autre organe la capacité de décider de former une action en justice, celle-ci est régulièrement engagée par la personne tenant des mêmes statuts le pouvoir de représenter en justice cette association, de sorte que dans le silence desdits statuts sur ce point, l’action ne peut être régulièrement décidée que par l’assemblée générale (Soc., 16 janvier 2008, n° 07-60.126)

En l’espèce, les statuts de l’association [W] [G] Art Company prévoient notamment :

— en ses articles 4 et 6 : que les membres de l’association sont de différents types (d’honneur, bienfaiteurs, actifs ou adhérents) ;

— en ses articles 9 et 10 : que l’association a un conseil d’administration composé d’au moins trois membres au minium, se réunissant notamment sur décision du président par visioconférence ;

— en son article 11 : que « l’assemblée générale ordinaire comprend tous les membres de l’association à quel titre qu’ils y soient affiliés chaque année » et que " l’assemblée générale pourra délibérer quel que soit le nombre des membres présents ; aucun quorum n’est exigé » ;

— en son article 12 : que « si besoin est, ou sur la demande de la moitié plus un des membres inscrits, le président peut convoquer une assemblée extraordinaire, suivant les formalités prévues par l’article 11 ».

Aucune de ses clauses ne prévoit la possibilité pour le président d’agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Aux fins de démontrer que le président de l’association [W] [G] Art Company a été autorisé par l’assemblée générale à agir en justice, elle produit notamment un procès-verbal daté du 5 novembre 2024 établi à 18h15, duquel il ressort que les membres deux membres du conseil d’administration (le président et le secrétaire) ont adopté une résolution à l’occasion d’un assemblée générale extraordinaire autorisant le président à agir en justice à l’encontre de la société Groupe Invest-Immo France dans le cadre du présent contentieux.

Or, dans la mesure où les membres du conseil d’administration sont nécessairement membres « d’honneur » de l’association – sans qu’il ne soit besoin que les statuts ne le précisent, compte tenu des services qu’ils rendent nécessairement à l’association – et qu’aucun quorum n’est exigé, tant pour convoquer une assemblée générale extraordinaire que pour adopter une délibération, ledit procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire est parfaitement valable, sans qu’il ne soit nécessaire pour la juridiction de se prononcer sur la validité du deuxième procès-verbal datée du 5 novembre 2024 établi à 19h, produit par la demanderesse.

Ainsi, l’assignation du 9 janvier 2025 délivrée par l’association [W] [G] Art Company, valablement représentée par son président, est régulière et la demande de nullité de la société Groupe Invest-Immo France est donc rejetée.

2. Sur les demandes de l’association [W] [G] Art Company

2.1. Sur l’opposabilité de la clause de renonciation à recours et le respect de l’obligation de délivrance conforme et de garantie des vices de la chose louée par la société Groupe Invest-Immo France

Exposé des moyens :

S’agissant de l’opposabilité de la clause de renonciation à recours invoquée par la société Groupe Invest-Immo France, l’association [W] [G] Art Company se contente d’affirmer dans sa note en délibéré que le simple fait que cette clause soit stipulée dans la partie « Assurances » la rendrait inopérante. S’agissant du respect de ses obligations par la société Groupe Invest-Immo France, elle expose que : cette dernière aurait dû faire réaliser un repérage des matériaux des listes A et B contenant de l’amiante, ce qu’elle n’a pas fait puisque le diagnostic qu’elle a produit ne contenait que la liste des produits A, et ce alors qu’il ressort d’une autre procédure judiciaire qu’elle avait parfaitement connaissance du fait que ses locaux étaient amiantés, ce qui ressort notamment de la première version du bail qui lui a été soumise, qui contenait une clause de non recours liée à l’amiante, sachant qu’aucune clause ne peut l’exonérer de son obligation de délivrance conforme ; que cette situation caracterise une violation de cette obligation de délivrance conforme, dans la mesure où un expertise amiable du 18 juillet 2024 a permis d’établir la présence dans le local de particules d’amiante, causé par un orage de grêle survenu le 12 juillet 2013, ce qui aurait dû inciter le bailleur à ne pas relouer le local, ce qu’elle a pourtant fait ; que le rapport d’assistance à maitrise d’ouvrage du 31 janvier 2025 a permis de démontrer que l’ensemble de la pollution amiantée provenait de la toiture et avait affecté la totalité du local, sachant que cette situation a entrainé la fermeture du site à la demande de la médecine du travail et qu’une grande partie de son matériel est à remplacer ou à dépolluer, de sorte qu’elle n’est plus en mesure d’exercer son activité ; que la société Groupe Invest-Immo France a en outre violer son obligation de garantie des vices affectant le local, alors qu’elle avait connaissance de la présence d’amiante au moins depuis le 29 septembre 2022 – tel que cela ressort du jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 16 septembre 2024 -, alors que l’orage du 12 juillet 2023 a gravement détérioré la toiture qui est un matériau de la liste B, tout en cachant cette information, puisqu’elle l’a trompée en précisant dans le bail commercial que la toiture avait été réparée.

La société Groupe Invest-Immo France soutient à titre principal que le bail commercial contient une clause de renonciation à recours en son article 14.2, qui empêche l’association [W] [G] Art Company d’engager sa responsabilité civile, puisqu’elle a renoncé dans le bail à toute action en responsabilité contre son bailleur. A titre subsidiaire, elle considère avoir respecté l’ensemble de ses obligations au titre du bail, dans la mesure où : aucune obligation légale n’existe lors de la conclusion d’un bail, de remettre un « dossier technique amiante », aucune conclusion ne peut être tirée du fait que le diagnostic amiante annexé au bail était incomplet, de même que par les projets de baux qu’elle n’a pas signé et qui ne l’engage pas ; la médecine du travail n’a fait que conseillé que les locaux soient maintenus fermés sachant qu’aucune contrainte règlementaire n’existait compte tenu de l’absence de fibres dans les prélèvements atmosphériques ; que la règlementation n’oblige qu’à effectuer un repérage des matériaux des listes A et B, et que le diagnostiqueur qu’il a mandaté a commis une erreur en ne procédant à un repérage que des matériaux de la liste A dans un premier temps, pour ensuite préconiser une « évaluation périodique » de la toiture, et aucunement un désamiantage des locaux et ce, conformément à la règlementation ; que la mesure d’empoussièrement qu’elle a effectuée en octobre 2024 avant les travaux était conforme à la règlementation, et n’obligeait aucunement à un désamiantage ; que les demandes de l’association [W] [G] Art Company se fondent sur des rapports d’expertises amiables qui ne lui sont pas opposables, car réalisés de manière non contradictoire, et dont les conclusions sont contestables, puisqu’il n’existe aucun plan permettant de déterminer la provenance des poussières analysées, de même que le rapport [F] n’est pas produit dans son intégralité ; qu’une mesure d’expertise doit être réalisée, puisque l’association [W] [G] Art Company utilisé pour un palan de levage destiné au port de charges lourdes qu’elle a fixé sur une poutre de la charpente, de sorte qu’il doit être déterminé si son utilisation a pu détériorer la toiture ; que l’association [W] [G] Art Company a commis une seconde faute en ne l’informant pas de la nature exacte des travaux qu’elle a entrepris ; qu’enfin, alors que les travaux de changement de la toiture ont été entrepris à compter de janvier 2025, et que des poussières noires sont manifestement tombée dans le cadre de ce chantier, il est nécessaire de déterminer si les travaux de remplacement de la toiture ont été accomplis conformément aux règles de l’art en matière d’amiante par la société Sud Est Minage.

Réponse du tribunal :

2.1.1 Il résulte des articles 1719 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

L’obligation de délivrance, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat. Aucune clause du bail n’est nécessaire pour qu’elle s’impose au bailleur qui ne peut pas s’en exonérer, dans la mesure où il est de l’essence même du bail de délivrer au locataire un local conforme à l’usage pour lequel il est loué.

Le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulation expresse contraire, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail (3e Civ., 4 juillet 2019, n° 18-17.107).

Même après la mise à la disposition du locataire du local loué, il incombe au bailleur, en exécution de son obligation de délivrance, de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. (3e Civ., 9 juillet 2008, n° 07-14.631).

L’obligation pour les propriétaires d’immeuble bâtis de repérer la présence d’amiante dans les toitures existe depuis le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 qui les a intégrées au nombre des composants dont les parties (plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumineux) devant être vérifiés ou sondés pour la recherche de la présence d’amiante et qui figurent sur la liste B annexée du code de la santé publique au numéro 13-9.

Cette obligation des propriétaires d’immeuble bâtis autre qu’à usage d’habitation, s’articule comme suit à l’égard des locataires :

— en application de l’article R. 1334-18 du code de la santé publique, les propriétaires des immeubles bâtis autres qu’à usage d’habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;

— en application de l’article R. 1334-29-5 : I. Les propriétaires mentionnés à l’article R. 1334-18 constituent et conservent un dossier intitulé « dossier technique amiante » comprenant les informations et documents suivants :

1° Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;

2° Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l’amiante et des mesures conservatoires mises en œuvre ;

3° Les recommandations générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets ;

4° Une fiche récapitulative.

Le « dossier technique amiante » est tenu à jour par le propriétaire et intègre les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l’amiante découverts à l’occasion de travaux ou d’opérations d’entretien.

Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (3e Civ, 14 mai 2020, n° 19-16.278 et n°19-16.279).

2.1.2. En l’espèce, le bail commercial contient la clause suivante : " Le preneur renonce à tout recours qu’il serait en droit d’exercer en cas de sinistre contre le bailleur et ses assureurs.

A titre de réciprocité, le bailleur renonce à tout recours qu’il serait en droit d’exercer contre le preneur.

En conséquence, les événements non assurés, les franchises prévues au contrat, les déchéances pour non-respect par le preneur ou le bailleur de leurs obligations en cas de sinistre resteront à la charge de celui qui n’aura pas respecté ses obligations ".

Conformément aux principes détaillés ci-dessus, si une violation de l’obligation de délivrance conforme est caractérisée, en raison de l’existence de vices ou défauts de la chose louée qui empêchent l’usage du local en cause, ladite clause de renonciation à recours, dont se prévaut la société Groupe Invest-Immo France, sera inopposable à l’association [W] [G] Art Company s’agissant des désordres entrainés par ces violations.

2.1.3. S’agissant des fuites émanant de la toiture, l’association [W] [G] Art Company démontre qu’au moins à compter de la fin du printemps 2024 – mais manifestement dès la fin de l’automne 2023 -, elle a alerté son bailleur de l’existence d’importantes fuites émanant de la toiture pouvant entrainer une dégradation du matériel de spectacle devant y être entreposé à compter du 10 juin 2024, et sollicitant la reprise complète de cette toiture (courriels du 31 mai 2024, du 10 juin 2024, du 15 juin 2024, courrier recommandé daté du 21 juin 2024).

Il convient à cet égard de relever que le courriel du 31 mai 2024 envoyé par l’association [W] [G] Art Company à la société Groupe Invest-Immo France indique notamment : " Nous ne sommes pas hors d’eau!! La semaine prochaine, lundi 3 juin 2024, nous commençons à amener notre matériel dans le local. A partir de ce moment-là, il peut y avoir des dégâts à cause de ces fuites. Photo en pièce jointe. (…) Depuis le mois de novembre, je vous appelle pour réparer ces fuites. Il suffit de me mettre en relation avec un de vos artisans. Mais rien n’est fait. Je vous ai gentiment prévenu par téléphone plusieurs fois pour que ce soit fait de manière aimable et sans contrainte. Après 6 mois d’attente, force est de constaté que nous devons passer à d’autres mode opératoire ".

Il est donc manifeste que ces fuites existaient préalablement à l’installation de l’association [W] [G] Art Company dans les locaux litigieux, de sorte que la société Groupe Invest-Immo France ne peut raisonnablement soutenir que c’est l’installation d’un palan de levage par le preneur qui a auraient endommagé la toiture.

Cet élément est d’ailleurs corroboré par le rapport d’expertise amiable a été réalisé le 18 juillet 2024 en présence du bailleur, sur demande de l’assureur de l’association [W] [G] Art Company, qui a notamment indiqué « le propriétaire présent à l’expertise ne semble pas décidé à faire refaire la toiture. Le sinistre date du 12 juillet 2023 lors d’un vent violent épisode de grêle qui avait percé la toiture et dont le propriétaire n’avait pas informé le sociétaire ».

Il convient enfin de relever qu’au-delà du fait que le simple courriel émanant d’un ingénieur produit par la société Groupe Invest-Immo France, donnant un avis technique à l’aune de quelques photos transmises par le bailleur n’a qu’une valeur probatoire technique très limitée, ledit ingénieur n’indiquant en outre aucunement que l’utilisation de ce palan serait de nature à endommager la toiture.

C’est pourquoi, quand bien même les travaux de remplacement de la toiture ont débuté début 2025 à l’initiative de la société Groupe Invest-Immo France, force est de constater que l’existence de ces importantes fuites en émanant depuis novembre 2023 caractérisent sans conteste un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance conforme qui doit être garantie par le bailleur, et engage en conséquence sa responsabilité contractuelle, sans que la clause de non-recours puisse être opposée.

2.1.4. S’agissant de la problématique de l’amiante, comme cela résulte des textes justes mentionnés, en qualité de propriétaire d’un immeuble bâtis n’étant pas à usage d’habitation, la société Groupe Invest-Immo France devait mettre à disposition de l’association [W] [G] Art Company, un dossier technique amiante comprenant notamment un repérage des matériaux contenant de l’amiante relevant des listes A et B.

Cela d’autant qu’il résulte d’un jugement récent du tribunal judiciaire de Grenoble concernant les locaux litigieux- qui n’a manifestement fait l’objet d’aucun appel et n’a certes pas l’autorité de la chose jugée dans le cadre du présent litige, mais constitue un moyen de preuve recevable – et opposant la société Groupe Invest-Immo France à l’ancien preneur, que celle-ci a été informée par ce locataire le 29 septembre 2022 qu’un diagnostic amiante qu’il avait fait établir avait relevé l’absence de matériaux de la liste A, mais révélait l’existence de matériaux relevant de la liste B, « à savoir des plaques de fibres ciment sur le revêtement dur des parois verticales dans la zone intérieure de l’entrepôt et des plaques en toitures » (p. 7 § 8 dudit jugement du 16 septembre 2024). La société Groupe Invest-Immo France a d’ailleurs été condamnée à verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du défaut d’information « sur les risques d’exposition à l’amiante dans l’exploitation de son activité au sein de l’entrepôt ».

Or, force est de constater que le diagnostic amiante daté du 20 novembre 2023 réalisé par la société Francis Pent à la demande de la société Groupe Invest-Immo France dans le cadre du bail conclu avec l’association [W] [G] Art Company ne concernait que la liste A et ce, d’une part, en contravention, avec les dispositions susmentionnées et, d’autre part, alors que le bailleur avait parfaitement connaissance de la présence de matériaux relevant de la liste B en toiture, depuis au moins le 29 septembre 2022, de sorte que sa mauvaise foi est caractérisée.

Cela d’autant que dès le 29 juillet 2024, lors de l’établissement de l’état des lieux, le commissaire de justice mandaté a constaté « des dépôts noirâtres » sur certains éléments de décors entreposés dans les locaux (notamment pages 49, 50, 51), sachant que l’association [W] [G] Art Company a fait réaliser des analyses de poussières émanant de deux laboratoires distincts datant du 15 et 26 juillet 2024 émanant de ces poussières manifestement prélevées dans l’entrepôt – cela ressortant des mentions " poussière entrepôt [Localité 5] « ou » poussière sur lingette Décor porte " – qui ont conclu positivement à la présence de fibres d’amiantes.

C’est d’ailleurs sur la base de ses résultats que la médecine du travail a fait savoir à l’association [W] [G] Art Company dans un courrier du 9 août 2024 que si « il n’y a pas de contrainte réglementaire sur la conduite à tenir compte-tenu de l’absence de fibres dans les prélèvements atmosphériques », « pour préserver la santé de salariés, il nous semble impossible de continuer à travailler dans un lieu où des fibres d’amiante peuvent être facilement remises en suspension puisque présentes sur des surfaces » et que « nous renouvelons, comme dans notre mail du 06 août et la conversation téléphonique du 09 août avec notre ingénieur chimiste, notre conseil de maintenir vos locaux fermés tant qu’une vraie décontamination selon les règles de l’art pour l’amiante n’aura pas été faite (des surfaces, des décors et des costumes) ainsi que des travaux de désamiantage, comme cela est prévu. Nous comprenons bien l’impact que cette fermeture peut avoir sur votre activité ».

L’association [W] [G] Art Company a en outre fait intervenir un cabinet spécialisé en matière d’amiante, qui a rendu un rapport le 13 février 2025. Cet expert a notamment effectué un prélèvement sur la toiture, qui a conclu à la présence d’amiante, démontrant selon-lui que « l’ensemble de la pollution provient bien de la toiture » (p. 15), sachant qu’après avoir effectué de nombreux autres tests surfaciques revenus positifs à l’amiante, il a considéré que « l’ensemble de l’entrepôt » devait être considéré comme pollué à l’amiante (p. 16), ce qui devait amener au désamiantage. Il convient de relever qu’a été joint à ce rapport un document reprenant de manière détaillée l’ensemble des analyses opérées, ce qui démontre le sérieux de l’analyse accomplie. Aussi, compte tenu des autres éléments justes repris qui corroborent les conclusions de ce rapport d’expertise amiable soumis au contradictoire dans le cadre de la présente procédure, celui-ci a un caractère probant, peu importe que la société Groupe Invest-Immo France n’ait pas été présente lors des opérations.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que, non-seulement la société Groupe Invest-Immo France a de mauvaise foi manquée à ses obligations légales en matière d’information relatives à l’amiante, mais surtout, eu égard au caractère dégradé de la toiture contenant des fibres d’amiantes qui se sont retrouvée dispersées dans l’intégralité du local loué, a violé son obligation de délivrance conforme, de sorte qu’elle ne peut opposer la clause de non-recours suscitée et doit garantir les conséquences de ces manquements à l’égard de l’association [W] [G] Art Company.

2.2. Sur les conséquences de la violation de son obligation de délivrance conforme par la société Groupe Invest-Immo France

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut solliciter des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

2.2.1. Sur la demande au titre de ses pertes matérielles

L’association [W] [G] Art Company sollicite que lui soit versée la somme de 411.116 € au titre de ses pertes de matériels, compte tenu de l’impossibilité de décontaminer le bois, le carton, le matériel électronique et le tissu, sachant qu’elle souligne le fait qu’une grande partie de ces éléments de décors résulte d’un travail artistique difficilement estimable.

La société Groupe Invest-Immo France soutient que les chiffrages produits par la demanderesse résultent de rapport d’expertises amiables unilatéraux et de listes qu’elle a elle-même établies, de sorte qu’ils n’ont pas de valeur probante, et sans qu’il ne soit démontré que l’ensemble des matériaux mentionnés n’étaient effectivement présent dans le local, ou impossible à dépolluer.

Sur ce, il résulte du rapport d’expert amiable susmentionné du 13 février 2025 que les matériaux suivants ne peuvent être dépollués : bois, carton, matériel électronique et tissu.

L’association [W] [G] Art Company a effectivement déterminé elle-même les matériels se trouvant au sein de son local, d’une part, en se fondant sur une liste émanant de dons du [Adresse 4] [Localité 7] qui aurait été acté par une convention du 6 avril 2023, non signé, pour un montant de 281.610 euros, mais également de factures issues de sa comptabilité, pour un montant de 124.236 euros.

D’autre part, elle produit une attestation de son expert-comptable exposant avoir opéré des contrôles de cohérences sur les éléments ayant permis ce chiffrage – à hauteur de 94,5 % du total s’agissant des factures et de 89,2 % s’agissant du matériel transmis par la convention – étant relevé qu’un devis de remplacement a été comptabilisé pour un montant de 10.353 euros.

Dans la mesure où la convention de cession à titre gracieux datée du 6 avril 2023 n’est pas signée, et qu’il n’est aucunement démontré que les matériels en cause étaient effectivement en possession de l’association [W] [G] Art Company et n’étaient pas décontaminables, la demanderesse ne peut justifier le versement d’une indemnité sur la base de ce document

Il en va différemment des nombreuses factures produites, qui démontrent la réalité des achats, et permettent d’effectuer un contrôle de ces éléments, sachant que dans la mesure où le stockage des matériaux de l’association avait lieu au sein de l’entrepôt litigieux situé à [Localité 5], il convient de considérer que lesdits éléments s’y trouvaient.

Il convient conséquence de condamner la société Groupe Invest-Immo France à payer à l’association [W] [G] Art Company la somme de (124.236 – 10.353 =) 113.883 € au titre de ses pertes matérielles.

2.2.2. Sur les demandes au titre des pertes d’exploitations et des frais engagés

L’association [W] [G] Art Company soutient que son préjudice à ce titre qu’elle estime à la somme de 112.822,79 € est constitué par une perte d’exploitation chiffrée par son expert comptable, outre des frais constitués par la formation qu’elle a dû dispenser à ses salariés sur le risque de l’amiante, les frais d’expertises amiables et d’analyses.

La société Groupe Invest-Immo France fait valoir que le rapport émanant de son expert comptable doit être écarté, n’ayant aucune force probante, et n’est pas contradictoire, sachant en outre que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du lien entre sa perte de chiffre d’affaires et les manquements en cause, puisque rien ne démontre que des contrats n’aient pas pu être conclus.

Dans son rapport, le cabinet d’expertise comptable se contente de comparer le chiffre d’affaires de l’année 2023, avec celui de l’année 2024, en déduisant ensuite les charges variables économisée. Or, l’association [W] [G] Art Company ne produit pas d’éléments démontrant que cette baisse de chiffre d’affaires serait due à la découverte d’amiante dans son entrepôt, de sorte que sa demande à ce titre doit être rejetée.

S’agissant des frais engagés, doivent être déduits les honoraires d’avocats, pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais liés à la décontamination d’un décor, pour lesquels aucun justificatif n’est versé, soit la somme de 12.150 €, au paiement de laquelle il convient de condamner la société Groupe Invest-Immo France.

2.2.3. Sur les demandes liées à la décontamination

L’association [W] [G] Art Company formule deux demandes à ce titre : l’une sous astreinte, aux fins d’obliger la société Groupe Invest-Immo France à décontaminer les locaux ; l’autre, purement financière, d’un montant de 162.878 €, aux fins de décontamination des biens lui appartenant.

La société Groupe Invest-Immo France expose que ces deux demandes recouvrent le même chef de préjudice, que le devis produit par l’association [W] [G] Art Company n’a pas été validé par un expert, sachant qu’il a été procédé au remplacement complet de la toiture depuis.

Sur ce, force est de constater que le devis produit par l’association [W] [G] Art Company est particulièrement large et vague, ce flou empêchant de déterminer si certains éléments dont le remplacement a été totalement indemnisé supra en 2.2.1. ne sont en réalité pas inclus dans le chiffrage présenté (à l’aune des « tapis de dance », des « vêtements de scène » notamment).

Cela étant, dans la mesure où certains biens de la demanderesse pourraient néanmoins être décontaminés, de sorte que ce préjudice existe bien, il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 5.000 €.

Aussi, outre la question de la décontamination des biens lui appartenant, l’association [W] [G] Art Company est fondée à solliciter de la part de la société Groupe Invest-Immo France la mise en œuvre d’opérations de décontamination des locaux mêmes, outre le désamiantage de la toiture qui a manifestement eu lieu suite à sa réfection, et ce sous astreinte dans les conditions détaillées au dispositif ci-dessous.

Enfin, l’association [W] [G] Art Company se contente de solliciter dans le dispositif de ses conclusions un préjudice moral, sans développer de moyens de faits ou de droit au soutien de cette prétention dans la discussion, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

3. Sur les demandes d’expertise judiciaire formée par la société Groupe Invest-Immo France

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La société Groupe Invest-Immo France sollicite des mesures d’expertises s’agissant des éléments suivants :

— dire si les rapports de diagnostics amiante de la SARL FRANCIS PENT établis le 20 novembre 2023 et le 11 décembre 2023 sont conformes aux règles de l’art,

— dire si les travaux de remplacement de la toiture réalisés par la SAS SUD EST MINAGE dans les locaux loués à l’association [W] [G] ART COMPANY ont été accomplis dans les règles de l’art et en conformité avec la règlementation relative à l’amiante,

— dire si la SAS SUD EST MINAGE a pris toutes les mesures nécessaires pour éviter la chute de poussières d’amiante dans le local,

— dire si le local et les biens qui s’y trouvent à l’intérieur comportent des poussières d’amiante,

— dire si cette présence d’amiante excède les seuils réglementaires admis et si elle est nocive,

— déterminer l’origine et la provenance de ces poussières d’amiante,

— dire notamment si l’installation par l’association [W] [G] Art Company d’un palan de levage sur la charpente du local a provoqué ou était de nature à provoquer la chute de poussières d’amiante en provenance du toit,

— dire si l’installation par l’association [W] [G] Art Company d’un palan de levage sur la charpente du local a été réalisée conformément aux règles de l’art et aux normes applicables,

— dire si les travaux réalisés par la société Sud Est Minage dans les locaux loués à l’association [W] [G] Art Company ont entraîné ou ont pu entraîner des chutes de poussières d’amiante ;

— décrire les désordres et les travaux de remise en état qui s’imposent,

— décrire et évaluer les préjudices subis,

— dire si la charpente est affectée de désordres, et dans l’affirmative, les décrire, les analyser et en déterminer les causes,

— dire notamment si la charpente a été déformée ou a pu être déformée par les palans de levage fixés dessus par l’association [W] [G] Art Company ;

— chiffrer le coût des travaux de reprise, et évaluer l’intégralité des préjudices subis par la société Groupe Invest-Immo France.

S’agissant des demandes relatives au palan de levage, la société Groupe Invest-Immo France n’apporte aucun élément démontrant que la charpente du local aurait été effectivement endommagée du fait de son utilisation, et a fortiori qu’elle aurait participé à la dégradation de l’état de la toiture. Ses demandes à ce titre doivent donc être rejetées.

S’agissant des demandes relatives au travaux de réfection de la toiture réalisés par la société Sud Est Minage et du rapport de la société Francis Pent, il appartiendra à la société Groupe Invest-Immo France de les formuler dans le cadre de l’instance dans lesquels celles-ci sont parties, de sorte qu’elles doivent être rejetées dans le cadre de la présente instance.

S’agissant des demandes ayant pour objet de déterminer si des poussières d’amiantes étaient effectivement présentes dans le local litigieux, il a été statué sur ce point ci-dessus, les éléments produits par l’association [W] [G] Art Company ayant été considérés comme suffisamment probants, de sorte qu’elles doivent être rejetées.

4. Sur les autres demandes

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Groupe Invest-Immo France, partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Les avocats de la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

4.2. Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La société Groupe Invest-Immo France, partie tenue aux dépens, est condamnée à verser à l’association [W] [G] Art Company une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3.200 euros.

4.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire, aucune demande n’ayant en outre été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire par décision en premier ressort mise à disposition au greffe

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de l’association [W] [G] Art Company au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société Groupe Invest-Immo France à verser à l’association [W] [G] Art Company les sommes suivantes :

—  113.883 € au titre de ses pertes matérielles ;

—  12.150 € au titre de son préjudice financier ;

—  5.000 € au titre des frais de décontaminations ;

ORDONNE que la société Groupe Invest-Immo France entreprenne la décontamination des locaux loués par l’association [W] [G] Art Company du fait des poussières d’amiantes ;

PRÉVOIT que faute pour la société Groupe Invest-Immo France de ne pas avoir engagé la décontamination à la poussière d’amiante des locaux en cause dans le mois suivant le jour de la notification, et à défaut, de la signification de la présente décision, elle sera redevable, d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant un délai de douze mois, délai au-delà duquel il devra être statué à nouveau ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la société Groupe Invest-Immo France aux entiers dépens, les avocats de la cause en ayant fait la demande, pouvant, chacun en ce qui les concernent, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Groupe Invest-Immo France à payer à l’association [W] [G] Art Company la somme de 3.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 22 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT